億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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ダヴィンチ・アドバイザーズの決算説明会資料を見ているとよくインセンティブ・フィーの

リザーブという言葉が良く出てきます。


先日、この言葉の意味をIR担当者に聞いてみました。


ダヴィンチでは投資家から出資を受け、不動産ファンドを組成して、そのファンドで不動産

物件を購入し、バリューアップ後、物件を売却します。その売却の際にIRR10%を超過した

部分の20%の収益をダヴィンチはインセンティブ・フィーとして得る事になります。しかし、
このインセンティブ・フィーの計上については75%分を物件売却後に計上していますが、

残りの25%分はファンドに組み込まれている物件全てを売却完了後(ファンドをクローズ

する時)に計上する事になっているそうです(会計上及び保守的観点からとのこと)。


確かにファンドにて利益の出ている物件から売却し、含み損を抱えた物件を最後まで

売却せずに隠し続け、最後に赤字がドーンと計上される可能性も有りますからね。

その様な事も考慮して、インセンティブ・フィーのリザーブというものが存在している様です。

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ダヴィンチ・アドバイザーズの中間決算説明会資料の2ページ目に現在運用中のファンドからの

見込総投資利益の分配概算では2006年末決算説明会資料の時の1,912億円から

3,497億円へとファンドでの見込み含み益が急拡大しています。



これは既存物件の賃料UPによるものと想定CAPレートを従来の4.5%程度から4.0~4.25%

程度に変更したものによる増加とのことでした(IR確認済み)。



この見込み含み益から2007年以降ダヴィンチが得るインセンティブフィーとして655億円、

キャピタルゲインとして353億円内在している現状(※将来、不動産市況が悪化すれば含み益は

大きく減少しますので注意)からすると、ダヴィンチはインセンティブフィーとキャピタルゲインだけに
関しては2010年決算分程度まで業績を確保していることになるものと思われます(マネジメント・

フィー分の売上は考慮しておりませんのでご注意下さい)。

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ダヴィンチの中間決算の売上構成を今期計画数値と実績ベースで比較してみましょう。



●マネジメント・フィー

 今期計画 9,461

 今期実績 4,632(49%)

●インセンティブ・フィー

 今期計画 7,807

 今期実績 7,410(95%)

●キャピタル・ゲイン

 今期計画 4,050

 今期実績 1,081(27%)

●その他

 今期計画 2,204

 今期実績   863(39%)



といった進捗状況となっています。

この数値を見て、まず私が思ったのはかなり調子が良いなぁ~と思いました。



理由は

①受託資産残高が増加し続ける限り、増加し続けるマネジメント・フィーでの売上進捗状況が

 49%であり、受託資産残高は第3四半期以降も増加を続ける予定のため、通期における

 マネジメント・フィーは上振れする可能性が高い。


②インセンティブ・フィーでの売上進捗状況が95%と非常に好調であり、第3四半期(7月)に

 新宿マインズタワーの3/7を売却し、インセンティブ・フィーを約26億円程度確保したと

 思われるため(但し、今期に計上されるのは75%分の約20億円で残りの25%分である

 6億円は ファンドをクローズした時のリザーブとされる見込み)、通期ではインセンティブ・

 フィー売上は上振れする可能性が非常に高いと思われる。また、第4四半期までに新宿

 マインズタワーの残りの3/7を売却する可能性が高く、その分のインセンティブ・フィーの

 上乗せも期待出来る。また、第3四半期以降その他14物件を売却する計画もあり、

 そこからのインセンティブ・フィーも期待出来る。



以上の2点から業績の推移は大変良いものと考えており、通期業績の上方修正の可能性は

あるものと考えています。 ちなみにキャピタル・ゲインの進捗状況が低いのは、ダヴィンチが

自己投資している額の小さいファンドでの物件が中間期までに売却され、キャピタルゲインを

得ているだけで、下期においてダヴィンチが多額出資している大型ファンドである4,000億円

規模のムーンコイン及び1兆円規模のカドベから11物件分売却された部分からキャピタル

ゲインを得る計画となっているものであるからと思われます。

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8月13日にダヴィンチ・アドバイザーズの中間決算業績が発表されましたね。


売上
65,458百万円
(42.3%)
営業利益
34,549百万円
(44.1%)
経常利益
23,344百万円
(57.1%)
当期利益
6,065百万円
(54,1%)

注:カッコ内は通期予想に対する進捗割合


売上が723.8%増、営業利益が487.1%増、経常利益が303.1%増となっていますが、

これはあくまでもダヴィンチがSPCを連結したために組み込まれた数値が反映されたものなので、
この増加率は無視しなければなりません。
(ただし、当期利益は少数株主持分損益により調整されているため、影響はありません)


また、中間決算説明会資料の中で気になった言葉があったのでまとめてみました。


●大型物件から開発案件へのシフト
●開発案件の売買契約締結済金額は、2006年総締結額(400億円)の1.6倍の約641億円
 となったが、一方運用資産残高は期ズレが拡大傾向。
●当中間期末現在のインセンティブ・フィーのリザーブ残高は11億円。
●350億円の運用資産を有しているオーストラリア法人であるQuantum Group Holdings

 Ltd.社の発行済株式総数の80%を取得し、子会社化。運用資産規模は当社の2000年

 12月期程度。
●下半期に海外不動産を売却予定。
●エクイティ総額1,200億円程度の上場内国株式を投資対象としたコーポレート・オポチュニティ・

 ファンドを組成開始予定。
●現在、運用中のファンドから出る見込総投資利益の合計3,497億円。2006年12月における

 見込み総投資利益は1,912億円であったが、景気回復および供給不足などによる市場家賃の

 上昇スピードが速く、不動産価値が著しく増大している。
●オポチュニティ・ファンドでの取得予定金額が2007年末で6,000億円であることに対して実績で

 1,017億円。売却予定金額は1,401億円に対して実績で179億円。
●コア・ファンド(私募及び公募)での取得予定金額が2007年末で2,027億円であることに対して

 実績で464億円。売却予定金額は390億円に対して391億円。
●開発案件が決済済み及び未決済のもので合計5,551億円計画がある。

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先日の記事にてアーバンは通期業績の上方修正があるかもしれないと書きましたが
東洋経済新報社からアーバンに対する記事が出ていました。



『~(途中省略)~第1四半期段階で計上された物件は全部で5物件。このうち、北青山の
「アーバンBLD青山」など3物件はいずれも100億円前後の規模。「売却価格も当初の
想定を上回る水準が続いている」(同社)今期は年間で20物件ほどの売却を計画
しているが、都心の物件に対する内外の不動産ファンドの需要は依然として旺盛で、
表記程度の増額は必死の様相だ~(途中省略)~』アーバンは売却時のCAPレートを

4%と高く想定しているため、現在の不動産市況においてCAPレートが3%台で売買されて

いると言われていますから(もちろん物件サイズによってCAPレートは異なりますが・・・)、
通期業績の上方修正の可能性は十分あると思います。


またアーバンは今期25円の配当を予定していますから、今日の終値で配当利回りは
約1.3%。貯金的感覚で長期投資してみるのも良いのかもしれませんね。

なお、東洋経済新報社は今回のアーバンの第1四半期決算を受けて2008年3月予想を
引き上げたみたいですね。


08年03月(連)
 売上    251,000→260,000
 営業利益  62,500→ 65,000
 経常利益  57,200→ 60,000
 当期利益  30,500→ 31,500
 EPS     135.6 →  140.1

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先日のアーバンコーポレーションの第1四半期業績を観て見ましょう!


売上
87,545(34.9%)
経常利益
30,060(52.7%)
当期純利益
15,918(52.2%)


単位:百万円
カッコ内は通期予想に対する進捗率



第1四半期業績なのに通期業績予想数値に対して大変素晴らしい実績となっていますね。

会社側としては『引き合いの強さから売却が想定よりも早く進み、中間までに売却する物件の
大部分を第1四半期で売却した』と発表されています。


この文章を額面通りに受け取ると、少なくとも予定している売却額と同額か予定価格以上で売却
されている可能性はありますね(予定よりも安いならば売らないでしょうから)。実際、中間決算で
予定している経常利益に対する進捗状況は101.6%となっています。上方修正期待が
出来る内容ではありますね(今後、物件売却が予定通り進まなくなる恐れもあるので
分かりませんが・・・)。


また、第一四半期で780億円の仕入れが出来ているなんて(年間目標2000億円に対して)、
仕入れが困難になっている現在の環境ではとても凄いことですよね。もともとアーバン社の
方針(2006年末時点)ではプロジェクト時点でキャップレート6.5%にて取得し、売却時の
キャップレートを4.0%で売却を想定していることからすると今回の780億円の仕入れにて
将来、約487.5億円分の粗利を得ることの出来る仕入れを完了したことになりますね。

また直近ではサザビーズ・インターナショナル・リアルティ ネットワーク及びアマンリゾ-ツと
提携し、世界展開及び富裕層をターゲットとした戦略を実行に移しています。


個人的に株主優待としてアマンリゾーツ宿泊優待券やホテル内マッサージ施設無料券など
を設定して貰えると嬉しいなぁ~なんて妄想しています(笑)。

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