2015-07-07 13:43:46

ウィキ活用

テーマ:ACSのこと
つい先日ですがWikipediaに少額ながら寄付をしました。
みなさんも目にすることがあるでしょうか?
Wikipediaを使っているとふとバナーが出て「このサイトは寄付で運営されているので……」と。
以前も寄付したから出てくるのかもしれませんが、一人のユーザーとしてやり過ごすことができずにカード決済しておきました。

このWikipediaを運営し、そして、そこに有益な情報をアップデートしてくれているボランティアの皆さんには本当に頭が下がります。
(Wikipediaが、本当のところどうやって運営されているのか理解できていませんが、一般の人たちというか市井の専門家がそれぞれの分野について勝手に書いて入れているわけですね?)
とりわけ最近、私が興味を持って調べている事項については、おそらく鉄道マニアの方なのか、あるいは、地域行政に知見のある方なのか、とにかくなんらかのオーソリティーが書いて頂いているのだと思います。
(日々助かっております。この場にて御礼申し上げます)

さて、ここ最近やたらとウィキっているネタとは何かというと駅ごとの「乗降人数」です。
(ありがたいことに、直近では2013年度、過去に遡ること30年分くらいはWikipediaでフォローしてくれています)
ACSでは良質なコミュニティを戦略的に選択し、そこに良質なリノベーション物件をお届けするという方針を採用しています。
そうしたコミュニティの質を測る指標として最近注目しているのが駅の「乗降人数」です。

そもそも「流入人口が多い地域は活性度が高くコミュニティの質が高いか、あるいは向上していると見るべき」だろうという仮説を持っています。
例えば、江東区。
江東区は過去10年以上、区への流入数が他地域への流入数を上回り人口が増え続けています。
となれば、江東区は行政区として健全性が高いというか、コミュニティとしての評価が高いと見ることができると踏んでいるわけです。

しかし、こういう行政市区レベルですと、ACSが手掛けるようなマンション再販事業においては、大味過ぎてしまいます。
どうしてももう少し細かな単位での判断指標が欲しかったわけですが、その中で最近使えるかなと考え始めたのが、先の駅ごとの乗降人数ということになります。

わかりきったことですが、日本のマーケット人口は減少しています。
住宅についても、それを必要としている人は大きくみればずっと減少していきます。
恐ろしいことですが、日々、どこかで住宅が余り続けていると見なくてはなりません。

ある駅は年ごとに乗降人数が減っているとします。逆に別の駅は乗降人数を増やしている。
すごく単純ですが、減少している駅は増加している駅に人口を奪われているわけです。
強い存在がより強くなり、弱い存在がより弱くなる経済上の定説に従えば、乗降数が増加している駅は今後ますます増加する可能性があり、減少傾向にある駅はさらに減少していく可能性があるということではないでしょうか。

あまりクドクドと書くほどの奥行きではありませんが、もし、今まで住んだことがない地域に家を買うことを検討するなら、是非、その駅名をウィキって利用者数を確認することをお勧めします。
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2015-06-13 09:33:19

〜〜屋さんはいま

テーマ:ACSのこと
いまどき証券会社のことを株屋と呼ぶ人はいないでしょう。
私の記憶を辿ると90年代前半頃まではまだ「株屋」という表現を耳にしました。
(その多くは証券会社の人自身が自分の業界を自嘲して「しょせん株屋だから」などと使う場合でした)

ところが、この20年ほどで証券会社の役割がガラッと変わったからなのでしょう。
株屋という言い方が証券会社を表すものとして馴染まなくなり、それと軌を一にして株屋という表現を聞くこともなくなりました。
消費者に要らないものを押し売りする。売りつける。そんな悪い印象が「~~屋」という表現に表れていたと理解しています。

一方、「~~屋」の全てが悪辣な業者を指して使われるのではなく、むしろどこか庶民的で親しみを抱かせる対象に向けられていたとも思います。
例えば、八百屋さん、魚屋さん、クリーニング屋さんといった主に個人経営の小規模・単機能の商店がそれに該当します。
(消費者に要らないものを売りつける印象なら「~~屋」と呼び捨てられ、庶民的親しみとともに受け入れられている場合には「~~屋さん」と敬称が付されるというルールで運用されてきたと理解しています)

株屋という表現が消えていくのと同じ頃、こうした個人経営の「~~屋さん」も急速にその立場を失っていったと思います。
確かにユニクロは洋服屋ですが誰も洋服屋さんとは呼びません。確かにビックカメラは電気屋ですがその店名からしても電気屋さんとは呼びにくいと思われます。
(一方、ビックカメラをカメラ屋さんと呼ぶことにもためらいが伴います)

そして、何と言っても八百屋さん、魚屋さん、果物屋さん。「~~屋さん」の大本命たるこれらの「屋さん」に至っては、いまやイオンやヨーカドーに化けていて、業態そのものがほぼ消滅してしまっています。
(八百屋業態がなくなったいま、子供たちは八百屋さんごっこができず「イオンごっこ」をするしかなくなったということでしょうか。これはシュール過ぎます)

このように「~~屋」が消滅の一途を辿る中、唯一健在と言えるのが「不動産屋」ではないでしょうか?
しかし、実際不動産を営む人々は基本として「不動産屋」とは呼ばれたくないだろうと思います。

不動産屋と呼び捨てられず「不動産屋さん」になるためにはがっちりとローカルに根付く必要があるでしょう。
実際、地元の「不動産屋さん」として地域ととともに生きていくというのはこの業における生き残りの方法だと見ます。

一方、不動産屋から脱皮するもう一つの手段は、これまでにない呼ばれ方を目指すという方法です。
総合デベロッパーがその典型で、プロパティマネジメントやら、アセットソリューションやらなんやらと業態を定義する試みが不動産業界には繰り返されてきました。

しかし残念なことに、そうやって生み出された新たな呼称は、いずれも消費者(社会)には受け入れられずに来ています。
やや飛躍になりますが、私たちにとって不動産(土地・建物)というものは、それぞれに因縁が強く深いものなのでしょう。それゆえに、人々はそう簡単に「不動産屋」という呼び方から離れてはくれない。
そう簡単に今風のブランディング戦略が通用しないのが不動産の世界だと実感するわけです。
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2015-06-02 11:42:22

カレンダー考

テーマ:ACSのこと
早いものでもう6月です。
ACSにおける5月は昨日(6月1日)まででした。

カレンダーを自分たちの仕事のリズムに合わせて変えるという習慣はいつから身についたのか思い出せませんが、その効用については様々な自己体験で身に沁みてわかっているつもりです。

これは極めて単純な話で、世の中のカレンダーに自分たちの仕事を合わせるよりも、仕事に合わせてカレンダーを変えたほうが合理的だということに尽きます。
ACSの5月度はGW明けの5/7から始まって6/1で終了しました。

GWは住宅購入者の動きを変える潮目に位置するので、その間に切れ目を作ることは不合理です。
一方、住宅を一般消費者向けに売っている事業者として土日は営業、火曜水曜が休業となるため、その週の切れ間に合わせて月末は月曜日(休前日)に固定しているために6/1が月末となっているわけです。

自分たちの仕事に合わせてカレンダーを作るとは、実はお客様に合わせてカレンダーを作るといううことでもあります。
これをやろうとすると、必ずと言っていいほど組織内に抵抗が生まれるものです。
ACSではもうすっかり慣れっこになっている土日営業ですが(住宅産業では当然だと思いますが)、これも最初はいろいろな理由をつけて避けようとしたものです。
(みんなが遊んでいるときに働くというのは、抵抗になりやすいということでしょう)

お恥ずかしい話、誰かが抵抗を示していたように書きましたが、自分が一番抵抗していました。
大まかに言えば、それまでの習慣を変えたくなかったということでしょうか。

変革への最大の抵抗勢力が経営者だったというお粗末な話。
カレンダーを顧客のために変えるという極めて簡単なことが当たり前になるまでに随分時間を要してしまったものだなと今は思います。
答えは顧客に聞けばいいなどと言いながら、自分都合の答えを出してしまう。
カレンダーのことを考えながら、先行きへの戒めを思った次第です。

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2015-05-23 08:38:22

違うスイッチをオンに

テーマ:ACSのこと
最近起きた出来事です。

ACSがリノベーション事業を開始して間もない頃から継続して利用させてもらっていたサービスの取引条件が突如変更になりました。
なんでもACSの与信を改めて確認したら、過去の取引条件では不可だということに気づいたのだそうです。
(おいおい、そこですかという感じですし、どんな見方をするとそうなるのかいまだにわかりません)

従来の取引条件で一度も迷惑をかけたことなどなかったのですが、売り手側が決めたことなので、こちらも取引したければそれに従うのが筋でしょう。
実際、そのサービスの利便性は高いので、不承不承という感じでその条件を呑んで取引を継続しました。

取引条件変更から半年ほど経過して、今度はこちら側から条件変更を求めました。
半年経過して取引量も安定しているし、こちらも悪い客ではないことが改めてわかってもらえたはずだからと。
取引条件をもとに戻してほしいと。

そちらもなかなか上品な企業で、おっしゃるに「長年の付き合いでもあるし、条件変更は失礼だったと思う」と。
ということで、条件をもとに戻しましょうで落着するものとばかり思っていました。
しかし、最後に親会社の管理セクションからのチャチャが入って、こちらからすると現状よりも酷い取引条件が突きつけられ、さすがに違うスイッチが入ってしまいました。

その企業とは二度と付き合いたくないなと思いました。
(いつ変心するかわからないので、言い切れない弱さあり)
これができるのも、小さい企業ならではです。
大きい会社ならそんなつまらない意地など張る必要がありません。
(大きい会社だと他への波及効果も考えてしまいますから)

一方、これはすごく前向きな変化のチャンスだなとも思います。
逆に取引条件を厳しくしてもらってありがたかったなと。
(別に強がっていません)
その便利なサービスは、ある意味で、こちらの「思考」を奪っていたわけです。

まあ、もちろん、そこまで考えたくないし、他にいくらでも考えるべきことはあるので、後順位のテーマだということは確かです。
それでも、せっかくの機会なわけで一度ぐるっと考えてみようと。
まだ未知数ですが、もしかしたら結構面白いかもと思うアイデアも出てきました。
それを試そうと思っています。
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2015-05-19 07:57:09

市井の景気ウォッチ

テーマ:ACSのこと
昨日、ホテルオークラのオーキッドルームに打ち合わせしながらランチをと考えてふらりと入りました。
時間は11時半頃だったでしょうか。
給仕係(?)の人たちが忙しなく動きながら各テーブルをセッティングして回る店内には客は一人も見当たりませんでした。

実は、その前に、もしオーキッドルームがランチの予約だけで満席だったら世の中は相当に景気が良くなっているということだよなどと話しながらそこに向かっていました。
まさかこれだけ席のあるオーキッドルームなのだから予約なしでも大丈夫だろうと高をくくっていたわけですが、結果は予約だけで満席
これまでたまたま予約なしでいつでもオーキッドルームに入れたということかもしれませんが、どうも世の中の状況が変わったように思えてならないのです。

いや、これはとてもいいことだと思います。
世の中が停滞して、ホテルオークラにやってくる客数が少なくなるよりも、余程よいことです。

さて、そんな状況下、ACSで中古マンションのリノベーション事業をやっていて思うことですが、住宅購入を考えるお客様の動きがとても活発だなと。
もっと端的に言うと、住宅購入を検討している人が増えている実感があります。

そしてまた、検討していた住戸を「買い逃した」という話が増えてきているようにも思います。
つまり、購入環境が変化して、少しずつ売り手マーケットに変わろうとしているように見えるのです。

もちろん、日本は人口減少中ですし、日々空き家が増え続けているわけで、マクロ的に見れば住宅市場が売り手市場になるなど考えられません。
ですから、これはちょっとした波に過ぎないでしょう。
しかし、どうもこの購入意欲の波は想像以上に強いようにも感じます。

これは市井の景気ウォッチャー的分析ではありますが、どうもアベノミクス効果は少しずつ広がろうとしているんじゃないでしょうか。
繰り返しますが、とても良いことだと思っています。
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2015-05-16 09:16:25

小さなことでしっかり喜ぶ

テーマ:ACSのこと
フェイスブックが中高年の情報共有に果たす役割は随分と大きくなっているように思います。
私は50歳近くですが、この年齢層にとってフェイスブックは友人たちの近況を知る上での最強ツールになっていると思います。
(当たり前のこと書いてますね、すみません)
先日もフェイスブックで後輩の会社が自社商品の「月次売上 大幅更新」をアップしていて、素晴らしいなと思ったものです。

いままで90だったものが100を超えた。
それを喜ぶということは、でかい会社になるとやらなくなるものです。
でかい会社の場合、初期投資も大々的にやり、目指すスケールもケチケチしていないので、わずかに変化した業績など評価に値しないわけです。
(でっかい会社とベンチャー企業との差はそんなところにある気がします)

ACSで中古マンション再販を初めた当時は、こうした小さな喜びを重ねることを忘れていました。
いいものを作る。お客様に喜んでいただく。そうした当たり前のことは常に意識していましたが、その結果を喜ぶことは忘れていたように思います。

ACSではリノベーションマンションを購入いただいたお客様の声を聞くためにヒアリングにお邪魔しています。
購入後1年を目安にアポイントを取り、お話を伺うことにしています。
当初はどんな不満があるのかを聞き、それを商品開発に生かそうという考えでしたが、結果としては「どんなことに喜んでいただいたか」を聞く場になっています。

お客様が喜んでいただいている話を直接聞くことは健全な発展の起点だと思います。
自分たちがやっていることが役に立っているという実感こそ、もっとよくしようという意欲を作り出します。
きれいごとで恐縮ですが、やはりお客様に貢献できているという実感がなければ、事業は成り立たないと強く思います。

今月は、ACSにとってお客様ヒアリング月間でもあります。
しっかり顧客の声に耳を傾け、また地道に頑張ろうと思います。
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2015-05-12 08:28:36

とにかく歩かないという方針

テーマ:ACSのこと
まさか再びフルマラソンを走りたいという気になるとは思ってもいませんでした。
いや、実のところ、ほのかにその可能性を感じてはいましたが、やる気がこみ上げてくるレベルとは思いませんでした。
(などと言いながら、まだ二度目にチャレンジはしていません)

そもそも、マラソンを走るというのは、体に悪いと思います。
専門的な知見はありませんが、あんなに長い距離を走るわけで、確実に「酸化」しますよね。
だというのに、またやってみたいと思うのですから、不思議です。

さて、ろくに準備もせず、フルマラソンに挑んだ時に、受けたアドバイスの中でとても役に立ったことは、「とにかく歩くな」というものでした。
足も痛むし、坂もあるし、苦しいし、歩きたくなるだろうけど、それでも歩かないことだと。

事業についても同じことだなと感じています。
とりわけ中古マンションをユニットごとに購入して、一つ一つバラバラの企画でリノベーションして再販するような極めて地道なビジネスの場合、マラソンを走る時と同じようにとにかく走り続けることが重要なんだと思っています。

走るといっても軽やかに風を切って走るという感じではありません。
それも私のマラソンと同じように、事前に痛み止めを飲み、速度を上げすぎて途中でバテないように気をつかい、水をこまめに補給し、お腹が空く前にバナナをもらいそれをほうばり、沿道に作り笑顔をふりまき(見られていないのに)、客観的にはほとんど歩いていると思われる速度でも本人的には走っているという認識で両足を前後する状態です。

かっこうはともかく、走り続けることでわかることもあります。
そもそも走り続けるだけの体力がないですから、体と相談しながら走るわけです。その中でこのペースなら走れるなとか、ちょっと右の膝が痛んできたなとか、そうした微妙な変化に気付きます。

いま、中古マンションの再販で気づく変化でいうと、駐車場を求める人がほんのわずかですが増えてきています。
これには、いろいろな見方ができるので、簡単には言うべきではありませんが、どうやら景気が少し上向いてきていて、車を所有する(したい)人が増えているということと思います。

いままでは、駐車場の有無を投資判断において重視していませんでした(ほとんどの消費者が駐車場を必要としない時代になっています)。
しかし、これからしばらくは、車の所有について多少気を使う必要があると思っています。
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2015-05-09 08:48:35

二匹目のドジョウ

テーマ:ACSのこと
何事も油断は禁物だと思います。
と言いながら、毎度油断してしまう私です。
このGW中半分仕事、少しゆっくりのスケジュールだったのですが、そのGW半ばに風邪を引き、一時的に良くなったと思ったら、こじらせてGWが終わっても尚本調子ではないという有様です。

最近はトレーニングもそれなりにやっているし体調には自信があり、一冬健康に過ごしていたので、夏も近づこうというこのタイミングで風邪を引くとは思いもよりませんでした。
さて、そんな油断や予断がビジネスに与える影響について触れたいと思います。

中古マンションをリノベーションして再販するACSでは、「二匹目のドジョウ」に気を付けろが合言葉になっています。
一度、成功した物件(マンション)をもう一度取り組むときには、とりわけ注意深く投資せよという考えです。

マンションの相場はみなさんもご存知の通り、世の中に相当出回っています。
ネットの普及がプロが持つ情報と一般消費者が持つ情報を同レベルにしてしまいました。
(これについては、ものすごく奥行きがあるので、また機会をもらいたいと思います。ネットの登場によって一見相場観は一般消費者にもわかるようになっていますが、実のところ、プロにしかわからない情報も数多く残っています)

それゆえに、物件ごとの価値算定はものすごく繊細です。
おまけに中古マンションの再販は薄利なので、少しの間違いが大きな損失につながるというとんでもないリスクが待っています。

ということは、一度成功したマンションというのは、どんなコミュニティで、いかなる特色があり、どのようなお客様が検討してくださるのかわかっているという点で、とてつもなくアドバンテージのある状態で査定ができます。
ところが、これがまた、大きな落とし穴になってしまいます。

マンションの住戸は二つとして同じ条件のものはありません。
(それが査定を難しくする要因の一つになっています)
一度成功したマンションの場合、その実績住戸と検討対象住戸を比較すれば容易に査定できるわけで、経験のないマンションよりも結論は早く導き出せてしまうわけです。
この早い結論が禁物で、前回成功した時に経験した特殊な要因をバリューから差し引かないことが多いのです。

たとえば、前回成功した時には複数のお客様から強い引き合いをもらっていたとします。
この場合、二度目の検討の際には、「このマンションは人気だ」という先入観を作りやすくします。
もちろん、人気だというのはいいことですが、その物件を買えるお客様は一人しかいないわけで(これがまた難しいポイント)、同時に複数が検討する場合、「見えない購入競争」が起きている可能性があります。

この見えない競争によって、あるお客様が検討を急ぎ、すんなりと購入する。
表面的には、単にすんなり決まったということだけですが、そこにはお客様どうしの見えない競争原理の働きがあったかもしれないわけです。

これが、二匹目のドジョウになってしまいます。
二度目も同じような競争状態で検討してもらえるとは限りません。
一匹目がすんなりいったために、甘い態度で取り組み、見事にしくじるというわけです。

失敗体験を引きずりすぎてもいけませんが、成功体験を信じすぎてもいけない。
事業というのは難しいものです。
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2015-05-02 08:23:05

見られている意識が作用する

テーマ:ACSのこと
去年の9月でしたが、誘われるままにトライアスロンに出場したのがきっかけとなって、その後フルマラソンを走り、また、6月に再度トライアスロン参加を予定しています。
11月にニューヨークマラソンがあると聞くと出てみたくなり、そう考えると、ロンドンでもボストンでも経験してみたいと思うものですから、不思議です。

さて、そろそろトライアスロンに備えなければと思い、素人考えながらランで足腰を鍛えておこうなどと思うわけです。
選択肢はいくつかあるのですが、ジムでランニングマシーンというのもこの季節になると寂しくなり、野外を走ろうとなります。

一時期は日比谷公園を選択していました。
正直、20キロも30キロも走る気にはなれませんし、日比谷公園までは行く気になっても、すぐ近くの皇居まではどういうわけか足が届きません。
それで日比谷公園をくるくると走ります。
しかし、どうもモチベーションが上がらず、予定の距離をやりきらずに(くじけて)終わるということが続きました。

一方、皇居まで行くと、どういうわけかモチベーションが上がります。
その理由は、走っている人がたくさんいるからなのでしょう。
心理としては、のろのろと走って抜かれたくないという競争意識が一つ。
それから、同じように走っている人がいるという仲間意識。
周囲に見られているという点からくる手が(足が)抜けないという牽制(監視)されている意識も加わります。

私個人的には、克己心を維持する上では他者から見られているという意識が作用する部分が大きい気がしています。
これは、自分たちのビジネスにも通じることだと思います。

もしお客様がすぐ目の前にいたとして、その行動をとりますか?
あるいは、その発言が出ますか?
そうした問いを常に自分たちに発するように心がけています。

リノベーションは見えないパーツがたくさんあります。
たとえば、床下がどうなっているかをお客様は確認できません。
(だからこそ、確認したいというお客様もいらっしゃいます)
また、(コンクリートの)構造壁と壁の表面材の間にどれだけの空間があるかも確認できません。

それゆえに、実際どのような工事を行ったのかを明確に説明できる状態を担保するべきですし、工事プロセスもできる限り記録(画像等)するべきと考えています。
ACSでは4年ほど前から「顔の見えるリフォーム」を実行してきました。
これは、リフォームのプロセスをできるだけ詳細に記録し、ブログ型のコンテンツとしてWEB上に公開するという取り組みです。
全てを見てもらって恥ずかしくない(説明できる)仕事を地道に目指しています。
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2015-04-28 13:16:03

品質の根幹にあるべきもの

テーマ:ACSのこと
昨日、私が経営するベイカリー「ポワンエリーニュ」が8周年を迎えました。

高級ベイカリー業界も実は動きが激しく、外国ブランドの日本進出はこの8年間も随分たくさんあり、その状況は今も続いています。
中には鳴り物入りで進出し、あっという間に複数店舗化し、これまたあっという間に縮小したかと思えば、撤退というケースもあります。

それらを見ていて、他山の石としなければならないといつも思います。
(ポワンについても問題があれば、教えていただきたいといつも思っています)

撤退していったブランドの終焉期は、たいがい商品の品質もサービスの品質も悪くなっています。
こうした劣化の具体性が大切だなと思って見るようにしています。
ある時、終わりかけている(撤退間近の)ベイカリーでレーズンパンを頼むと「2種類ありますがどちらですか?」と言ったきり、黙ってこちらの反応を待つという現象に出会いました。
こちらはどんな2種類があるのかもわかりません。
自分がほしいものをどう説明していいかもわからず困惑していると、舌打ちせんばかりのいかにも煩わしいという態度をされて驚いたことがあります。

おそらく、彼は毎日苛立って仕事をしているのだなと感じ、商品説明どころではなかったのでしょう。
もちろん、笑顔どころではなく、まともに視線を合わせるわけでもありません。
日々、仕事に追われるような環境だから接客が悪くなるのか?
あるいは、良いお店にしたいという気持ちがないからなのか?
おそらく、後者が先にあって、前者がさらに追い討ちをかけているのだと思います。

つまり、良いブランドにしよう、良い店にしようという気持ちが満ち溢れる職場にしなければ、良質な商品もサービスも生まれないということと思います。

これは、ACSの中古マンション事業でも感じることです。
中古マンション事業開始当初、投資事業だという考えが先行していましたから、お金に働いてもらうのであって、人に働いてもらうわけではないなどという傲慢なことを言っていました。
大変に反省していますが、(当たり前過ぎますが)この事業はお金にも働いてもらいますが、人にも働いてもらわなければなりません。

お金に働いてもらうという発想は事業をどこか無機的な方向に向けます。
つまり、マンションを人の住まいという観点で見ず、投資する対象に過ぎないという態度を取ることです。
そこに住む人が自分にとって大切な人ならどうか?
自分の親友が住むことになるとしたらどうか?

そうしたごく普通に持っていい感覚を失い、
この物件はいくらのバリューか?
劣後する点を金銭勘定するといくらディスカウントすればいいか?
などなど、そもそもそこに住まう人がいることを忘れ、単に物件価値を机上で考えるようなことを起こしました。

ACSでは事故物件を扱いません。
これは相当厳格にやっています。
例えば、火災が起きたお部屋。
これは、鉄筋まで火炎が及んでいる場合、構造上、克服できない問題になる場合があるからです。
いくら安くすればいいかを考える前に、そこに住むことを勧められるかを考える。
そうすると、火災が起きた物件の取り扱いは不可となりました。
(まだ経験はありませんが、技術上、全く問題なしと判断できるなら取り組む可能性はあります)

住まいの提供者としての当たり前水準への取り組みはまだまだ鍛錬が必要と思っています。
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