思考は現実化する!

不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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今日は、叶税理士法人のサービスの1つ、
固定資産税還付 無料診断サービスのお知らせです。

叶税理士法人では、経験豊富な固定資産税のコンサルタントさんと提携して、
固定資産税見直しの無料診断サービスを実施しています!

固定資産税は、市区町村の税金で、土地や建物に掛かりますよね。

その税率は、都市計画税も合わせると、
固定資産税評価額に対して、1.7%掛かってきます。

建物が1億円の評価額であれば、170万円掛かることになります。

土地が都市部にある場合や、頑丈な建物の場合は、
結構な金額が毎年、固定資産税として必要になります。

ただ、土地の場合は、その上に立っている建物が居住用であれば、税金が軽減されます。

でも、用途変更した場合などは、しっかりと軽減が適用されていない場合もあるようです。

もし税金の計算が間違っていたら、毎年、固定資産税を多く払っていることになります。

だから、一度しっかりと診断しておきたいものです。

そして、診断の結果、多く払い過ぎているとしたら、将来の固定資産税も削減できるうえに、
過去に払い過ぎた固定資産税が還付される可能性もあります。

このサービスは、固定資産税の削減が成功すれば、成功報酬で費用がかかりますが、
もし削減できなければ、費用はまったく必用ありません!

ただし、成功時の最低報酬額は31万5千円となりますので、
区分所有や戸建て等の小ぶりの物件ではなく、
1棟ものの物件など、ある程度大きな物件が対象となります。

なにはともあれ、成功すればキャッシュフローが
劇的によくなる可能性のあるサービスですので、
まずは、無料診断サービスにお申込み下さいね。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_69/index.do


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今日は大家さん学びの会 関西の定例勉強会です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「最近、消費税還付のご相談が多い理由は?」
です。

2月に入って、消費税還付のご相談が増えています。

その理由は、ひとえに融資が受けやすくなるからです。

3月は金融機関にとっても決算期!

決算期は各金融機関、そして各支店とも、
ノルマ達成のために融資の基準が緩くなる傾向があるんですね。

ただ、物件の融資が付きそうでも、
銀行に、新規法人で取得することを事前に伝えておかないと、
スムーズに消費税還付をすることはできません。

なぜなら、個人で取得を予定していると、
銀行側も、個人の審査になってしまっているからなんですね。

消費税還付については、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~大家さん学びの会 関西
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今日は午後から、大家さん学びの会 関西の定例勉強会があります。

株式会社ビットスキーム・ジャパン 代表取締役の橋本一幸さんに、
勉強会の講師をして頂きます。

タイトルは、
「手間なしでキャッシュフローを増やす!物件の空きスペース有効活用法!」。

僕自身、利用しているサービスですが、本当に手間なくお金が入ってきます。

参加される方は、楽しみにしててくださいね。

 

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今日から確定申告スタートですね!
つづきは編集後記で!

今日は、2月から4月に開催される予定の、
講演、セミナー、勉強会のお知らせです。

先週末は、
「叶事務所 創業10周年 & 東京事務所開設1周年 記念セミナー・パーティーin東京」
が無事に終了しました。

一段落ですが、東京では今後も萱谷が色んなセミナーに登壇する予定です。

大家さん学びの会も7支部となり、各地で勉強会が開催されています。

現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2018年2月16日(金)
レアルコンサルティング株式会社 主催
「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編
限定20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/


▼大阪 2018年2月17日(土)
大家さん学びの会 関西 主催 第43回定例勉強会
「手間なしでキャッシュフローを増やす!物件の空きスペース有効活用法!」
 ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd


▼東京 2018年2月17日(土)
大家さん学びの会 主催 定例勉強会
「借りる側の立場になって賃貸経営をしていますか?」
 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/201802017/


▼広島 2018年2月25日(日)
大家さん学びの会 広島 主催 第6回 定例勉強会
「プロパンガス 3つの賢い活用法!」
 ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20180208/


▼東京 2018年3月3日(土)~5月26日(土)
レアルコンサルティング株式会社 主催
全6回「本当にお金を残す一棟物件投資~プロから学ぶ究極の入口戦略~」
限定15名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/cf1000_k01/

2/21(水)無料事前説明会開催! ⇒ https://canyon-ex.jp/fx18758/cf1001


▼福岡 2018年3月10日(土)
大家さん学びの会 福岡 主催 第15回定例勉強会
「不動産高騰時代 にやる 不動産投資 と 出口戦略 !!」
 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼東京 2018年3月31日(土)
叶税理士法人/叶会計事務所 主催
REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」
限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180331.html


▼札幌 2018年4月14日(土)
大家さん学びの会 札幌 主催 2周年記念定例勉強会
「沖縄不動産投資 成功への道!!」
 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=13


▼大阪 2018年4月21日(土)
株式会社ブロードエンタープライズ 主催 第4回賃貸経営キャッシュフロー最大化セミナー
「不動産所有会社M&Aの極意&人気サービスのご紹介!」
定員30名(無料) ⇒ http://bit.ly/2BtByl8

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【編集後記】 ~確定申告スタート
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今日2月16日から、2017年分の確定申告がスタートしました。

今年の申告期限は3月15日までです。

申告期限に遅れると、色んなデメリットがあるので、
遅れないようにしてくださいね。

 

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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。

顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?

「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」

「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、
 どう思いますか?」

「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、
 いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?

「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
 不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。

賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が
有効なことは百も承知だと思います。

しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で
大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。

また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています

そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。

そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。

そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。

叶税理士法人では開業以来、10年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。

しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。

そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、
弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!

定員10 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180331.html

ただ、10年間で積み上げた弊社のノウハウを
たった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。

そこで、弊社のノウハウを詰め込み、
物件購入から売却までトータルで診断でき、
特許を取得した不動産投資シミュレーションソフト
「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。

REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、
より精度の高いアドバイスができるようになります。

事実、弊社に相談に来られた方に、
REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。

REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。

このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、
事務所の業務拡大に貢献することでしょう。

ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!

もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、
ぜひご参加ください!

定員10 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180331.html


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booking.comでも宿泊受付スタートしました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「固定資産税の精算金は経費になるのか?」
です。

いよいよ明日から確定申告が始まりますね。

確定申告を進めていくと、青色申告決算書の経費の最初には、
「租税公課」という科目が出てきます。

不動産所得の租税公課の代表的なものと言えば固定資産税ですね。

普通は、その年に払った固定資産税を経費にすればOKです。

でも物件を購入した時は、気を付ける必要があります。

物件を購入すると、決済の中で売主さんと固定資産税の清算をします。

これを固定資産税の清算金というのですが、
これは1月1日に所有していた売主さんに支払義務のある固定資産税を、
あなたが譲り受けた日から按分して、売主さんに払っているんですね。

これ、「固定資産税の清算金」という名目ですが、
税法上は固定資産税ではありません。

固定資産税というのは、あくまで1月1日に所有している人が支払う税金です。

だから「清算」しているのは、単なる慣例で行っているだけで、
清算したからといって、あなたが「固定資産税」を支払っていることにはなりません。

それでは何になるのか?

これは税法上、物件の売買価格に上乗せされることになります。

ですから、この清算金に相当する金額は、土地、建物に含めなければいけません。

そして、もう一つ、同じように土地、建物に含めなければいけないのが、
物件を購入した時の売買契約書の印紙代です。

融資の際の印紙、登録免許税、不動産取得税は
必要経費にできますので、租税公課でOKですが、
固定資産税の清算金と、売買契約書の印紙は、
租税公課にはなりませんので注意して下さいね。

現在、東京事務所は、税理士 萱谷有香の有料相談を実施しています。

内容としては、例えば次のような相談をすることができます。

・確定申告のご相談

・法人を使った消費税還付のご相談

・法人化について
 法人化のタイミングについての相談
 法人化による節税効果についての相談

・不動産の買い替え、売却についての相談

・物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使った物件のキャッシュフロー診断

・相続対策について
 簡易的な相続財産の評価
 自社株式の簡易的な評価
 遺言書の作成についての相談
 遺産分割協議書の作成についての相談
 相続後の手続き全般についての相談
 生命保険についての相談
 事業承継の問題についての相談

・顧問契約について

などなど、その他様々なご相談を、1万円(税抜)/1時間の相談料で承ります。

相談方法は東京事務所に来社でも結構ですし、電話、スカイプでもOKです!

不動産投資に詳しい税理士に相談してみたい方は、ぜひお申し込みくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


神戸事務所は「税理士 小田和典の無料相談1,000本ノック!」を実施中なので、
神戸事務所に来ていただければ、無料でご相談をすることができます。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html


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【編集後記】 ~booking.com
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昨年10月に購入した大阪市平野区のビルで運営している合法民泊

新たにbooking.comでも宿泊受付がスタートしました!

■101 https://www.booking.com/hotel/jp/hostel-kay-101.ja.html

■102 https://www.booking.com/hotel/jp/hostel-kay-102-da-ban-shi.ja.html

春休みに来阪される方は、ぜひご利用くださいね!!

 

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今日は、いよいよ本日が締切となった梅田で開催予定の、大家さん学びの会(R)関西、
定例勉強会のお知らせです。

本日締切! ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd


今回のタイトルは、

「手間なしでキャッシュフローを増やす!物件の空きスペース有効活用法!」

です!

大家自身が手間をかけずに、リスクもなく、
物件の空きスペースを有効活用して、収益を増やす方法を、
株式会社ビットスキーム・ジャパン 代表取締役 橋本一幸氏からご紹介します。

僕も実際に活用してますが、毎月2万円が本当に手間なくお金が入ってきます!

収益が増えて、キャッシュフローもアップする方法ですので、
ぜひ参加して検討してみてくださいね。

本日締切! ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd

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大学時代の友人がYahoo!ニュースで紹介されました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告に向けて必要な資料は?」
です。

いよいよ明後日から確定申告が始まりますね。

確定申告をするためには、準備をしなければいけません。

税理士事務所では確定申告の資料が揃うかどうかが、
仕事を早く終わらせるポイントなんです。

ですから、今月ぐらいから確定申告に向けて資料を揃え、
数字をまとめておくと、確定申告をスムーズに進めることができます。

何よりも早めに数字をまとめておくことで、決算対策ができるようになります。

例えば、

「今年はかなり利益が出そうだから、来年に予定していた修繕を今年中にしておこう。」

なんてことも、決算の予想ができれば可能な訳です。

では、確定申告に必要な資料には、どのようなものがあるのでしょう?

勤め先からお給料をもらっていて、今年初めて不動産を購入した人で、
株や配当等の他の所得がないケースの場合は、次のような資料が必要になります。

1、勤め先からもらう源泉徴収票

2、管理会社からの賃料入金明細
(管理を外注していない場合は賃料が振り込まれる通帳)

3、礼金や敷金、敷引の金額がわかる賃貸契約書

4、自販機等のその他の収入が分かる書類

5、固定資産税の通知書

6、火災保険、地震保険の証券

7、修繕費の見積書、請求書、領収書

8、売買契約書類

9、借入の返済予定表

10、水道光熱費や交通費、接待交際費などの経費の領収書

まずは、これらの資料を早く集めて整理しておくことが重要です。

税金塾Vol.50
「物件購入者必見!物件購入後初めての確定申告で節税する方法!
では、確定申告について、映像で詳しく解説しています。

現在、割引キャンペーン中のひよこパックは、

・青色申告がよくわかる教材
・確定申告のやり方がわかる教材
・簿記を使わない帳簿の作り方がわかる教材
・会計ソフトの使い方がわかる教材
・キャッシュフロー表の作成方法がわかる教材

の5本がパックとなっている教材です。

これを見れば、確定申告の方法や節税のポイントについても
学ぶことができますので、この機会にぜひご覧くださいね。

2月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_hiyoko.html


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【編集後記】 ~Yahoo!ニュース!
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毎年、僕も参加している絵画展を実施しているのが、
カンボジアの孤児院、スナーダイクマエ孤児院。

その孤児院を運営してる、僕の大学時代からの友人
メアス博子が、この度、Yahoo!ニュースで紹介されました!

 ⇒ https://news.yahoo.co.jp/feature/882

すごいボリュームで記事が掲載されてます。

彼女とは、毎年会ってますが、本当に強くなりました。

また夏に各地で絵画展が開催されるので、ぜひご参加くださいね。

 

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10周年セミナーin東京、無事に終わりました。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「最終的なキャッシュフローは売却しないとわからない?」
です。

物件の購入を検討する時は、ほとんど購入後の
キャッシュフローがあるかどうかで判断すると思います。

もちろん所有している時のキャッシュフローは重要ですが、
出口を考えることも同じぐらい重要です。

例えば、自己資金700万円で購入した物件から、
年間100万円、毎年キャッシュフローがある物件を購入したとします。

これを10年運営すると、100万円×10年=1,000万円のキャッシュフローになります。

でも、出口まで見据えると、年間100万円ないかもしれません。

仮にこの物件を10年後に600万円で売却できたとすると、
実際には年間90万円しか儲かっていないことになります。

所有時1,000万円+売却時600万円‐購入時700万円=900万円

900万円÷10年=年間90万円

最初に高く買ってしまうと、このような結果になる可能性もあるんですね。


僕の4冊目

「もう失敗しない!間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」

では、この点についても詳しく解説しています。

4冊目の読者限定特別プレゼントは、常時申込みできます。

プレゼントは、【定価5万円相当】のREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成講座」スタッフ向け研修動画。

この教材は、【5時間半】のボリュームで、これを見れば、
より書籍の内容が深く理解でき、さらに不動産投資の成功に近づくと思います。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/present2017.html


そして、Amazonレビューして頂いた方には、さらに特典を用意しています。

その特典は、税金塾Vol.96 不動産専門税理士 萱谷有香の

「不動産投資の成功は減価償却費の使い方で決まる!」

のセミナー動画です。

この動画では、次のような内容を学ぶことできます。

・不動産賃貸業における節税対策とは?

・減価償却とは?

・減価償却費の制度

・不動産投資における減価償却費の使い方とは?など

レビューの数も27件となりましたが、まだまだ受け付けてますので、
良い意見でも、悪い意見でも、どしどし書いてみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/present2017.html


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【編集後記】 ~10周年セミナーin東京
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先週の土曜日は、10周年セミナー&パーティーin東京でした。

約70名の方にご参加いただき、不動産所有会社M&Aについてお伝えしました。

アンケート結果も非常に好評で、既に何件もM&Aのご相談を頂いています。

パーティーも盛況で終わることができました。

参加していただいた皆様、ありがとうございました!

 

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今日は、いよいよ来週2月17日(土)に梅田で開催予定の、大家さん学びの会(R)関西、
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もうすぐ締切! ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd


今回のタイトルは、

「手間なしでキャッシュフローを増やす!物件の空きスペース有効活用法!」

です!

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物件の空きスペースを有効活用して、収益を増やす方法を、
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僕も実際に活用してますが、毎月2万円が本当に手間なくお金が入ってきます!

収益が増えて、キャッシュフローもアップする方法ですので、
ぜひ参加して検討してみてくださいね。

もうすぐ締切! ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd

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10周年記念セミナー、盛況でした!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「新規物件購入で安心感を得るためには?」
です。

不動産の経営は、他の商売と違う点がいくつかあります。

まず、売上=家賃収入の物件一つ当たりの上限がほぼ決まっていて、
リピート率がとても高いので、将来の売上の数字が読みやすい点です。

これが、他の商売だと、上限がないものもありますし、
リピート率が低い場合もあるので、賃貸経営に比べると数字は読みにくくなります。

次に経費。

こちらも、

・固定資産税
・管理費
・水道光熱費
・火災、地震保険料
・減価償却費
・支払利息

と、ほぼ数字が決まっているものが多く、数字は読みやすいですね。

数字の読めない突発的に発生しそうな経費は、

・修繕費
・広告宣伝費

ぐらいです。

では、数字が読めるということは、どういうことに繋がるのでしょうか?

それは、物件を取得する前に、
どれだけのキャッシュフローが出るかがわかるということに繋がります。

得られるキャッシュフローがわかれば、心の安心に繋がりますよね。

もちろん、リアル感をもった数字でシミュレーションすることが重要ですけどね。

僕が開発したREITISS(リーティス)を使えば、
税引き後までキャッシュフローを出してくれるので、より安心感がありますよ。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

お申込み頂いた日の翌営業日より、平成30月3月末まで、無料で使い放題です。

先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。

2月18日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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【編集後記】 ~10周年記念セミナー
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昨日は、東京八重洲で10周年記念セミナー&パーティーを催しました。

約70名の方にご参加いただき、満席御礼でした。

セミナーも好評で、パーティーも盛況で終わることができました。

お陰様で、いい10周年の思い出ができました。

参加して頂いた皆様、本当にありがとうございました!

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