億万長者になるために~新興市場の注目株~

主に新興市場の中小型株を投資対象として企業ホームページ及びIRセミナー、IR担当者への質問、四季報を利用したボトムアップアプローチによる分析(素人なのでアバウトですが)で投資活動しています。みんなで良い銘柄の発掘に努めましょう!!


テーマ:
不動産ファンドのダヴィンチ・アドバイザーズが十五日発表した二〇〇五年六月中間決算は、連結経常利益が前年同期比八九%増の二十五億九百万円だった。国内外の機関投資家向けに組成した大型ファンドが寄与し、管理手数料収入など関連収益が伸びた。

 連結売上高は八二%増の三十五億五千二百万円。ファンド運用が主体の不動産投資顧問事業は部門売上高が八〇%増と好調だった。昨年末に新設した総額四千億円の私募ファンドが貢献し、管理手数料収入が三・二倍の十六億七千四百万円に拡大した。

 既存ファンドの運用も好調で、物件売却益に連動して受け取る成功報酬は四・一倍の七億五千九百万円に増えた。三月にも二百七十二億円規模の新ファンドを組成するなど運用資産を拡大。六月末の運用資産残高は三千四百九億円と前期末から半年間で五九%増えた。

 業容拡大に伴う従業員の増加などでコスト負担は増えたが、増収効果で吸収。売上高販管費率は九・五%と〇・四ポイント改善した。〇五年十二月期通期は売上高が前期比七〇%増の七十億五千万円、連結経常利益は同七八%増の四十八億円を見込む。(日経新聞8/16)
AD
いいね!した人  |  コメント(2)  |  リブログ(0)

テーマ:

日経新聞の8月11日の紙面にて


オフィス空室率5%を下回る

3年5ヶ月ぶり大型ビル需要伸びる

都心7月末、三鬼商事調べ


オフィス仲介の三鬼商事(東京・中央)が十日まとめた

七月末の東京都心のオフィス空室率(貸室総面積に

対する空室面積の割合)は前月末比〇・二七ポイント

改善し、四.七六%となった。五%を下回るのはIT

(情報技術)バブルで好況だった二〇〇二年二月

以来、三年五ヶ月ぶり。業績回復で大企業のオフィス

拡張や中堅企業の借り換えが相次ぎ、大型ビル需要

が伸びた。


調査対象は都心五区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)。


空室率は五月まで十ヶ月連続で低下し、六月末は五月末

比横ばいだった。空室率五%はオフィス需要均衡の目安

とされており、四%台に入ったことで「借り手に優位の市場

から脱却した」(三鬼商事)という。都心五区の平均貸料

(募集ベース)は三.三平方当たり一万七千六百六十五円。

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

8月11日(ブルームバーグ):不動産投資ファンドの組成・運用を行っているダヴィンチ・アドバイザーズ(大証ヘラクレス上場)の金子修社長はこのほど、インタビューで、不動産市場について、「今の東京の投資環境は素晴らしい。これからますます収益が上がりやすい環境になっていく」と述べ、向こう5,6年間は東京を中心とした大都市への不動産投資に適した環境が続くとの見方を強調した。来年第2四半期にも、次の1兆円ファンドの運用に取り掛かる方針だ。


  東京都心では、不動産ファンドによる物件取得合戦が激化し、価格の上昇が懸念されているが、金子氏は、収益性悪化の懸念を一蹴する。減損会計の適用の影響で優良不動産の売却が予想以上に加速しているうえ、買収防止策として遊休不動産を売却する動きもあって不動産の供給が拡大していることや、同社が運用する一任型のファンドは投資までの決断が早く、機動性が高いため売却先として好まれるという。



           不動産投資の活況は5,6年続く


  金子社長は、「東京では、収益性不動産の利回りが5%を超えるのに対し、資金調達として主流のノンリコース・ローン(非遡及型融資)の資金コストは2%と低く、高い運用利回りが期待できる環境にある」と語った。「この状態は、今後5,6年続き、その間に国内不動産ファンド市場の規模は公募と私募を合わせて現在の5兆円程度から米国の市場規模の半分程度の60兆円程度に大幅に拡大する」とみている。

  東京以外では、名古屋や福岡での不動産投資は魅力的だという。ロンドン、ニューヨークでは不動産の利回りより資金調達コストの方が高い逆ざやになっており、国際的にみても、日本の大都市での不動産投資の収益性の高さが際立っているという。


           国内機関投資家の投資が急増


  東京都心などでは不動産価格が底を打ったとの見方が広がるなか、保有不動産の整理を進めていた生命保険会社などの機関投資家が、再び不動産投資に足を踏み出している。ただし、直接投資ではなく、不動産ファンドを通じた間接的な投資を選択する会社が多いという。

  ダヴィンチも、こうした資金の受け皿となっており、同社が昨年12月から運用を始めた私募ファンドは、予想より半年早く1年で1000億円に達した。当初は海外投資家の出資が中心と予想していたが、半分は国内で、そのうち機関投資家が6社、年金投資家が6社で、海外投資家は14社だった。

  この新たなファンドは、不動産の購入時に、投資家の承認を受ける必要のない一任型だ。そのうえ投資家は、最初に資金を預けるのではなく、物件取得のたびに出資しなければいけない。さらに10年間は資金を引きだすことができない。

  金子氏は「こうした不動産ファンドは国内ではうちだけ。非常に投資家にとっては厳しい条件なため、資金を集めるには時間が掛かると思っていたが、思ったよりもずっと早く目標額に達した」と語る。集めにくさは、運用しやすさにつながる。機動性が高いうえ流動性を確保しておく必要がないためだ。ノンリコース・ローンを含めると4000億円に上るこのファンドで、同社は7月末までに1800億円の資産を購入した。


            98年に日本への投資開始


  同社の運用パフォーマンスは大きく目標を上回っている。98年の設立以来、同社が設定した3本の一任型ファンドは、内部収益率(IRR)で年率25%を目標としているが、現在の利回りは同43%前後と大幅に目標を上回っている。ただ売却価格が購入価格の何倍になったかを示す実現投資倍率(IM)は売却までの期間が短期化したことで1.9倍程度と目標の1.8倍をわずかに上回る程度にとどまっている。

  現在投資を進めている4000億円のファンドのあとは、3000億円の出資と7000億円程度のノンリコース・ローンを集め、計1兆円のファンドの募集する計画だ。今年の暮れぐらいから募集を開始し、来年の第2四半期には運用を開始したい意向だ。このファンドでは海外不動産への投資も進める。

  今年第4四半期(10-12月期)の早い時期にオフィスビルの不動産投資信託(REIT)を上場する。金子社長は、REITに組み込む資産は順調に集まっており、予定通りに上場できるとの見通しを示した。オフィスのREITを手始めに、2006年第3四半期(7-9月期)には住宅、2007年にはホテル、2008年には商業施設のREITを上場する計画。各REITとも最初は500億円規模からスタートするが、最終的には合計が8000億円程度にする計画だ。

 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

参考までにダヴィンチの第一四半期の

売上23億円の内訳についてお伝えします!


アセットマネジメント・フィー 7億円

キャピタルゲイン 6億円

インセンティブ・フィー 6億円

その他 4億円


IR確認済みです。

いいね!した人  |  コメント(1)  |  リブログ(0)

テーマ:

先月(?)クリードの社長の講演を聞いた所、

「現在、アメリカREIT市場は60銘柄で30兆円市場で

日本REIT市場は10兆円までは行くと考えている

2005年6月時点での日本REIT総額は2.2兆円程度

とまだまだ少ない」

「アメリカにおけるREIT指数配当利回りは10年物国債

利回りとのイールドギャップは1%程度だが、現在日本

における東証REIT指数配当利回りとのイールドギャップは

2%程度有り、海外の投資家はイールドギャップが1%程度

が適正と考えている」

「海外投資を検討しており、アジア、欧州に興味がある。

韓国と中国はバブル」

「1番のリスクは金利である」

等のコメントがありました。

いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

AD

Ameba人気のブログ

Amebaトピックス

      ランキング

      • 総合
      • 新登場
      • 急上昇
      • トレンド

      ブログをはじめる

      たくさんの芸能人・有名人が
      書いているAmebaブログを
      無料で簡単にはじめることができます。

      公式トップブロガーへ応募

      多くの方にご紹介したいブログを
      執筆する方を「公式トップブロガー」
      として認定しております。

      芸能人・有名人ブログを開設

      Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
      ご希望される著名人の方/事務所様を
      随時募集しております。