キャタイのブログ(タイでドップリとセミリタイヤ生活)

不動産を背景に40歳でサラリーマンをセミリタイアし、タイに住んでいます。タイでは趣味のラジコンヘリや様々なニュービジネスや不動産にも挑戦し、刺激的な日々に身を置いています。嫁さんのウクライナ人?(クリミア)と一緒にバンコクを拠点に活動中です。


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不動産賃貸業は、25歳から計画して、26歳に初めてやり、今年17年目になります。

ここ数年、身近な知り合いから、不動産賃貸業の相談に乗ることが多いです。。

現在の時代背景から、サラリーマン一本では将来に不安があるため、”何かしなければ!”という気持ちから不動産賃貸業をしてみたい!ということでしょう...


はじめに、この不動産賃貸業という商売は、はっきり言って”儲かりません!!と書いておきます。。現在は不動産の値上がりがないので、”細く、長く..っていう商売です。やらないよりやった方が良い”ケース”もあります。 一番儲かっているのは、建築会社、管理会社、そして、固定資産税の納付先である自治体でしょう。。 だって、そんなに儲かるなら、大企業がやっている筈じゃないですか~。 大企業は、不動産運営するより、サラリーマンを働かして、利益を上げる方が儲かると考えていますからね。 中小企業は、リスクヘッジのために不動産を所有して、不測の時に銀行担保にしようと考えているので、どうせ持つなら、税金くらい稼げる駐車場か借家にしようかと...そんな考え方です。


最近目に付くのは、大手の不動産賃貸建設+管理会社ですね。 有名なタレントをガンガン使って集客しています。 ハッキリ言って、そんな経費を使えるほど、賃貸経営は利幅のあるものではありません。。 あの手法は、管理費から出ているのではなく、建築費から取っているのです。 つまり、建築費に広告費が上乗せされてオーナーが払っているのです。 安い建物に高い建築費を払わすために、オーナーは出来るだけ長くローンを組まされます。例えば35年とか...

木造モルタル造は22年しか法定減価償却年数しかありませんので、23年目からは、原価償却費が経費に計上できないので、帳簿上利益が増え、結果、所得税の支払いが多くなります。 でも、建物を発注する時って、初年度の利回りや儲かる金額しか見ないので、23年目から地獄になります。 それが25年ローンなら、あと3年我慢するか、売却して精算することも可能なので、それほどリスクはないのですが、35年となると、あと13年もローンが残っているので、”売りたくても売れない状況”が発生します。 あと、長期ローンを組むと金利が安くなるので、経費計上も薄く長く~ってことになります。 返済比率を見ながらなるべく短くローンを組む方が、原価償却の22年目近辺での苦しさが異なります。

なので、上記の大手は地主か、貯蓄のある年寄りでないと経営できないのを知っているので、サラリーマンには営業をかけません。サラリーマンの方、35年もローンを組みますか? そのうち売りたくても売れない、現在の住宅事情と同じになってしまいますよ~~。


じゃーどうすれば良いんだよ!っていう話ですが、一言でいうと、上記を理解した上で、投資対効果が長続きする物件を買うことですね。。。 例えば、土地、建物、設備、税が安い投資対象物があったとしても、人が長期にわたって借りてくれなければ、利益は出ません。。 じゃ~一等地に高級な建物を建てて貸せば? 逆に借りてくれる金持ちなんてそんなにいませんし、長期的に見れば、競争にさらされ、結局、相場の家賃に近い状態で賃貸するので、利益どころか長期的には逆ザヤです。。(^_^;)


結局は、その地域(実際に周辺に住んでいる人)にあった建物を建てるという答えになります。

それは、残念ながら、千差万別というのが、現実なのです。なので、ある程度の許容範囲内(場所、金額、間取り)で投資(建築)をするということになります。このあたりは、実際に土地、周辺地域(産業、インフラ)を見て決めることになります。

そんなの分かるわけないじゃ~ん!って。そう!だから、そんなにヤル人が増えないから、タレントを使った広告を打ってまでオーナーを捜しているんです。。 でも、世の中には、たくさんの大家がいて、それぞれの経営をやっています。 それに正しいとか間違えているとかは簡単には言えないのも事実だと思います。


良い場所、良い建築会社、良い管理会社、良い友人(情報)を得られれば、事業も運転できるでしょう。。。



このような不動産賃貸事業の話(場所、建物、設備、資金、税、将来)は長くなるので、今回はこの辺で... もし、相談したい方はコメント下さい。と言っても、私は業者じゃないので、限界はありますが....






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