億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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先週の土曜日に日興IR主催のエムケーキャピタルマネージメント(以下、MKCM)の

会社説明会に参加して来ました。

事業に関する説明


MKCMの事業は以下の2つの事業から構成されています。


1、アセット・インキュベーション事業

2、アセット・マネージメント事業

 (価値をデザインするアセット・マネージメント事業と空間をデザインするアセット・マネージメント事業)


他にもビジネス・サポート・ローン事業とファイナンシャル・アドバイザリー事業、

その他事業(投資銀行部門他)があります。



1、アセット・インキュベーション事業

 

 MKCMの顧客である投資家が投資しない案件にMKCMが投資する事業。

 具体的な投資対象としては、

 ①小型物件(5億円以下)

 ②再建築が必要とされる古い建築物件

 ③権利関係を時間をかけて整理しなければならない物件

 
2、アセット・マネージメント事業


 価値をデザインするアセット・マネージメント事業と空間をデザインするアセット・マネージメント事業から

 構成される事業。
 
 『価値をデザインする・・・事業』は、いわゆるバリューアップ事業(既存物件をリニューアル)で、
 『空間をデザインする・・・事業』は、開発事業(新規物件を建築開発する)のことです。


3、ビジネス・サポート・ローン事業


現在、シニアローンが2%位に対してジュニアローンが7~8%位

ディベロッパーとの関係を持ち、物件情報を入手しやすくなる体制作りが主旨であるとのことでした。


4、その他事業(投資銀行部門他)


投資銀行業務が中心となった事業となると思われますが、投資銀行業務にてどのようなことをするかを

「新たな投資家の獲得、新たな投資先・ストラクチャーを展開する事業」

といった感じの言葉で表現されていましたが、残念ながら詳細な内容が聞けず、恐らくまだ具体的に

進捗している事業ではないのかな(?)といった印象を受けました。ただ、中期経営計画では、この事業に

大きな数値を組み入れていないため、大きな下方修正リスクもないものと思われます。


19年8月期第1四半期業績について


1、進捗状況(数値面)


売上高   5,688百万円(通期計画比74.0%)

経常利益  1,506百万円(通期計画比69.8%)

純利益     893百万円(通期計画比69.8%)


なお、以上の売上の事業毎の売上高明細は以下の通り


                      売上高            営業利益

アセット・インキュベーション事業 5,315百万円(93.4%) 1,535百万円(86.0%)

アセット・マネージメント事業      367百万円( 6.5%)   259百万円(14.5%)

その他の事業                 6百万円( 0.1%)   △9百万円(△0.5%)

合計                   5,688百万円        1,785百万円



まだ第1四半期が終わったばかりなのに、非常に高い達成比率ですネ!

内訳を見ても分かる様にアセット・インキュベーション事業が大きく貢献しているのですが、

具体的には北堀江の物件売却が大きく貢献していると加藤社長から説明がありました。

第1四半期において200億円も物件を売却しているのですが、アセット・マネージメント事業の売上が

あまり計上されていないのが少々気になる点ですが、MKCM側も中期経営計画において、この事業の

売上高を大きく見込んでませんね。


2、進捗状況(詳細)


①アセット・インキュベーション事業の不動産取得状況


             販売用不動産購入実績         資金調達

 東京都千代田区           1,600     私募債 1,420

 東京都品川区             1,200     私募債   960

 東京都大田区               600     借入金   600

 名古屋市中村区           1,470     借入金 1,250

         合計           4,870           4,230

 (単位:百万円)


②公募増資の実施(平成18年11月6日)


 発行価格363,750円、公募株数6,000株で約21億円調達。

 アセット・インキュベーション事業及びビジネス・サポート・ローン事業等への充当を計画。


③預り資産残高の推移


                         預り資産残高 

 第3期実績    (平成16年8月期)   16,510

 第4期実績    (平成17年8月期)   44,998

 第5期実績    (平成18年8月期)   77,411

 第6期第1四半期(平成18年11月まで) 67,730

 第6期計画    (平成19年8月期)   87,314


 第1四半期では約200億円売却し、約100億円購入したため第5期の預り資産残高実績よりも

 減少しているとのこと。


④地域別預り資産の状況


     地域    棟数   受託金額

     東京  37   35,064(51.8%)

     神奈川    4    4,412( 6.5%)

     千葉    1    1,095( 1.4%)

     埼玉   3    2,467( 3.6%)

{以上、首都圏} {45}  {43,038(63.5%)}

     大阪     3    10,202(15.1%)

     名古屋   12    11,162(16.5%)

     広島     1       551( 0.8%)

     福岡     5    2,755( 4.1%)


⑤用途別預り資産状況


 用途            棟数   受託金額   構成比

 オフィスビル        36    37,567   55.5%

 住居             21   15,933   23.5%

 商業施設(ホテル含む)  9    14,229   21.0%

 合計             66   67,730  100.0%


現在、オフィス中心に投資しており、住居系への投資は見送っているとのこと。


中期経営計画について


1、数値計画


         第5期(18/8) 第6期(19/8) 第7期(20/8) 第8期(21/8)

売上高         2,485     7,691    12,062    18,260

(AI事業   )      102     5,796      9,820    15,409

(AM事業  )    2,342     1,589     1,675     2,033                     
(BSL事業 )        5        60       100       150

(FA事業  )       30         40        50        50

(その他事業)       4        205       417       417

売上総利益      2,345      3,513     4,819     5,989

(AI事業   )       51      1,618     2,576     3,138

(AM事業  )    2,254      1,589     1,675     2,033                          
(BSL事業 )        5         60       100        150

(FA事業  )        30        40        50         50

(その他事業)        4        205       417        617

販売管理比        685      1,095     1,486      1,754

営業外損益       △78       △260     △277      △327

経常利益       1,581      2,158     3,055      3,906


2、預り資産残高計画


        第5期(18/8) 第6期(19/8) 第7期(20/8) 第8期(21/8)
期初残高   44,998    77,411    87,314    113,950 

新規受託額  74,300    53,710    70,000     80,000

売却額     41,887    43,807    43,363     25,520

期末残高   77,411    87,314   113,950    168,430


「期待利回りの低い投資家の開拓によって預り資産残高を増加させ安定的な収益基盤の形成を図る」

とのコメントが添えられてましたので、コアファンド系を好む投資家の開拓を図る計画の様です。


質疑応答


・配当について

 現在、基盤の安定を図りながら事業拡大を行っている状態。配当はしばらく見送る。

 東証1部又は2部を目指している。


・今後の業界再編について

 昨年は不動産業界全体が非常に良かったため不動産関連企業であれば、どの企業も順調であった。

 但し、今後は特定の地域だけ値下がる可能性も有り得るため、投資は慎重に吟味した上で行いたい。

 その特定の地域が値下がる状況が発生すれば、ダメージを受ける企業も出てくることになるだろう。


・M&Aについて
 多くの話しが持ち込まれているが、現在の事業に専念したい。他社のM&Aは考えていない。



今回の会社説明会で初めて気が付いた点は、説明会資料P5では

「(不動産)マーケットの変化を受け、3年以上の運用を提案」

と書かれており、P23では、

「顧客投資家の選考が3年以上の中期の運用に変化」

と書かれていました。


非常に些細なことなのですが、「この2つの文章って矛盾している!?」って感じ取れました。

「MKCMが3年以上の運用を提案」→「顧客の選考が中期の運用に変化した」

のではないのか?という気がしました。

※もしかしたらMKCMの提案時期と顧客の選考が中期の運用に変化したのが全く同時期になった

 可能性もありますが・・・。


MKCMはもともと顧客に不動産のマーケットリスクをなるべく取らない様(リスクの低減)にして貰うために、

短期の運用を顧客に提案・実行しているとの説明をされていたので、少々気になる文面でした。


余談ですが、今回の説明会には加藤社長が一人で説明及び質疑応答に望んでいましたが、

前回の株式新聞社のIRの時は大高取締役と出席されていました。これは私が推測するに

今回の日興IRの質疑応答は説明会が始まる前に質問を聞いて回答出来るため、加藤社長が一人で

十分対応可能であったが、前回の株式新聞社の時は、会場からどの様な質問を受けるか分からないため、

その状況に対応すべく大高取締役が一緒に在席していたのかなって思いました。


今回は「阿難さん」と「らうさん」に会場でお会いしました。また、よろしくお願いします!


サラリーマン証券(阿難さんのブログ):http://ameblo.jp/agatta/

らうの投資メモ:http://blog.livedoor.jp/rau2rau2/


エムケーキャピタルマネジメントHP:http://www.mkcm.biz/

日興IR:http://www.nikkoir.co.jp/


P.S.昨日、MKCMが中間業績予想を上方修正しました。


(連結)    売上高 経常利益 純利益

前回予想  6,586  1,687 1,003 

今回修正  7,346  2,341 1,389

増減額      760    654   386

増減率(%)  11.5   38.8  38.5


(個別)    売上高 経常利益 純利益

前回予想  6,586  1,690 1,002

今回修正  7,346  2,342 1,389

増減額      760    652   387

増減率(%)  11.5   38.6  38.6


修正の理由


アセット・インキュベーション事業において計画より前倒しにてバリューアップを実現した後、

不動産を売却したことに伴い上方修正したもの。


「第1四半期の連結決算短信P2には通期の売上高、経常利益及び当期利益が予想を上回る見込みと

なっておりますが、現時点では不確定要素もあることから、通期の業績予想を据え置いております」

とコメントされていますし、上記、中間業績の上方修正もありましたから恐らく通期決算も上方修正される

可能性が高そうですね。問題はいつ頃上方修正するかですね。

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