思考は現実化する!

不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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楽待のコラムがアップされました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「売却益が発生しやすい原因とは?」
です。

不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。

出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。

では、出口=譲渡(売却)と仮定して考えていきましょう。

個人の場合、譲渡所得(売却益)に対して税金がかかってきます。

まず、譲渡所得の算出ですが、

売却時の収入-(取得費+売却時の費用)

となります。

売却時の収入はもちろん、売却価額です。

ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」という慣習があります。

この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。

さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。

取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。

そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。

では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。

土地の金額が大きい人です。

土地は減価償却をしないので、建物価額が低く、土地の割合が大きい場合は、
「取得費」が大きくなりがちです。

なので売却損が出やすくなります。

続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。

これは、先程と逆で建物価格が大きい人です。

もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。

こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、
売却益が多額に発生する可能性があります。

ということで、結果的には「減価償却費」がかなり影響するということなんですね。

ちなみにうちの事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、
お持ちの物件を売却する際の仲介手数料を、20%割引させて頂くサービスをしています。

日本国内なら地域問わず全国対応です。

1億円の物件だと、正規の手数料が約300万円ですので、その20%だと、60万円にもなります。

もし、売却を検討している物件があれば、次のフォームにアクセスして、必要事項をご入力下さい。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_51/index.do

依頼を頂きましたら、物件情報などの依頼内容を提携している不動産仲介業者さんにご紹介させて頂き、
後日、その業者さんから連絡が来るという流れになります。

この割引サービスを活用して、少しでも多くお金を残してくださいね。


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【編集後記】 ~楽待
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先日、楽待のサイトに、僕が毎月執筆しているコラムが掲載されました。

今回のテーマは、
『いよいよ確定申告!! 物件を売却した時に覚えておきたい「節税テク」とは?』。

現在、真っ最中の確定申告について解説してますので、ぜひご覧ください。

 ⇒ https://www.rakumachi.jp/news/archives/183615

 

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今日はあのギガ大家さんと対談です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「医療費が少なくてもあきらめない?」
です。

普通のサラリーマンなら、年末調整で確定申告は完結していますが、
医療費が多く掛かった場合などは、申告すると、税金が還付されます。

その一つの基準が10万円。

でも、医療費が10万円に満たない場合もありますよね。

そんなときは、配偶者やその他、生計一の方に所得があって、
その所得がそれほど多くない場合は、その方に医療費控除を適用すると、
10万円に満たなくても、税金が還付される場合があります。

なぜなら、医療費控除のもう一つの基準に
総所得金額×5%というものがあるからです。

例えば、奥さんがパートをしているなどで、年収120万円の場合、
給与所得控除65万円を引くと、総所得金額は55万円になります。

55万円の5%は27,500円ですから、この金額以上に医療費が掛かっているなら、
奥さんの確定申告で医療費控除を適用できることになります。

医療費は、生計を一にしている人の全員の合計額を、誰にでも適用できます。

また独身の場合でも、不動産を購入した初年度で、経費が多く発生して
所得が酸くなっているケースでも、この基準は使えますね。

税金塾Vol.50では、物件購入後、初めての確定申告について
映像でわかりやすく解説しています。

現在、割引キャンペーン中のひよこパックは、

・青色申告がよくわかる教材
・確定申告のやり方がわかる教材
・簿記を使わない帳簿の作り方がわかる教材
・会計ソフトの使い方がわかる教材
・キャッシュフロー表の作成方法がわかる教材

の5本がパックとなっている教材です。

これを見れば、確定申告の方法や節税のポイントについても
学ぶことができますので、この機会にぜひご覧くださいね。


2月末まで! ⇒ ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_hiyoko.html

 

税金塾の会員になると、さらに割安で購入できますので、ぜひご入会下さいね!

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【編集後記】 ~木下さん
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今日は午後から、大阪のギガ大家として著名な木下たかゆきさんと、
税金塾の対談音声収録をします。

木下さんとは、5年前に大家さん学びの会 関西の勉強会の講師をして頂いたことがあります。

あの時から、さらに不動産投資を拡大しているので、
その仕組化の方法をお聞きする予定です。

どんなお話が聞けるか楽しみです。

 

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今日は授業参観に行きます。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告で法人化を検討する?」
です。

先週から、確定申告が始まってますね。

確定申告で税額が確定すると、色々と問題点が出てきますよね。

例えば、

・減価償却費が少なくなって、税金が多くなっている

・借入金の利息が少なくなって、税金が多くなっている

・不動産の投資規模が大きくなってきて、税金が多くなっている

などなど。

税金が多くなってきている人が検討したいのが法人化。

法人化すると、個人よりも節税の幅が広がるので、節税対策もやりやすくなります。

ただ、法人化による節税対策は、税理士との相談が不可欠です。

節税というのは、ウルトラC的なものはほとんどなく、仕組で成り立つものです。

その仕組みをどううまく作れるかがポイントになります。

法人化による節税の仕組みをうまく作りたい人は、
ぜひ不動産投資に詳しい、うちの税理士に相談してみてくださいね。


神戸事務所の無料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html


また、東京事務所は1万円(税抜)/1時間の相談料となりますが、
こちらの相談方法は東京事務所に来社でも結構ですし、電話、スカイプでもOKです!

不動産投資に詳しい税理士に相談してみたい方は、ぜひお申し込みくださいね。

有料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


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【編集後記】 ~授業参観
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今日は息子の小学校の授業参観があります。

子供が小さい時って、長い人生で考えると僅かなので、
小学校の行事には、ほとんど参加しています。

そして行くたびに、子供の成長している姿を見ることができます。

子供の成長を見ることができるのは、親の喜びですね。

 

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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。

僕自身、物件を検討する時に使っています。

どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。

空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。

この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。

次に、とても甘い条件でシミュレーションします。

そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。

まさに、自分でアメとムチ状態です。

2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。

REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
3月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。

今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

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大家さん学びの会に広島支部と大分支部ができるようです。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないケースとは?
です。

平成29年の確定申告は3月15日までです。

今年、不動産を購入された方は、

・登録免許税
・不動産取得税

の支払いが経費にできますので、還付申告になる可能性が高いですね。

申告をした後に間違いに気づいても、3月15日までなら何回出しても、
最後に提出した申告書が有効になります。

でも慣れない方にとっては大変な作業ですので、一発で決めてくださいね。

でも確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないことになる場合もあります。

その一つは減価償却費です。

土地と建物の割合などは、一度決めてしまうと、
その後はずーーっとその金額が適用されます。

この減価償却は奥が深いので、確定申告をする前に勉強することをお勧めします。

本当に処理一つで税額が変わりますので、気をつけてくださいね!

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【編集後記】 ~大家さん学びの会
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毎週木曜日の朝に実施している、大家さん学びの会の早朝ミーティング。

各支部のリーダーがスカイプにログインして、ミーティングをします。

そして、先日のミーティングでは、広島支部と大分支部ができるという話でした。

現在の支部は、関東、関西、岩手、札幌、福岡の5つ。

これにもう2つが追加されそうです。

大家さん学びの会もどんどん広がっていきそうですね。

 

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4月に大きなキャンペーンを実施します!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「新築の消費税還付はいつ振り込まれる?」
です。

新築物件を建てるときに、消費税還付が成功すると、建築費に含まれる消費税が還付されます。

では、新築物件の消費税はいつ還付されるのでしょう?

中古であれば、決済の後、その月にすぐに決算期を迎え、
決算月の2か月後までに申告をし、その2か月後ぐらいまでに還付されるので、
決済からはおよそ3か月から5か月後ぐらいになります。

でも、新築の場合は、建物の請負契約から準備をし、
建物の引渡を受け、その月にすぐに決算期を迎え、
決算月の2か月後までに申告をし、その2か月後ぐらいまでに還付されるので、
中古に比べると、かなり長い期間が掛かります。

したがって長い時には、取り掛かってから1年ぐらいなるときもあります。

中古、新築、どちらにしても、かなり事前の準備が必要なので、覚えておいてくださいね。

消費税還付については、下記のページで詳細がわかり、
現在、うちの税理士が面談やスカイプ、または電話による相談も受け付けています。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~キャンペーン
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2017年4月に、僕が独立してちょうど10周年になります。

いわゆる「創業10周年」ですね。

さらに、僕が運営している通信教育「不動産投資でお金を残す税金塾」も、
2017年4月で第100回を迎えます。

そこで、どちらもキリがいいので、4月に税金塾の大きなキャンペーンを実施する予定です。

今、色々と練っているところですので、楽しみにしててくださいね。

 

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今日から確定申告スタートですね。
つづきは編集後記で!

先週に引き続き、来週も東京出張があります。

今回のお仕事は、神田でセミナー講師。

2時間半ほど、確定申告の注意点などについてお伝えする予定です。

プレゼントもあって、残席3なので、お早めにお申し込みくださいね。

また昨年ぐらいから、僕に加えて東京事務所代表の萱谷も講師をするようになり、
今年は萱谷の講演も増えています。

さらに、大家さん学びの会も全国に支部ができて、
各支部で定例勉強会が開催されています。

現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2017年2月25日(土)

基礎から学ぶ不動産投資予備校 主催

「知っているか知らないかで大きく損する!?不動産投資家のための税金講座」

で叶温が講演をします。

残席3 ⇒ https://business.form-mailer.jp/fms/7518fb7260583


▼東京 2017年2月25日(土)

りそな銀行 茗荷谷支店主催

「★新★住宅ローン控除&家計の見直し相談会」

で萱谷有香が講師をします。

詳細PDF ⇒ http://tax.kanae-office.com/upimage/20160225.pdf


▼札幌 2017年2月25日(土)

大家さん学びの会(R)札幌主催 定例勉強会

「大家さんにとっての司法書士活用方法!!」
講師:司法書士 松尾孝紀氏

「欠陥住宅に関する法的諸問題の解決策!!」
講師:弁護士 粟生猛氏

定員40名 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=6


▼福岡 2017年3月4日(土)

大家さん学びの会(R)福岡主催 定例勉強会

「賃貸のニーズトレンド~2016年版~」

講師:SUUMO

 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼東京 2017年3月8日(水)~全6回

レアルコンサルティング株式会社 主催

「プロから学ぶ本当にお金を残す不動産投資」

で萱谷有香が講師をします。

 ⇒ http://realconsulting.jp/cf1000_k01/


▼東京 2017年3月18日(土)

大家さん学びの会(R)主催 定例勉強会

「知らないと損をする? 大家が知るべき正しい火災保険・賠償責任保険の知識」

講師:株式会社プロエージェント 第一営業部 太田惠巳氏

 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20170318/


▼東京 2017年3月18日(土)

叶税理士法人/叶会計事務所主催

REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」

残席1⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170318.html


▼大阪 2017年4月8日(土)

大家さん学びの会(R)関西主催 第39回 定例勉強会

株式会社ルート・イノベーション 定利卓也 氏

 空室対策の発想転換 入居が決まらない物件に効果抜群!
「コスト0円で満室にする方法」
~時代を捉えたこれからの入居付け~

を開催します。

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


▼札幌 2017年4月15日(土)

大家さん学びの会 札幌 主催

「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」

で叶温が講演します。

 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=

 


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【編集後記】 ~確定申告スタート
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今日2月16日から、平成28年の確定申告がスタートします。

税理士事務所にとっては、1年で1番の繁忙期になります。

うちの事務所では、今年からみなし残業を月に20時間つけているのですが、
どれぐらい消化されるんでしょう。

月に20時間ということは、平均すると1日1時間程度の残業です。

今のところ、みなし残業内で納まっているので、この調子でいけるといいのですが。

 

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今日から東京事務所にパートが1名、入社します!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、残席1となった3月18日(土)開催の
キャッシュフロー・シミュレーションセミナーのお知らせです。

残席1 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170318.html

不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。

不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。

具体的に言うと、次のような点です。

・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?

・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?

・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?

・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?

・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?

・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?

これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。

でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。

そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。

3月18日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。

対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。

儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!

残席1 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170318.html

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【編集後記】 ~東京事務所
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今日から東京事務所に1名、パートさんが入社します。

女性で、不動産投資もしているようで、
身内からうちが求人を出していることを知らされて応募したとのこと。

このような応募からの採用は、とっても嬉しいですね。

既に不動産投資をしているって、いいじゃないですか。

将来的には、このような形での採用が増えていけばいいと思います。

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今日はバレンタインですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「会社に不動産投資をしていることはバレるのか?」
です。

いよいよ明後日から確定申告の受付がはじまりますね。

もしあなたが、会社に黙って不動産投資をしていたら、確定申告の仕方によっては、
会社に不動産投資をしていることが、バレてしまう可能性もあります。

確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、第二表の右下に、住民税の覧があります。

この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう「特別徴収」のチェックボックスと、
不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、「普通徴収」のチェックボックスがあります。

会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、
「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。

しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、会社にバレる可能性があるのです!

それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。

特に、昨年物件を購入している場合は、登録免許税や不動産取得税などの
経費が多くなっていますので、不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。

そうすると、給与所得と合算されてしまうため、同じ会社の、
同じぐらいの年収の人よりも、住民税の金額が少なくなってしまうんですね。

この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、
しっかりと理由を考えておかないといけません。

税金塾Vol.50では、物件購入後、初めての確定申告について
映像でわかりやすく解説しています。

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【編集後記】 ~バレンタイン
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今日はバレンタインですね。

うちでは昨日、娘の幼稚園がお休みだったようで、
妻と一緒にチョコレートづくりをしたようです。

今日は、その成果をもらう予定です。

娘からチョコレートをもらうのは、嬉しいですね。

 

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10kmマラソン、走ってきました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「相談してはいけない相手とは?」
です。

不動産投資をしようと思って動き出すと、
色んなセミナーや勉強会に参加すると思います。

最近は、各地でセミナーも活況ですからね。

中には無料のセミナーもあるので、最初は参加しやすいと感じます。




が、無料セミナーは気を付けないといけません。

そもそもなぜ無料でやっているのか?

それは、そのセミナーを受けてもらった後に、主催者が何かをあなたに売りたいからです。

そして、あなたに、その何かを売った利益によってセミナーの開催費用は賄われます。

その何かが、本当にあなたの役に立つものであればいいのですが、
そうではないケースも多々あります。

セミナー講師が、不動産投資コンサルタントと名乗っていると、
初心者ほど、信用してしまいますよね。

でも、あなたに何かを売るために、そう名乗っているのであれば、
もしかすると、その人は相談してはいけない相手かもしれません。

こんな時は、その業者、あるいはその相談相手が、
「第三者的な立場で、客観的な意見をくれているのか?」
という視点で見ることが重要です。

なぜなら不動産は、買ってしまった後は、簡単に売却できないからです。

叶税理士法人でも現在、神戸事務所は無料相談をお受けしていますが、
第三者的な立場で、客観的な意見をお伝えしています。

だから、時には厳しいことも言います。

だって、あなたに不動産投資で失敗してほしくない、という思いを、
うちの税理士は、全員持っているからです。

神戸事務所の無料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html


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有料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


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【編集後記】 ~10kmマラソン
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昨日、神戸のポートアイランドで開催された、神戸バレンタインラブラン。

僕は10kmマラソンにエントリーして、無事に完走しました。

初めてでしたが、タイムはちょうど1時間!

かなり寒かったですが、天気も良くて気持ちよく走れました。

次は2月に大阪であるたこやきマラソン!

目標は1時間切りですね。


目標は1時間切りですが、無理しないように頑張りたいと思います。

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