億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


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本日、ケネディクスが格付け取得のIRを発表しましたねビックリマーク


1、格付け対象:発行体格付け


格付け:BBB(トリプルBフラット)

格付けの方向性:安定的


2、格付け機関


㈱格付投資情報センター


3、格付け取得日


平成18年7月31日


4、格付け取得の理由


資金調達の多様化・安定化を目指すとともに、外部の

客観的評価を取得することで経営の透明性を高め、

今後の経営改善の指標のひとつとするため。


とのことですチョコレート


ちなみに今年1月26日パシフィックマネジメントが同社の

格付けでBBB-(トリプルBマイナス)を取得しており、

約2ヵ月後の3月16日に第1回無担保普通社債(100億円、

期間4年、利率2.37%)及び第2回無担保普通社債

(100億円、期間5年、利率2.80%)を発行していますラーメン


きっとケネディクスも同様の流れになるのではないでしょうかお団子


東証1部に上場するクリード、リサ・パートナーズあたりも

格付け取得する可能性はありますねおにぎり

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日経金融新聞7月26日(水)の8面に

シンガポールのREIT市場についての記事が

掲載されていました。


シンガポールは海外投資家がシンガポールの

REITに投資したら、REITの配当に対してかかる

通常20%の源泉徴収を10%に5年間半減する

といった優遇処置があるそうです。


なんと素晴らしい処置なんでしょうね~。


日本でも優遇処置(国内投資家向けにも!!)が

あれば、もっと投資家はREIT市場に魅力を感じる

のでしょうね!

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隅田川の花火がスタートしました!


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日本経済新聞7月25日(火)の1面記事にて


~上場規制を大幅緩和~


「来年夏をメドに不動産投資信託(REIT)指数先物、

天候デリバティブといった新商品も解禁する」


との記事が掲載されていましたね。


現在、日本ではREIT指数先物は上場出来ないことに

なっていますが、アメリカ、ヨーロッパでは既に上場している

らしいです。


この先物が上場されれば、REIT現物のリスクヘッジにも

使用することが出来る様になるため、機関投資家がより

REIT現物の取引参加がし易くなるのでしょうね~。


現物REITに機関投資家がより参加すれば現状より流動性も

高くなるでしょうし、機関投資家が個人投資家向けにREITの

ファンドをより多く販売すれば、個人投資家の注目度も上がり、

個人投資家は自ら、REIT現物への投資も行うことになる

でしょうから、このREIT指数先物の上場が楽しみです。



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7月26日(水)日経新聞の朝刊7面に

ダヴィンチの記事が出ていましたねひらめき電球


内容はというと、


~事業会社投資にシフト~


大手不動産ファンドが事業会社への投資に運用資金の

一部を移し始めた。米モルガン・スタンレー系の不動産

ファンドは中堅デベロッパー、総合地所に約50億円を

出資した。ダヴィンチ・アドバイザーズやエートス・ジャパン

なども事業会社への投資を加速している。都心の優良

不動産物件は投資競争の激化で利回りが低下しているため、

より高い収益が見込める企業投資で利回りを高め、

投資家を呼び込む狙いがある・


不動産ファンドは、投資家から集めた資金で主に不動産を

取得、賃料や売却益から利回りを得て投資家に配当する。

もともと不動産以外にも投資する例はあった。


住信基礎研究所によると、昨年末の不動産ファンドの運用資産は

私募ファンドと不動産投資信託(REIT)の合計で約7兆8000億

円と、1年前に比べ8割増えた。

(途中省略)


3月に約3000億円の資金を集め、約1兆円(借入金含む)

運用規模を持つ新ファンドを立ち上げた国内独立系

最大手ダヴィンチは、資金の約四分の一を企業投資に

充てる計画。前ファンドでは約200億円を上場企業株の

投資に回し、東京機械製作所や明電舎の大株主になった。



との記事が掲載されていました。


4000億円のファンドでも、既に投資していますし、1兆円ファンド

を組成する時から金子社長は企業投資をすると発言されて

いましたからね~。

まるで、このような相場が来ることを想定していたかのような、

投資先のフレキシブルさですね~(この低迷する相場を予想は

していなかったのでしょうが、投資先の多様化することの必要性

はあると考えられていたのでしょうね)。


良く考えてみると、1兆円ファンドの最大四分の一(MAX

2500億円)まで企業投資出来るのですが、1兆円のうち

エクイティは約3000億円で、残りの約7000億円は

ノンリコースローンですから、ある意味、株式投資で言うところ

の信用取引している状態で、レバレッジが効くことになるん

ですよね。


現在の様な、おそらく一過性と思われる株式相場環境の

下で、最大10年まで運用できる資金(しかもレバレッジも

効く&一任勘定の資金)を投入出来るのが強みですねニコニコ



ここで単純に、ダヴィンチの1兆円ファンドによる株式投資

について考えてみるとグッド!


前提条件)


・MAX2500億円が企業投資出来る

・資金の3割がエクイティで、7割がローン

・金利は2%と仮に想定する


2500億円×0.3=750億円

よってエクイティは750億円


2500億円-750億円=1750億円

ローンは1750億円
ローンは金利2%ならば、1年でかかる

金利の経費は


1750億円×0.02=35億円/年


仮に2500億円の投資で年に10%の利益を得られる

ならば、


2500億円×0.1=250億円


250億円から金利経費35億円を差し引くと


250億円ー35億円=215億円


1年で215億円のリターンが得られるばらば、エクイティ

(750億円)に対するリターンが215億円なので、


215億円÷750億円=0.286


1年で28.6%の利回りとなるのです黄色い花


ちなみに明電舎は、株価534円が高値で、7月28日の

終値で390円となっており、高値から約27%下落して

いますダウン


この悪い相場環境が改善されれば、株式投資にて1年で

10%の利益が得ることも十分可能ではないでしょうか!?


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昨日の日経新聞の朝刊16面の記事で

名証セントレックスに昨年7月に上場した

ガイアックスの業績再下方修正の記事が

出ていましたねプンプン


同社は当初は黒字の予定でしたが、

4月に1億2500万円の最終赤字になると

下方修正をしていたのですが、一昨日(25日)に

2006年5月期連結決算と再下方修正を

同時に発表し、8億6000万円の最終赤字に

転落すると発表しました雷


ヒドイですね・・・汗


直前になって「監査法人の方針が厳しくなった」

と説明しているそうですが・・・ショック!


上場後に少し気になっていた企業だっただけに残念です。


確かに厳しい環境であり、監査法人が厳しかったの

かもしれませんが、厳格な査定と速やかなるIRを

実施して欲しかったですよね。


このような企業が新興市場に多く存在すると

市場自体が懐疑的な視点で見られてしまいます。


投資家のためにも、各企業のIR体制(企業体質)が

しっかりとしたものとなって欲しいものです。


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昨日のアセットマネージャーズ会社説明会は

大手町のJAホールにて開催され、会場には

300人位の観客がいたのではないかと思いますクマ

(ご年配の方が多数)


かなり盛況でしたわんわん


説明会の内容はというと、5月30日の株主総会後に

開催された「2007年2月期事業計画について」の説明

に近い内容でしたパンダ


備考)事業計画についての私の記事:

http://ameblo.jp/invester/entry-10013038290.html

http://ameblo.jp/invester/entry-10013048940.html

http://ameblo.jp/invester/entry-10013060995.html

http://ameblo.jp/invester/entry-10013068863.html
http://ameblo.jp/invester/entry-10013118839.html

なので、個人的に気になった点をまとめますと、



不動産ファンド事業


①2006年5月末で受託資産残高が5,381億円となって

 おり、2008年2月期中に残高1兆円を目指す。

→5月30日の事業計画資料(P12)では9,000億円の

 計画数値となっていましたので、上方修正又は強気な

 状況と見て良いのでは!?


②借入れ金利は平均2%で3~4年先まで見据えて固定しているてんとうむし

 
③不動産物件は東京:地方=7:3程度で組み入れているモグラ


M&A事業


①IPOについて

今期はイーバンクが上場してくるだろうビックリマーク

来期は多田建設してくれるだろうビックリマーク

再来期にキムラヤが上場目指すグッド!



多田建設の売上が現在400億円程度だが、不動産ファンドで

手掛けている物件が年間200億円程度あるため、これらの物件

の発注を多田建設に依頼したり、多田建設再生で協業している

リーマンブラザーズグループ側からの発注も見込める宇宙人

(多田建設に発注するのは良いが多田建設に対する

余計な利益提供の場となり、不動産ファンド出資者にとって

不利益になる可能性もあるので、どのように透明性の高い

取引を行うのかルールが必要なのでは!?)


キムラヤは2006年8月期中間決算は経常黒字を達成ビックリマーク

恐らく2006年8月期、2007年8月期が連続黒字になれば

IPO出来るだろうという見込みで、再来期のIPO銘柄として

考えているんでしょうねプレゼント


5月30日の時点で私が質問した時は、かたくなに多田建設、

キムラヤともに3年後を目処にIPOとコメントされていましたから、

2ヶ月足らずで予定が変更されたというか、青木社長は勢いで

話してしまったのですかね!?


②松戸卸売総合市場は含み益が40~50億円有る。

 ん~、素晴らしい!!

 いつ利益確定するのでしょうかねはてなマーク


④21世紀アセットマネジメント 

 先日、株式取得した企業ですが、昨日の説明会の前日に

 清水社長と今後の投資戦略の打合わせをしてきたとのことハロウィン


⑤チャイナデータバンクという企業に出資しており、企業情報が

 集めにくいと言われている中国企業の情報収集を行っている。

 この情報を自社で生かしたり、日本企業へ情報提供も行うブタ


⑥アセット・マネージャーズ・アジア

 中国本土だけでなくインド、台湾、ベトナム、香港に投資エリア

 を拡大している。ベトナム市場も現在、ヒアリング中ウサギ


質疑応答では


①先日、業績の上方修正しているが、通期での上方修正額

 が中間期に比べ小さくなっている。どの連結子会社が通期

 業績の足を引っ張る見込みであるのか教えて欲しい。


 立ち上げたばかりの企業(アセットファイナンス等)があり、

 それら企業の立ち上げのために採用した人件費やシステム

 導入等があり、費用がかかる見込みであり、短期的に収益を

 圧迫することを見込んでいる。そのために下半期の上方修正

 額を小さく見込んでいるとのこと。


 但し、当初にきちっとした人及びシステム等を導入することに

 よって来年度以降に必ず収益を見込むことが出来ると考えて

 いる。


 また株式市場は当面ボックスレンジになると見込んでおり、

 所有している上場株式を現在の低迷している市場で売り

 焦ることはしない方針。 


②2008年度2月期で不動産ファンド受託残高が1兆円を

 目指すとの事だが、直近の資産残高の積み上がり方から

 すると達成出来る様には見えない。1兆円という数字は

 希望的目標なのか?又は裏付けのある目標なのか?


 1兆円はいけると思っている。具体的な裏付けについては言及

 出来ないが、機関投資家から高い信頼を得ているし、出資して

 もらえると考えている。


 今期、来期で不動産ファンド企業の淘汰が始まるだろうと

 考えているとコメントされていました。 

③ここ最近、不動産ファンド企業では物件の売り渋り戦略を

 取っている企業も有るが御社の考えはどうか?


 確かに業界で売り渋り傾向があることは感じている。

 しかし、特に売り渋る戦略は持っていない。
 いつも運用している物件の収益を最大限まで高めてから

 売却している(高値で売却する様にしている?)。


④6月末時点での不動産ファンド受託残高額は?

 

 手元資料に出ておらず、不明のため回答は控える。

 

⑤21世紀アセットマネジメントで運用するファンドに

 アセットMの資金を投入して運用するのか?投資家

 資金で運用するのか?


 アセットMの資金を直接投資して運用してもらうことはない。

 投資家から集めた資金で運用する。

 中小証券会社及びアセット証券にて21世紀アセット

 マネジメントの商品を今年度末から来年度初期あたり

 に販売するかもしれない(予定?)。


⑥東証へのくら替えは?


 将来的に東証へ上場したいという考えはある。

 用意もしている。 

 しかし、今まで古川会長と青木社長に頼った会社であった

 ので、これからは両者に頼らない組織作りをしてから、

 東証へ上場を果たしたい。


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

エンジュクにてセミナーを開催致しますので、

参加をお待ちしております男の子


申し込みは以下の絵をクリックしてお申し込み下さいニコニコ



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060725_124619.jpg

ただいま株式新聞社主催の個人投資家向け

アセットグループ会社説明会に参加していま~す!!


説明会の内容はまた後日アップしますビックリマーク



あと、エンジュクにてセミナーを開催致しますので、

参加をお待ちしております男の子


申し込みは以下の絵をクリックしてお申し込み下さいニコニコ



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