億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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先週の土曜日に日興IR主催のエムケーキャピタルマネージメント(以下、MKCM)の

会社説明会に参加して来ました。

事業に関する説明


MKCMの事業は以下の2つの事業から構成されています。


1、アセット・インキュベーション事業

2、アセット・マネージメント事業

 (価値をデザインするアセット・マネージメント事業と空間をデザインするアセット・マネージメント事業)


他にもビジネス・サポート・ローン事業とファイナンシャル・アドバイザリー事業、

その他事業(投資銀行部門他)があります。



1、アセット・インキュベーション事業

 

 MKCMの顧客である投資家が投資しない案件にMKCMが投資する事業。

 具体的な投資対象としては、

 ①小型物件(5億円以下)

 ②再建築が必要とされる古い建築物件

 ③権利関係を時間をかけて整理しなければならない物件

 
2、アセット・マネージメント事業


 価値をデザインするアセット・マネージメント事業と空間をデザインするアセット・マネージメント事業から

 構成される事業。
 
 『価値をデザインする・・・事業』は、いわゆるバリューアップ事業(既存物件をリニューアル)で、
 『空間をデザインする・・・事業』は、開発事業(新規物件を建築開発する)のことです。


3、ビジネス・サポート・ローン事業


現在、シニアローンが2%位に対してジュニアローンが7~8%位

ディベロッパーとの関係を持ち、物件情報を入手しやすくなる体制作りが主旨であるとのことでした。


4、その他事業(投資銀行部門他)


投資銀行業務が中心となった事業となると思われますが、投資銀行業務にてどのようなことをするかを

「新たな投資家の獲得、新たな投資先・ストラクチャーを展開する事業」

といった感じの言葉で表現されていましたが、残念ながら詳細な内容が聞けず、恐らくまだ具体的に

進捗している事業ではないのかな(?)といった印象を受けました。ただ、中期経営計画では、この事業に

大きな数値を組み入れていないため、大きな下方修正リスクもないものと思われます。


19年8月期第1四半期業績について


1、進捗状況(数値面)


売上高   5,688百万円(通期計画比74.0%)

経常利益  1,506百万円(通期計画比69.8%)

純利益     893百万円(通期計画比69.8%)


なお、以上の売上の事業毎の売上高明細は以下の通り


                      売上高            営業利益

アセット・インキュベーション事業 5,315百万円(93.4%) 1,535百万円(86.0%)

アセット・マネージメント事業      367百万円( 6.5%)   259百万円(14.5%)

その他の事業                 6百万円( 0.1%)   △9百万円(△0.5%)

合計                   5,688百万円        1,785百万円



まだ第1四半期が終わったばかりなのに、非常に高い達成比率ですネ!

内訳を見ても分かる様にアセット・インキュベーション事業が大きく貢献しているのですが、

具体的には北堀江の物件売却が大きく貢献していると加藤社長から説明がありました。

第1四半期において200億円も物件を売却しているのですが、アセット・マネージメント事業の売上が

あまり計上されていないのが少々気になる点ですが、MKCM側も中期経営計画において、この事業の

売上高を大きく見込んでませんね。


2、進捗状況(詳細)


①アセット・インキュベーション事業の不動産取得状況


             販売用不動産購入実績         資金調達

 東京都千代田区           1,600     私募債 1,420

 東京都品川区             1,200     私募債   960

 東京都大田区               600     借入金   600

 名古屋市中村区           1,470     借入金 1,250

         合計           4,870           4,230

 (単位:百万円)


②公募増資の実施(平成18年11月6日)


 発行価格363,750円、公募株数6,000株で約21億円調達。

 アセット・インキュベーション事業及びビジネス・サポート・ローン事業等への充当を計画。


③預り資産残高の推移


                         預り資産残高 

 第3期実績    (平成16年8月期)   16,510

 第4期実績    (平成17年8月期)   44,998

 第5期実績    (平成18年8月期)   77,411

 第6期第1四半期(平成18年11月まで) 67,730

 第6期計画    (平成19年8月期)   87,314


 第1四半期では約200億円売却し、約100億円購入したため第5期の預り資産残高実績よりも

 減少しているとのこと。


④地域別預り資産の状況


     地域    棟数   受託金額

     東京  37   35,064(51.8%)

     神奈川    4    4,412( 6.5%)

     千葉    1    1,095( 1.4%)

     埼玉   3    2,467( 3.6%)

{以上、首都圏} {45}  {43,038(63.5%)}

     大阪     3    10,202(15.1%)

     名古屋   12    11,162(16.5%)

     広島     1       551( 0.8%)

     福岡     5    2,755( 4.1%)


⑤用途別預り資産状況


 用途            棟数   受託金額   構成比

 オフィスビル        36    37,567   55.5%

 住居             21   15,933   23.5%

 商業施設(ホテル含む)  9    14,229   21.0%

 合計             66   67,730  100.0%


現在、オフィス中心に投資しており、住居系への投資は見送っているとのこと。


中期経営計画について


1、数値計画


         第5期(18/8) 第6期(19/8) 第7期(20/8) 第8期(21/8)

売上高         2,485     7,691    12,062    18,260

(AI事業   )      102     5,796      9,820    15,409

(AM事業  )    2,342     1,589     1,675     2,033                     
(BSL事業 )        5        60       100       150

(FA事業  )       30         40        50        50

(その他事業)       4        205       417       417

売上総利益      2,345      3,513     4,819     5,989

(AI事業   )       51      1,618     2,576     3,138

(AM事業  )    2,254      1,589     1,675     2,033                          
(BSL事業 )        5         60       100        150

(FA事業  )        30        40        50         50

(その他事業)        4        205       417        617

販売管理比        685      1,095     1,486      1,754

営業外損益       △78       △260     △277      △327

経常利益       1,581      2,158     3,055      3,906


2、預り資産残高計画


        第5期(18/8) 第6期(19/8) 第7期(20/8) 第8期(21/8)
期初残高   44,998    77,411    87,314    113,950 

新規受託額  74,300    53,710    70,000     80,000

売却額     41,887    43,807    43,363     25,520

期末残高   77,411    87,314   113,950    168,430


「期待利回りの低い投資家の開拓によって預り資産残高を増加させ安定的な収益基盤の形成を図る」

とのコメントが添えられてましたので、コアファンド系を好む投資家の開拓を図る計画の様です。


質疑応答


・配当について

 現在、基盤の安定を図りながら事業拡大を行っている状態。配当はしばらく見送る。

 東証1部又は2部を目指している。


・今後の業界再編について

 昨年は不動産業界全体が非常に良かったため不動産関連企業であれば、どの企業も順調であった。

 但し、今後は特定の地域だけ値下がる可能性も有り得るため、投資は慎重に吟味した上で行いたい。

 その特定の地域が値下がる状況が発生すれば、ダメージを受ける企業も出てくることになるだろう。


・M&Aについて
 多くの話しが持ち込まれているが、現在の事業に専念したい。他社のM&Aは考えていない。



今回の会社説明会で初めて気が付いた点は、説明会資料P5では

「(不動産)マーケットの変化を受け、3年以上の運用を提案」

と書かれており、P23では、

「顧客投資家の選考が3年以上の中期の運用に変化」

と書かれていました。


非常に些細なことなのですが、「この2つの文章って矛盾している!?」って感じ取れました。

「MKCMが3年以上の運用を提案」→「顧客の選考が中期の運用に変化した」

のではないのか?という気がしました。

※もしかしたらMKCMの提案時期と顧客の選考が中期の運用に変化したのが全く同時期になった

 可能性もありますが・・・。


MKCMはもともと顧客に不動産のマーケットリスクをなるべく取らない様(リスクの低減)にして貰うために、

短期の運用を顧客に提案・実行しているとの説明をされていたので、少々気になる文面でした。


余談ですが、今回の説明会には加藤社長が一人で説明及び質疑応答に望んでいましたが、

前回の株式新聞社のIRの時は大高取締役と出席されていました。これは私が推測するに

今回の日興IRの質疑応答は説明会が始まる前に質問を聞いて回答出来るため、加藤社長が一人で

十分対応可能であったが、前回の株式新聞社の時は、会場からどの様な質問を受けるか分からないため、

その状況に対応すべく大高取締役が一緒に在席していたのかなって思いました。


今回は「阿難さん」と「らうさん」に会場でお会いしました。また、よろしくお願いします!


サラリーマン証券(阿難さんのブログ):http://ameblo.jp/agatta/

らうの投資メモ:http://blog.livedoor.jp/rau2rau2/


エムケーキャピタルマネジメントHP:http://www.mkcm.biz/

日興IR:http://www.nikkoir.co.jp/


P.S.昨日、MKCMが中間業績予想を上方修正しました。


(連結)    売上高 経常利益 純利益

前回予想  6,586  1,687 1,003 

今回修正  7,346  2,341 1,389

増減額      760    654   386

増減率(%)  11.5   38.8  38.5


(個別)    売上高 経常利益 純利益

前回予想  6,586  1,690 1,002

今回修正  7,346  2,342 1,389

増減額      760    652   387

増減率(%)  11.5   38.6  38.6


修正の理由


アセット・インキュベーション事業において計画より前倒しにてバリューアップを実現した後、

不動産を売却したことに伴い上方修正したもの。


「第1四半期の連結決算短信P2には通期の売上高、経常利益及び当期利益が予想を上回る見込みと

なっておりますが、現時点では不確定要素もあることから、通期の業績予想を据え置いております」

とコメントされていますし、上記、中間業績の上方修正もありましたから恐らく通期決算も上方修正される

可能性が高そうですね。問題はいつ頃上方修正するかですね。

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先週の日曜日に日経BP社主催の資産管理フェア2007に参加しました。


今回の参加目的はメディカル・ケア・サービスという企業を調査するためだったのですが、

実際にいろいろと山中社長及びIR担当の方にお話しを聞いたのですが、とても面白い企業では

ないかと思いました。


メディカル・ケア・サービスの銘柄分析は近々、公開したいと思います。


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先日、ドリームインキュベータが第3四半期業績を発表しましたね。


ドリームインキュベータの会長は有名なこの方


堀紘一.jpg

<堀紘一氏>


最近、堀さんはTVやマスコミに出てこなくなりましたね。
仕事が忙しいのでしょうか!?



話しがそれましたが、第3四半期の業績は以下の通り。
               
売上    1,355百万円(前期比△55.1%)
営業利益   285百万円(前期比△83.1%)
経常利益   352百万円(前期比△78.1%)
純利益    196百万円(前期比△79.7%)


と前期比で見て大幅に減収減益となってしまっています。
ちなみに期初に掲げている19年3月通期計画は


売上     4,950百万円
経常利益  2,200百万円
純利益    1,270百万円


といずれの項目も18年3月期実績の約20%UPの計画となっているんですよね。


平成19年3月期通期計画に対して、第3四半期実績の進捗状況が良くないため

通期決算に関しては注意が必要だと思われます。


ただ、もともとドリームインキュベータは上場企業株の含み益がありますから、それらの株を

売却してある程度、ツジツマを合わせてくるかもしれません。但し、そうなるとせっかく今まで

丹念に貯蓄してきた将来の利益の源泉を摘み取ってしまうことになりますね。


ちょっと注意が必要かな?


頑張れ、堀会長!!


ドリームインキュベータの第3四半期業績:
http://www.dreamincubator.co.jp/ir/pdf/ir070125.pdf

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久しぶりにタマイノキモチが更新されてますね。


今回の内容は先日、IRされたファイナンスとそれまでの道のりに関する

「玉井社長の気持ち」が書かれています。


でも確かタマイノキモチでは今後、フィンテックの業務に関わることではなく、

基本的に一般的なテーマを語る予定だった様な(笑)!?


いずれにせよタマイノキモチが、株主にとっては嬉しい従来通りの展開に戻っていますネ。


今回のタマイノキモチの中では「この一年間の激闘は私にとってもかなりの消耗戦であった」

と玉井社長が株主と同じ視線で語られているのが非常に印象的で、先日のファイナンスまでの

苦難についても玉井社長の言葉で綴られています。


この調子で是非、フィンテックの業務に関わることを玉井節で株主に語りかけて欲しいものです。


頑張れ玉井社長、頑張れフィンテック グローバル!


タマイノキモチ:

http://www.fgi.co.jp/japanese/tamai/index.html

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昨年11月20日に約2,300億円のファンド組成のニュースがあったクリードですが、

24日の日経金融新聞に次なるファンドのニュースも出ていました(以下、参照下さい)。


不動産ファンド運営のクリードは2008年秋にも、資産総額4000億-5000億円規模の不動産ファンドを

立ち上げる。日本国内の大都市圏にある10億-50億円程度の中小オフィスビルを中心に組み込む。

出資は海外の機関投資家を中心に募集するが、国内の年金基金などの投資家からも募る方針だ。
 新ファンドは、このほど投資家からの出資の募集を終えた2300億円規模の「クリード・リアル・

エステート・パートナーズ」の2号ファンドとなる。出資を募る分は1000億円規模を想定し、残りを

金融機関からの借入金で賄う。
 物件の改装やテナント入居率の改善などで不動産価値を向上させる「バリューアッド」と呼ぶ

運用手法を用い、高い利回りを確保する考え。
 1号ファンドは600億円程度の物件取得をすでに固めており、07年中に2300億円全額の購入を

終える予定だ。
 クリードの他のファンドは07-08年に運用期間を終え、物件を売却するファンドが多い。

大規模な新ファンドの組成で、運用資産残高の上積みを狙う。



クリードにしては、とても大きなファンドです。


2006年11月時点で3,080億円の資産残高があるクリードですが、日経金融新聞の記事を見る限り、

2008年末までに多くのファンドが運用期間が終わるためにクリードは次なるファンドの準備を着々と

進めている様です(どんどん組成しないとファンド残高もなくなって事業を運営出来なくなってしまいますからね)。


昨年11月20日のクリード・リアルエステート・パートナーズ1号が2,300億円、

今回のクリード・リアルエステート・パートナーズ2号が4,000~5,000億円ですから、

2010年前後にはクリードの受託資産残高は1兆円を超えてくるかもしれません。

この2号ファンドは4,000~5,000億円規模の大きなファンドですが、運用対象は従来通り10~50億円

の中小ビルを組み込むとのこと。となると仮に50億円の物件ならば最大で100件分の物件を組み込むこと

になりますね。かなりの物件数を組み込まなければいけないのですが、この10~50億円規模のビルだと

現在、不動産証券化事業に取り組んでいる中小の企業と重なってくる物件規模のため、競争もとても

厳しいそうです。ただ、JPモルガン・アナリスト増田氏はクリードが中小物件の運用を得意としている

とのコメントもありますから、どの様な展開になるのか今後も注目していきたいと思っています。


昨年11月20日のニュース(2,300億円ファンドについて):http://www.creed.co.jp/ir_jpn/mktop/119100584489391358548102059529.pdf

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昨日の日経新聞40面の『交遊抄』にダヴィンチ金子社長のコメントが掲載されていましたね。

あまり表に出てこない金子社長なので、要チェックです!


交遊抄「その気にさせる」

金子 修


長谷川工務店(現長谷工コーポレーション)ノ創業者で一九八三年に他界された長谷川武彦さんに

お会いしたのは約三十二年前。私はハワイで不動産会社を経営していた。現地視察に来た長谷川さんは

荒っぽい感じの典型的な建設会社社長だったが、細かく気を配りながら部下に指示を出すのを見て

「ただ者じゃないな」と思った。

 「東京に出てくる時には必ず連絡をしてくれ」と言われ、出張するたびに訪問。「入社しないか」と口説かれ

一年後に社員になった。人をその気にさせるのが抜群にうまく、優秀な社員もそうでない者も巧みに使い

こなした。

 独自の商売の鉄則をおもちで、土地を仕入れる際には売り主の言い値で買い付け「付加価値を付けて

もうける方法を考えろ」という。値引き交渉に成功して利益を上げても「当たり前だ」と評価しなかった。

一緒にラスベガスに行った時には一ドル銀貨が気に入り、三千ドル分も両替させられた。「土産にすれば

一ドル以上の価値を産むし、決して一ドル以下の価値にはならない」と思ったそうだ。

 買い物にも付き添わせてもらったり、ご自宅にも何度も泊まらせていただいた。長谷川さんの言葉や

行動を間近で見聞きできたのは貴重な経験だった。仕事で何かあると、今でも長谷川さんの教えが

浮かんでくる。


(かねこ・おさむ=ダヴィンチ・アドバイザーズ社長)


日本経済新聞1月24日(水)朝刊より


ちなみに、金子社長は長谷工時代にリゾートマンションを担当(長谷川工務店ハワイ支店長、同社海外事業

部長を経る)。その後、1986年10月にロサンゼルスで「KOAR・INC」を設立。宿泊者にとっての居住性と、

投資家にとっての収益率を徹底的に追求した「オール・スウィート・ホテル」を中心とした事業を展開すること

となっていることからも、金子社長はだいぶ長谷川武彦さん及び長谷工の影響を受けているのが良く

分かりますね。


「付加価値を付けて儲ける」というのは、中古不動産物件を獲得し、用途に合った形でリノベーションし、

収益を得るといった不動産流動化企業の事業の根幹とも言える言葉(キーワード)ですネ。

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オフィスに100%投資しているREITがどのような地域に、どのような投資割合で

投資しているかを取得価格ベースで比較してみました。


    銘柄名       =都心:18区:関東:地方(※)
日本ビルファンド       =57%:17%:12%:14%
ジャパンリアルエステイト  =74%: 7%: 2%:17%
グローバル・ワン       =67%:17% :0%:16%
野村不動産オフィスファンド =45%:28%:12%:15%
DAオフィス           =78%:10%: 8%: 5%
クリード・オフィス       =49%:19%:10%:22%
ジャパンエクセレント     =27%:39%:29%: 4%


(※)都心→都心5区のこと、18区→東京18区(23区から都心5区を除いたもの)のこと
   関東→東京23区外の東京及びその他関東のこと、地方→関東以外の地域のこと


データ元:社団法人不動産証券化協会
ARES・J-REIT2006年12月13日号より


以上の比較からすると

都心5区に最も高い割合で投資しているのはDAオフィスですし、

都心5区+18区(つまり東京23区になりますが)に投資しているのも

DAオフィスということになります。


オフィスビルに100%投資しているわけではありませんが、
他にもトップリート(8982)とという銘柄があり、

オフィス89%、商業施設12%で、都心5区86%、関東地方13%、地方都市1%ですから、

この銘柄もかなり都心5区のオフィスビルの賃料上昇による、
不動産価格の値上がりが期待出来る銘柄とも言えますね。

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ご存知の方もいらっしゃると思いますが、エンジュクでもブログを書かせて頂いています。


ほとんどミラーサイト状態ですが、良かったらこちらもご覧下さい!


新興市場株投資日記(エンジュクでのブログ)

http://invester.enjyuku-blog.com/


なんと言っても、私以外の投資家の方々は非常に優れた投資家の方々が集まっているため、

日々、他の方のブログを見るのも大変面白いと思いますヨ!



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野村系のファンドが立ち上がりました。いわゆる川上系のファンドとでも表現すれば良いのでしょうかね!?

規模もなかなかの大きさなので不動産流動化企業にとっても新たなライバルが出現です。


以下がその野村系ファンドの情報です。


野村ホールディングスと日本政策投資銀行、不動産ファンド設立発表


野村ホールディングスと日本政策投資銀行は17日、共同で国内不動産に投資する

「都市再生プライベートファンド」を設立したと発表した。折半出資で専門の投資会社

「DBJ野村インベストメント」を設立し、同ファンドを運用する。両社は合計500億円の

自己資金をファンドに投入。借入金活用も含めると3000億-5000億円規模の商業用

不動産や賃貸マンションを購入するほか、開発事業にも資金を配分する。


日本経済新聞 2007年1月18日



川下系ファンド(?)のREITの株価もこのところ好調ですが、外資系金融機関マネーや

国内のファンドマネーが流入しているために株価の下支えをしているとも言われてますね。


昨年参加した不動産フェアで大和証券SMBC㈱宮脇部長の資料で外資系機関投資家は

2006年において継続的に買い越しが続いているとのデータが実際に出ていますし、

日本国内においてREITに投資するファンドオブファンズの残高や資産分配ファンドの残高も

堅調に推移していることデータ(以下参照下さい)も出ています。


ファンドオブファンズ純資産額合計:3,903.41億円


資産分配ファンドのREITに対する純資産額合計(※):3,543.12億円


(※資産分配ファンドの純資産額合計はファンドの運用方針に明記されている目標組み入れ額比率を

ファンド総額に乗じた金額で実際の組み入れ金額とは異なります)

(データ元:「不動産ファイナンスの新潮流」より)



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