建築士大家の収益不動産お悩み解決所 

建築士の大家が感じた、不動産にかかわるコツを紹介します!
ホームインスペクションやコンサルティングで不動産の不安を解消します!


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ども、建築士大家です。

あっという間に今年も終わりに近づきましたが、皆さんの今年一年はいかがでしたか?

まあ年末ということで、忘年会花盛りなのですが、今年はたくさん参加しています。

その中で、久しぶりにこの方とお話しして、う~ん王道だなと再確認させられましたので、ちょっとお話します。

王道投資をされている方はこの方
三河人さん
物件が高騰している中、独自の判断力で高利回り物件を2棟購入されていました。
すごい

”利回り星人なんて笑われる程なんでボロしか買えないんですよ”

なんて仰っていましたが、利回りの高い物件を買う為に、物件情報の確認やネット検索、独自の入居調査や物件運営などを地道な努力をやっているからこそ出来たのだと思いました。

高利回りを利用してキャッシュを貯めることで、次回の物件を購入するときに金融機関に有利に評価されたり、自己資金を多く投入できることで返済比率を低く設定出来たり、良いことだらけです。

特に、収益物件が少ない初期の状態では物件のグレードよりキャッシュを生み出す物件を持つことが非常に大事だと思います。

物件規模が大きくなって、収益状況が良くなってから資産価値の高い物件に入れ替える作戦が王道だと私は思うからです。

まずキャッシュの出る物件を買う
    
自己資金を厚くして次の物件を買う
    
余裕が出てきたら物件を入れ替えて資産を形成する

この中で既存借入金の返済が出てきませんが、これはわざとです
この時期に繰り上げ返済をしても月々の返済額が劇的に減る可能性は低いですし
(元利均等で借りていると初期にはホント元金て減らないんですよ

最近は戸建てや新築などをやっていて、利回りの優先順位が低くなりがちな行動をしていましたが、思わずとさせられました汗)

私も頑張らないと!

では・・・。
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ども!
建築士大家 藤田です。

大家仲間では最近いい物件ないよね、買うより売り時だからしょうがないよねなんて話ばかりですが、一部では盛んにボロ物件投資が流行っているようです。

特に戸建て物件の廃墟みたいな物件を買ってきて、DIYリノベをして貸し出すパターンが多いようです。
建築にかかわるものとしてうかなぁ?と思うことを書かれている方が多いので、ちょっとと思います。

今まで中古戸建て住宅に本業の建築・不動産屋さんが手を出さなかったのは、瑕疵問題のリスクが高いからです。
気が付いてなかったのではなく事業として成り立ちづらかったという部分なので、ブルーオーシャン市場なわけではないと私は思います。
プロが手を出さない所に素人が首を突っ込んでいる自覚がある方がどれくらいいるのか疑問です。

大家業をやるときのコスト削減で自分で出来る些細な事はDIYというのは大賛成なのですが、基礎の一部を破壊して作り直すとか、間取り変更どころか店舗を居住用にするという用途変更などとか諸々行う中で、どう見ても建築基準法違反な事を平然と書いてらっしゃる方もおられます。

本人的には”ここまで出来るんだぜぇ”なのかもしれませんが、それ違法ですから~!

法令違反はまだしも(オイ!)本当に人からお金をもらって住んでもらう部屋を作るのにそれでいいの?っていうものもちらほら・・・・。
耐震性とかの安全性は度外視でいいの~
所有者責任を追及されちゃいますよ~

よく、自分でやったら思ったより簡単に出来て、幾らで出来たのでプロに頼むよりお得だったとかのお話が有りますが、その工事で本人の人工代まで算出して無かったり、その工事を行うために工具などを買ったりして、結局高いものについたのではないかと推測できるブログも多いです。
ましてや、ケガなんかしたら目も当てられません
(私、過去に電動のこぎりで指の先を削ったことがありますが・・・何か?)

何もかも自分でやると、貸し出せるまでの時間が長くかかりますし、仕上がりもプロにはかなわない何だかチグハグなお部屋が出来ているのをよく見ます。

ボロ物件をリノベするなら、基本的な骨格や電気、ガス、水道などの設備関係はプロにお任せした方が、最終的にお得なような気は昔からします。

事業として借りてもらえる予定家賃から換算した予算組をしっかりして、この予算と期日でどこまで出来るか?
バランスをプロと相談したうえで、自分でできる部分をしっかりやるほうが効率が良いと思います。
当然、プロからのアドバイスももらえますしね!

では




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ども!
建築士大家 藤田です。

ここ2年ほどなりを潜めているうちに、結構いろんな変化が有りました。

一番大きな事は、コンビニを止めましたぁ!

長かったわ!!!
トータル27年!
私になって14年!!!

これで晴れて自由だぁ!!!
(ショーシャンクスの空で脱獄した時のガッツポーズなみ)

ん~!良かったッ!
コンビニ業界のオーナーさん達を見てると、つくづく思いますもん
やめれて良かったって。

皆さん、激務だし、儲からないし、心労は多いし、休みないし、近隣にすぐに競合店は出来るし、家族団らんもなく下手をすれば一家離散の悲劇が多い職業・・・。

TVでたまにやってるような、儲かってるオーナーなんて見たことないです、少なくとも私は・・・。

更新時期がきて、本当はやめたいのに、10年も自営をやった後にサラリーマンに戻りたくたって、雇ってくれる会社なんて、よっぽど何かスキルを持ってないと無いと知って、嫌々更新する人が多いと思いますよ・・・。

そんな中、止めるという決断を一瞬の迷いもなくさせてくれた不動産には本当に感謝です。

もちろんこれでリタイア!

なわけもなく、借金が残っているうちは、大船ではなく泥船に乗ってると覚悟して必死に働きますよ!

そんな今日この頃なワタクシですが、自分で思った以上の変化が有りました!!!

銀行の我社に対する姿勢ですッ!

今までは、借金の多い儲からない小売業をやってるショボい事業所というくくりだったのだと思うのですが(売り上げ規模の対比から行けば、家賃の方が少ないのはしょうがない。家賃ン億円だったらとっくにコンビニ止めとるわ!)不動産賃貸業というくくりに変わったとたん、財務内容の評価軸が変わって、優良企業になった模様です。

ええ、ワタクシお付き合いのある金融機関さんからロックオンされまくりです。

夢の新築が見えてきたかもぉ~!

不動産投資は、銀行からどの様に見えるかが本当に大事だとしみじみ感じました。
ダンスと同じで、決まった型で採点されるのなら、評価されやすい型を踊る努力をしないといけませんねぇ!





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ども。
随分お久しぶりです。

建築士大家 藤田です。

何とか生きています!!!

前回から2年ほどたってますが・・・・なにか?


で、ですね、思い立ったわけです。


一回仕切りなおそう!


という訳で(どういう訳だ)またぼちぼちと不動産の事を書いていきたいと思います。

久しぶりに書くので、何かテーマでもと思いましたが・・・・思いつかん(^_^;)

じっくり考えて、面白くて有益な情報提供が出来る様に頑張りますので、よろしくお願いします。

あ!
お知らせが有りました!!!

11月28日土曜日にセミナーをやります。

詳しくは静岡大家さんのブログまで
http://shizuokaooya.com/

よろしくお願いします。


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2013年7月15日(月)猛暑
連日の猛暑で水分を取り過ぎて、水太り中の建築士大家 藤田です。

今日もリノベーション案内会に多数ご来場頂きありがとうございました。

2日とも10時から17時までほぼ立ちっぱなしでの説明になるほどでしたが、もっと上手にご案内出来なかったかと一人反省会をやろうと思います。

今日は、師匠の沢さんにもこれだけの為に駆けつけていただき恐縮です。

思い切って案内会をやってみましたが、色々な反響が有って楽しかったです。

今までも建築工事やりますよとお話ししてましたが、案外多くの方に
”藤田さんってリノベもやってくれるんだ”
て言われたので、それだけでもアピール出来て良かったように感じます。

また、”このシンプルシックな感じは藤田さんらしいイメージ通り”という声も多く聞けましたので、意識しないまでも“らしさ”が出ているリノベが出来たようです。

次回から今回のリノベのビフォー・アフターの写真をUpしますね!
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