大阪の不動産会社社長 kentのブログ

関西で不動産関係の仕事と介護事業をしている社長の
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昨日のオリンピック

 

凄かったですね。。。

 

特に羽生さん

 

あれだけの期待を背負合って

 

求められる以上の結果を出せるなんて。。。

 

それに将棋界の天才少年 藤井5段も同じくですね

 

現在の将棋の神様 羽生永世7冠にも勝ち

 

歴代最年少でタイトル戦に優勝、6段に昇格

 

彼等にはプレッシャーってモノがないんですかね???

 

自分を信じる力

 

現状を楽しむ力

 

が他の人よりも格段に違うんでしょうね。。。

 

でも、ホントに凄い事ですよね。

 

普通、優勝候補がそのまま優勝するって実際には中々ありませんよね。

 

それはプレッシャーに負けるって事なんでしょうが、普通はプレッシャーを感じて当然です。

 

その差って一体何なんでしょうね???

 

練習の量の差なのか?

 

メンタルトレイニングの差なのか?

 

持って生まれたものなのか?

 

色々と学ばせてもらえますね。

 

 

 

 

 

 

 

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お世話になっているオーナー様からご相談を受けました。

 

持っている土地にクリニックを建てて貰えないかと言うオファーがあったんだがどうしたものか?と言う内容です。

 

相続税を考えるときには財産の評価を下げる事を検討します。

 

まずは現預金を減らす工夫です。

 

現金1億円を相続する場合、当たり前ですが相続財産は1億円です。

 

この1億円を使って土地を購入すればどうなるのか?

 

物件毎に異なりますが土地は路線価で評価する為に実際に購入した土地代金よりも20~30%相続財産が減ります。

 

つまり1億円が7000万円に減ったと言う事です。

 

これを1億円の土地ではなくアパートを購入したらもっと相続財産評価は下がります。

 

例えば土地3000万、建物7000万のアパートを買えば、土地は借地権割合で算出して約半分になり、建物は35%程度に下がります。

 

つまり、土地1500万、建物2450万 合計 3950万となり、1億円の財産が60%ダウンとなります。

 

但し、この相続税対策と言うモノはオーナーの全財産を把握する事と、今後の生活設計が重要になります。

 

税金に強くなることも大切ですし、不動産の将来性を見極める事も重要です。

 

でも、一番大切なのはオーナーがどの様な未来を望んでおられるのか???って事をしっかりと理解する事だと思っています。

 

奥様や子供さんへの気持ち

 

先祖や子孫へのお気持ち

 

自分が生きて来られた証をしっかりと残す事が大切だと考えています。

 

故に、簡単には答えが出せるモノでもなく、長いお付き合いが必要になります。

 

昨日は違う大地主様からも相談を受けました。

 

この方とはもう20年以上のお付き合いですし、不動産に関する事は全て僕がやらして貰っています。

 

戸建賃貸を建てる、デイサービスを建てる、駐車場で貸し出す、借地を買い戻す etc

 

ここまでお付き合が深まれば大体の事は理解できますし、オーナーが感じられている不安や問題も共有できています。

 

但し、お勧めする以上責任がついてきますので、簡単にお勧めする事もできません。

 

そうやって信頼関係を作っていく事が大切なんですよね。

 

一時の利益も大切ですが、長くお付き合いできるオーナーも非常に大切です。

 

これからはその役目は僕ではなく、ウチの幹部社員たちが担ってくれる筈です。

 

仕事に対して

 

何を求めるのか?

 

誰と付き合うのか?

 

どう付き合うのか?

 

そんな事をしっかりと考え仕事に邁進してもらいたいものです。

 

頑張れ

 

頑張れ

 

 

 

 

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今朝の日経にも掲載されていましたが、

 

『銀行融資0%台が6割 揺らぐ事業モデル 資金需要引き出せず』

 

日銀のマイナス金利政策が導入されて2年

 

2017年末の貸出金のうち金利0%台の融資が全体の62%に拡大し、銀行業績を下押しする面が目立つとあります。

 

まぁそうですよね。。。

 

ウチみたいな中小企業でも超長期でも金利0.5%前後で借りる事ができています。

 

それだけどこの銀行も貸出先を見つけるのが大変だと言う事ですね。。。

 

尤も、貸して欲しいと思っている人や会社はいつの時代も多いのですが、銀行が貸せる先と言うのが少なくなってきているのでしょうね。

 

企業の資金需要が高まらないので余った資金を不動産融資に向けてきたツケが廻り、今ではバブル期以上の値段が付いているエリアもありますし、収益不動産もメチャクチャ値段が上がり利回りが低下しています。

 

これは是正されるべきでしょうし、正直今収益不動産を買う事には抵抗がありますよね?

 

普通に買ってもキャッシュフローが合わない物件が多過ぎて、とてもじゃないけど投資と言うよりは投機的な意味合いが強くなっている様な気がしています。

 

そんな中で関西の地銀の再構築があり、近畿大阪と関西アーバン、みなと銀行の合併が決まりました。

 

元をただすと近畿銀行、大阪銀行、関西銀行、幸福銀行、びわこ銀行、なみはや銀行、みなと銀行でしたっけ???

 

大阪の地銀6行が一つに要約されるって事ですよね。。。

 

ホント大阪が地盤の銀行や信金がドンドン減ってしまいましたね。

 

でも、この合併はかなりのインパクトがありましたね。

 

SMBCが国際金融規制の強化に資本効率の向上を求められ、いよいよ堪え切れずに関西アーバン、みなとを切り離したと言う事でしょうね。

 

新銀行関西みらい銀行の総資産は11兆4000億円

 

関西地銀の雄である京都銀行を超える資産量です。

 

大正銀行は四国の第2地銀連合と合併しましたし、2010年には池田銀行と泉州銀行も合併しました。

 

残るは紀陽銀行、南都銀行がどこと一緒になるのか?

 

今期池田泉州だけが赤字になり、南都銀行、紀陽銀行との合併話が現実味を浴びてきましたね。

 

そうなると関西の地銀は京都銀行、関西みらい銀行、池田泉州・南都・紀陽連合の3行に集約され、滋賀銀行がどうなるのか?って感じです。

 

ただ、四国系の銀行が関西に積極的に進出されており、元々地銀レベルの信金もありますよね。

 

京都中央信金・尼崎信金・大阪シティ・大阪信金 等々

 

そう考えるとホントに関西銀行界は厳しい状況ですよね。

 

ウチも取引している銀行さん同士が合併されるので、今後はお付き合いもどちらか一方に集約される事でしょうね。

 

そうなるとどうなんでしょうかね???

 

今は競争原理が働いて金利交渉や借り受け条件も良い条件で借りれているんですが、結構変わってくるかも知れませんね。

 

ただ、どうやらこの関西地銀再編の流れは益々流動的になるでしょうし、その波に呑み込まれない様にしっかりと地盤を固めて行かねばって事ですね。

 

まぁ実際は銀行だけでなく、多くの業種業界で再編は避けて通れないのでしょうし、その環境下で如何に自社の成長を描いていくのか?

 

しっかりと頑張って参ります!

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既に何度か紹介していますが、不動産投資に対する融資姿勢に変化がおきたのが昨年の春からです。

 

そのタイミングで日経新聞や日経ビジネスと言う信頼のおける大手メディアでアパート投資に対するネガティブ報道が続きました。

 

確かに報道のあった大東建託、レオパレス、シノケンなどの大手ハウスメーカーにも色んな問題はあったのでしょうが、この流れは来年度以降も続くと思われます。

 

では、大東建託、レオパレス、シノケンなどのハウスメーカのどこに問題があったのか???

 

ハウスメーカーさんやゼネコンさんって、建てていくらの商売をされています。

 

当然建てる事が目的であり、アパートを建てて貰い易くする為にサブリースを付けたり、相続税対策だと煽ったアナウンスをされています。

 

でも、そんな事は百も承知の筈ですよね?

 

ハウスメーカーが自分たちに不都合な真実を開示すると思いますか???

 

このエリアにアパートを建てて10年後、20年後、30年後の需要ってどうなるのか?

 

ハウスメーカーがサブリースをして、仮に毎月毎月大きな赤字を出しながらもその金額でサブリースを続けてくれると思いますか?

 

また、10年後、20年後のハウスメーカーによる大規模なメンテナンスはサブリースの条件となっていますよね?

 

ハウスメーカーさんって建築時に大きな利益を計上し、毎月のサブリースで多少の赤字があったとしてもメンテや大規模修繕で元を取ります。

 

結局はハウスメーカーが損をしない仕組みなんですが、そんな事は当たり前ですよね?

 

どこの世界に自分たちが損をしてでも放置しておく会社があると言うのか?

 

一見サブリースは安全な様に見えますが、サブリースは安全を買うのではなくオーナーの手間を省く意味合いのモノです。

 

市場の賃料が下がれば当然借り上げ賃料も下がりますし、万一アパート内で事故があればサブリースも免責になる契約なので、リスクもオーナーが持つ事になります。

 

それを理解できない人達までもがアパート経営に参入してきたのでメディアや政府が警鐘を鳴らすようになりました。

 

僕自身はアパート経営は比較的リスクの少ない投資だと考えていますが、それでも大きな資金を必要とする投資です。

 

投資したお金が0円になるリスクは少ないですが、20%、30%減でも大きな損失になります。

 

そこをしっかりと押さえた上で投資されるべきです。

 

株式投資や債券投資なら損を出してもある程度直ぐに換金できますが、不動産投資の一番のデメリットは換金性の悪さです。

 

殆どの場合借入を利用したスキームなので、売るとなっても残高が多くて売れなかったりする事もあります。

 

アパート経営の成否を分けるのは信頼のできるパートナーと出会えるか?って事にかかっています。

 

決してハウスメーカーの営業マンやハウスメーカーのひも付きの税理士、銀行の言う事を鵜呑みにせずに、客観的に判断して貰える専門家に相談すべきです。

 

と言っても、我々不動産業者も買ってもらったり、売ってもらう事により利益を出しています。

 

故に、今が売り時だ!今が買い時だ!って煽る業者もありますが、そこもしっかりと見極める目が必要になります。

 

来年度以降はサラリーマン投資家さんたちの出番は銀行の引き締めで減ると予想されますが、地主さん系の投資家さんたちが物件を選択しながら買い進めていかれるのでは?って予想しています。

 

不動産の事で相談があれば何なりとご相談くださいませ!

 

 

 

 

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昨日は数年ぶりに大阪市内でも雪が積もりましたね。

 

僕の自宅は京都なので例年2回くらいは積雪がありますが、今シーズンはまだ積雪がありません。

 

昨日は大阪市内で2cmから3cm

 

大阪府南部で3cmから5cm程度積もったみたいです。

 

幸いにも、ウチの富田林や奈良県の職員さんの通勤には影響が出なかったみたいですが、もう少し積もっていたらかなりの影響が出た筈です。

 

大阪の大半の車はノーマルタイヤなので、あちこちでスリップ事故が発生していました。

 

そりゃそうですよね。。。

 

雪道に慣れていないのにノーマルタイヤで凍った道を走らせれば当然ハンドルを取られたり、スリップを起こし事故になります。

 

昨日の通勤時だけでも3か所で事故を目撃しました。

 

でも、昨日から今朝にかけても北陸では大雪が降っているようで…

 

1晩に1mもの積雪があるって…

 

どれだけ雪かきしても追いつかないですし、屋根の雪かきや、自動車内での一酸化中毒などで数人の方が亡くなられていますね。

 

こんなに大量の雪が降ったり、大型寒気が下りてきているって異常ですよね?

 

これも温暖化の影響なんでしょうかね?

 

これからの住まい探しは以前の環境が今後も続くかどうかを見極めないとダメですね。

 

地震、噴火、津波、洪水、積雪、土砂崩れ etc

 

自然災害って案外身近なところにあるんですよね。。。

 

事前の対策、準備が大切って事ですね。

 

 

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今朝の日経に掲載されていましたが、国と金融機関が連携をして、預金者の情報を把握できる様にして行くみたいです。

 

いよいよ来たか!って感じですが、本当に大丈夫なんでしょうかね???

 

あれだけ鳴り物入りで始めた住基カード、マイナンバー共に不具合続きで、国民の殆どの人が信頼していないと言う現状で、金融機関と国がシステム上で繋がるって…

 

万一、データーが流出した時の補償はどうなるのか???

 

預金が多いと言う事は、それだけ犯罪者に狙われやすいと言う事でしょうし、格好のターゲットになってしまいますよね。

 

効率的な税と社会保障の制度作りを進める為って言われても、何か不安が残りますし、本当に大丈夫かなって心配になりますよね。

 

現在ではある銀行のデータが流出したとしても、他の銀行の残高までは分かりませんが、今後は全ての金融機関がシステム上繋がるので、万一の流出時には最悪の結果になってしまいます。

 

それでなくても日本はタンス預金が多く、泥棒の温床になっていると言うのに、こんな事がホントに始まれば更にタンス預金が増えてしまうんでしょうね。

 

確かに、不正な手段で生活保護を受給していたり、税逃れが横行しているのも事実でしょうが、果たして安全性を確保できるのか???

 

マイナンバー制度が始まる頃に銀行の貸金庫の問い合わせをしたら、多くの銀行では既に問い合わせが殺到しており、今すぐに貸し出せる金庫はないって言われました。

 

本当は貸金庫に現金を入れる事はダメなんですが、自宅のタンスよりは安全と言う事で貸金庫に現金を入れている人は多いのでしょうね。

 

今後益々日本の財政が逼迫していくのは容易に予想できますが、国民の預金残高を把握する事よりもやるべき事がある様にも思いますが…

 

果たしてどうなる事やら。。。

 

でも、自分の財産は自分で守るしかないんですよね。

 

資産を守る、資産を増やす為には

 

どうする事が一番有効的なのか???

 

う~ん。。。

 

またウチのセミナーでも取り上げてみます。

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先週1週間で世界の株価の時価総額が5兆ドル、日本円で換算すると540兆円消失したとの事です。。。

 

因みに今年度は日本企業は過去最高売上、最高益の更新と言われていますが、日本の上場企業全体の売上が561兆円

 

先週1週間で消失したのが540兆円

 

なんか凄い事が起こっているんですよね。。。

 

普段は株式投資などをしない僕でも大きな不安を感じていますし、株や債券に投資されている人にとってはただ事ではないですよね。。。

 

アメリカ経済が良くなり失業率が下がった事に端を発した今回の株価暴落

 

それと中国の金融引き締めによる中国株の暴落と相まって欧米、アジアの株が下がってしまうって…

 

なんか良く分からないですが世界って繋がっているんですね。。。

 

もっといい意味で繋がりを感じたいのですが…

 

丁度冬季オリンピックの開催もあって余計にその事を感じてしまいますね。。。

 

これだけ政治色の強いオリンピックって記憶にないですし、それを許しているオリンピックってどうなんでしょうね???

 

お金がお金を産み

 

お金がお金を消失させる

 

世界中の人々がお金を求めて彷徨い続ける

 

誰がババを引くのか???

 

人を欺き

 

人を騙し

 

それでも世界中の人々が富を求めて彷徨い続ける先に

 

一体何が待っているんでしょうね?

 

自分はそんな世界とは関係ないと思っていても、直接的、間接的を問わず影響を受けてしまいます。

 

日本の長期金利や雇用情勢にも影響が出ますし、金融機関の融資姿勢にも大きな影響が出ます。

 

その為にはもっとグローバルな視点で物事を見れる人間にならねばって事ですよね。。。

 

う~ん。。。

 

頑張ります!

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昨日は朝から大型物件の仲介の契約に行って来ました。

 

価格は8億円弱の収益不動産です。

 

今回は当社で売主様、買主様両方の仲介をさせていただいたので、手数料も過去最高額となりました!

 

期末が近付いている2月に、こんなに大きな契約ができ、今期の業績を大きく上振れしました。

 

感謝、感謝です。

 

昨日の仲介は昨年度1年間の利益に匹敵する程の利益です。

 

こんな事があるので不動産事業って面白いんですよね。

 

例え1000万円の物件の売買でも、今回の様に何億円もする物件の売買でもかかる労力は同じです。

 

でも、売上で言えば数十万から数千万円の違いがあります。

 

欧米では仲介会社が売主、買主両方の代理を行う事は禁じられていますが、日本では両手仲介が当たり前に行われています。

 

不動産って夢がある仕事ですよね。

 

一攫千金を狙えますしね。。。

 

ただ、ウチの会社は基本的に保守的な会社なので、あまり大きな仕事を狙うと言う事はしません。

 

どちらかと言えば地味にコツコツ稼ぐタイプです。

 

でも、こんな風に大きなディールが決まる事もあります。

 

昨日は息子の受験の合格発表でもあり、朝から少しそわそわしていたんですが、お陰様にて無事合格する事ができました!

 

これも重ねて感謝、感謝です。

 

昨日の売主様も大げさに言えば、今回の売買でこれからの人生が大きく変わるんですよね。

 

色んな人の人生に影響を与える不動産やお金

 

そんな大切な資産を扱う仕事だからこそ、我々業者も人として正しい判断ができなければいけないのでしょうし、襟を正し仕事を行わねばなりません。

 

これからもしっかりと頑張って参ります!

 

本当にありがとうございました!

 

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昨日のNYダウも結構下がりましたね。。。

 

ここ数日で10%以上の下げを受け、日経平均も同じく下げが続いています。

 

今朝も寄り付きから既に600円ほど下げていて、この調子だと21,000円を割り込んでしまうのではないでしょうか???

 

大幅減税や大規模なインフラ整備によってアメリカの財政がより一層厳しくなり、米国債の発行が益々増え続け、債券価格が下落して金利が上昇し、金利上昇のあおりを受けて企業業績が悪化するとの予測で株が売られる。

 

この仕組みはいつも同じなんですが、こんなにも値動きが烈しかったら大変ですよね?

 

きっとここ数日の乱高下で大儲けをした人もおれば、財産を失ってしまった人も多数おられるのではないでしょうか?

 

怖いですね。。。

 

自分の努力では何ともできない株式や債券投資

 

丁か半かの博打と同じですよね。。。

 

その点不動産投資は家賃収入と言うインカムがありますし、自分の努力で入居率の改善、管理費、修繕費の削減を行えます。

 

と言う事で、世の中に一杯ある投資の中でも不動産投資以外には一切手を出しませんし、興味もありません。

 

ただ、この不動産投資もこれから数年はファイナンスが厳しくなるので、誰でもできるって訳にはいかなくなるでしょうが…

 

今朝の日経にも書かれていましたが、全国の銀行による不動産融資が6年振りに減少に転じたと…

 

2016年には不動産向け新規融資が12兆円を超え、バブル期を超えたとの報道が盛んにされていましたが、一部メディアには大東建託、レオパレスなどのハウスメーカに対してネガティブ報道が続きました。

 

その結果国会でもその事が議論され、金融庁も看過できなくなってきたのでしょうね。

 

あの失われた20年と言われるバブル崩壊を、二度と起こしたくない気持ちも分からないではないですが…

 

あのバブル崩壊も日銀の総量規制によって始まりました。

 

今回の金融引き締めも株価暴落、不動産価格の下落を招きかねませんよね。。。

 

暴騰したものはいつかは調整されるのが自然の真理です。

 

それを国や政府が意図的に行う事には疑問もありますが、アジア各国でも同じ様に不動産価格の暴騰に対して規制が始まっています。

 

世界のプレイヤーの中で誰がババを引くのか???

 

日本の不動産マーケットにも世界中のプレイヤーが参加されています。

 

その中でも勝ち残っていくにはどうすればいいのか???

 

答えは、周りの環境に惑わされずに自分のポリシーを貫く事ですかね?

 

周りに踊らされず、感化されず

 

自分の信じた道を突き進むだけですね。。。

 

しっかりと頑張っていきます!

 

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今朝の日経に大きく紹介されていましたが、2018年度の診療報酬と介護報酬の同時改定で、高齢になってもできるだけ入院せずに、最後まで住み慣れた自宅や老人ホームで暮らせるように在宅医療や介護の充実を図っていく方針が決定されました。

 

ウチの施設でも看取りを行っており、毎月何人かの入居者様の最期を看取っています。

 

当然看取りには訪問診療Dr、訪問看護師との強い連携がなければ成り立ちません。

 

訪問診療を行っているDrの中には、夜間帯は携帯の電源を切られている様なDrもおられます。

 

そう言ったDrには話をして、ウチの施設での訪問診療はご遠慮いただいているのですが、毎日夜中に電話で呼び出される恐れのあるDrも大変なのは重々理解しています。

 

でも、施設のヘルパーが一番困るのが入居者様の容態が急変した時の対応です。

 

まずは施設長や看護師に連絡してDrの指示を仰ぐのですが、容態急変時ってどうしても慌ててしまったり、テンバってしまいますよね。

 

そう言った時にも慌てずに済むように訓練は行うのですが、実際に急変が起きれば訓練通りにできない事もあります。

 

そう言った際にも慌てずに済むように、仮に看護師やDrと連絡が取れない際には、直接後方支援病院へ救急搬送して貰える様に連携を取らせてもらっています。

 

スムーズに救急搬送を受け入れてもらえる様に、後方支援病院へは入居者様の情報提供もさせていただいていますし、訪問診療Drと後方支援病院とも連絡を密に取り合ってもらっています。

 

今時点でも何人かの入居者様の看取りに入っていますので、いつ何時にも急変があるかも知れません。

 

そんな緊張感がある中でウチのヘルパーさん達は頑張って貰っています。

 

医療と介護の融合は、今後のこの業界には非常に重要なファクターになる筈です。

 

他の施設に先駆けて、しっかりとした形を作り上げれる様に全力で取り組んで参ります!

 

頑張らねば…

 

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