思考は現実化する!

不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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今日から東京出張です!
今日はボーナスの支給日です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「取得税も登録免許税もいらない買い方とは?」
です。

不動産を購入する際に必ず発生する経費が、
不動産取得税と登録免許税です。

この2つの税金は固定資産税評価額を元に計算しますが、
およそ、物件価格の2%~3%が必要になります。

1億円の物件なら、200万円から300万円ぐらいですね。

でも、買い方によっては、この2つの税金を払わなくていい時があります。

それは、不動産を持っている法人をそのまま買うこと。

いわゆる不動産所有会社をM&Aで購入することです。

この場合、不動産が入っている箱をそのまま買うようなイメージで、
箱を買う時には2つの税金が掛からないんですね。

今月、税金塾会員になると、来月号としてDVD、もしくは映像で配信予定の、

税金塾8月号 Vol.103

不動産投資専門税理士 小田和典の
「買主も売主も手残りが多くなる!不動産所有会社M&Aでできる節税の仕組み!」

を、7月下旬に観ることができますので、
不動産所有会社M&Aに興味ある方は、ぜひこの機会にご入会下さい!

6月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/


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【編集後記】 ~ボーナス
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今日は、うちの事務所のボーナス支給日です。

そのため、今週初めから、各スタッフと育成面談をしました。

育成面談では、業績評価と行動評価をフィードバックして、
その評価によってボーナスが決まります。

頑張った人には、頑張っただけボーナスにも反映されます。

人事評価制度を実施して半年ほど経ちましたが、
だんだん、評価の方法にも慣れてきた感じです。

 

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昨日は夏至でしたね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「税理士から紹介された物件提案は信頼していいのか?」
です。

先週の土曜日は、大家さん学びの会の全国大会が東京でありました。

第1部では、
30億円借金返済過程で1000件以上の不動産取引をしたからこそ言える不動産取引の怖さ」
というタイトルで、杉浦浩一さんが、様々なリスクについて解説されてました。

その中で、税理士のリスクのお話もありました。

税理士から提案された、相続対策での物件紹介や業者紹介によって、
大変なことになっている人からの相談が多いとのこと。

税理士はアパートやマンションの建築会社に、
お客さんを紹介することによって、紹介料をもらうケースも多々あります。

それを目的に、業者も税理士に近づくケースもあります。

その際に、しっかりと投資として成り立つかシミュレーションをしないので、
購入、あるいは建築した後に、大変なことになっているとのこと。

叶税理士法人では、基本的なスタンスとして、
お客さんからの要望がない限り、物件や建築会社を紹介するケースはありません。

なぜなら、税理士は、購入、建築した後も、お客さんの数字を見ながら
長い付き合いをしていくので、儲からないものを提案するわけにはいかないからです。

だからこそ、購入、建築前のご相談に力を入れています。

時には「買わない方がいいですよ」「建てない方がいいですよ」という提案を
させて頂くこともあります。

それは、先ほどのような理由があるからなんですね。

不動産投資に詳しい税理士に話を聞いてみたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

神戸事務所の無料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html

また、東京事務所は1万円(税抜)/1時間で相談を承っています。

東京事務所の有料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


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【編集後記】 ~夏至
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昨日、6月21日は、1年で最も昼が長い夏至でした。

神戸の日の出は4:46で、日の入りは19:16。

昼の長さは14時間半です。

昼が一番短い冬至と比べると、約5時間ほどの差があります。

夏至が過ぎて、梅雨が明ければ夏!

これからどんどん暑くなっていきそうですね。

 

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今年もスナーダイ・クマエ孤児院絵画展が各地で催されます!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「役所でも間違うことがある?」
です。

不動産賃貸業で絶対に掛かってくる経費と言えば、固定資産税です。

固定資産税は市区町村の税金で、土地や建物に対して課税される税金です。

そして、申告をして納税する所得税や法人税と違って、
市区町村自体が計算して納税額を通知してきます。

このような税金を、専門用語で賦課課税といいます。

では、市区町村が計算を間違うことはないのでしょうか?

役所ですから間違うことはないと思いたいですが、
そうは言っても、人の手が入っていますから
「間違うことは絶対ない!」とは言えません。

ではもし、固定資産税の計算が間違っていたとしたら。。。



間違っていた過去の分が還付される可能性もあります。

さらに、これからの固定資産税も安くなって、キャッシュフローはよくなります!

叶税理士法人では、現在、経験豊富な固定資産税のコンサルタントさんと提携して、
固定資産税見直しの無料診断サービスを実施しています!

固定資産税の削減が成功すれば、成功報酬で費用がかかりますが、
もし削減できなければ、費用はまったく必用ありません!

ただし、成功時の最低報酬額は31万5千円となりますので、
区分所有や戸建て等の小ぶりの物件ではなく、
1棟ものの物件など、ある程度大きな物件が対象となります。

なにはともあれ、成功すればキャッシュフローが
劇的によくなる可能性のあるサービスですので、
まずは、無料診断サービスにお申込み下さいね。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_69/index.do

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【編集後記】 ~スナーダイ・クマエ絵画展
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僕の大学時代の同級生、メアス博子が運営している
カンボジアの孤児院、スナーダイ・クマエ絵画展が、今年も各地で開催されます!

お近くの方は、ぜひお立ち寄りくださいね。

■大阪 6月23日(金)~35日(日)@吹田市立市民公益活動センター6F・ラコルタ

■和歌山 7月1日(土)~3日(月)@フォルテワジマ

■神戸 7月14日(金)~16日(日)@甲南大学甲友会館

■東京 7月21日(金)・23日(日)・24日(月)@日本アセアンセンター

■岡崎 7月28日(金)~31日(月)@愛知県岡崎市図書館交流プラザりぶら101

 ⇒ http://snadai.blogspot.jp/

 

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神戸でヒアリが発見されたそうです。
つづきは編集後記で!

6月~7月は東京事務所の萱谷が3つのセミナーで講師をします!

現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼ 2017年6月23日(金)

パシフィックマーケティングジャパン株式会社 主催

「不動産投資は一棟目購入時から法人を立てましょう」
~新設法人の作り方と3つのメリット~

で萱谷有香が講師をします。

 ⇒ http://www.pacific-am.com/<wbr>seminar/tokyo/294/?utm_source=<wbr>0623

 

 

▼ 2017年6月24日(土)

大家さん学びの会(R)福岡 主催 定例勉強会

「値千金!!素早く融資が実行されるための会計セミナー」

~不動産融資が冬の時代を迎えても、銀行融資を受け続けるためには?~

 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.<wbr>com/study/st170114/


▼東京 2017年7月8日(土)

株式会社シティネット 主催

「もうやってる?不動産投資成功のための消費税還付」

で萱谷有香が講師をします。

 ⇒ https://www.citinet.jp/<wbr>investment_seminar01.html


▼東京 2017年7月29日(土)

レアルコンサルティング株式会社 主催

「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編

で萱谷有香が講師をします。

限定20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/<wbr>seminar/kanpu/


▼ 2017年8月19日(土)

大家さん学びの会(R)関西 主催 第40回定例勉強会

「実例を公開!大阪・兵庫・京都で合法民泊を始める方法!」

~初期コストやキャッシュフロー&民泊新法を解説!

講師:アヴァンス行政書士法人 南出信博 氏

 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5

 

 

▼東京 2017年9月9日(土)

叶税理士法人/叶会計事務所主催

REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」

で萱谷有香が講師をします。

残席9 ⇒ http://tax.kanae-office.com/<wbr>seminar20170909.html

 


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【編集後記】 ~ヒアリ
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先日、神戸のポートアイランドで、強毒を持つヒアリが発見されたそうです。

 ⇒ https://news.yahoo.co.jp/<wbr>pickup/6243732

その数、100匹!

刺されると、ひどい場合は死に至るケースもあるそうです。

我が家は神戸にあって、子供もいるので、かなり怖いですね。

 

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大家さん学びの会の全国大会、大盛況でした!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「同時取得で消費税還付額をアップ!?」
です。

物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。

ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。

でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。

ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。

また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。

消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~全国大会
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先週の土曜日は、大家さん学びの会の全国大会が東京であり、
僕をはじめ、関西のサポートチームもお手伝いで参加してきました。

会場には朝から約100名の参加者が来られ、3つのセミナーを聴講。

その後の懇親会も大盛況でした!

参加された皆様、ありがとうございました。^^

 

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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。

僕自身、物件を検討する時に使っています。

どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。

空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。

この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。

次に、とても甘い条件でシミュレーションします。

そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。

まさに、自分でアメとムチ状態です。

2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。

REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
7月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。

今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

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今日は大家さん学びの会の全国大会です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「地方、ボロ物件投資で成功する方法」
です。

12戸中、11室が空室で、修繕費は軽く1,000万円以上。

16戸中、11室が空室で、修繕費は軽く800万円以上。

もしこんな物件があったら、普通ならなかなか手が出ないと思います。

誰も見向きもしないボロボロでガラガラの物件ですからね。

でも、誰も見向きもしないボロ物件を
見事に再生して、不動産投資を成功させている人がいます。

それが、青森の著名不動産投資家で、
不動産再生ディレクターでもある中村一晴さんです。

中村さんが実践する投資法は、

・地方投資
・5000万円以下の小、中規模物件
・経営状態が悪い物件
・購入後手間がかかる物件
・居住用物件
・融資がつく物件

を競争のない物件、市場で購入し、
リニューアルして利回り20%以上を狙うというものです。

そんな中村一晴さんの投資法を紹介したDVDが、

税金塾Vol.31

「地方ボロガラ物件を安く買い利回り20%を実現する!
 リニューアル投資の秘訣」

です。

このDVDでは、次のようなことが学べます。

・市場より安く買い、高利回り物件を実現する方法
・競争せずに購入するための買い方、探し方
・リニューアル投資のメリット、デメリット
・地方投資成功に必要な考え方

この教材も含めた、成功している大家さん5人のノウハウがパックになった
「不動産投資家のための投資家パック」を、6月末まで割引販売中です!

投資家パックには、次のような教材が入っています。

・融資マニア 石渡浩さんの物件を増やし続けるための税金対策と融資対策
・利回り100%超のRC物件を購入した人の話
・青森の中村一晴さんの地方ボロガラ物件 リニューアル投資術
・資産総額20億の岡山のメガ大家さん、星島正樹さんの不動産運営法
・普通のサラリーマンが2億円超のフルローンを引き出せた話

成功している大家さんのノウハウを、一気に学ぶことができるパックですので、
ぜひこの機会に学んで下さいね。

6月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_toshika.html


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【編集後記】 ~全国大会
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今日は東京八重洲で大家さん学びの会の全国大会があります。

午前中から夕方まで次の3つのセミナーがあり、その後は懇親会です。

30億円借金返済過程で1000件以上の不動産取引をしたからこそ言える不動産取引の怖さ』

『フィリピン・マニラ不動産投資/事業投資/永住権取得について学ぶ』

『お金が貯まる成功大家さんのための銀行対策』

色んな話がじっくり聞けそうで楽しみです。

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今日は、8/19(土)に梅田で開催する、
大家さん学びの会 関西のセミナーのお知らせです。

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


大家さん学びの会 関西、次回のセミナーは、

「実例を公開!大阪・兵庫・京都で合法民泊を始める方法!」

 ~初期コストやキャッシュフロー&民泊新法を解説!

です。


講師は、アヴァンス行政書士法人 南出信博氏。


お伝えする内容は次の2つ!

1、民泊運営にかかる初期コストの実例とキャッシュフロー

実際の民泊物件を使って運営にかかる初期コストを解説!

また民泊をする場合の可否判断の投資回収シートも公開!

新たな不動産投資方法のひとつとして民泊を検討されている方は、
ぜひご参加下さい。

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


2、大阪・兵庫・京都の合法民泊の要件と特徴比較&民泊新法の解説

現状の大阪市特区民泊の認定要件の説明。

実例案件を紹介しながらガイドラインに載っていない落とし穴・注意点を解説!

兵庫・京都で民泊をする場合の要件と、兵庫・京都の特徴を解説!

さらに2018年から開始予定の民泊新法についての最新情報を公開!


【こんな方にオススメの内容です!】

・大阪・兵庫・京都で合法的に民泊を始めたい方

・不動産投資をできる限りリスクなく始めたい方

・空室対策として民泊を考えている方

・外国人を対象とした賃貸業を考えている方

これから合法民泊を検討している方は、ぜひご参加ください!

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


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今日から東京出張です!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「売主も買主も得する不動産所有会社のM&A!」
です。

ここ最近、融資マニアで有名だった石渡浩さんが実施した、
不動産所有会社をM&Aする仕組みが少しづつ広がってきています。

では、不動産所有会社のM&Aとは、どのような仕組なのでしょう?

不動産所有会社で物件を売却する方法は2つ。

1つは会社で持っているの不動産を、不動産のまま他人に売却する方法です。

これだと、売却益に対してまず法人税がかかります。

そして、物件がなくなった会社を清算すると、
その株式の持ち分が配当として入るので、
個人に配当所得の税金が掛かってきます。

ただこの方法だと、かなり高い税率が掛かり、
税金によって手残りは利益の半分以下になってしまいます。

もう1つの方法は、不動産を持っている会社の株式を
そのまま他人に売却する方法です。

この方法だと、株式の売却益に対する税金だけで済むので、
売却益に対して20%の税率で済みます。

この方法だと、手残りは売却益の8割ぐらい残ることになるので、
かなり節税できるわけです。

売主にとってはかなり得ですね。

一方、買主側は、通常不動産購入後に掛かる、
不動産取得税や登録免許税が不要になるので、自己資金が少なくて済みます。

だから買主にとっても、かなり得なんですね。

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【編集後記】 ~東京出張
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今日から、今月2回目となる東京出張です。

今回のメインのお仕事は、明日、八重洲で開催される大家さん学びの会の全国大会!

神戸からも僕を含めて3名のメンバーが参加します。

折角、神戸にいるメンバーが東京に行くので、
今日の夜は、東京事務所の新人歓迎会の予定です。

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今日は、7/8(土)に横浜で開催される、株式会社シティネットさん主催のセミナー、

「もうやってる?不動産投資成功のための消費税還付」

のお知らせです。

残席14 ⇒ https://www.citinet.jp/<wbr>investment_seminar01.html


不動産投資っていうと、どうしても購入時の利回りや融資などに目が行きがちですよね。

でも、実は買った後に安定的な運営をしていくことの方が大切です。

そういった意味で、買った後にキャッシュが戻ってくるというのは運営上すごく助かります。

表面上の利回りが改善でき、当然不動産取得税などの補てんに回すこともできます。

不動産の消費税は額も大きいのでその分財務状況に与えるインパクトも大きくて、
一回やるとクセになってしまいます。

うちのお客様の中でも「もう消費税還付を受けずには買えない」って人は多いですね。

投資家のニーズは高いですが、意外と取り組んでいる税理士の方が少ないんです。

今回はそんな消費税還付について、詳細にお伝えしますので、ぜひご参加ください!

残席14 ⇒ https://www.citinet.jp/<wbr>investment_seminar01.html


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