億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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いちごアセットマネジメントがアセットマネジャーズに続き、クリードの株式を取得しました。



主要株主の異動に関するお知らせ



しかも、いつの間にか10.19%保有して、第3位の大株主になっています。

クリードのIRに確認しましたが、いちごアセットからは市場で株を買い付けたとの報告を

受けているそうです。



でも、また何故、クリードなんでしょう(笑)!?
(個人的にはケネディクスも買っている気がしますが)

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昨日、ケネディクスが業績の上方修正と配当予想の引き上げを発表しました。

平成19年12月期通期業績予想の修正に関するお知らせ

平成19年12月期期末配当予想修正に関するお知らせ


●業績予想について
        前回予想 今回予想
売上      132,500  138,000(△4.2%)
経常利益    27,600    3,0800(△17.6%)
当期純利益  11,900   14,600(△22.7%)


●配当について
前回予想 1,750円
今回修正 2,350円


本日はアメリカ市場の大幅下落の影響で日本株も大幅下落していたため、この業績予想の

上方修正のインパクトも帳消しされてしまい、+1千円高となってしまいました。


2月15日に通期業績発表予定日が控えていますが、ケネディクスは比較的保守的に

業績予想を出してくる傾向もあり、最悪の場合、減益予想を発表する可能性も
あるかもしれないため決算日をまたいで保有することは多少リスキーかもしれませんね。

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昨日、セキュアード・キャピタル・ジャパンがくら替えするとの

IRを発表しました。


東京証券取引所における上場市場変更のお知らせ


本日は見事にストップ高ですね。

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先日の記事にてアーバンは通期業績の上方修正があるかもしれないと書きましたが
東洋経済新報社からアーバンに対する記事が出ていました。



『~(途中省略)~第1四半期段階で計上された物件は全部で5物件。このうち、北青山の
「アーバンBLD青山」など3物件はいずれも100億円前後の規模。「売却価格も当初の
想定を上回る水準が続いている」(同社)今期は年間で20物件ほどの売却を計画
しているが、都心の物件に対する内外の不動産ファンドの需要は依然として旺盛で、
表記程度の増額は必死の様相だ~(途中省略)~』アーバンは売却時のCAPレートを

4%と高く想定しているため、現在の不動産市況においてCAPレートが3%台で売買されて

いると言われていますから(もちろん物件サイズによってCAPレートは異なりますが・・・)、
通期業績の上方修正の可能性は十分あると思います。


またアーバンは今期25円の配当を予定していますから、今日の終値で配当利回りは
約1.3%。貯金的感覚で長期投資してみるのも良いのかもしれませんね。

なお、東洋経済新報社は今回のアーバンの第1四半期決算を受けて2008年3月予想を
引き上げたみたいですね。


08年03月(連)
 売上    251,000→260,000
 営業利益  62,500→ 65,000
 経常利益  57,200→ 60,000
 当期利益  30,500→ 31,500
 EPS     135.6 →  140.1

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先日のアーバンコーポレーションの第1四半期業績を観て見ましょう!


売上
87,545(34.9%)
経常利益
30,060(52.7%)
当期純利益
15,918(52.2%)


単位:百万円
カッコ内は通期予想に対する進捗率



第1四半期業績なのに通期業績予想数値に対して大変素晴らしい実績となっていますね。

会社側としては『引き合いの強さから売却が想定よりも早く進み、中間までに売却する物件の
大部分を第1四半期で売却した』と発表されています。


この文章を額面通りに受け取ると、少なくとも予定している売却額と同額か予定価格以上で売却
されている可能性はありますね(予定よりも安いならば売らないでしょうから)。実際、中間決算で
予定している経常利益に対する進捗状況は101.6%となっています。上方修正期待が
出来る内容ではありますね(今後、物件売却が予定通り進まなくなる恐れもあるので
分かりませんが・・・)。


また、第一四半期で780億円の仕入れが出来ているなんて(年間目標2000億円に対して)、
仕入れが困難になっている現在の環境ではとても凄いことですよね。もともとアーバン社の
方針(2006年末時点)ではプロジェクト時点でキャップレート6.5%にて取得し、売却時の
キャップレートを4.0%で売却を想定していることからすると今回の780億円の仕入れにて
将来、約487.5億円分の粗利を得ることの出来る仕入れを完了したことになりますね。

また直近ではサザビーズ・インターナショナル・リアルティ ネットワーク及びアマンリゾ-ツと
提携し、世界展開及び富裕層をターゲットとした戦略を実行に移しています。


個人的に株主優待としてアマンリゾーツ宿泊優待券やホテル内マッサージ施設無料券など
を設定して貰えると嬉しいなぁ~なんて妄想しています(笑)。

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久しぶりの更新です。相場が悪いし、新興市場の株価は低迷しているのでファンダメンタル分析が

機能しにくい相場環境のためブログ更新のモチベーションが見事に下がっています。


今日は気分を変えて東証2部とJASDAQに重複上場しているトーセイ(旧・東誠不動産)の

ニュースをピックアップビックリマーク


本日、トーセイの100%子会社であるトーセイ・リートアドバイザーズ㈱が投資信託委託業者の

認可を取得いたしました。


トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社の投資信託委託業者認可取得のお知らせ


平成19年11月期中に東証への上場を目指すとのことです(従来の計画通り)。

なお、このREITは東京都区部を中心としたオフィスビルや住宅等が投資対象となる見込みです。



ちなみに、このトーセイは私が好きなファンドマネージャーであるエンジェルジャパン・アセット

マネジメントの宇佐美さんのファンドにも組み入れられている銘柄で小型物件の取得能力のある

企業として評価されているため、気になっている銘柄のひとつでもあります。

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JPモルガンとクレディスイスが共にパシフィックマネジメントの投資判断の引上げを行いましたね。

JPモルガンは『ニュートラル』から『オーバーウエイト』にして目標株価は36.8万円とし、
クレディスイスでも『ニュートラル』から『アウトパフォーム』に変更し、目標株価は30万円にした模様です。


また昨日、IRされましたがパシフィックマネジメントが第3回無担保普通社債を発行しますね。

利率2.94%で総額は100億円。資金用途はファンド組成に向けた物件の先行確保の資金
(パシフィックが提供するブリッジローン的な資金)としてとのこと。


パシフィックマネジメントIR:
http://www.pm-c.co.jp/cms/press3/20070307_104509heAq.pdf

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最近、TVに出てこなくなった不二家ですが、本日、不二家戎橋店を東証1部に売却する旨の
IRが不二家から発表されていました。


https://www.release.tdnet.info/inbs/23050790_20070305.pdf


帳簿価格が14百万円に対して譲渡価格は554百万円。


銀座本社ビルがどこに売却されるか気になるところです。

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先週金曜日にケネディクスから上方修正があるかも?と思っていたのですが、

2日遅れた今日、ようやく上方修正のIRがありました。


1、通期の業績予想修正


(連結)

       営業収益 経常利益 利益
前回予想 22,000 13,300 7,700
今回予想 27,000 16,400 9,000


(個別)

       営業収益 経常利益 利益
前回予想 15,000 11,100 6,700
今回予想 17,600 13,700 8,300


2、修正の理由


 当期においても物件取得が順調に進んでおり、平成18年12月末のアセットマネジメント受託残高は未完成

の開発案件を除き5,400 億円に達し、管理報酬であるアセットマネジメントフィーも順調に増加しております。
 一方、ファンドの物件売却も好調であり、アセットマネジメント事業において成功報酬であるインセンティブ

フィーが増加する見込みとなった他、開発案件を中心とする自己勘定投資物件の売却益が予想を上回る

見込みとなりました。
 また、当連結会計年度より、「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上

の取扱い」(企業会計基準委員会 平成18年9月8日実務対応報告第20 号)を適用することとなり、通期業績

予想作成時には、連結子会社としていなかった匿名組合を新たに連結の範囲に含めることとしたことから、

連結決算における営業収益及び経常利益が予想を上回る見込みとなりました。なお、この変更による単体

決算に与える影響はありません。
上記の結果、連結及び単体ともに、通期の営業収益、経常利益及び当期純利益が予想を上回る見込みと

なったため、通期の業績予想を修正することといたしました。


またこの上方修正のIR内容を見ると、平成18年12月末でケネディクスの受託資産残高は第3四半期末

時点と比較し約172億円増加して、5,400億円となったとのこと(第3四半期末時点で約5,228億円で

あったため)。


ケネディクス上方修正IR:

https://www.release.tdnet.info/inbs/12060af0_20070206.pdf

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昨年11月20日に約2,300億円のファンド組成のニュースがあったクリードですが、

24日の日経金融新聞に次なるファンドのニュースも出ていました(以下、参照下さい)。


不動産ファンド運営のクリードは2008年秋にも、資産総額4000億-5000億円規模の不動産ファンドを

立ち上げる。日本国内の大都市圏にある10億-50億円程度の中小オフィスビルを中心に組み込む。

出資は海外の機関投資家を中心に募集するが、国内の年金基金などの投資家からも募る方針だ。
 新ファンドは、このほど投資家からの出資の募集を終えた2300億円規模の「クリード・リアル・

エステート・パートナーズ」の2号ファンドとなる。出資を募る分は1000億円規模を想定し、残りを

金融機関からの借入金で賄う。
 物件の改装やテナント入居率の改善などで不動産価値を向上させる「バリューアッド」と呼ぶ

運用手法を用い、高い利回りを確保する考え。
 1号ファンドは600億円程度の物件取得をすでに固めており、07年中に2300億円全額の購入を

終える予定だ。
 クリードの他のファンドは07-08年に運用期間を終え、物件を売却するファンドが多い。

大規模な新ファンドの組成で、運用資産残高の上積みを狙う。



クリードにしては、とても大きなファンドです。


2006年11月時点で3,080億円の資産残高があるクリードですが、日経金融新聞の記事を見る限り、

2008年末までに多くのファンドが運用期間が終わるためにクリードは次なるファンドの準備を着々と

進めている様です(どんどん組成しないとファンド残高もなくなって事業を運営出来なくなってしまいますからね)。


昨年11月20日のクリード・リアルエステート・パートナーズ1号が2,300億円、

今回のクリード・リアルエステート・パートナーズ2号が4,000~5,000億円ですから、

2010年前後にはクリードの受託資産残高は1兆円を超えてくるかもしれません。

この2号ファンドは4,000~5,000億円規模の大きなファンドですが、運用対象は従来通り10~50億円

の中小ビルを組み込むとのこと。となると仮に50億円の物件ならば最大で100件分の物件を組み込むこと

になりますね。かなりの物件数を組み込まなければいけないのですが、この10~50億円規模のビルだと

現在、不動産証券化事業に取り組んでいる中小の企業と重なってくる物件規模のため、競争もとても

厳しいそうです。ただ、JPモルガン・アナリスト増田氏はクリードが中小物件の運用を得意としている

とのコメントもありますから、どの様な展開になるのか今後も注目していきたいと思っています。


昨年11月20日のニュース(2,300億円ファンドについて):http://www.creed.co.jp/ir_jpn/mktop/119100584489391358548102059529.pdf

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