思考は現実化する!

不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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そろばん教室、入会キャンペーン中です!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「消費税還付で最大どれぐらいの還付があるのか?」
です。

消費税還付が成功すると、建物に含まれる消費税が戻ってくるのですが、
最大、どれぐらいの金額が戻ってくるのでしょう?

うちの顧問先で昨年の実績でいうと、最も大きい金額で、
5,600万円還付されたお客様がいます。

5,600万円というと、8%で割り戻せば7億円。

消費税を含めると7億5,600万円の課税仕入れがあるということです。

このうちほとんどの割合を建物が占めますが、
中古物件であれば、他にも仲介手数料や司法書士の手数料などもあります。

購入検討物件の価格が大きい方は、消費税還付額も大きくなりますので、
チャレンジしてみる価値は高いですね。

消費税還付については、下記のページで詳細がわかり、
現在、うちの税理士が面談やスカイプ、または電話による相談も受け付けています。

現在、神戸事務所は無料で相談ができます。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~そろばん教室
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うちの昔からの家業でもあるそろばん教室。

神戸市灘区内に「神戸あんざんアカデミー」という屋号で3教室運営しています。

そして、新年度スタートに合わせて、現在入会金0円キャンペーンを実施中です。

神戸市灘区内にお住まいでお子様がいらっしゃる方は、ぜひ体験入会にお越しくださいね。

 ⇒ http://kobe-anzan.com/

 

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今日はスタッフの事前育成会議です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は
「銀行はどんな人にお金を貸すのか?」
です。

不動産投資は金額が大きくなるので、物件購入時には融資が必要になるケースが多いです。

「不動産投資は融資が肝」という人もいるくらいです。

では、銀行はどんな人にお金を貸したいのでしょう?

これはもちろん銀行によっても多少、基準が変わりますが、
一つには、あなた自身が人にお金を貸す時に、
どんな人に貸したいかを考えるとわかりやすいと思います。

まずは、お金を借りる人の属性です。

属性というと借りる人の職業、年収、金融資産などですね。

次に物件そのものの評価ですね。

そもそも、儲かる物件なのか、売っても貸したお金が戻ってくるだけ評価があるのかなどです。

そして、もう一つ最も重要なことがあります。

税金塾Vol.77では、

「カーター校長が教える!物件購入時に低金利のメガバンクから融資を受ける方法!」

というタイトルで、カーター校長こと河田康則さんと僕との次のような対談音声を聞くことができます。

・投資で儲けるには行列に並ばないこと?
・融資の3原則① その物件は儲かる物件か?
・融資の3原則② 純資産があるのか?
・融資の3原則③ 不動産事業として経営していけるのか?
・最も重要なことは○○できる○との繋がり!

今月、割引キャンペーンを実施している投資家パック2では、
このCDを含め、5人の不動産投資家の投資法を学ぶことができます。

・元祖サラリーマン大家 沢孝史氏
・合資会社ハートブレイン 代表 倉茂徹氏(通称コテツさん)
・大家さん学びの会(R)関西 サポートチーム 寺田浩章氏
・カーター校長こと河田康則氏
・不動産投資専門税理士 叶 温

不動産投資は、投資家の得意分野や考え方によって変わりますので、
ぜひ、それぞれの考え方や投資法を学び、不動産投資に活かしてくださいね!

3月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_toshika2.html


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【編集後記】 ~事前育成会議
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今日は午後から、スタッフの事前育成会議があります。

スタッフ自身、上司それぞれが出した、昨年12月から先月2月までの評価のズレを、
上司と外部コンサルタントで話し合って、調整していきます。

そうすることによって、納得感のある評価ができるようになります。

まだ始めて2回目ですが、これによって給与が決まっていくので、重要な仕事ですね。

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卒業シーズンですね。

つづきは編集後記で!

それでは、今日は、4/15(土)に初めて札幌で僕が登壇するセミナーのお知らせです。

昨年4月に立ち上がった、大家さん学びの会 札幌が、この4月で1周年を迎えます!

そして、1周年記念として、僕が4月の定例勉強会でセミナー講師をさせて頂くことになりました。

定員60名 ⇒ http://www.ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=7

セミナータイトルは、
「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
です。

税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。

内容は次の通り。

ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】

また、1周年記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。

◆特典1 税金塾CD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2016」

 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol88.html

◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)

◆特典3 CD 【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語(定価5千円)
「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」

 ⇒ http://jissenjyuku.jp/materials/78.html

参加者得点だけでも、参加費がペイできちゃいますので、
お早めにお申し込みくださいね!

定員60名 ⇒ http://www.ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=7


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【編集後記】 ~卒業
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3月中旬は、卒業シーズンですね。

うちの子はまだ卒業じゃないですが、周りでは卒業式を迎える子も多いです。

小さかった子が、大きくなって卒業していくのを見ると、
子供の成長は早いなと感じますね。

一方、僕たち大人は、子供が成長した分だけ、身体は衰えていってます。

身体は衰えますが、精神は若くいたいと思う今日この頃です。

 

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今月は3件のメディアに掲載されました!
つづきは編集後記で!

先週末は、東京でREITISSのセミナーを開催し、盛況で終了しました。

東京でのREITISSセミナーは、5月以降は定期的に東京事務所代表の萱谷税理士が講師をします。

また、大家さん学びの会も全国に支部ができて、各支部で定例勉強会が開催されています。

現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼大阪 2017年4月8日(土)

大家さん学びの会(R)関西主催 第39回 定例勉強会

株式会社ルート・イノベーション 定利卓也 氏

 空室対策の発想転換 入居が決まらない物件に効果抜群!
「コスト0円で満室にする方法」
~時代を捉えたこれからの入居付け~

を開催します。

間もなく満席 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


▼岩手 2017年4月8日(土)

大家さん学びの会(R)いわて主催 第14回 定例勉強会

学習コーナー1:『清掃業者から見た賃貸住宅設備の変化』
        講師 エグゼキュート東北株式会社 様

学習コーナー2:『2016年人気設備ランキング単身者&ファミリー物件1位
        「インターネット無料」のこれから』
        講師 株式会社 ライフリライアンス 代表取締役 石田淳 様

定員30名 ⇒ http://www.iwate-ooyasan.com/14kaime.html


▼福岡 2017年4月8日(土)

大家さん学びの会(R)福岡主催 定例勉強会

『 2017  九州・福岡の民泊 トレンド 』
講師:株式会社アルマデ代表取締役 本田幸一郎 様

 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼札幌 2017年4月15日(土)

大家さん学びの会 札幌 主催

「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」

で叶温が講演します。

 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=7


▼東京・池袋 2017年4月15日(土)

大家さん学びの会 主催 定例勉強会

只今、申し込み準備中。


▼東京 2017年5月27日(土)

叶税理士法人/叶会計事務所主催

REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」

只今、申し込み準備中。

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【編集後記】 ~メディア掲載
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叶税理士法人では、これまで様々なメディアから執筆や取材の依頼を頂いています。

今月は、毎月定例の「楽待」、「家主と地主」に加えて、
今月創刊された「TsuNaGu8」という雑誌にも僕の記事が掲載されました。

これまでのメディア掲載実績は、次のページに載ってますので、ぜひご覧くださいね。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/media.html

 

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映画「ひるね姫」を観ました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「法人設立と税務の疑問が全てクリアになりました!」
です。

うちの神戸事務所では現在「税理士小田和典の無料相談1,000本ノック!」を実施中ですが、
この1年で相談件数が100件を超えました。

そして、相談者の方には、任意でアンケートを頂いています。

これまでには、こんな完走がありました。

「主に法人設立と税務に関する疑問及び質問があったのですが、全てクリアになりました!
 不動産に強い税理士の先生は少ないと思っていたのですが、
 大変勉強になりました。ありがとうございました。」

「法人の使い方について大変参考になりました。
 消費税還付や複数法人を使って、いかに手残りを増やすか勉強になりました。
 またご相談させていただければと思います。」

「質問したいことは気がねなく、すべて聞く事ができた。
 無料でしてもらえるのでありがたい。
 今後の行動に自信が持てます。」

「自分で考えていたスキームにお墨付きを頂き、気が楽になりました。
 わからないところはやはりわからないという気付きもあり
 顧問契約をお願いしたいという気持ちもはっきりしました。
 このような対応を無料でして下さり、大変感謝しています。」

この他にも、相談を受けた後の嬉しい感想が多々寄せられています。

法人化、消費税還付、物件シミュレーションなど、今なら税理士に無料で相談できますので、
ぜひご活用くださいね。


神戸事務所の無料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html

また、東京事務所は1万円(税抜)/1時間で相談を承っています。

不動産投資に詳しい税理士に相談してみたい方は、ぜひお申し込みくださいね。

東京事務所の有料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


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【編集後記】 ~ひるね姫
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昨日は子供と一緒に、18日にロードショーになった映画「ひるね姫」を観てきました。

夢と現実が交じり合うアニメで、知っている関西の場所も所々に出てきます。

ちょっと雰囲気が「君の名は」に似てますね。

結構、面白かったですよ。

 

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今日は、残席9となった、4/8(土)に梅田で開催する、
大家さん学びの会 関西のセミナーのお知らせです。

大家さん学びの会 関西、次回のセミナーは、

 空室対策の発想転換 入居が決まらない物件に効果抜群!
「コスト0円で満室にする方法」
~時代を捉えたこれからの入居付け~

です。

講師は、株式会社ルート・イノベーションの定利卓也氏。

これまでの空室対策といえば

“設備投資をしましょう”

“大規模修繕工事をしましょう”

“内装の美観工事をしましょう”

といった提案がほとんどだったと思います。

しかしながらリフォームに対する見返り収支が合う物件ばかりではありません。

例えば3点ユニット物件。

全戸リフォームするだけで多額の費用がかかります。

それだけでオーナー様にはイニシャルコストのリスクが伴います。

また、余剰の資金がないオーナー様も多いはずです。

そんなオーナー様に0円で出来る空室対策をご提案致します。

少し考え方を変え、少し方法を変えるだけで、物件によっては満室経営も夢ではありません。

費用がないからと諦めるのは止めましょう!

時代に沿った入居付けと具体的な実施方法を解説いたします。

お伝えする方法で必要な経費は【0円】です。さほど手間もかかりません。

他の空室対策を行う前に『とりあえず検討する価値あり』です!

空室対策に悩んでいる方は、ぜひご参加下さい!

残席9 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


【こんな方にオススメの内容です!】

・管理会社に任せているが、空室が多く悩んでいるオーナー様

・空室対策はしたいが、費用はかけたくないオーナー様

・空室対策は適宜行っているが、コストパフォーマンスに疑問があるオーナー様

・自主管理で空室対策の方向性を悩んでいるオーナー様

・今まさに費用がかかる空室対策を実施予定のオーナー様

残席9 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。

僕自身、物件を検討する時に使っています。

どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。

空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。

この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。

次に、とても甘い条件でシミュレーションします。

そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。

まさに、自分でアメとムチ状態です。

2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。

REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
4月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。

今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

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今日は丸一日セミナー講師です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「消費税還付で課税売上がポイントになる理由」
です。

少し消費税に詳しい方は、理解できると思いますが、
消費税還付を成功させるためには、課税売上がポイントになります。

課税売上というのは、消費税が掛かる売上ということで、
逆に消費税が掛からない売上は、非課税売上げといいます。

不動産賃貸業の場合は、住居用の家賃は非課税なので、
頭の中では、非課税売上が中心になっていると思います。

でも、実は世の中で商売している人や会社の売上のうち、
非課税売上はほんの一部で、ほぼすべてと言っていいぐらい課税売上になります。

コンビニやスーパーなどの日用品等の売上、
外食でのサービスや、僕たちのような専門サービスの売上、
また、レンタルDVDやレンタカー等、貸すことによっての売上。

挙げればキリがないくらいあります。

そして、この挙げればキリがないものの中から、不動産賃貸業でもできる
課税売上を上げることで、消費税還付ができることになります。

そしてもう一つ、消費税還付額をできる限り多くするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。

課税売上割合というのは、すべての売上のうち、課税売上が何割あるのかということです。

計算式としては次のようになります。

    課税売上割合
     ────────    ×100 = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上

簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。

例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。

 消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円

だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。

そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。

消費税還付については、下記のページで詳細がわかり、
現在、うちの税理士が面談やスカイプ、または電話による相談も受け付けています。

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・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
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【編集後記】 ~セミナー講師
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今日は朝から丸一日、東京で
「REITISS(リーティス)を活用した 不動産投資コンサルタント1日養成講座」の
セミナー講師です。

お陰様で満席御礼で、東京事務所の新人スタッフも研修で数名参加します。

このセミナーを受けると、スタッフも一気に
不動産投資のシミュレーション方法が理解できるようになります。

しっかり学んで、業務に活かしてほしいですね。

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今日から東京出張です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は
「個人から法人への物件売却額はいくらにするのか?」
です。

個人で購入した物件で、建物の内、一部を設備としているケースでは、
設備の減価償却が切れてしまった後は、税負担が大きくなります。

その時に検討したいのが、物件を法人に移して、節税の幅を広げること。

でも、物件を法人に移す時に頭を悩ますのが、売却額をいくらにするかです。

その時に物件価格を決める大きな要因の一つになるのが、残債の金額。

残債の金額が1億円だとすれば、物件の売却額も1億円にしないと、
個人が銀行に返済できないことになってしまいます。

ただ、設備の減価償却費を取ってると、簿価が小さくなってしまっているパターンが多いんです。

例えば簿価が8千万円まで下がっていると、
個人が1億円で法人に売ると、2千万円の売却益が出てしまいますからね。

このパターンで法人化して、うまく運営しているのが、
大家さん学びの会 関西のサポートチームでもある寺田さんです。

税金塾Vol.66では、

「個人所有の物件を法人へ!実践大家寺田氏による法人化への軌跡と節税方法!」

というタイトルで、寺田さんと僕との次のような対談音声を聞くことができます。

・法人化を進める上で重要なこととは?
・設備の減価償却はいつ切れる?
・個人から法人への売却額はいくらにするのか?
・消費税の還付額を大きくする方法とは?
・独立前と独立後の違いとは?
・太陽光発電、トランクルーム、海外へ投資する理由とは?

今月から割引キャンペーンを実施している投資家パック2では、
このCDを含め、5人の不動産投資家の投資法を学ぶことができます。

・元祖サラリーマン大家 沢孝史氏
・合資会社ハートブレイン 代表 倉茂徹氏(通称コテツさん)
・大家さん学びの会(R)関西 サポートチーム 寺田浩章氏
・カーター校長こと河田康則氏
・不動産投資専門税理士 叶 温

この投資家パック2は、3月末まで割引きキャンペーンを実施中です!

不動産投資は、投資家の得意分野や考え方によって変わりますので、
ぜひ、それぞれの考え方や投資法を学び、不動産投資に活かしてくださいね!

3月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_toshika2.html


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【編集後記】 ~東京出張
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今日から2泊3日で東京出張です。

今回は、本日3件の打ち合わせと、東京事務所の確定申告打上げの出席。

明日は丸一日、REITISSのセミナー講師をします。

東京事務所のメンバーとは初めて飲みに行く人もいるので、楽しみですね。

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確定申告が終わりましたね。
つづきは編集後記で!

今日は、3月末まで入会金半額キャンペーン実施中の
大家さん学びの会の情報交換会の様子をお伝えします。

あなたは、不動産投資・賃貸経営をする上で、悩みや、相談したい事、
誰かに自分がやっている事にいついて共感をしてもらいたい、
率直な意見をもらいたい、などはありませんか?

不動産投資や不動産賃貸業は、意外と自分の周りに気軽に相談出来る人はいないですよね?

そんな時は、ぜひ大家さん学びの会の定例勉強会&懇親会にご参加下さい。

現在、支部は関東、関西、岩手、札幌、福岡の5つあり、
定例勉強会は3部構成になっています。

1部:不動産投資・賃貸経営をサポートする専門家、現役大家によるセミナー

2部:グループ毎に分かれて情報交換
※各グループに進行役がついて全員が均等に聞けて、話せる様に進行します。

3部:懇親会
※個人的は、これが一番価値があると思っています。

このうち、2部の「情報交換」ついて、先日の福岡支部の定例勉強会に参加した
学びの会代表の水澤さんから、次のようなお話を伺いました。

ここから。

─────────────────────────────────────────────────────────

昨日は、ビジターさん(初参加の方)と、
これから賃貸経営を始める6名のグループの進行役に入りました。

一人が自己紹介をし、他の参加者がその人へ質問をしたり、情報提供をします。

それを、一人ずつ繰り返します。

今回は、そのチームに、本業が同じ専門業種の先輩、後輩の二人の女性がいる事が分かりました。

一人は、既に賃貸経営を始めていて、もう一人はこれから始める方でした。

大家さん学びの会に参加する前は、まったく面識が無かったお二人です。

情報交換の時間をきっかけに、二人はつながる事が出来ました。

同業で、同性で、同じように将来に備え、不動産投資・賃貸経営を学び、実践をしている。

日頃、お仕事をしている場では出会う事が無い奇跡的な出会いでした。

その後、二人は意気投合し、今後、連絡を取り合いながら、実践を重ねていく事でしょう。

その奇跡的な出会いを目の当たりにして、とても嬉しく、温かい気持ちになりました。

お二人の将来がとても楽しみですね。

─────────────────────────────────────────────────────────

このように、情報交換会では、思いもよらない出会いから、
共に成長できる仲間を見つけることができるんですね。


■各支部の直近の定例勉強会&懇親会のスケジュール

▼東京・池袋 2017年03月18日(土)

 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20170318/


▼関西・大阪 2017年04月08日(土)

 ⇒ https://goo.gl/KKgHda


▼岩手・盛岡 2017年04月08日(土)

 ⇒ http://www.iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼福岡・博多 2017年04月08日(土)

 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/


▼北海道・札幌 2017年04月15日(土)

 ⇒  http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=7


そして、大家さん学びの会では、只今、全支部共通で、
3月末まで春の入会金半額キャンペーンを実施中です!

3月末まで ⇒ http://ooya-manabi.com/nyukai/


昨今、投資物件の価格が高騰し、利回りの低下が起きています。

その大きな理由として、金融機関が融資をどんどん出している事が挙げられます。

買いたい人、買える人が多く、物件の供給量が一定だと、自然と物件の価格が上がります。

20年以上、賃貸経営をしている私達からするととても危険な状態です。

経験値の高い大家さんは安易に手を出しませんし、手を出すとしても自己資金をしっかり入れています。

また、住居系の賃貸アパマン以外の事業に投資をしています。

今は、売る時期であって、買う時期ではありません!!

いかなる投資も基本は、「安く買って、高く売る。」が鉄則です。

今、焦って購入すれば、

「高く買って、将来、安く売る。」→ 大きな損や失敗につながる

こと間違い無しです。

今は、自己資金をコツコツ貯めたり、不動産投資家・大家として実力を付ける大切な時期なのです。

また、不動産投資は住居系の賃貸アパマンだけではありません。

もっと高利回りの事業は世の中沢山ありますし、海外に目を向ければ沢山あります。

こんな時期には、いつでもダッシュ出来る様に実力を高める事に集中するべきです。

大家さん学びの会は、これから物件を買う方でもお気軽に入り学べるアットホームなコミュニティです。

今の時期はとにかく実力を付ける事に専念して下さい。

私達運営メンバーをはじめ、多くの先輩方々が、実践に基づく経験談を惜しみなくシェアしてくれます。

ババ物件を買って、大変な目に会う前に、是非、大家さん学びの会に入会して色々と学んでみて下さいね。

私たちのミッションは、メンバーとそのご家族が、
健康で、金銭的、時間的、心に「ゆとり」があり、
幸せを感じ、社会貢献をしながら、楽しい人生を送れる様、
本コミュニティーを通じて、サポートをし続ける事です。

このミッションは、13年以上前にこの会を発足して以来、変えてない当会の大切な幹です。

そして、春を間近に、初めの第一歩が踏み出し易い様、入会のハードルを下げさせて頂きました。

是非、この機会に思い切って入会してみて下さい。

きっと、入って良かったなあと感じて頂ける筈です。

サポートチーム一同、ご入会をお待ちしています。

3月末まで! ⇒ http://ooya-manabi.com/nyukai/


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【編集後記】 ~確定申告終了!
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昨日3月15日で確定申告が終わりましたね。

税理士事務所では、確定申告終わりに打ち上げをする事務所が多いんです。

うちも今晩は、確定申告の打ち上げをします。

2月に新しいスタッフが入ってきているので、新人歓迎会も兼ねてます。

美味しい料理とお酒で、労いたいと思います。

 

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