2010年03月18日
ぶるぼん不動産【原価再調達】査定方法
テーマ：不動産路線評価とか記事で書きましたが、土地はいいけど、じゃあ・・・建物は？
となると思い、では記事にしよう！と思いまして、原価再調達という方法を説明します。
建物は評価基準が難しいんです。当時、これぐらいで建てましたと言われても鵜呑みには出来ない。
それと、物価の変化もあります。その為、今同じものを建てたらいくらぐらいかかるか？を調べます。
基準は内装が豪華とかは考えません。趣味趣向品を線引きしなければなりません。
基礎、柱、外壁、内装材、建具、広さ、建築基準などを考慮して、
今同じ建物を建てたらの建築単価を考えます。
仮に建坪40坪で木造モルタルスタッコ葺2階建てだと、坪単価50万円程度
40×50＝2000万円と言う事になります。仮に当時70万円かかったとしても今回の方法では考慮しません。
木造は耐久年数25年で判断します。
10年経過していれば、40％の原価償却していると判断します。
2000万円×60％＝1200万円となります。
これが原価再調達という考え方です。
じゃあ・・・坪25万円格安の場合は？となりますが、これはね・・・・・実際この値段でやってないケースが多い。
格安注文建築で広告の単価でやるケースは少ない。それに諸経費がものすごい高い。
結果・・・坪40万円ぐらいになるんじゃないでしょうか？
あくまで平均的な考えなので、建売住宅で10年前ぐらいのものなら、坪40万円ぐらいを基準にします。
28坪×40万円＝1120万円×60％＝672万円 となるわけです。
この他にも収益計算もあります。
この地域で家賃いくらを設定出来るか？という考え方です。
家屋調査士さんなどは細かくチェックしていますが、ざっくりとならこんな感じでしょう。
土地＋建物でおおよその評価がこれで出ます。
ただし、これが売れる値段ではありません。
あくまでもざっくりとした評価計算です。
場所によっては高い低いとなるでしょう。基本評価とはこうゆうものだと思っていただければ幸いです。
ここに、相場評価や売買事例（需要評価）などを同時に検討します。
この他にも、崖地勾配、騒音（交通量）、道路幅、奥行補正、路地状敷地、変形、なども検討します。
基本ざっくりでも目安にはなります。
基本評価が低く感じる時は、需要相場が高いのと建物に付加価値をつけた結果だと思います。
金融機関も中古の場合シビアに見てる部分があるので、買った時の値段にとらわれると、色んな意味で
悩んでしまうでしょう。
今回は土地は路線評価というものがあり、建物は再調達という考え方があると思ってもらえればいいかな。
