億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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フィンテックが以前に日経ビジネスに掲載されていたので、

その記事についてです。


フィンテックグローバル(専門店型投資銀行

『大手中心の証券化市場に風穴』


-ここ3期で売上高9倍、経常利益率は7割近い超高収益成長企業。企業の持つ不動産や債権などを

証券化し、その資金調達を助ける。徹底した顧客志向の商品開発、手間を厭わぬきめ細かさが強みだ。


 2006年も明けて間もない頃、渡辺基樹氏は悩み始めていた。「このままでは、この案件に銀行の融資が

つかない・・・」そうなれば、約100億円に上る案件自体が空中分解し、数千万円から億円単位になりそうな

手数料もフイになる。「どうすればいいんだ・・・」


~(途中省略)~


 いわば、証券化を考える企業の手助けをして手数料を得るビジネスだから、原価は人件費だけのような

もので利益率が高いのは、当然でもある。ただ、それにしても60%超の経常利益率となると、上場企業には

めったにない。


~(途中省略)~


 2000年に西武百貨店が東京池袋本店を証券化、約1000億円を調達しているが、基本的には

大規模な案件を大手銀行や外資系証券、投資銀行が主導して動かすケースが多かった。

 フィンテックは、ある意味、そこに風穴を開けた。1996~97年頃から拡大し始めた証券化の市場

規模は、2005年で約8.9兆円とも言われるが、2001~02年頃から銀行の不良債権処理が

本格化するとともに、次第に十数億円から数十億円程度の中小案件が増え始めてきた。大手や外資系が

手を出したがらないこの分野で積極的に市場を開拓してきたのが、フィンテックだった。


~(途中省略)~


 それだけ証券化の組成は面倒で、複雑な作業の山なのである。そして、だからこそ、大手銀行は、

「中堅企業の案件でも、もともとの取引関係が長いところの場合はともかく、基本的には十数億円とか

数十億円クラスの小さいものは、あまりやりたくないのが本音」(ある大手銀行の証券化事業担当者)

になってきたという。


ちなみに前述の西部百貨店・池袋本店を約1000億円で証券化・資金調達をしたとありますが、これは

アセット・マネージャーズのことですね~。

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昨日、発売された週間ダイヤモンド(2007年3月3日号)に

『処分勧告はまだ前哨戦 金融庁を敵に回すダヴィンチ』

というタイトルで掲載されていました。


ご覧になって頂ければ分かりますが、非常にネガティブな内容っす。


この様な逆風な展開が続いていることは事実ですし、今後もダヴィンチ・セレクトの処分に

続く企業も出てくる可能性は十分あるものと思います。


~(前文省略)~


金融庁のREITに対する処分はここのところ続いていたが、「次はダヴィンチ」と

業界関係者の多くが予想していた。なぜなら、スポンサーであり、私募ファンドを

運用するダヴィンチ・アドバイザーズの派手な言動が金融庁の目を引いていたからだ。

今回の処分勧告について、ライバル会社の幹部はこう語る。
 「私募ファンドに組み込んだ不動産の売却先としてREITが使われるという構図に

警鐘を鳴らすという目的はあったにせよ、ダヴィンチのやることが気に入らないというのが

本音だろう」


~(途中省略)~

(金子社長は→)歯に衣着せぬ発言も有名で、「金融庁もあと五年もすれば変わると思う」

といった挑戦的な物言いに、社内の関係者もヒヤヒヤさせられている。
 昨年一〇月二六日、証券取引等監視委員会のダヴィンチ・セレクトへの立ち入り

検査が始まったのことだ。検査官が借り切った会議室にコピー機の設置を要求

したところ、「コピー機なら隣の部屋にありますよ」と社長が答え、空気が張り詰めた

という。大手銀行では、検査官のためにコピー機を用意するのは当然のこと。


~(途中省略)~


いずれにせよ、不動産投資への当局の監視が今後ますます厳しくなる。今年、

金融商品取引法が施行されれば、これまで野放しに近かった私募ファンドの運用会社

にも検査が入るようになるからだ。今回のREITへの処分勧告もその前哨戦なのである。

大方の予想通り、私募ファンド及びREITを組成する不動産流動化企業群に『警鐘を鳴らす』ことが

目的であると不動産流動化業界でもとらえられています。


そして相変わらずのマイペースというか強気の言動の金子社長。良い意味でも、

悪い意味でも目立ってます。これらの発言からするとダヴィンチの中期経営計画も

「どうなの?」と考える人がいて当然ですね。ただ今後、ビルの供給自体が減少すること、

不動産にお金が流れ込む構造に変化がないこと、企業のオフィス需要が顕著にあること、

既に含み益を多く持っている点等においてダヴィンチは魅力があるとは思っていますが・・・。

金子社長には今後、毎週日曜日に「華麗なる一族」のテレビドラマを見てもらい、万表大介の

「政界に対する立ち振舞い」を見習って欲しいなぁ~と思ったのは私だけだったでしょうか(笑)

山崎 豊子
華麗なる一族〈上〉
山崎 豊子
華麗なる一族〈中〉
山崎 豊子
華麗なる一族〈下〉


P.S.ダヴィンチ金子社長著書の『アメリカのホテルを買う』がAMAZONで販売されています。

    金子社長の経歴や考え方も少しのっているので面白いですよん!

     ↓

金子 修
アメリカのホテルを買う―投資家のためのホテル学入門
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ふと東京駅に立ち寄った時にパシフィックセンチュリープレイスが目の前に大きく

そびえたっており、パシフィイクセンチュリープレイスの隣(左手)には先日、

ブログでも紹介したGran Tokyo Towerが工事中となっていました。




070223_151436.jpg

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昨日、開催された東京鋼鉄の臨時株主総会で大阪製鉄の完全子会社になるという議案が

否決されました。今回の子会社化の議案は両者の経営者陣においては合意に達しており、

あとは本日の臨時株主総会で可決されれば、大阪製鉄の子会社化が実現される流れと

なっていました。


が、しかし、いちごアセットマネジメントは株交換比率が株主にとって不利益であると判断

(子会社化案自体は賛成)していた。個人投資家に賛同を呼び掛け、500人以上分の委任状を
得たため、議決権総数の4割を超えることができ、議案を否決したものでした。


今回の否決はこの投資ファンド主導によるものであることは間違いないものの、個人投資家の存在を

思い知ったことも事実。既存上場企業の経営者が一層、個人投資家を意識した経営・IRの徹底を

してくれることを望みます。


※いちごアセットマネジメントは『ストロベリーのいちご』ではなく、『一期一会のいちご』なんですね。

 ボキャブラリーの乏しい私はてっきり『ストロベリーのいちご』かと思っていました(笑)。

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三菱UFJ証券よりダヴィンチ・アドバイザーズのレポート(2月20日付け)が出ていました。


ダヴィンチの評価については今期予想PER(2月19日12万9千円、PER18倍)が同業他社を上回る

など、中長期的な成長を織り込んだ水準にあり、割安感がないとみて、株価判断『3』を継続する、

との判断でした(三菱UFJ証券シニア・アナリスト小澤公樹氏)。


なお、三菱UFJ証券のレーティングで『3』は今後12ヶ月における投資成果がTOPIXに対して±5%以内

と予想する場合のレーティングとのこと。いわゆる中立銘柄なんですね。


このレポートの中で個人的に気になったポイントは、昨年取得したパシフィック・センチュリー・プレイス

において、定期借地権の更新時期を迎えた5テナントのうち、3テナントと坪65,000円/月で

賃料アップ契約が実現している点。現行の賃料が44,900円ですから45%の賃料アップが

一部のテナントでなされていることになります。この賃料アップが他のテナントにも受け入れられれば、

金子社長が目論んでいる『賃料ギャップを狙った戦略』が現実となり、将来の収益と変わることを

意味します。


但し、アセット・マネージャーズ青木社長はフィナンシャル・ジャパン3月号において、

 「本社ビルとして払えるオフィス賃料はおそらく6万円台後半が限界。そういう面ではそろそろ上限価格

 になっていると考えています」

といったコメントもされているのも事実。


また、パシフィックセンチュリープレイスの隣にも4社(※)が共同でビルを建設しており、2007年10月

竣工予定となっていますので、このビル賃料の影響を受けることになりますので要注意であることには

違いありません(他にも北口には2つ大きなビルが建ちます)。


※4社:東日本旅客鉄道株式会社、三井不動産株式会社、

     鹿島八重洲開発株式会社、株式会社国際観光会館


Gran Tokyo Towerは北館と南館がありますが、南館はパシフィック・センチュリー・プレイスの

ちょうど隣です。


Gran Tokyo Tower全体図

Gran Tokyo Tower全景

        ↑      ↑                                 ↑
パシフィックセンチュリー    南館                                北館
プレイス
                          東京駅八重洲口屋根

Gran Tokyo Tower 中央部



そして、この上の完成図を見ても分かる通り、八重洲口にはGran Roof(グラン ルーフ)という天井が

出来て、雨に濡れることなくGran Tower南館まで行ける様になりそうです。

このルーフのお陰でパシフィック・センチュリー・プレイスの利便性も少しだけ上がりそう。

北館、南館ともに高さ200m、北館は地上43階建て、南館は地上42階建てとなっています。

(パシフィック・センチュリー・プレイスは高さ150m地上32階建て)


これらのビルが3棟新しく建つことにより、賃料が激化すると予想するか?

この3棟が新しく建つことで集客のシナジー及び八重洲口側周辺のイメージアップが図られると考えるか?
人によって意見が分かれるところではないでしょうか(ちなみに私は後者ですが・・・)。


余談ですが、不動産流動化銘柄を調べるためにビル写真や外観図を見る事が多くなった影響からか、

ビル写真を見ることが最近とても好きになってきました(笑)。もう少し、度が過ぎるとビル写真を

集めまくるマニアになりそうな勢いです(笑)。

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今朝の日経新聞にアセット・マネージャーズの海外不動産投資の案件記事が掲載されていました。

中国物件のため、どんな立地条件であるか?、収益性がありそうなのか?は全く分かりません・・・。

また、この案件にノンリコースは使っているのでしょうかね?使っていなければレバレッジ効果も

見込めないことになります。


上海のビル取得54億円を投資


不動産ファンド大手のアセット・マネージャーズは香港現地法人が運営するファンドを通じ、中国・上海市

中心部のオフィスビルを取得した。改装費を含めた総投資額は約三億六千万元(約五十四億円)。

中国では二件目の案件で、今後も不動産投資を積極化する。

ビルは地上十六階、地下三階建てで、延べ床面積は約二万平方メートル。二〇〇四年五月完工の

中古物件を競売で落札した。今春までにビルを改装して建物の価値を高め、売却益の確保を目指す。

(日経新聞2月21日朝刊15面より)



海外不動産ファンドの取り組みに関するお知らせ
~上海市街の中心部にあるオフィス・商業複合ビルへ投資~


当社グループの香港現地法人 Asset Managers (Asia) Company Limited は、

上海市街の中心部にあるオフィス・商業複合ビルへ投資いたしましたので、

下記の通りお知らせいたします。


1.概要


このたび、Asset Managers (Asia) Company Limited が投資する物件は、上海市街のオフィス
及び商業エリアが集中する中心地に位置しております。これまで当該物件は、不良債権の担保
物件として、中国の銀行により保有されておりました。Asset Managers (Asia) Company Limited
は、新たに組成するファンドを通じて、当該物件に取得した後、リフォームや空調機器等の設備
更新による資産価値向上を図り、将来的には売却等による収益獲得を目指しております。
成長基調が続くアジア・パシフィック地域の中において、特に上海は、中国大陸における金融
や商業の中心地として、著しい経済発展が続いております。今後も、優良な不動産への需要は
引き続き高水準で推移すると考えております。当社グループといたましても、マーチャント・
バンキング(投資銀行)事業の一貫として、海外における不動産ファンド事業の拡大に積極的に
取り組んでまいります。


2. 物件の概要


(1) 名称 Asset Managers Building(亞盛大廈) ※仮称
(2) 用途 オフィス・商業複合ビル(竣工:2004 年5 月)
(3) 延床面積 19,822 ㎡
(4) 階数 地下3 階 地上16 階
(5) 物件所在地 中華人民共和国 上海市静安区北京西路
(6) 総事業費 約358 百万人民元(約54 億円) ※1 人民元=15 円で換算


【ご参考:過去に当社グループが手がけた海外不動産ファンド案件】
・ 取得時期 2006 年6 月
・ 物件概要 オフィス・商業複合ビル(延床面積37,677 ㎡、地下3 階 地上30 階)
・ 物件所在地 中華人民共和国 広州市
・ 総事業費 約32 億円(うち、当社グループの投資額 約7 億円)


                                            以上

アセット・マネージャーズIR:

https://www.release.tdnet.info/inbs/32150610_20070221.pdf


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土曜日に六本木アカデミーヒルズで開催された『2007FJ資産運用サミット』に参加しました。


澤上篤人さん、藤野英人さん、木村剛さんの3者による『成長企業の見分け方』という

パネルディスカッションを聞くための参加でした。


10分近く遅刻して会場に到着したため前半部分は一部モレがありますが、

以下はパネルディスカッションの大まかな内容です。



藤野:だいぶ地方出張が少なくなった。95年頃はだいぶ地方出張も多く、良く北海道から鹿児島等まで

   各地方へ仕事に行っていた。現在、西で言うと、名古屋、大阪止まりになっている。地方に元気の

   ある企業がその後少なくなっている。


木村:現在の株価についてはどう考えているか?


澤上:まだ日経平均はそんなに上がっていない。『買い場である』。現在の上場している企業は、

    玉・石・石・石といった状況だが、景気回復とともに玉・石・石となり、次第に玉・石となった後に

    玉ばかりとなる時がある。玉ばかりになったら売りの場面。現在の環境下では玉を選んで買えば良い。


藤野:新興市場は2005年に急上昇し、2006年に急下落した。その期間中に上昇している会社は

   良い会社といって良いだろう。2005年上昇相場の中に偽者の企業も多く含まれていた。

   2006年の下落相場でそれら偽者の企業は他の企業よりも大きく下落した。現在、新興市場には

   石と玉が混在している。2007年において玉は上がるが、石はそのままといった展開を予想している。


木村:澤上さんが東証の企業が玉・石・石・石と言っていたので、新興市場は玉・石・石・石・石ですね(笑)。

    注目しているセクターはありますか?


澤上、藤野:セクターではなく経営者!

藤野:伸びていないセクターの中での優れた経営者の企業を買えば良い。

    その様な企業を私は『羊の群れの中の狼企業』と読んでいるが、ユニクロがその典型的な良い例

    であった。ユニクロはもともと広島にある小さい企業であったが、衣料品業界における『狼企業』

    だったために、他の『羊企業』を打ち負かしてシェアを拡大していった。


木村:良い経営者の見分け方は?


澤上:『情熱』と『想い』を持っている経営者が良い経営者。


藤野:ホームページ(HP)を見ると良い。過去において、逮捕された社長の企業のHPを見ると、大抵

   その社長の顔写真は掲載されていない。事件発覚後に写真を削除したのではなく、もともと

   掲載されていない。

   良い経営者を判断するには、HPに社長の挨拶があるかどうかをチェックして、顔写真が掲載

   されているか確認すると良い。ちなみに、社長の顔がカッコ良いかどうかをチェックしている

   わけではありません(笑)。HPに社長の顔が掲載しているということは、責任を持って取り

   組んでいる表れである。

    また、社長の挨拶の中の文章もチェックする。『私が』という言葉で書かれていれば良い。

   社長の挨拶を掲載している企業はあるが、一般論を書いていたり、受身的な発言をして

   いたりする場合がある。良く『失われた10年』とマスコミや世間では言われているが、

   私はこの主語の無い受け身な表現が嫌いである。『失った10年』というのが正しい表現

   ではないだろうか?この『失った10年』という表現は他人のせいにした表現で、被害者

   意識を反映した言葉である。この様な表現と似た形で責任が曖昧となった社長の挨拶

   が多い。広報担当が書いたものを社長が見て、OKを出しているとこの様な挨拶になる。
   (←確かに広報が書いていれば、『私が』っていう言葉を入れて挨拶を書くことはまず無い

   ですよね?広報担当が勝手に『私が』っていう言葉を入れて挨拶を書いて、社長にチェック

   して貰うと、社長が『私が』というコメントを見て、「いつ私がこんなことを言ったんだっ!」って

   怒られる可能性がありますからね)

    社長の挨拶の部分でビジョンや情熱について語られていると良い!
   「神は細部に宿る」というが、これらの細部に会社の本質が宿るものと思っている。
   (←私も非常に共感出来ました!私も会社説明会にて社長のコメントから企業の本質を

    探ろうとしているタイプなので。)


木村:ダメな経営者は?

 

澤上:3年後、5年後、7年後にどう会社をもっていこうとしているか?そして具体的に描けているか?

    がポイント。しっかりと描けていなければダメ。


藤野:人に対して平等でないとダメ。自社に来て頂き、ヒアリングを行う時があるがお茶を出す人に

    対してきちんと「ありがとう」と言える人が良い。まして明らかにお茶を出した人に対して

    「下の者が来たぜ」という態度をとって、私(機関投資家)に対して明らかに態度が変わる

    様ではいけない。人としての本質を表している。みんなに対して同じ丁重さが大切である

    と思う。


木村:株の買い場については、どの様に考えているか?


澤上:暴落したら買う!生活者、株主として応援したい会社決め、年に1~2回の暴落時に買う。

    高い株価をつけている時には『応援団』がたくさんいる時である。株価が下がると今まで、

    株価を支えていた『にわか応援団』が逃げるので、その様な場面こそ『本当の応援団』が

    出て買う場面である。
    
藤野:「株を安く買って、高く売る」のが極意。これをいうと笑われるが、本質である。

    株が下がったら買い、上がったら売るということが出来ない。

    『自分の基準を持つ事が重要』

    応援する場で買うことが出来るのが投資家である。


澤上:株価が下がっている時は、そういった時に経営者がどの様に話し、行動しているかと見る。

    暴落している場面ほど良い企業を探すチャンス。


藤野:昨年、確かに大きく下落しているが大きく下落した中、2年で30%リターンを取れていれば

    素晴らしく良い企業と言って良いと思う。フェイク企業は120%上がって、200%下がって

    いたりする。その様な企業は買いにくい。8割位は偽者、2割位は本物(←何に対してかが

    分かりませんでしたが、新興市場全体に対してかな?)


木村:世間では貯蓄から投資と言われているが?世の中の大きな流れとして投資はどうか?


澤上:フワーっとした感じで投資に入った人は逃げている。しっかり勉強して投資している人は

   ニヤっとしている。3年位すると投資で成功した人も出てくるだろう。10年後位には貯蓄から

   投資という流れは終わっているかもしれない。


藤野:10年前から見れば変化が出ている。ただ、投資で隣の隣の隣の人が成功しているという人は

    まだ少ないと思う。現在、退職する人口が増えているが退職資金を元に投資で成功したという

    人が出て来くれば、もっと成功したという人の話しが出回ってくるだろう。退職した人達の資金が

    マーケットに出回れば、より厳しい目で企業を見る人が増えるものと考えている。

     底流で「じわじわと着実に儲けた人の話し」が主流として出て来たら良い。


木村:フィナンシャル・リテラシー(金融知識力)について

藤野:マスコミより個人投資家が主導して上げて行かなければならない。

    マスコミに対する意見もいろいろとあるが、ある意味マスコミは世の中の風潮を良く表している。

    つまり現在のマスコミのレベルが世間のフィナンシャル・リテラシーのレベルを表していると

    考えている。

     投資は出来るだけ早く始めた方が良い。

    『小さく』、『ゆっくり』、『長く』がポイント!

     時間分散はとても大切。

    良い会社は2年間で均(なら)しても右肩上がりだが、悪い会社は2年間で均しても右肩下がり。

    時間分散していれば、ここ最近の下げ相場で汗を握ることなく買うことが出来る。

     投資額は人によって異なるので一概には言えないが、手に汗を握らない程度の額が丁度

    良い金額である。

      株式市場と共に歩み、楽しむことが出来る様にする。


木村:株を買うということは企業経営に参加するということが忘れられている。株式マーケットの上げ下げ

    の部分しか見ていない。

     さて、金利が上がったらどうしたら良いのでしょうか?


藤野:日本は業績感応度の方が金利感応度よりも高い。金利ばかり気にしてもいけない。利益が

   上がる会社を買えば良い。短期的には金利が及ぼす影響はあるが、長期的には重要ではない

   指標。


澤上:もともと現在の金利水準が異常なだけで正常な金利に戻っているだけである。金利が上昇すれば、

    消費意欲も刺激されてより景気が良くなる。


木村:安部総理大臣についてはどう思っているか?


藤野:「うーん」

    頑張って欲しい。成長戦略は正しいが「美しい国」の「美しい」とは何か?

    具体的に打ち出して欲しい。


澤上:安部さんはどうでも良い(笑)。

    我々で頑張れば良いと思う。巨大な資金が貯蓄で眠っている。その資金の一部を使って株式投資し、

    日本経済を主導すると考えれば良い。


木村:海外投資については?


藤野:日本人は日本がホームグラウンド。自分たちが良く分かる企業を買うのが重要である。ナショナリズムも

    含まれるが、日本人が日本に投資するのは当然。分からないものに投資して失敗することほど悪い

    ことは無い。実は先週、インドに出張していたがインドも良い企業が多い。


木村:個人投資家はどう行動すれば良いか?


澤上:『買えば良い!』(←会場全体が大爆笑)

    自分たちが分かる企業に投資する。インドや中国の株を買うのも良いが、トヨタ、ホンダなど海外に

    事業展開している企業であれば海外の成長も教授出来て円決済されているので分散投資にもなる。


藤野:多国籍企業を買えば分散投資にもなる。

    ニッチな企業は現在、時価総額が数十億円程度でも将来、数千億円になる企業が出てくる。

    多国籍企業とニッチな企業を買ってポートフォリオを組むだけでも分散投資になる。夢の持ち方は

    違うであろうが新興企業にも投資すれば良いのではないか?



以上は今回のパネルディスカッションの大まかな概要でありますが、澤上さんの発言には毎度恒例の

発言が多かったために、個人的に澤上さんの発言はあまりメモしていない部分があるため、正確に

まとめられていない部分や聞き違いのある部分もあるかもしれませんので、ご了承下さい。


澤上さんの著書はたくさん読んでいましたが『生』の澤上さんを見るのは初めてでした!

(藤野さんは4~5回目位)


澤上さんは話し上手だが勢いでしゃべるタイプで、藤野さんは一言一言を噛みしめて話すタイプでしたね。


・社長がHPで社長の挨拶を掲載していて『私が』という言葉を用いて、ビジョンや情熱を語っていると良い 

・『自分の基準を持つ事が重要』

・『小さく』、『ゆっくり』、『長く』がポイント 

・株式市場と共に歩み、楽しむことが出来る様にする。

・『にわか応援団』が逃げるので、その様な場面こそ『本当の応援団』が出て買う場面である。


といったコメントが非常に印象的でした。


言われてみれば当然のことが多いのですが、人は自分が考えている様に行動が出来ていないのも現実。

改めて自分に言い聞かせる良いきっかけとなりました。


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個人的な感想(所感)

IRスタンスの悪いダヴィンチですが、年に2回発行される決算説明会資料と株主総会における金子社長の

発言スタンスだけは格別に良いのが特徴ですね。この格差がダヴィンチの魅力!?


ダヴィンチの特色におけるポイント

従来、ダヴィンチは自社の強みを言葉で上手くまとめて表現出来ていませんでしたが、今回の

ダヴィンチの特色では明瞭簡潔にまとめられていましたね。あと、ファンドのエクイティが

リサイクル可能であるということ、リインバースメント・フィーが請求可能である点もダヴィンチの

特色に付け加えられていれば、もっと良かったのではないかと思いますが。


今後の戦略(潮目を読む)におけるポイント


ここでは、ダヴィンチ(金子社長)が


『現在の不動産市況の環境をどう見ているか?』

『その市況に対してダヴィンチはどのような戦略(投資スタンス)を持って投資しているのか?』


といった考えが述べられており、株主に対して明確なメッセージが込められていましたね。


フィー体系及び収益源におけるポイント


各ファンドの収益構造が細かく説明されており、今後の業績予想が比較的しやすくなって

います(但し、あくまでも所有している不動産価格が分かる訳ではないため、正確な予想は

出来ません。あくまでもイメージがしやすいかなって感じです)。


リインバースメント・フィーは他の不動産ファンド企業では持ち合わせないダヴィンチ特有の契約内容

ではないかと思います。但し、このリインバースメント・フィーを認められないということで契約を見送って

いる国内機関投資家も一部存在しているのではないでしょうか(←私の推測ですが・・・)?



決算および3ヵ年計画におけるポイント


オポチュニティ・ファンドⅢは総投資額4,651億円で、当初計画(2004年8月5日中間決算説明資料より)

である2,800億円を上回り、オポチュニティ・ファンドⅣにおいても総投資予定額1兆3千億円なので、

従来予定である1兆円も上回っています。また、上記ファンドのいずれも組成時期が前倒しになって

いますから、今後のオポチュニティ・ファンドⅤ組成の際も時期の早期化及びファンドサイズの拡大も

十分考えられると思います。


今回の3ヵ年計画の2007年、2008年の各フィーの売上明細は前年の3ヵ年計画よりも若干変化して

いましたね。変化した内容は以下を参照下さい。


2005年12月決算説明会資料(06年2月13日分)の旧3ヶ年計画より

(旧計画)

              2006年計画 2007年計画 2008年計画

マネジメント・フィー         75        88       101  

インセンティブ・フィー       54        81        90

キャピタルゲイン          29        47       84


2005年12月説明会資料:http://www.davinci-advisors.com/pdf_ir_press/79_1.pdf



今回の2006年12月決算説明会資料(07年2月14日分)の新3ヶ年計画より

(新計画)

              2006年実績 2007年計画 2008年計画 2009年12月計画

マネジメント・フィー         84        94       148         174

(旧計画比)           (+9)      (+6)    (+47)       

インセンティブ・フィー       68        78       105         173

(旧計画比)           (+14)     (-3)    (+15)

キャピタルゲイン          33        40        58          70

(旧計画比)            (+4)     (-7)    (-26)



オポチュニティ・ファンド運用資産残高計画においては


(旧計画)

          2006年計画 2007年計画 2008年計画

取得           4,533    4,704     5,270

売却             782    2,871     5,543

運用資産残高     7,131    8,964     8,692


(新計画)

          2006年実績 2007年計画 2008年計画 2009年計画

取得           5,355    6,000     6,000    6,000

(旧計画比)      (+822) (+1,296)    (+730)

売却             661    1,401     1,403    3,392

(旧計画比)      (-121) (-1,470)  (-4,140)

運用資産残高     8,074   12,672    17,270   19,878

(旧計画比)      (+943) (+3,708)  (+8,578)


オポチュニティファンドにおける、この新計画はだいぶ旧計画と異なり、ダヴィンチが従来よりも

物件売り渋り及び物件獲得の加速する戦略が明確に数値に出ている計画となっています。


今期のオポチュニティ・ファンド売却先実績では


第3者リート         15

ダヴィンチ・リート      28

ダヴィンチ・コア・ファンド  35

第3者             45
合計             123


とあり、ほぼ半数の物件がダヴィンチ系のファンドに売却されています。

しかし、昨日のダヴィンチ・セレクトの『証券取引等監視委員会による検査結果』による影響で

今後の方針は昨年までの方針とだいぶ変化が出てくる可能性が出てくるのではないでしょうか?

当面、DAオフィスへの売却ではなく機関投資家向けのダヴィンチ・コア・ファンドや第3者リート

または第3者への売却となるものと予想しています。


私募コア・ファンド(元プレリート)及び公募コア・ファンド(J-REIT)

におけるポイント

・賃料ギャップの大きい物件は20億円以上の物件でしかも東京にあるオフィス物件である。

・キャピタルゲイン及びイールド・ギャップからくる安定配当の両方のメリットをブレンドした商品を

 3月に組成予定である(私募コア・ファンド)。

・公募(J-REIT)も、私募ファンド同様賃料ギャップによる内部成長を狙う戦略である。


といった3点が気になったポイントです。


私募コア・ファンド及び公募コア・ファンド運用資産残高を前回の2005年12月会社説明会資料及び

今回の2006年12月会社説明会資料で比較すると以下の様な違いが分かります。


(旧計画)

          2006年計画 2007年計画 2008年計画

川中             630    2,469     2,047

川下           1,791    2,837     8,196  

以上残高合計     2,421    5,306    10,243


(新計画)

               2006年実績 2007年計画 2008年計画 2009年計画

コア・ファンド残高合計     1,911     3,547    5,253     9,064

(旧計画比)          (-510)  (-1,759)  (-4,990)


と比較してみると、こちらにもオポチュニティ・ファンド同様にだいぶ変化(方向転換)が数値に出ています。


もちろん新計画は同日にダヴィンチ・セレクトが証券取引等監視委員会から指摘を受けていることから、

この様に変化させているといったことが含まれている訳ですが、この数値を見ただけでもオポチュニティ・

ファンドで所有している物件を従来の様にコア・ファンドへ売却するといった戦略から外部に売却する戦略に

切り替えているといったことが読み取れます(説明会資料で言葉として表現はされていませんが・・・)。



ファンドの組成及び今後のスケジュールにおけるポイント


金子社長のコネクションが大変影響しているものと思われますが、北米の投資家の割合が40%と

高いのがポイントです。これはパシフィックマネジメント高塚社長と同様の受け止め方をすれば、

為替リスク分の高いパフォーマンスを要求される投資家層なのでプラスのポイントではないといった

受け止め方もあると思いますが、オポチュニティファンドのフィー体系を見る限り、『IRR10%のハードルを

超過した部分の20%(※)』という契約内容は確かパシフィックも同様なフィー体系をとっていたはず(私の

記憶ベースです)なので、条件下では不利な契約内容で結んでいる事実はありませんね。


(※)IRR10%のハードルを超過した部分の20%』は恐らく円ベースで超過した部分の20%ということ

  だと個人的には推測しています(次回の株主総会で確認したいと思います)。


ただ海外の投資家としては自国通貨ベースで収益が出ていなければ、次回に再度、ファンドへの資金

出資依頼があった際に出資したくなくなるといった出資意欲の低減につながるのでマイナスポイント

でもあり、ファンドに出資する投資家の多様化といった面ではちょっとプラスと受け取れなくもありません。


投資家の内訳においては国内投資家のうち約70%が年金、海外投資家のうち約60%が年金及び

財団・大学基金、政府機関といった比較的中長期投資スタンスである投資家の割合が多いのは

好感が持てました。

daVinciコアファンドⅠ(私募ファンド)は590億円、6物件で3月に組成予定とのことですが、

このファンドが前述の賃料ギャップからくるキャピタル・ゲイン及びイールド・ギャップからくる

安定配当の両方のメリットをブレンドしたファンドなのですかね(組成時期が同じなので)?


オポチュニティ・ファンドⅤが予定エクイティ4,000億円で第一四半期に組成予定なので、

このエクイティが小さくなったり、組成時期が遅れればダヴィンチ・セレクトの件による影響と

受け取ることが出来るため、このエクイティサイズ及び時期は注意して見ておいた方が

良いと思います。



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今回のダヴィンチ・セレクトの件に関する個人的な見解を

エンジュクブログの方で記事をUPしてみました。

興味のある方はコチラをご覧下さい。


○ダヴィンチ・アドバーザーズの株価急落について

http://invester.enjyuku-blog.com/archives/2007_02_post_122.html


○ダヴィンチ・セレクトの影響

http://invester.enjyuku-blog.com/archives/2007_02_post_123.html


○コメントへの返信

http://invester.enjyuku-blog.com/archives/2007_02_post_124.html



P.S.ダヴィンチ会社説明会資料に関する感想は

    頑張ってUPする様にしま~す!

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テーマ:

本日、ダヴィンチ・アドバーザーズの株価が急落しました。


DAオフィス投資法人の資産運用委託先である㈱ダヴィンチ・セレクトが行政処分を

されることになった為、その影響による株価下落でした。


今回、証券取引等監視委員会では㈱ダヴィンチ・セレクトに対して


『投資法人資産運用業に係る善官注意義務違反』

(鑑定を依頼した不動産鑑定業者に対して適切な資料提示しなかっただけでなく、

適切な資料を提示しなかったことなどから、誤った鑑定評価内容が看過され、

結果として過大に算定された鑑定評価を基に投資法人の資産取得を行うなどしていた)


の事実関係が認められたとの発表であったわけですが、


検査を行っていた証券取引等監視委員会に電話して聞いてみましたが、

ダヴィンチ・セレクトに対する検査においては、故意に資料提示がなされなかった事実は

認められていない様で、本来、注意する義務があるべき立場であったのに注意がなされて

いなかったことに対する処分を金融庁に促しているとのことでした。


電話で聞いた限りは、この証券取引等監視委員会による検査結果に基づき、

金融庁が処分を下す流れになるとのことでしたので、


以前にオリックス不動産投資法人を運用するオリックス・アセットマネジメント㈱

に対して金融庁が行った以下の2つの処分に近い処分を受けるのではないかと思います。


①業務停止命令(3ヶ月間の資産運用受託の停止)

②業務改善命令


なお、オリックス・アセットマネジメントに対しては約1ヵ月後に行政処分されているため、

ダヴィンチ・セレクトも約1ヵ月後に処分が下されるものと思っています。


よって、以上の様な処分が下されれば、本体のダヴィンチ・アドバイザーズは

DAオフィスへの物件売却が3ヶ月は出来なくなるために、多少の影響が出てくる

ものと思われます。


またDAオフィス上場時、取得鑑定額に開きのある物件が2件あり、

結果的にそれぞれ5200万円、9000万円高く取得していることより、

この分の補填を連結子会社であるダヴィンチ・セレクトが行うことになれば、

ダヴィンチ本体にもこの金額分の影響を受けることになりますが、

今期連結経常利益206億円を計画している額からすると

今回の影響は限定的と言えると思います。


金子社長も決算説明会でこの件に関して説明している様で

「親会社への影響は実質的はない」

と説明している様です。


但し、株価への影響は多大なるもの本日はストップ安の12万7千円まで下落しています。


本日の日経新聞朝刊にも掲載されている点等も投資家心理にだいぶ影響を与えている

ものと思われ、明日以降の株価の動向を見守って行きたいと思っています。


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