常時満室のプロ大家の空室対策｜空室対策特化型プロ大家養成コンサルタント江本圭伸の公式ブログ

民法による善管義務や告知義務が問題になります

しかし、媒介業務においては宅建業法による重要事項説明の責任

があります。

従って、民法上の義務、責任とは異なる基準で心理的瑕疵に関する説明が

必要となること を認識することが重要ですのでご注意くださいね。

あくまで参考程度と言うことを前提に今回も判例を書いておきます。

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転借人という特殊な理由もありますが、

３年間の逸失利益が認められた判例。


ではまた参考までに判例を少し出してみます。



【裁判事例】平成２２年９月２日　東京地裁

◎概要

賃貸マンション内での無断転借入の自殺は

賃借人の債務不履行にあたるとして、３年間の

逸失利益相当額等の損害賠償が認められた事例

◎　賃貸状況

物件：
・ワンルームマンション
・東京都渋谷区
・賃料:T12万６千円/月


無断転借入が貸室内で自殺したことから、

賃貸人は賃貸借契約を違約解除し、

（第三者に家賃５万円・期回５年で賃貸した）

賃借人及び保証人に対レ５２４万円余の損害賠償を

請求した。

保証人は、一切の債務について保証責任を負うとした

保証契約は消費者契約法第１０条により無効であり、

転借人の自殺による損害賠償までは保証債務に含まれない等

としてこれを争った。


◎　事案

①賃借人の善管注意義務は、居住者が当該物件内部において

自殺しないように配慮することもその内容に含まれる。

よって、賃借人は損害賠償責任を負う。

②「一切の債務について保証責任を負う」とされた保証債務の範囲は、

賃借人の債務不履行と相当因果関係のある損害の範囲に限定され、

不当に保証人の債務を拡大するものではないから、

消費者契約法１０条に抵触しない。

よって、保証人も損害賠償責任責任を負う。


③賃貸人の損害額は、賃貸人の賃貸における３年間の逸失利益２７７万円余

（本件貸室について、一年間は賃貸不能、２･３年間は半額でしか賃貸できない

とした逸失利益）及び

原状回復費用９４万円余と認め、その他の請求は棄却する。



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経済状況が決して良いとは言えない四国地方で圧倒的な業績をあげておられる三福不動産さんのセミナーにいってきます。
また良いノウハウがあればシェアさせていただきますね(＾ｰ^)ノ

では出陣



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確定申告

提出してきました。

が

納税資金が（－＿－；）

勘定合ってゼニ足らず！


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こういう場合、民法上と宅建業法上では

微妙に考え方が異なる

ことにご注意してください。

民法丈においては善管義務や告知義務が問題になります

しかし、媒介業務においては宅建業法による重要事項説明の責任

があります。

従って、民法上の義務、責任とは異なる基準で心理的瑕疵に関する説明が

必要となること を認識することが重要ですのでご注意くださいね。

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参考までに判例を少し出してみます。

【裁判事例２－２】平成１９年８月１０日　東京地裁

◎　概要

賃貸アパート内で賃借人が自殺したことによる賃貸人の損害について

事件のあった貸室についての逸失利益を認め、

それ以外の貸室の逸失利益を否定した事例

◎　賃貸状況

物件：ワンルーム・東京都世田谷区（２階建・１０室・築後約１８年）・賃料：６万円/月

賃借人が室内で自殺。賃貸人は賃借人の相続人、保証人に対し、事故による逸失

利益の損害賠償を請求した。（請求額６７６万円余）


◎　事案

①自殺しないようにすることも賃借人の善管注意義務に含まれる。

よって、賃借人の相続人、連帯保証人は、賃貸人が負った損害につき賠償責任がある。

②本件物件が都市部のワンルームであり、近所つきあいが希薄であることを考慮すれば、

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◎　まとめ

大家さんから見れば、

「自殺のあったマンションとして見られるから今後貸しにくくなった！

・°・(ノД｀)・°・だから弁償しろ！」

というのもわからなくはありませんがねぇ・・・・

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本件事件後最初の賃借人には本年事件を告知する義務はあるが､次の賃借人には特段の

事情がない限り告知する義務はない。

（民法上はこうでも、宅建業法上は問題あると思いますが・・・・）

よって、賃貸人の損害は、１３２万円余（事故後１年間は賃貸できず、その後２年間は

従前賃料の半額しか賃貸できないとした逸失利益）であると認める。


③本件貸室以外の貸室を賃貸するにあたり、本件事件を告知する義務はなく、他室の賃料

減収を理由とする損害は認められない。また、賃貸人は本件建物を売却する予定はなかった

のであるから、損害の認定において事件による建物価値の減少を検討する必要はない。

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民法による善管義務や告知義務が問題になります

しかし、媒介業務においては宅建業法による重要事項説明の責任

があります。

従って、民法上の義務、責任とは異なる基準で心理的瑕疵に関する説明が

必要となること を認識することが重要ですのでご注意くださいね。

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老衰や自然死については、難しいということです。


ではまた参考までに判例を少し出してみます。


【裁判事例】平成１９年３月９日　東京地裁

◎概要
　老衰や病気等による借家での自然死については､当然に賃借人に債務不履行責任や

不法行為責任を問うことはできないとされた事例

◎賃貸状況
物件：住居（賃借人・法人・借上げ社宅）・賃料：９万8千円/月

　賃借人の従業員が建物内で脳溢血により死亡しているのが、死亡４日後に発見された。

賃貸人は建物の価値下落の損害を負ったとして､賃借人に対し５８７万円余の損害賠償等を請求した。

◎事案

　借家であっても人開の生活の本拠である以上、老衰や病気等による自然死は、当然に予想される

ところであり、借家での自然死につき当然に賃借人に債務不履行責任や不法行為責任を問うことはできない。

そして、死亡４日後の発見が賃借人の債務不履行等であるとは認められないことから、賃貸人の請求を棄却。

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最近　餓死の事件が多く報道されていますね。

商売柄、家主の立場でみてしまう自分がいますがそれが仕方ないです。


ほんとうに家主にとっては弱り目に祟り目なんですよ！


少しこのことについて、しばらく書いていく予定です。


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ぐぐっ？

講師の方のお話しが

ボソボソで眠いなあ



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利回り１８％超も可能か？

かなり古い物件になりますが、

土地値(総額が路線価以下））になります。

近日中にメルマガ公開予定！

今のお客さんが申し込み入ったらごめんなさい！

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病院の隣の建売現場

もあ長いことこのまんま

販売会社はコロコロ変わるけどなぁ



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どうも温度差が異なるなぁ　(w＿－；

「ええ物件があったら真っ先に教えてください！」

と言われ、即案内すると好感触！

いくら値段交渉いけますか？とのことである程度の打診をすると

なんとか許容範囲に落ち着きそうな感触

私：「とりあえず融資の感触を確かめましょう！

事前相談用に収入証明などの資料を早急に

集めてもらえませんか？」

とお願いしても、忙しいとのことで全然書類がいただけない。

メールにも返事が無い・・・

挙句の果てには携帯電話にも出ていただけない・・・

ど・・ど・・・ど・・・どういうこと？

この買い付けはどうすりゃいいの？

で、売主様には平謝り

。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡

だめならだめでも結構なんですが、

心変わりは世の常ですが・・

せめて電話には出て欲しい

メールでの返事でもいいから・・・・・

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