マンション経営は賃貸管理と管理組合が命です!!

賃貸管理会社を経営しワンルームマンションオーナー兼管理組合理事長を歴任。
業界歴27年目を迎え、成功するマンション経営の考え方や業界の在り方を発信致しております。


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大変ご無沙汰しておりました。
FBに夢中で更新をさぼっておりました。

25日から福岡に出張し
管理会社担当と副理事長と色々と話し合いし、思い出した様にブログを書いています。

今年の6月以来のブログとなりました。

前回の続きを書こうと思いましたが
あまりにも時間がたちすぎていますので結論から書きますと

管理組合の総意で管理会社を変更しました。


変更した主な理由

*社長が好きになれない 笑(個人的な理由)
*管理会社が管理組合目線でない
*見積もりが不明確(いつも決まった工事会社からしか見積もりが出ない)
*言われた事しか出来ない(プレゼン能力なし)
*総会を早く終わらせたとしか感じられない
*価値観が合わない
*財産を任せるに値しない

まだまだ色々とあるのですが
色々と書いていたら切りがないので書きませんが(十分か)

要するに
想い×戦略が無いという事です。

マンション経営は
購入がゴールではなくスタートなのです。

今は全国的に空室率が高くなってきています。

この空室率の数字もくせ者なのですが(笑)
マンション経営=空室対策

私が重要と考えるポイント

1、購入するマンションの立地環境(駅までの距離や地域性)
2、部屋の間取りや広さ(20平米以上、トイレ、バス別等)
3、部屋の差別化(入居者目線の仕様になっているか)
4、建物管理(管理組合と管理会社)
5、賃貸管理会社(理念経営、社員教育、提案力、集客力)

この5つのポイントが重要であると考えています。


結果的に、
管理会社を変えた事で革命的に進歩しました。

管理会社を変えて実行している事
1、見積もりは全て相見積もりを出す様になり金額が明確
2、防犯カメラの設置
3、オートロック交換工事
4、宅配ボックス設置
5、玄関キーを総ディンプルキーに変更(管理組合費用)
6、修繕計画の立案
7、その他まだまだ計画中
8、空室率は5~10%まで改善しました。


新しい管理会社は
基本的な主導権はすべて管理組合に持たせる。
管理組合のサポートに徹している
見積もりは明確
仕事のスピートが早い
何よりも建物管理に関する価値観が合う。

仕事をするうえで一番大事な事はこの価値観ではないでしょうか?

どこでやるか、何をやるか、ではなく誰(会社)と仕事をするか?
この誰とやるかが一番大事ではないでしょうか?

今回の管理会社変更のノウハウは
お金では変えられない経験をさせていただきました。
以前の管理会社からは、私は非常に嫌われていますが(笑)

そんな事はどうでも良い事である。
なにせこちらは命と同じぐらい大切な資産を買っているのだから。
妥協は一切なし。


今後は、このノウハウを生かして
同じ様な内容で困っているマンション管理組合を
再生して行きたいと思っています。


結論
投資にはリスクはつきものですが
一番のリスクは何もしない事で将来の安心が手に入らない事では
無いでしょうか?

自助努力の時代です。

将来の年金+αのために
楽しい将来を過ごすために
新しい事にチャレンジするために

マンション経営は何処の会社と組むかで決まります。

マンション経営で人生を向上させてください。




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平成19年に管理組合理事長になり5年目を迎えました。



昨日のメールにて、


スタート時に理事会を運営していた方々の想いにびっくりしましたが、


実は皆さん内心では色々と想うところがあることが後から解りました。


ただ、皆様が働いていたり色々な諸事情から本音を言えなかった様です。



私は、24時間365日仕事としてどうすれば入居率が良くなるか!


稼働率が良くなるのか!


を考えていたので他の組合員の方からすれば渡りに舟。


私もある意味やる気満々ですので


自然な流れで理事長になりました。



さて、色々とやることは多数ありますがどこから手を付けようか?


とりあえず管理組合の決算内容から数字の洗い出しを始めました。



その時に感じたこと


1,管理会社に支払う手数料は適正なのか?

2,修繕積立金が平成3年当時から一円も値上げされていない。

3,修繕積立金が総額が以上に少ない


先ずは、この辺りから手を付けなければならないと自覚致しました。



これからマンションを購入する方にアドバイスしますと

分譲会社が倒産していて子会社が管理会社だった物件で

親会社が管理組合のお金を使い込んでいる可能性もありますので要チェック!!



無いとは思いますが

私のマンションが正にそのパターンです。(笑)

私の場合は知っていて購入しておりますので自己責任ですが!!



管理会社が大きいとか有名だから安心だではありません。

なぜなら私の自宅の管理会社は株式を上場しておりましたが会社更生法を適用されました。

大きいから安心は嘘。

どれだけ理念に基づく経営をしているか?

お客様目線の会社か?が重要と感じています。



マンションの責任は管理組合にあるのです。

管理組合が管理会社を雇用しているのと同じです。

管理会社のいいなりになるのは、管理組合が機能していないからです。

無知はコスト!!にならないようにしましょう。



とりあえず

管理会社に支払う手数料の見積を他社に依頼。

大規模修繕計画の立案を依頼。

過去の修繕箇所の金額の閲覧を依頼。



この辺りからスタートしました。


そして管理会社の実態が見えてきました。


続く・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・




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私が理事長を拝命しているマンションは築21年目を迎える。


平成3年築、RC造、4階建て、エレベーター無し、当時の建物としてはお洒落な造り




・最寄り駅からの距離は11分(中途半端な距離)▲


・専有面積22.1㎡(まあまあな広さでバス・トイレは別)○


・室内の設備(給排水設備の減価償却も終わり法廷的に価値はゼロ)▲


・建物管理状況と管理会社の対応×


・最悪時の空室率35%(20室中7室が空室)×




マンション経営は管理組合が命です!!



この様な状態からスタートしたマンション経営!!



ワンルームマンション販売、賃貸管理を専業とする会社なので良くあるパターンの管理状態


私が理事長になりましたのが平成19年(築16年)


修繕積立金は販売当時のままを維持!


大規模修繕工事はもちろん管理組合すら機能していない状態



最初の管理組合の総会をマンションの敷地内で立ち話(笑)


こんなに重要な事項が立ち話で決まってしまうの?


まさに株主総会のちゃんちゃん会の雰囲気


私よりも先の理事会メンバーもいつもこんなもんですよ?


終わってから色々話しませんか?


何か話す内容ありますか・・・・・・・・・・・?



この人達は


何のためにわざわざ理事会に出てくるの?


価値観が違うのかな?


こんな意識なのか?


この人達は今のマンションの状態に満足しているのだろうか?


私の思考がパニックになりそうな程の衝撃を受けたのも良い思い出です(笑)


続く・・・・・




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ワンルームマンションと関わり27年目を迎え、マンション管理組合理事長も5年目を迎えました。


この5年間で、理事長として色々な経験や意見を出しながら、空室率30%のマンションを改善し


本当にオーナー様が成功するにはどうしたら良いのか?


を真剣に考えました。


27年の業界経験と理事長経験のノウハウで、マンション経営のオーナー様を本気で成功に導く


為に、賃貸管理会社として何をするべきか?


色々考えました。


先ずはブログのタイトルを変えてみました。



この業界の良いところ、悪いところ、沢山の経験をしております。


いま、マンション経営をしているオーナー様や


今からマンション経営を考えている方の為に


色々な経験談や想いを発信していきます。



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不動産業27年目を迎え
マンション経営オーナーであり
管理組合理事長を拝命して5年目を迎えます。

空室率30%のマンションを空室率10%以下まで改善しました。

管理会社も6月から変更し、これからの長期ビジョンを決めて来ました

これからのマンション経営のテーマは
いかに入居者様満足度アップをめざせるか?

その為に管理組合として何が出来るのか?
非常に重要性が高い

中古マンションが新築マンションに勝てるのは値段と立地

設備仕様はリノベーションしなければ勝てない

そもそも部屋の広さで負けている
今の入居者様が求めている面積は
25平米以上
この時点でもバブル期の狭いマンションは勝ち目が無い

広さがアドバンテージ

部屋のリノベーションだけでは追いつけない時代が来る

建物管理の重要性
その先にある建替え問題の重要性

管理組合として本当にやらなければならない事が沢山ある

賃貸管理会社だけでは限界

建物管理まで含めた改善計画が重要

これからはこの分野を徹底的に攻める必要を感じた

マンションは管理組合が命だな




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