＜東証＞パシフィックがストップ安――ＪＰモルガンが投資判断下げ

（14時50分、コード8902）急落。前場に値幅制限の下限（ストップ安）にあたる前日比5000円安の５万6300円まで下げ、後場は同水準で売り気配となっている。ＪＰモルガン証券が８日付のリポートで投資判断を３段階評価の真ん中に1段階引き下げ、目標株価を従来の32万3000円から８万2400円に変更したことで売られている。世界的な信用収縮の長期化や日本の不動産市況に対する悲観的な見方の増幅がリスク要因という。リポートは投資魅力の薄い銘柄としてクリード（8888）とともにパシフィックを挙げている。資金調達力や付加価値創造力といった面で、ダヴィンチ（ヘラクレス、4314）などとは格差があり、パシフィックは「08年11月期をピークに営業減益に転じる」と指摘している。

2008/04/09, 14:57, 日経速報ニュース

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2008/04/03, 22:17, 日経速報ニュース

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特集――日経ヴェリタス本日創刊、さあ、マネーの海へ漕ぎ出そう。

　２人の有力投資家が最近、景気のいい会話を交わした。不動産ファンドを運営するダヴィンチ・アドバイザーズ社長の金子修と、米投資銀行モルガン・スタンレーで日本の不動産部門を率いるフレッド・シュミット。
　金子「うちは今年、日本で１兆円の不動産投資を予定している。そちらは？」
　シュミット「２兆円はいくだろう」
　一瞬、耳を疑うような数字だ。サブプライムローン問題が深刻化し、米国の信用収縮懸念から世界のマーケットは波乱の時を迎えている。ドル売りが加速して円相場は１３日に１ドル＝１００円を１２年ぶりに突破。日経平均株価は１４日に昨年来安値を更新した。英エコノミスト誌がＪＡＰＡｉＮ（苦痛に満ちた日本）特集を組むなど、悲観論にもこと欠かない。
　そんななか、シュミットは「一段と強気になっている」という言葉に偽りがないことを証明してみせた。市場関係者が１ドル＝１００円突破にうろたえた１３日、モルガンは東京・内幸町の新生銀行本店ビルを１１８０億円で買収すると発表したのだ。旧日本長期信用銀行の本店として金融史に刻まれている物件。２月にも東京・天王洲のシティバンク銀行本店ビルを４８０億円で取得している。
　モルガンとしのぎを削る米投資銀行ゴールドマン・サックス。日本の不動産投資部門を統括する河西利信は昨年、東京・銀座中央通りに面したティファニー銀座本店の買収という大型案件をまとめ上げた。
　ゴールドマンの投資利回りは年間２．５％程度とみられる。これは日本の長期金利（約１．３％）を上回る。「ニューヨークやロンドンのティファニーが売りに出たら、買い手が殺到して長期金利より低い利回りしか期待できない」と河西。日本は理にかなった「お買い得市場」というわけだ。
　ＧＥリアル・エステート（東京・港）社長の吉田奉行は、親会社である米ゼネラル・エレクトリック（ＧＥ）会長のジェフ・イメルトから直接受けた指令を忘れない。「日本の不動産事業を３倍に拡大することを考えよ」
　製造業の雄であるＧＥは世界各地で７兆円超の不動産に投資しており、グローバル投資家の顔を持つ。日本市場でその名が出ることはめったにないが、実は指折りの買い手だ。２００７年暮れには東京・南麻布の高級マンション「Ｑｉｚ広尾」を１００億円超で買うなど、昨年だけで２５００億円を投じている。
　吉田は「今年は最低でも３０００億円は買う。できれば５０００億円」と明かす。短期間で投資収益を上げなければならない不動産ファンドと異なり、自己資金で投資するＧＥは長期保有を前提に不動産を買う。「日本経済の成長性には疑問符がつくが、１０年、１５年後を考えればこれからが投資の好機だ」（吉田）
　投資対象の価値（バリュー）に目を凝らし、周囲の弱気に惑わされずに買い出動するのがバリュー投資の真骨頂。米国の著名投資家ウォーレン・バフェットは昨年、総額１９１億ドルもの株式を買った。サブプライムの嵐が吹き荒れるなか、投資額は前年の２倍に膨らんだ。
　ＪＡＰＡｉＮ論者には見えないニッポンの価値が、ＪＡＧＡｉＮ（収益が得られる日本）に息づいている。バリュー投資の最前線を探っていこう。

2008/03/16, 日本経済新聞　朝刊, 35

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ダヴィンチアドがストップ安、新株予約権発行による希薄化懸念　(2008年02月29日 15:51 更新)

　ダヴィンチ・アドバイザーズ（４３１４・ＨＣ）が、１万円安の８万９９００円ストップ安となった。なお、ストップ安売り気配で６１４株の売り注文を残した。朝方から売りが先行、前場９万１７００円で寄り付き、後場途中からはストップ安水準で張り付いた格好となった。同社は２８日に、行使価額修正条項付新株予約権を発行すると発表。１株指標の希薄化懸念から売りが膨らんだ。新株予約権の行使価額は、発行後当初９カ月間は１７万円で固定される。ちなみに、当初転換価額による潜在株式数は１４万７０５８株となり、２８日現在の発行済み株式総数に対する割合は９．４％になる。

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ダヴィンチ(4314)第１回新株予約権発行

2008/02/28, 17:27, 日経速報ニュース

第１回行使価額修正条項付新株予約権の発行（第三者割当て）及びコミットメントライン契約締結に関するお知らせ

「第１回行使価額修正条項付新株予約権の発行（第三者割当て）及びコミットメントライン契約締結に関するお知らせ」を掲載いたしました。こちら をご参照下さい。

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三井不動産社長岩沙弘道氏―来期も最高益に手応え（トップに聞く企業戦略）

　米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題をきっかけに不動産市場が動揺している。金融機関が不動産向け融資を厳格化し、資金調達できなくなった一部の不動産会社が物件売却を急いでいる。不動産市場はどこに向かうのか、三井不動産の岩沙弘道社長に聞いた。
――不動産市場の状況をどう見ていますか。
　「サブプライム問題の影響で、短期的なさや取りを目的とした欧米系のヘッジファンドなどは借り入れが難しくなっており、換金売りが出ている。だが不動産市場はクラッシュしない。アジアや中東、欧米の政府系ファンド（ＳＷＦ）のような長期投資家が逆に投資のチャンスと見ているからだ。シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）がウェスティンホテル東京（東京・目黒）買収を決めたのが好例だ。日本は東アジアの中心部に位置し、交通など都市インフラも整っている。海外投資家は日本の不動産を非常に前向きに評価している」
――ただ不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場が低迷し、分譲マンションも急速に冷え込んでいます。
　「もともとＲＥＩＴは株式市場に連動するような性格の商品ではない。むしろ安定的な配当を享受する商品だ。価格下落で配当利回りが上昇しており、本来の性格を取り戻したのではないか。ＲＥＩＴ市場は成熟化の過程にある。増資ができず今後成長が見込めないＲＥＩＴは退場するしかない。これは逆に市場が正常に機能していると前向きに考えるべきだ」
　「分譲マンションは昨秋から調整局面に入った。在庫が積み上がっており、販売価格の調整も出てくる。一億円以上の高額物件も振るわない。ただ土地代や建築費が上昇したからといって、そのまま高い値段を付けた物件の販売が苦戦するのは当然だ。商業施設を併設するなど付加価値の高い物件の販売は好調だ。当社では発売後一カ月間での契約率は八割前後を維持している」
――一方、オフィスビル市況は堅調です。
　「オフィス市場は非常に順調だ。特に東京は絶好調で、二十三区内はほぼ満室が続いている。空室が生じてもテナントはすぐ決まる状況で、賃料引き上げも順調に進んでいる。東京のオフィス市場は世界でも一番安定していると思う」
――二〇〇八年三月期、〇九年三月期の業績見通しは。
　「今期の業績予想は公表通り最高益を更新できそうだ。来期も順調だ。来期に売り上げ計上予定の分譲マンションはかなりの部分すでに契約が完了している。連結営業利益二千二百億円という一〇年三月期の目標達成に手応えを感じられるような年になるだろう」
――長期経営計画では海外事業強化を打ち出しました。
　「サブプライム問題は当社にとってはマイナスではなかった。（不動産価格の下落で）本来ならば取得できないような素晴らしい物件が海外で手に入ったからだ。人材育成や現地企業との協力関係を築き、計画最終年度の一七年三月期には利益に占める海外事業の割合が三〇％前後まで高まってほしい」
――資本参加した帝国ホテルは取得価格から五〇％近く株価が下落しています。減損損失の対象になるのでは。
　「帝国ホテルの株価は市場全体の値動きを反映した結果だ。企業価値は全く変わっていない。企業会計原則のなかで必要があれば減損すればいい。投資した以上の価値を生み出せると確信しており、株価は気にしていない」

2008/02/28, 日本経済新聞　朝刊, 17

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三井不動産、ＪＴ系のＲＥＩＴ運用会社を買収

2008/02/18, 20:25, 日経速報ニュース

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　中学受験の季節も終わり。首都圏では小学六年生の六人に一人が受験するだけに、ほっとしている親子は多いだろう。だが最近は親が結果を引きずり子に悪影響を与える例も。受験後の今、親は子にどう向き合えばよいか。「中学受験　わが子をつぶす親、伸ばす親」（ＮＨＫ出版）の著者で教育評論家の安田理さんに語ってもらった。
　「あれだけやったのに、こんな学校に行くことになるとは思いもしなかった」「○○くんはＡ中に受かったのに、うちの子はなぜＢ中にしか入れなかったの」
　毎年今ごろの時期、中学受験をした子の親からは喜びの声を聞く一方で、必ずこんな言葉を聞かされる。第一志望に入れなかったり、地元の中学校にいくことになったり。そのたびに思うのは、残念ではあるが、後悔をこれ以上引きずらないでほしいということ。絶対に子どもに悟られないでほしいということだ。
　中学受験の競争は厳しい。首都圏では第一志望校に進めるのは三割程度。思い描いていた学校に入れない方が当たり前である。
□　　■　　□
　もちろん、親の気持ちはわからないでもない。中学受験はわが子に少しでも将来の安定が見込める道を歩ませたいと、親が主導して受けさせる場合が多い。しかも最近は週刊誌・ビジネス誌などで盛んに中学受験が取り上げられるため、父親も参加。家族総出のイベントになっている。
　受験生活も長い。今は小学三年生の二月から進学塾に通う子が多数派。見守る親の労力や経済的負担は重い。その分、期待が大きくなるのは致し方ない。
　しかし、受験は常に残酷。わが子が不合格になり、一緒に勉強していた近所の子が合格することもある。
　「近所の人に入学先を聞かれたくない」「志望していた中学の制服を見たくない」。外出しなくなったり、小学校の卒業式に出なかったり、精神的に参ってしまう親さえ少なくない。
　ただ、親が後悔を引きずれば、苦しむのはわが子だ。志望校に行けなかったことだけでなく、「こんなにも親を悲しませた」という思いで苦しませることになる。入学する学校に誇りを持てなくなり、入学後の友人関係などにも尾を引く。
　「第一志望でない場合、学校生活に全く意欲を示さない子が目立つ」。ある都内の私立中の校長はこんな悩みを打ち明けてきた。
　校内テストでよい成績をとり喜んで帰宅した子どもが、「Ｃ中で十番以内でも、学校の偏差値は五十三。安心しちゃダメ」などと言われたり、高校で志望校に再挑戦するため、入学早々、進学塾漬けにさせられたりする子がいる。これではせっかくの中学校生活が台なしにならないか。
□　　■　　□
　お父さんとお母さんには、毎日遊んでいておかしくない年齢の子が、我慢して勉強し続けた日々を思い出してほしい。目いっぱい緊張していた試験当日の朝の顔。そうした姿を思い出してほしい。今回の結果は、中学受験の結果でしかない。人生の結果ではない。
　受験が終わった今、まずお願いしたいのは、お子さんがこれまで努力してきたことをほめること。中学入学後の子どもの意欲の「原動力」になるのは、これまで頑張ってきた自信。それは親が評価してこそ得られるものだからだ。そのためにも小学校の卒業式には喜んで出席しよう。
　もう一つお願いしたいのは、頭の中から「偏差値」の記憶をすっぱり消すことだ。偏差値はあくまで受験の目安にすぎない。子どもの進学先を偏差値で評価することもやめてほしい。毎日見てきた偏差値表は、今すぐシュレッダーにかけてはどうか。そして周りの人にわが子の進学先を堂々と答え、満足していることを伝えよう。
　思いがけず志望校には入れなくても、わが子の良さが消えたわけでは決してない。大事なのは、子どもに堂々とした次の一歩を踏み出させること。そのためには何より親が堂々と結果を受け入れることが大事なのだから。

2008/02/16, 日本経済新聞　夕刊, 11

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ダヴィンチは連続最高純益を買い直し朝安から切り返し４連騰　(2008年02月15日 10:59 更新)

　ダヴィンチ・アドバイザーズ（４３１４・ＨＣ）は、寄り付きの１４００円安から切り返し７０００円高の９万２４００円と４日続伸している。同社株は、２月１３日に２００７年１２月期業績を再上方修正しリバウンド幅を拡大したが、続く前日１４日の決算発表で今期業績の一転しての経常減益と純利益続伸を予想、強弱感が交錯したが、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）への投資検討が伝えられたこともあり、下値での割安株買いが優勢となっている。同社の前期業績は、１３日の再増額通りに前々期比２．０倍増収、２．７倍経常増益、２９％純益増益と大きく伸びた。非連結としていたファンドを連結子会社化して業績が大きく伸び、マネジメント・フィーやオポチュニティ・ファンド、私募ファンドの２８物件を想定以上の価格で売却、運用終了したことで売却収入、インセンティブ・フィーが増加、保有不動産の賃貸料収入も上乗せとなり大幅増益となった。今期業績は増減マチマチを予想している。売り上げ２４５６億９４００万円（前期比１１％減）、経常利益６８０億３５００万円（同１８％減）、純利益１５６億８０００万円（同３２％増）を見込み、純利益は連続過去最高更新となる。株価は、昨年１１月の業績増額で１２万円高値まで戻したものの、不動産ファンド各社の業績下方修正やＲＥＩＴ市況の悪化などから下値を確認する動きが続いた。ＰＥＲは８倍台となお下げ過ぎであり、一段のリバウンドを窺おう。

《会社期末決算》ダヴィンチアドバイ、連本2008.12予想経常利益６８０．３５億円、前期と比べ１８．３％減　(2008年02月14日 16:31 更新)

ダヴィンチアドバイは2007年12月期の業績を公表した。

(百万円) 　売　上　 営業利益　 経常利益 当期利益 １株益(円) １株配(円)

連本2007.12実 276,991 107,705 83,303 11,848 7,692.1 0

連本2008.12予 245,694 101,916 68,035 15,680 10,144.0 0

増減額　 -31,297 -5,789 -15,268 +3,832 -- --

増減率％ -11.3 -5.4 -18.3 +32.3 -- --



(百万円) 　売　上　 営業利益　 経常利益 当期利益 １株益(円) １株配(円)

単本2007.12実 17,815 14,159 15,620 9,935 6,450.3 0

単本2008.12予 27,739 23,913 22,713 13,514 8,742.7 0

増減額　 +9,924 +9,754 +7,093 +3,579 -- --

増減率％ +55.7 +68.9 +45.4 +36.0 -- --

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ダヴィンチ、ＲＥＩＴへの投資検討

2008/02/14, 20:27, 日経速報ニュース

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