建築士大家の収益不動産お悩み解決所 

建築士の大家が感じた、不動産にかかわるコツを紹介します!
ホームインスペクションやコンサルティングで不動産の不安を解消します!


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物件売ったって話したばかりの様な気がするんですぅ(汗)

 

最近は何処の不動産屋さんでも

売り物が無いので、情報が出ましたら是非ご連絡を!!!!

って言われることが多いのですが・・・・。

 

物件買いましたぁ!!!

 

 

あ、正確には私の母ですが・・・。

 

ここまで書けば賢明な皆さんなら判りますよね・・・。

 

古い物件ですが、場所はイイ\(^o^)/

RC造だが、築年からするとローンが組みづらい(ToT)

 

ならば

相続対策で買ってしまえ作戦

発動です!(年寄り臭く茶色で書いてみました(笑))

 

築年数だけが問題の物件の場合

 

築古故のデメリットの経年劣化を購入時に手当できれば

案外立地もよく、利回りも高めな場合も多いので

ローン年数を適度な長さで組めれば

キャッシュが出るので充分勝算が有る事に気づきました。

 

築古で長くローンを組むには・・・・・・。

 

相続対策が最良のスキームですよね!

 

最近、相続対策スキームや民事信託を勉強して

いろんなネガを切り抜ける買い方のロジックを

自分の中で構築できたのも大きかったかも!

(あくまでも自分にとってですよ(汗))

 

で、どこから情報をもらったかというと

 

昔の初心の頃に戻った感じで、💯点の物件はない!

と開き直って物件検索をした結果と言いたい所ですが

本物件は銀行さんからの紹介物件でした^^;

 

でも、これってちゃんと仕込んで有ったんですよね

 

借り入れが有るので、お付き合いの有る各銀行さんの担当者さんに

決算書を見せながら、実は・・・・。

って感じで相続対策が必要なんだよって根回ししておいたのが

実を結んだだけなんです。

 

あ、ちなみに本当は相続対策は必要かどうかと聞かれると

・・・・・。

本当は必要じゃなかったりして(汗)

 

 まあ、身の回りの使えるものは何でも使っちゃえって話でした!

 

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今日は酔っ払って更新なんです(汗)

 

最近、物件売ってますか~~~!

 

私売ってまぁす!!!!

 

でも、買わないと食えなくなります。

ヤバイです。

 

で、最近の物件検索の結果ですが・・・・・。

 

なんですかこのクソ物件だらけな状況!!!

 

何かの罰ゲームでしょうか?

 

いつまでこの物件の高値は続くのか考えてみようと思い立ちました。

当たるか、当たらないかは知りません。

 

現在において価格推移を考察してみると

 

築古物件(減価償却償還済み)

ロットが小さい約3000万円以下の物件の今後の利回りは安値安定か?

現状の10~12%程度を維持か?

当然、入居率が良い事が条件だけど・・・。

大型物件は・・・・不動産凍死の可能性が・・・・。

 

中古物件(築10年以上の物件)

大体8~10%で推移か?

現状で売り物が少なく、出口の取りやすい条件で有るこの物件は一番売りやすいかも!

5年程度所有して売るつもりなら、8%以上なら買いかも。

藤田もこれを狙っています。無いけど(T_T)

 

築浅物件(新築~築5年)

高値維持かも

最近の傾向として、建築コストも高くなり、かなり工夫しても7%台で作るのは難しい状況。

これを築浅の状態で残債を解消する程度で売るには、高く売るしか無いので・・・・。

現実的には6~8%台で見つけるしか無いとなると、ある程度自己資金の有る富裕層向けかも・・・・。

 

というわけで

買えるモンね~じゃん!

 

でも、今買っている大家さんってこんな条件で買ってるはずなので

しかも結構高い金利で・・・・。

そんなに長続きしないと思います(T_T)

 

だって、こんな価格で買っても儲かんないもん・・・・。

 

2~3年後に買い時が来るぞ~!(BY オオカミ大家)

 

根拠?

ん~と何となくそんな気がするから(オイッ!!!!)

ダメ?

じゃぁ・・・・皆がオリンピックまでは大丈夫って言ってるから^^;

 

ま、こんな感じです。

 

では

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ども、建築士大家です。

あっという間に今年も終わりに近づきましたが、皆さんの今年一年はいかがでしたか?

まあ年末ということで、忘年会花盛りなのですが、今年はたくさん参加しています。

その中で、久しぶりにこの方とお話しして、う~ん王道だなと再確認させられましたので、ちょっとお話します。

王道投資をされている方はこの方
三河人さん
物件が高騰している中、独自の判断力で高利回り物件を2棟購入されていました。
すごい

”利回り星人なんて笑われる程なんでボロしか買えないんですよ”

なんて仰っていましたが、利回りの高い物件を買う為に、物件情報の確認やネット検索、独自の入居調査や物件運営などを地道な努力をやっているからこそ出来たのだと思いました。

高利回りを利用してキャッシュを貯めることで、次回の物件を購入するときに金融機関に有利に評価されたり、自己資金を多く投入できることで返済比率を低く設定出来たり、良いことだらけです。

特に、収益物件が少ない初期の状態では物件のグレードよりキャッシュを生み出す物件を持つことが非常に大事だと思います。

物件規模が大きくなって、収益状況が良くなってから資産価値の高い物件に入れ替える作戦が王道だと私は思うからです。

まずキャッシュの出る物件を買う
    
自己資金を厚くして次の物件を買う
    
余裕が出てきたら物件を入れ替えて資産を形成する

この中で既存借入金の返済が出てきませんが、これはわざとです
この時期に繰り上げ返済をしても月々の返済額が劇的に減る可能性は低いですし
(元利均等で借りていると初期にはホント元金て減らないんですよ

最近は戸建てや新築などをやっていて、利回りの優先順位が低くなりがちな行動をしていましたが、思わずとさせられました汗)

私も頑張らないと!

では・・・。
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ども!
建築士大家 藤田です。

大家仲間では最近いい物件ないよね、買うより売り時だからしょうがないよねなんて話ばかりですが、一部では盛んにボロ物件投資が流行っているようです。

特に戸建て物件の廃墟みたいな物件を買ってきて、DIYリノベをして貸し出すパターンが多いようです。
建築にかかわるものとしてうかなぁ?と思うことを書かれている方が多いので、ちょっとと思います。

今まで中古戸建て住宅に本業の建築・不動産屋さんが手を出さなかったのは、瑕疵問題のリスクが高いからです。
気が付いてなかったのではなく事業として成り立ちづらかったという部分なので、ブルーオーシャン市場なわけではないと私は思います。
プロが手を出さない所に素人が首を突っ込んでいる自覚がある方がどれくらいいるのか疑問です。

大家業をやるときのコスト削減で自分で出来る些細な事はDIYというのは大賛成なのですが、基礎の一部を破壊して作り直すとか、間取り変更どころか店舗を居住用にするという用途変更などとか諸々行う中で、どう見ても建築基準法違反な事を平然と書いてらっしゃる方もおられます。

本人的には”ここまで出来るんだぜぇ”なのかもしれませんが、それ違法ですから~!

法令違反はまだしも(オイ!)本当に人からお金をもらって住んでもらう部屋を作るのにそれでいいの?っていうものもちらほら・・・・。
耐震性とかの安全性は度外視でいいの~
所有者責任を追及されちゃいますよ~

よく、自分でやったら思ったより簡単に出来て、幾らで出来たのでプロに頼むよりお得だったとかのお話が有りますが、その工事で本人の人工代まで算出して無かったり、その工事を行うために工具などを買ったりして、結局高いものについたのではないかと推測できるブログも多いです。
ましてや、ケガなんかしたら目も当てられません
(私、過去に電動のこぎりで指の先を削ったことがありますが・・・何か?)

何もかも自分でやると、貸し出せるまでの時間が長くかかりますし、仕上がりもプロにはかなわない何だかチグハグなお部屋が出来ているのをよく見ます。

ボロ物件をリノベするなら、基本的な骨格や電気、ガス、水道などの設備関係はプロにお任せした方が、最終的にお得なような気は昔からします。

事業として借りてもらえる予定家賃から換算した予算組をしっかりして、この予算と期日でどこまで出来るか?
バランスをプロと相談したうえで、自分でできる部分をしっかりやるほうが効率が良いと思います。
当然、プロからのアドバイスももらえますしね!

では




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ども!
建築士大家 藤田です。

ここ2年ほどなりを潜めているうちに、結構いろんな変化が有りました。

一番大きな事は、コンビニを止めましたぁ!

長かったわ!!!
トータル27年!
私になって14年!!!

これで晴れて自由だぁ!!!
(ショーシャンクスの空で脱獄した時のガッツポーズなみ)

ん~!良かったッ!
コンビニ業界のオーナーさん達を見てると、つくづく思いますもん
やめれて良かったって。

皆さん、激務だし、儲からないし、心労は多いし、休みないし、近隣にすぐに競合店は出来るし、家族団らんもなく下手をすれば一家離散の悲劇が多い職業・・・。

TVでたまにやってるような、儲かってるオーナーなんて見たことないです、少なくとも私は・・・。

更新時期がきて、本当はやめたいのに、10年も自営をやった後にサラリーマンに戻りたくたって、雇ってくれる会社なんて、よっぽど何かスキルを持ってないと無いと知って、嫌々更新する人が多いと思いますよ・・・。

そんな中、止めるという決断を一瞬の迷いもなくさせてくれた不動産には本当に感謝です。

もちろんこれでリタイア!

なわけもなく、借金が残っているうちは、大船ではなく泥船に乗ってると覚悟して必死に働きますよ!

そんな今日この頃なワタクシですが、自分で思った以上の変化が有りました!!!

銀行の我社に対する姿勢ですッ!

今までは、借金の多い儲からない小売業をやってるショボい事業所というくくりだったのだと思うのですが(売り上げ規模の対比から行けば、家賃の方が少ないのはしょうがない。家賃ン億円だったらとっくにコンビニ止めとるわ!)不動産賃貸業というくくりに変わったとたん、財務内容の評価軸が変わって、優良企業になった模様です。

ええ、ワタクシお付き合いのある金融機関さんからロックオンされまくりです。

夢の新築が見えてきたかもぉ~!

不動産投資は、銀行からどの様に見えるかが本当に大事だとしみじみ感じました。
ダンスと同じで、決まった型で採点されるのなら、評価されやすい型を踊る努力をしないといけませんねぇ!





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