億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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2月1日の日経記事にて東証とNY証取が業務提携することについて書かれていました。

この提携においては、まずREIT、ETFの相互上場を先行させる方向とのこと。


東証・NY証取 業務提携で合意 株持ち合いなど協議継続


 東京証券取引所とニューヨーク証券取引所を運営する米NYSEグループは31日、商品の相互上場、

システムの共同開発など業務提携で正式に合意した。株式持ち合いなど資本提携も継続協議する。

2月中に合意項目ごとに共同作業チームを発足させ、提携の早期具体化を目指す。東証が海外の取引所と

本格提携するのは初めて。東京市場の国際化に向けた第一歩となる。
 西室泰三・東証社長とNYSEのジョン・セイン最高経営責任者(CEO)が同日朝、提携契約書に調印。

ニューヨークで共同記者会見した。提携内容は相互上場、システム開発のほか、市場監視での連携、

業務運営ノウハウの共有化など広範囲にわたる。両首脳は資本提携も「選択肢の1つ。可能性を粘り

強く探る」と語り、東証が株式を上場する2009年をメドに具体化する可能性を示した。
 提携具体化は作業チームで詰めるが、商品の相互上場では不動産投資信託(REIT)、

上場投資信託(ETF)を先行させる方針。上場企業がもう一方の取引所に上場する場合、上場審査の

手続きも簡素化する。システム分野で、投資家向けの株価や企業財務などの情報配信システム、取引所と

証券会社をつなぐ売買システムの共同開発も検討する。
 西室社長は今回の提携の狙いを「投資家など市場参加者の利便性を高める点にある」と強調。セイン氏は

「次の狙いは中国」と述べ、東証との提携を機にアジア展開を拡大していく構想を示した。
(ニューヨーク=松浦肇)

■東京市場の魅力どう向上
(解説)
 東京証券取引所がNYSEグループと業務提携に踏み切った背景には取引所の国際再編に取り残される

との危機感がある。提携をテコにどれだけ国際競争力を高めることができるか。東証の戦略が

問われている。
 折しも国内では、東京市場のグローバル化や競争力強化を巡る議論が本格的に始まった。経済財政

諮問会議の作業部会、金融審議会の勉強会、日本証券業協会が2月に新設する資本市場懇談会。

いずれも、取引所改革が焦点になる可能性がある。
 東証上場企業の時価総額はNYSEに次いで世界2位。ただ株式相場の低迷が続いた近年は、アジア勢

などに猛追されている。東証はNYSEとの提携を通じて、中国など海外企業の上場誘致を後押ししたい

考えだ。現物株式が中心の東証にとって、高成長が続く金融派生商品の拡充も欠かせない。
 今回の提携はこうした課題を克服するには力不足との見方もある。東証は今後、英ロンドン証券取引所や

ドイツ取引所などとも業務提携を検討する。それらを利用者の利便性や市場の魅力向上にどう

つなげるのか。東京市場の中核である東証は明確なメッセージを出す必要がある。


日本経済新聞 2007年2月1日



以上、東証とNY証取の業務提携ですが、仮にNY証取でREITの取引が出来る様になれば、日本のREITを

購入する投資家がだいぶ増えるんじゃないですかね。恐らく利回りよりも日本の不動産市況に注目した

投資家や既にアメリカでREITを購入している投資家が分散投資の一環で資金の一部を少し位振り向ける

可能性は十分あるのではないかと思っています。


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今朝の日経新聞朝刊での不動産ファンドに関する記事です。


不動産ファンド 投資加速 モルガン、最大2兆円規模 国内勢、昨年末11兆円に
都心部に過熱感も


国内外の不動産ファンドが投資を加速している。外資では米モルガン・スタンレーが日本で新たに

最大2兆円規模の投資に踏み切るほか、米大手のブラックストーン・グループも参入を決定。

国内勢の運用資産も約11兆5000億円と、1年前に比べ約5割増えた。ただ、優良物件を巡る

取得競争の激化で都心部では過熱感も出ており、資金力や運用実績でファンド間の格差が

広がりそうだ。

 モルガンは近く、世界の不動産に投資する新ファンドの資金調達を完了する。機関投資家など

から総額80億ドル(約9600億円)を集め、現段階では世界の不動産ファンドで最大規模だ。同社は

東京都心部のオフィス空室率低下などから「今後も賃料上昇が見込める」としており、総資金の

最大4割程度を日本に振り向けるとみられる。
 モルガンの日本の不動産投資は既に約2兆円と外資最大。外部から調達する借入金も加えて、

今後数年の投資余力はこれに匹敵する規模になる。
 ブラックストーンは、100億ドル(約1兆2000億円)超の不動産ファンドの募集準備に入っており、

調達資金の一部を日本に振り向ける意向。同社は全日本空輸が昨年末から買い手を募っている

13ホテルの入札に名乗りを上げ、有力候補に浮上しているようだ。
 国内勢も投資を拡大している。住信基礎研究所によると、私募ファンドと不動産投資信託(REIT)を

合計した国内ファンドの運用資産は昨年12月末時点で11兆5090億円。前年末より48%増え、

初めて10兆円の大台を突破した。
 野村ホールディングスが日本政策投資銀行と最大5000億円規模のファンド立ち上げを決めたほか、

31日には野村不動産、りそな銀行と新ファンド設立を発表するなど、国内金融機関の参入も目立つ。
 不動産ファンドが投資を加速しているのは、世界的に低金利が続き、より高い利回りを求める投資家の

資金が流入しているためだ。東京の不動産価格が欧米に比べて割安な点も追い風になっている。

東京都心の大型オフィスビルの取得価格に対する投資利回りは平均で約3.5%と、長期金利を約1.8%

上回る水準。取得価格高騰でニューヨークやロンドンの投資利回りは長期金利とほぼ同水準まで

低下しており、投資先としての魅力を落としている。
 一方、国内最大手のダヴィンチ・アドバイザーズが昨秋、東京・丸の内の複合オフィスビルを

約2000億円で取得するなど、物件価格上昇も目立ってきた。金融庁が不動産バブルの再来を事前に

防止するため、金融機関の不動産ファンド向け融資への監視を強めている。金融機関が中小ファンド

向けを中心に融資を控える可能性もあり、資金力や運用力でファンドの選別が進む公算が大きい。

日本経済新聞 2007年2月1日


モルガンが新たに2兆円ファンドの内、最大で4割を日本に振り向けるとのことで8,000億円、

ブラックロック(メリルリンチインベストメントマネージャーズと統合した債券運用を得意とする

資産運用会社)が1兆2000億円の内の一部を日本へ投資。野村ホールディングスも5,000億円

のファンドを立ち上げますから、どんどんと不動産に資金が流れ込む図式が出来上がっています。


一昨年までは物件獲得も比較的容易に取得出来て、不動産価格も上昇局面であったため

特に運用企業のリノベーション能力が低く、明確な投資スタンス等を特に持っていなくとも業績は

好調であったと思われますが、今後これらの情報からしても物件獲得競争がより激化してきますから、

今後、各社のリノベーション能力とEXIT戦略を含めた投資スタンス等がより問われてくるものだと思います。

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オフィスに100%投資しているREITがどのような地域に、どのような投資割合で

投資しているかを取得価格ベースで比較してみました。


    銘柄名       =都心:18区:関東:地方(※)
日本ビルファンド       =57%:17%:12%:14%
ジャパンリアルエステイト  =74%: 7%: 2%:17%
グローバル・ワン       =67%:17% :0%:16%
野村不動産オフィスファンド =45%:28%:12%:15%
DAオフィス           =78%:10%: 8%: 5%
クリード・オフィス       =49%:19%:10%:22%
ジャパンエクセレント     =27%:39%:29%: 4%


(※)都心→都心5区のこと、18区→東京18区(23区から都心5区を除いたもの)のこと
   関東→東京23区外の東京及びその他関東のこと、地方→関東以外の地域のこと


データ元:社団法人不動産証券化協会
ARES・J-REIT2006年12月13日号より


以上の比較からすると

都心5区に最も高い割合で投資しているのはDAオフィスですし、

都心5区+18区(つまり東京23区になりますが)に投資しているのも

DAオフィスということになります。


オフィスビルに100%投資しているわけではありませんが、
他にもトップリート(8982)とという銘柄があり、

オフィス89%、商業施設12%で、都心5区86%、関東地方13%、地方都市1%ですから、

この銘柄もかなり都心5区のオフィスビルの賃料上昇による、
不動産価格の値上がりが期待出来る銘柄とも言えますね。

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野村系のファンドが立ち上がりました。いわゆる川上系のファンドとでも表現すれば良いのでしょうかね!?

規模もなかなかの大きさなので不動産流動化企業にとっても新たなライバルが出現です。


以下がその野村系ファンドの情報です。


野村ホールディングスと日本政策投資銀行、不動産ファンド設立発表


野村ホールディングスと日本政策投資銀行は17日、共同で国内不動産に投資する

「都市再生プライベートファンド」を設立したと発表した。折半出資で専門の投資会社

「DBJ野村インベストメント」を設立し、同ファンドを運用する。両社は合計500億円の

自己資金をファンドに投入。借入金活用も含めると3000億-5000億円規模の商業用

不動産や賃貸マンションを購入するほか、開発事業にも資金を配分する。


日本経済新聞 2007年1月18日



川下系ファンド(?)のREITの株価もこのところ好調ですが、外資系金融機関マネーや

国内のファンドマネーが流入しているために株価の下支えをしているとも言われてますね。


昨年参加した不動産フェアで大和証券SMBC㈱宮脇部長の資料で外資系機関投資家は

2006年において継続的に買い越しが続いているとのデータが実際に出ていますし、

日本国内においてREITに投資するファンドオブファンズの残高や資産分配ファンドの残高も

堅調に推移していることデータ(以下参照下さい)も出ています。


ファンドオブファンズ純資産額合計:3,903.41億円


資産分配ファンドのREITに対する純資産額合計(※):3,543.12億円


(※資産分配ファンドの純資産額合計はファンドの運用方針に明記されている目標組み入れ額比率を

ファンド総額に乗じた金額で実際の組み入れ金額とは異なります)

(データ元:「不動産ファイナンスの新潮流」より)



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12月13日に開催された不動産ファイナンスフェア2006の講演の内容をまとめてみました。


「不動産金融革命」 10:00~11:00


 早稲田大学大学院ファイナンス経済研究科教授
 川口 有一郎氏



アラブ首長国連邦にドバイタワーが2007年完成する。

800mの高さのタワーであり、500万円から1000万円/坪のコストと推測される。

アラブは原油での成長が見込まれなくなっているため、不動産開発に力を入れており、

世界最速の都市開発を行っている。ドバイは中東の「シンガポール」「ラスベガス」。

21世紀の都市の見方を根本から変えなければいけないと考えている。

従来、100年かけて熟成させる様に行ってきた都市開発を

現在では2~5年という短期間で造り上げているという事実は、

今までの都市開発の考え方を根本から変えなければならないということを意味している。


アメリカのハーバード大学教授が注目しているのは北京、上海、、ドバイ、東京の様な

急速に作られている都市である。


アジアにおいて今後5年で100個のREITが上場される見込み。


これまでの調査結果(2001年9月~2006年8月における月次リターン)では、

J-REITの収益率は金利ではなく為替の影響を受けている。

これはJ-REITの投資家の20%が外国人であるからだと思われる。

→不動産投資のクロスボーダー化している


GDP 2000年 アメリカに次いで日本は世界第2位

    2010年 中国に抜かれ世界第3位

    2020年 インドに抜かれ世界第4位

となる見込み。


日本は今後、コア事業に集中して競争力を高めなければならない状況となる。

よって、コア事業に集中する流れとなると不動産が積極的に売却することを検討

することになるだろう。


不動産の価格変動率は高いということは変わらない。

アメリカのビル価格の変動率30~50%のボラタリティ、

日本では30~80%ボラタリティがあった。


バイアンドホールドがバブルを生む。

全ての投資家がバイアンドホールドすると市場の多様化が消失し、市場の効率性が下がる。


分散投資で不動産を組み入れると、非常に安定したパフォーマンスとなる。

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昨年の都内オフィスビル 賃料上げ 13年ぶり増加 企業の拡張志向 背景に

 東京都内のオフィスビル賃料の上昇が続いている。生駒データサービスシステム(東京・港)が13日

まとめた調査によると、都内で2005年に賃料改定時期を迎えたビルの平均改定率は1.3%と

前年比3.3ポイント上昇し、13年ぶりにプラスに転じた。企業のオフィス拡張意欲が強く、ビル需給が

逼迫(ひっぱく)するなか、足元でも上昇基調が続いている。
 改定率は改定後の賃料を改定前の賃料で割って算出する。調査対象は東京23区で05年に賃料改定を

実施した250棟のビル。うち増額改定は21.2%あり、前年比17.9ポイント増えた。減額は9.6%と13.9ポイント

減った。生駒データによると11月末の都心のオフィス空室率は2.3%。9カ月連続で貸し手優位の目安

とされる3%を下回った。社員の採用を増やした企業ではオフィス拡張が急務となっている。
 三菱地所や三井不動産など不動産大手は05年から賃料引き上げ交渉を進めており、今春以降の改定で

10-20%前後の値上げが浸透している。

日本経済新聞 2006年12月14日


オフィスの賃上げ傾向が明らかに数値として出てきていますね。来年に新規で大きなビルの供給も無いこと

から考えると、賃料下落も考え難いかと思います。但し、中期的に見れば、企業のオフィス需要が継続的に

続くためには、今後の日本及び世界経済が順調に拡大し企業業績を支えていかないと、この傾向に変化が

起こる可能性もあります。


話は変わりますが、それにしてもここ数日フィンテックの株価の動きが鈍いというか売り板が非常に

厚いですね~。デイトレするために株価ボード見ているのですが、株価が上がる気配が感じられません。

年内は大きく動かないのかな!?来年こそは業績ともども株価が大きく上昇して欲しいものです。



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昨日は日本経済新聞社主催の「NIKKEI不動産ファイナンスフェア」に参加して来ました!


①「不動産金融革命」 10:00~11:00


 早稲田大学大学院ファイナンス経済研究科教授
 川口 有一郎氏


②「投資適格物件への再生」 11:20~12:10
 
 サンフロンティア不動産㈱アセットマネジメント本部
 取締役投資企画部長 宮内 誠氏


③日本の不動産市場の構造変化と不動産ビジネスの変化
 13:00~14:00


 UBS証券会社シニアアナリスト 沖野 登史彦氏


④不動産ファイナンスの新潮流
 当社の不動産ファイナンス事業への取組み
 14:20~15:10

 大和証券SMBC㈱ストラクチャート・ファイナンス部部長
 宮脇 幸司氏


⑤J-REITの魅力と可能性
 15:30~16:20

 (社)不動産証券化協会 調査研究部主任研究員
 澤田 考士氏


⑥企業価値を最大化をめざす
 CRE(企業不動産)戦略とは何か
 16:40~17:40


 早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授
 森平 爽一郎氏


⑦日本経済の展望
 18:00~19:00

 
 慶応義塾大学教授グローバルセキュリティ研究所所長
 日本経済研究センター特別顧問
 竹中 平蔵氏



昨日は朝からずっとセミナーを聞き、お昼はREIT各社のブース回りをしていたため、

お昼ご飯が食べれず(朝ご飯も食べていない)セミナーを聞いていました。


さすがにちょっと疲れました・・・。


会場では偶然、noppinとお会いしました。

noppinさんのブログ:http://blog.livedoor.jp/noppin/

私は今日、これから東京IPOのセミナーにまた参加するため、

不動産ファイナンスフェアの記事を書くことが滞ると思います・・・

恐らく、noppinさんの方が先に記事をUPされるのではないかと思いますので、気になる方は

noppinさんのブログをマメにチェックして下さい(笑)。私も後日、記事にしますが・・・。

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メリルリンチも開発型の不動産証券化事業に本格参入したとの記事です。150億円のうち、

エクイティが30億円となっていることより、証券化総額の80%がノンリコースローンで

組まれています。ノンリコースローンが組みにくいと言われている現況下ですが、だいぶ、

大きい割合でノンリコースローンを組みレバレッジをかけていますね。メリルリンチの信用力や

企画力等が評価されているのでしょうんね。


不動産証券化 「開発型」に参入 メリル日本 銀座など6件対象

 メリルリンチ日本証券は、更地に新たな建物を建てテナントを集めた上でビルを売却する

「開発型」と呼ばれる不動産の証券化事業に本格参入した。このほど都内の銀座、表参道の

店舗ビルを対象に150億円の証券化を行った。不動産価格の局地的な上昇は続くが、集客力が

高いなど収益性に優れた不動産投資ではなお利益が確保できると判断した。
 証券化の対象は銀座や表参道にある6件の商業ビルで、そのうち5件は老朽化した建物を

取り壊し新たなものを造る。工事は一部で始まっており、新たな建物は2007年から09年にかけて

完成する予定。スイスの高級腕時計メーカー「オーデマピゲ」など、ブランド力のあるテナントの

入居が既に決まっている。
 対象不動産の信託受益権を保有する特別目的会社(SPC)を設立し、メリルリンチ日本証券の

ノンリコースローン(非そ及型融資)により120億円を調達した。このほかメリルリンチグループの

子会社と、物件情報を提供した不動産投資顧問会社のクオリケーション(東京・渋谷)とが

匿名組合員として30億円を出資する。
 運用期間は09年11月まで。運用後に不動産が高値で売却できれば、メリルリンチは融資

による利息と出資による配当を同時に得ることができる。
 開発型案件は新たなビルが開業するまでキャッシュフローが得られないリスクがあるが、

建て直しを行うケースでは「テナントの立ち退き交渉などの手間がかかるため、更地より安く

不動産を購入できる」(加藤則泰ストラクチャードファイナンス部長)といった利点もある。
 不動産価格が上昇する中で収益が確保できると判断し、今後も積極的に取り組む考えだ。


日経金融新聞 2006年11月16日

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11月10日の日本経済新聞朝刊からの記事です。空室率はジワジワと下がり、賃料はジワジワと

上がってきています。この数値の動向には今後も注意を払って注目し続けたいと思っています。



都心の10月末 オフィス賃料 15ヵ月連続上昇

 オフィス仲介の三鬼商事(東京・中央)が9日まとめた10月末の東京都心オフィス賃料(募集ベース)は、

3.3平方メートル当たり1万9071円で前月末比172円(0.91%)上がった。上昇は15カ月連続。
 調査対象は都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)。10月末のオフィス空室率は前月末比0.09ポイント

低下し2.92%となった。都心では大型ビルの不足感が強く、入居契約の成約数が減少傾向にある。空室が

極めて少ないため、オフィス探しを一時中断する企業も増えつつあるという。

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パシフィックkマネジメント高塚社長も以前

コメントされていましたが、REITの資産規模が

1,000億円以上ないと、機関投資家が

買ってくれない傾向がある様ですね。

REIT運用会社も、機関投資家の意向をくみ取って

今後1,000億円以上のREITが上場されていく

見込みです。日経新聞にて「REITの大型化」

について書かれた記事がありましたのでアップします。

不動産投信が大型化

今年度上場7件中1000億円以上が3件

安定収益を重視


資産規模が1000億円を超える大型の不動産

投資信託(REIT)の上場が増えている。

今年度は新規上場した7つのREITのうち資産規模で

1000億円以上が3つを占め、今後も大型上場が

相次ぐ見通し。物件の収益の安定性などから、規模が

大きくないと投資家の支持を得にくいのが背景。

大型化に伴いREITが全体で保有する資産も拡大し、

9月末で5兆円の大台に乗った。
 今年度最大の案件は9月に上場したパシフィック

マネジメント系の「日本コマーシャル」。オフィスビルや

商業施設を中心に組み入れ、1900億円の資産規模

での上場となった。8月に上場したMID都市開発

(旧松下興産)系の「MIDリート」と三井不動産系の

「日本アコモデーション」も、資産規模が1000億円を

超えた。昨年度は16のREITが上場したが、1000億円

以上はひとつだけだった。
 REITの発足当初は500億-1000億円規模が主流

だったが、05年からは新興の不動産会社などが運営

する300億円規模の上場が増える傾向にあった。

だが物件の収益の安定度が必ずしも高いものばかり

ではなかったため、地方銀行などの投資家が敬遠。

「小規模では外資などの機関投資家が買ってくれない」

(みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリスト)との

見方が広がった。
 今後も大型上場が続きそうだ。森ビル系の森ヒルズ

リート投資法人は、都心のオフィスビルを中核資産

とする1500億円規模のREITの上場を準備中。

野村不動産ホールディングス系の賃貸住宅REITや、

三井不動産系の商業REITも上場時の資産は1000億円

規模になるとみられる。
 新規上場の大型化に伴って、REITの今年度上期

(4-9月)の資産増加額は1兆2000億円と、過去最高

だった昨年度の1兆6000億円を上回るペースに

なっている。

▼不動産投資信託
 投資家から集めた資金を元に、オフィスや商業施設、

賃貸マンションなど不動産を購入し、そこから得られる

賃料収益などの大半を分配する金融商品。2001年に

第1号が上場し、現在では39法人が上場する。

銀行預金よりも、利回りが高いことなどで機関投資家

や個人投資家の人気を集めている。

日本経済新聞夕刊 2006年10月14日


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