建築士大家の収益不動産お悩み解決所 

建築士の大家が感じた、不動産にかかわるコツを紹介します!
ホームインスペクションやコンサルティングで不動産の不安を解消します!


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正月が開けてから随分時間が経ってしまったんですのw

 

新年おめでとうございます!

今年もよろしくお願いします。

 

 

さて、グダグダと正月を過ごし、色々な方のやる気あふれるブログを徘徊し

焦りを感じるどころか、俺には出来ねぇとすでに負け犬根性丸出しな訳ですが

 

手帳にスケジュールを記入しないと何もやる気の起きないワタクシですので

今年やれたら良いな程度のことを書こうと思います(すでにユルイ!)

 

今年は不動産以外の投資を勉強しようと思います。

 

前回のブログにも書きましたが、NETで副業は養分になってしまいましたので

どうしたものかと思っていましたが、最近お知り合いになった方や銀行さんから

”投資家”と呼ばれる事が多くあり・・・・。

 

以前だったら銀行さんの手前も有って

”不動産賃貸業です!!!”

言い返していたのですが、最近どうでも良くなって来ていたので

どうせなら投資を勉強しようと画策中です。

 

え~っと以前 

株式投資で国産高級自動車程度を溶かした事はすでに黒歴史として

処理済みですがナニカ?

 

まあ、現在の不動産マーケットではいい物件も出て来ないし

築30年の地方RC物件で利回り8%代とか何かの罰ゲームですか?

チャンスが来たときのキャッシュを貯めたり、物件の予防的修繕をしたり

財務内容の改善を狙ったりと考えることは沢山有りますので

不動産に関しては休むも相場でしょうかねぇ

 

別に野性的カンが有るわけでは無いのですが

なんとなく動かないで勉強しろと感じているような気がするのです。

 

トランプ政権の発足やヨーロッパの不安定な経済情勢を考えると

銀行の融資姿勢や金利が変動する様な気がするのは私だけ?

 

さて、何を勉強しようかしら・・・。

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結局 今年も3回しかブログ更新しなかったんです^^;

 

いや~歳を重ねると一年は早いですね~!

今年 何やってたんだろうって感じで大晦日です。

 

 

今年は色々面白く動きました!

 

良かった事

昨年度の物件売却益を利用して新築を2棟着工!

 (すでに入居がボチボチ決まってる!)

太陽光発電入手(結構良い利回りで順調)

商業物件の入手(立地、利回り良好)

チームBoLo アネゴと友達になる&海の家見学(スゴイよ)

会計事務所変更(資産税に強い所へ)

新規事業立ち上げ(まだ売上立たず(ToT))

子供の塾通いの送迎役(週3回は結構大変デス)

投資の師匠と出会う(FXやっちゃうよ!)

 

悪かった事

不動産の集まりや勉強会への出席が少なく、アウトプットも少なかった

物件を売り損ねた(結果的には売らなくて良かったかもですが)

本業や不動産以外の収入を手に入れようとして

--------ネットで稼ぐつもりが見事に養分になった(TдT)

 

この中で気になった事は

ネットで稼ぐ講座に、大家の会で見たことが有る方を多数見かけました(・・;)

皆さん考えることは同じで、借り入れを早く減らしたいとお考えなのでは無いかと・・・。

 

借入金額をなるべく早く減らして、安全圏に行きたいとの思いが強くなり

焦って色々な有料講座を受けては挫折を繰り返してしまいました。

 

見事な情弱ぶりで恥ずかしい限りです。

講座を受けて言われるのは、真剣に費やす時間が少ない等ですが

募集のランディングページには

一日のスキマ時間でガッポリ

      なんて書いて有った!

のに、作業量が少ないから稼げないんですって言う指導はどういう意味ですか?

そんな作業量やったら副業の域完全に超えるわ!!!

本業の方が疎かになるし、それだけ本業やったらこんな副業より儲かるわ!って感じです。

 

悔しいので何とか講座代金程度は稼ぎましたが、効率悪かったです。

少なくとも私にとっては・・・。

 

わたしに取っては物件探す&購入する作業に注力したほうが

自分の専門分野ですし、購入時にしっかりと計画&管理すれば

収入は、ほぼ自動的に積み上がるのでヤラないほうが良かったです。

 

ある大地主の方がおっしゃっていたのですが

何もしない事が仕事だよ、素人が何かやっても銭を無くすだけだもん!

まさに、そんな展開に一人落ち込むのですが・・・・。深いし重みが有るわぁ

 

いつかBMWの6シリーズクーペに乗りながらこんなセリフを言いたいです(ToT)

 

来年は色々な不動産の勉強会にまた出たいと思います。

そこでいい出会いが有ることを期待しながら・・。

 

まあ、一年何とか生きれたので吉です。

 

それでは良いお年を~!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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物件売ったって話したばかりの様な気がするんですぅ(汗)

 

最近は何処の不動産屋さんでも

売り物が無いので、情報が出ましたら是非ご連絡を!!!!

って言われることが多いのですが・・・・。

 

物件買いましたぁ!!!

 

 

あ、正確には私の母ですが・・・。

 

ここまで書けば賢明な皆さんなら判りますよね・・・。

 

古い物件ですが、場所はイイ\(^o^)/

RC造だが、築年からするとローンが組みづらい(ToT)

 

ならば

相続対策で買ってしまえ作戦

発動です!(年寄り臭く茶色で書いてみました(笑))

 

築年数だけが問題の物件の場合

 

築古故のデメリットの経年劣化を購入時に手当できれば

案外立地もよく、利回りも高めな場合も多いので

ローン年数を適度な長さで組めれば

キャッシュが出るので充分勝算が有る事に気づきました。

 

築古で長くローンを組むには・・・・・・。

 

相続対策が最良のスキームですよね!

 

最近、相続対策スキームや民事信託を勉強して

いろんなネガを切り抜ける買い方のロジックを

自分の中で構築できたのも大きかったかも!

(あくまでも自分にとってですよ(汗))

 

で、どこから情報をもらったかというと

 

昔の初心の頃に戻った感じで、💯点の物件はない!

と開き直って物件検索をした結果と言いたい所ですが

本物件は銀行さんからの紹介物件でした^^;

 

でも、これってちゃんと仕込んで有ったんですよね

 

借り入れが有るので、お付き合いの有る各銀行さんの担当者さんに

決算書を見せながら、実は・・・・。

って感じで相続対策が必要なんだよって根回ししておいたのが

実を結んだだけなんです。

 

あ、ちなみに本当は相続対策は必要かどうかと聞かれると

・・・・・。

本当は必要じゃなかったりして(汗)

 

 まあ、身の回りの使えるものは何でも使っちゃえって話でした!

 

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今日は酔っ払って更新なんです(汗)

 

最近、物件売ってますか~~~!

 

私売ってまぁす!!!!

 

でも、買わないと食えなくなります。

ヤバイです。

 

で、最近の物件検索の結果ですが・・・・・。

 

なんですかこのクソ物件だらけな状況!!!

 

何かの罰ゲームでしょうか?

 

いつまでこの物件の高値は続くのか考えてみようと思い立ちました。

当たるか、当たらないかは知りません。

 

現在において価格推移を考察してみると

 

築古物件(減価償却償還済み)

ロットが小さい約3000万円以下の物件の今後の利回りは安値安定か?

現状の10~12%程度を維持か?

当然、入居率が良い事が条件だけど・・・。

大型物件は・・・・不動産凍死の可能性が・・・・。

 

中古物件(築10年以上の物件)

大体8~10%で推移か?

現状で売り物が少なく、出口の取りやすい条件で有るこの物件は一番売りやすいかも!

5年程度所有して売るつもりなら、8%以上なら買いかも。

藤田もこれを狙っています。無いけど(T_T)

 

築浅物件(新築~築5年)

高値維持かも

最近の傾向として、建築コストも高くなり、かなり工夫しても7%台で作るのは難しい状況。

これを築浅の状態で残債を解消する程度で売るには、高く売るしか無いので・・・・。

現実的には6~8%台で見つけるしか無いとなると、ある程度自己資金の有る富裕層向けかも・・・・。

 

というわけで

買えるモンね~じゃん!

 

でも、今買っている大家さんってこんな条件で買ってるはずなので

しかも結構高い金利で・・・・。

そんなに長続きしないと思います(T_T)

 

だって、こんな価格で買っても儲かんないもん・・・・。

 

2~3年後に買い時が来るぞ~!(BY オオカミ大家)

 

根拠?

ん~と何となくそんな気がするから(オイッ!!!!)

ダメ?

じゃぁ・・・・皆がオリンピックまでは大丈夫って言ってるから^^;

 

ま、こんな感じです。

 

では

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ども、建築士大家です。

あっという間に今年も終わりに近づきましたが、皆さんの今年一年はいかがでしたか?

まあ年末ということで、忘年会花盛りなのですが、今年はたくさん参加しています。

その中で、久しぶりにこの方とお話しして、う~ん王道だなと再確認させられましたので、ちょっとお話します。

王道投資をされている方はこの方
三河人さん
物件が高騰している中、独自の判断力で高利回り物件を2棟購入されていました。
すごい

”利回り星人なんて笑われる程なんでボロしか買えないんですよ”

なんて仰っていましたが、利回りの高い物件を買う為に、物件情報の確認やネット検索、独自の入居調査や物件運営などを地道な努力をやっているからこそ出来たのだと思いました。

高利回りを利用してキャッシュを貯めることで、次回の物件を購入するときに金融機関に有利に評価されたり、自己資金を多く投入できることで返済比率を低く設定出来たり、良いことだらけです。

特に、収益物件が少ない初期の状態では物件のグレードよりキャッシュを生み出す物件を持つことが非常に大事だと思います。

物件規模が大きくなって、収益状況が良くなってから資産価値の高い物件に入れ替える作戦が王道だと私は思うからです。

まずキャッシュの出る物件を買う
    
自己資金を厚くして次の物件を買う
    
余裕が出てきたら物件を入れ替えて資産を形成する

この中で既存借入金の返済が出てきませんが、これはわざとです
この時期に繰り上げ返済をしても月々の返済額が劇的に減る可能性は低いですし
(元利均等で借りていると初期にはホント元金て減らないんですよ

最近は戸建てや新築などをやっていて、利回りの優先順位が低くなりがちな行動をしていましたが、思わずとさせられました汗)

私も頑張らないと!

では・・・。
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