• 22 Jun
    • クロスのひび割れってどの程度が重大?

      気温の変化も激しいここ最近、体調管理には気をつけたいものです。   建物にもさまざまな環境の変化が表面にあらわれてきます。   クロス貼は石膏ボードもしくは合板にパテ処理を施し、薄いシートを貼るものです。 安くて手早く貼り替えもしやすいですが、反面、デリケートな工法でもあります。 目視するだけでも表面上の軽微な事象の起因から深刻なものまで さまざまな手掛かりを教えてくれます。   表面シート材の伸縮性と下地材の伸縮性の違いによる軽度な割れの事例。 下地ボードの継ぎ目や開口部の隅部などによく見られます。 工法の特性上、施工レベルにも左右されますが、ある程度は仕方ありません。   湿気?による接着剤の剥離、カビの事例 過去か、今起きている雨漏り?なのか原因の見極めが大事な状態です。 この物件は過去に雨漏りがあり、外装が塗り替えられており、内装は改修せずになっているとのことでした。   注意すべきひび割れの事例 これは3階建ての住宅で3階のみにありました。その階全体を一定の高さでぐるりとひび割れがありました。下地の貼り方が気になりますが、増築の可能性もあり詳細な調査が必要な事象でした。何度も補修がされているようで、このまま貼り替えても、また同じことが起こりそうで心配になりますね。   いずれも仕上げ材に出ている事象から何が起因しているかは、その真上や、反対側など周囲や建物全体を観察することで見方が変わってきます。   第三者目線の調査で建物全体の劣化、その事象に潜む不具合の程度を指摘し、詳細調査を要する範囲を見極めます。   (IK増谷)   第三者インスペクションは、 インスペクション関西ikllp.netへご相談下さい。  

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  • 10 Jun
    • 【奈良県天理市】木造在来2階建て住宅のホームインスペクションをさせていただきました。

      築27年の延べ床面積100㎡超の既存住宅です。 お若いご夫婦が既存住宅の購入に際して劣化・不具合がないか把握しておきたいと言う事で住宅診断をご利用いただきました。     前所有者は当時、注文住宅として建てられたそうです。一般的な建売住宅と比較すると外観と室内の調査からは築年数の割に躯体まわりは劣化も少なくしっかりしている印象を受けました。     そして点検口から床下に入ってみると…     床仕上げ材の下に設けてある断熱材が経年でかなりの部分がたわんでいました。(白い部材です) こうなると床の断熱性能はあまり期待できなくなってしまいます。   たちまち家にダメージが及ぶような劣化ではありませんが、購入前に知っているのと知らないのでは心の準備が違いますよね?   このように床下の調査からは、外回りや室内からは感じ取れない劣化事象を発見することが多々あります。  

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  • 30 May
    • 住宅設備「長期使用製品安全点検制度」

       こんにちは。IKの宮島です。今回は住宅設備機器のお話を…。  住宅設備機器の製品の中には、長期間使用することにより経年劣化が進み、重大な事故に結びついてしまうものがあります。このような事故を未然に防ぐため、「長期使用製品安全点検制度」が平成21年4月1日よりスタートしています。  この制度は、ガス瞬間湯沸器(都市ガス・LPガス)・ガスふろがま(都市ガス・LPガス)・石油給湯機・石油ふろがま・密閉燃焼(FF)式石油温風暖房機・ビルトイン式食洗機・浴室用電気乾燥機の9品目を、お客様による保守が難しく、経年変化により火災や死亡事故など重大事故が発生するおそれがある特定保守製品と位置づけ、安全にお使いいただけるようにするため、製品を所有されている方に点検や保守に関する情報を提供すると共に、点検実施体制の整備を製造・輸入業者に求め、製品をご利用いただくお客様による点検その他の保守を適切に支援する制度です。現在対象となる製品を購入すると必ず上記のことを業者が説明し、購入者はメーカーに所有者登録をしなければなりません。メーカーは10年を経過する前に所有者に対し、安全点検を受けるように通知します。所有者は安全点検をうけたうえで再び製品の使用をすることができます。  私はインスペクションの際に、「長期使用製品安全点検制度」に該当する製品がある場合、メーカー・品番・製造年月日を確認して報告書に記載し、物件を購入された際に引き続き使用される場合は製造メーカーに所有者変更の手続きをお願いしています。また、法律の施行前に製造・輸入されていた製品や既に10年を経過している製品については製造メーカーにお問い合わせのうえ安全点検を受けて使用されるようお願いしています。  

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  • 22 May
    • 床の傾きの原因が決め手に。

      築50年の中古住宅インスペクションを行いました。長屋建の一部が残った建物のようでした。 頂いた資料ではきれいにリフォーム済みの写真に見えましたが、築年数とアクの強い色を使った外壁塗装から怪しさが漂っていました。依頼主もまだ見に行けていないとのこと。 現地に入ってみますと、下地の悪さを無視して貼っただけのクロスや床シート、塗りつぶしの木部塗装などが気になりました。依頼者はすべてリフォームしたいからとのことでしたので仕上げの悪さよりも、構造、雨漏りリスクの発見に努めました。傾斜について詳しく診ていきますと、南北に長い建物で南向きの玄関、1階居室床が北へ向かって14/1000傾斜。 2階北側の居室で、北側中央柱の柱頭が9/1000東へ傾斜。高さ2mの位置を柱端に合わせて柱脚のずれを測定。 床が西端から中央へ20/1000、北へ9/1000傾斜。中古住宅の傾斜限界値である6/1000(柱は高さ2mごと、床は3mごと)を超えており、建物全体の傾きの方向性もでてきました。 これぐらい傾いていますと立っているだけでくらくらするレベルです。 これは奥の方に何か不同沈下の起因があると容易に推測されました。 縁側の先にあったのは蓋が沈下した雨水排水枡でした。底も抜けていてその部分から排水が漏れて、周囲の土に空洞を空けているようです。 立会いの不動産屋にヒアリングしたところ過去に「傾いた床」をはがして補修したことがあり、そのときは異常がなかったといいます。 建物がその後も動いている事が推測される証言でした。 結局、この不同沈下を解消する工事費や全体の劣化具合が依頼者の想定を超えていることが、契約前のインスペクションにより明解となり、取引は成立しませんでした。(iK 増谷)

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  • 08 May
    • 既存木造住宅の耐震診断

      新年度もはじまり早くも一か月 みなさまこんにちは。IKの植村です。 鯉のぼりの季節に虎が歴史的な勝ち方で主役を奪ってしまったGWも終わり五月も中旬になりました。(別に阪神ファンではありませんが。。。)   この季節になりますと各自治体が無料の耐震診断(一部の地域では少額の有料)の募集を始めます。とてもお得な制度ですので是非、該当する住宅にお住いの方(主に昭和56年5月31日以前に着工された在来軸組工法の建築物。地域によっては阪神大震災以前の建物の場合もあります)は検討することをおすすめします。   では、ここで言う、耐震診断とはどのような診断でしょうか。   ◆一般診断法 (建築士などの専門家による一般的な診断方法) 自治体の補助制度で行う診断は原則、一般診断法という方法です。 これは耐震補強等の必要があるかどうかの判定を目的としています。 診断を行う人は、建築士及び大工などの建築に関し多くの知識と経験を有する建築関係者です。必ずしも補強を前提としない診断で、原則として内外装をはがさない調査(非破壊調査)で分かる範囲の情報に基づき診断をします。     ↑床下や小屋裏に入り構造部材などチェックします。   専門家に診断してもらい自分のお住まいの健康状態を確認することで不安を解消することが出来ます。   また、専門家に依頼しなくても一般の人々が自ら住まいの耐震性をチェックしたい場合に、簡単に診断する方法もあります。それが、 ◆誰でもできるわが家の耐震診断 (簡易なチェック方法)   【一般財団法人 日本建築防災協会 編集】  です。  容易に診断が出来、かつ耐震性に関する重要性をご理解頂けます。   興味のある方はこちら↓↓↓   耐震診断を行う(日本建築防災協会のサイトへ)   IKでは、インスペクション(住宅診断)のオプションとして耐震診断(一般診断法)も行っております。ご興味のある方はご相談を! ご相談はこちら   では、連休明け祝祭日のない6月を乗り越えましょう!  

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  • 03 May
    • 水道メーター

      全ての住宅にある水道メーター。空き家の場合はもちろんのこと、居住中であっても水道を使っていない時はメーターのパイロットは回りません。居住中にこのように回っていたら、まずはトイレを疑って下さい。便器のタンクの部品の劣化により、タンクから便器へチョロチョロと水が落ちている場合があります。その場合は部品の交換が必要です。宅内に異常がなければ外部敷地内のどこかでの漏水の可能性が高いです。定期的なチェックは重要です。IK  FUKUMOTO

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  • 30 Apr
    • 天井のシミ

      天井にシミができている…。 原因として多く考えられるのが雨漏れや結露です。また動物の糞尿といったケースもあります。 下の画像は2階建て住宅のインスペクションにおいて、2階の物入の天井部分を撮影したものです。一見するとシミの色が濃いので現在進行形の雨漏りかな?と想像しましたが、触ってみると湿っておらず、サーモカメラで診ても温度変化はありません。匂いを嗅いでみても特に匂いもありません。また、合板の材質はしっかりしており腐ったりしている様子もありません。雨漏りの場合乾いてしまうとここまで濃いシミになることは少ないので、疑問を持ちながら小屋裏を調べてみると…。 ちょうどシミの上部にあたるところにハチの巣がたくさんありました。そしてこの巣はミツバチの巣、つまりシミの原因は巣からしたたり落ちたハチミツでした。もう蜂は居ませんでしたが、このお宅は純和風の外観で、妻部分の外壁がモルタル塗り、母屋と呼ばれる部材と垂木が取り付くところに小さな三角の隙間がありそこから蜂が出入りしているものと推察されました。 これはレアケースですが、部屋の中から見ただけではシミの原因を特定するのは難しいものです。(IK 宮島隆章)

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  • 27 Apr
    • 排水桝(防臭桝)の点検のすすめ!

      ホームインスぺクション(住宅診断)の時にもたびたび指摘しますが 桝の点検や掃除をしていない、場所や存在も知らない事があります。   特に防臭枡は複雑な形状の為ごみが溜まりやすくなっています。 特にキッチンの油、浴室からの石鹸や人の脂分が固まり、詰まります。   時には排水管をさかのぼり流し台の下が水浸しになったり・・・   こうなるとジェットと言われる機械に頼る事になり高額な費用が掛る事になるかも 知れませんので気を付けて下さい。     高圧洗浄の車です     詳しい事や現状を把握したい場合はお尋ね下さい。   公認ホームインスぺクター 松田

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  • 23 Apr
    • 注意!接合金物の緩み

      中古住宅の天井裏点検口の内部を診ますと梁と柱を引き寄せる羽子板ボルトと呼ばれる金物がごく近くに見れることあります。 片面は問題なくても裏面にカメラをまわして撮ると、ボルトが歪んで浮いていることを発見したりします。木材の収縮や過去の地震によるものと推測されます。   他にも、高耐久を謳う設計がされている住宅の小屋裏に上がってボルトをまわしてみるとほとんど全数のボルトが緩んでいました。 床下に潜った際に、アンカーボルトを触れる箇所があり、触れる範囲で検査しますと、その全てが緩んでいました。 グリーン材と呼ばれる未乾燥材が使われた可能性が高いようですが、緩みますと折角の接合金物の効果も弱くなり建物全体の強度に影響します。 定期的なメンテナンスの重要性を示してくれた事例でした。   まずは、点検口から見える範囲でセルフチェックをおすすめします。 (増谷)  

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  • 21 Apr
    • 床がコトコト鳴っている。

      IKの中村です。 中古戸建のインスペクションで、歩くたびに床がコトコト鳴ってました。 早速床下に潜ってみると、こんな状態でした。   なにがコトコト音の原因かわかりますか? 床下地材を突っ張るように支えている床束(写真手前、四角い石の上で支えている材料)が 浮いてしまってました。   近くで見ると・・ ボンドで接着した跡ありますね、完全に浮いてますけど。 買主様は仲介業者さんに床をめくらないと修理できないから、大変だと言われたと・・。   さて、皆さんならどうされますか?? 言われるがままに床をめくって修理しますか? それとも、安価で対応できる修理策が知りたいですか? そんな時、相談できるインスペクターがそばにいれば、心強くないですか? 質問責めで失礼しました(笑)

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  • 14 Apr
    • 外壁のひび割れはなぜおこるのか?

        1.乾燥収縮によるひび割れ  ・乾燥収縮とは、硬化したコンクリートが、乾燥雰囲気下において変形して縮む現象を言います。  ・主な原因として、セメントペースト中の毛細管空隙中の水が徐々に逸散して毛細管空隙が縮むことが主な原因です。  ・乾燥収縮は水分の蒸発速度に依存し、以下の条件で増大します。   ア 温度が低いほど   イ コンクリート体積に対する表面積の割合が大きいほど   ウ 単位水量が多い(毛細管空隙量が増加)ほど   エ 単位セメント量が多いほど などがあります。   2.自己収縮によるひび割れ  ・水和生成物中のゲル空隙にある一部の水が、未水和セメントとの水和反応をすることにより、自己水分吸収作用が生じます。これは、乾燥の影響を受けなくてもおこる自己収縮です。   3.施工不良によるひび割れ  ・不適当な打込み順序・沈みひび割れ・ブリーディング・急速な打込み・不十分な締固め・初期養生中の急激な乾燥・型枠の早期除去・支保工の沈下等が考えられます。   4.拘束による収縮ひび割れ  ・初期材齢からしばらく経過すると、コンクリートの体積変化に伴う収縮ひび割れが表れやすくなります。  ・部材が様々に拘束されると、収縮していくときに引っ張られた状態になり、拘束引張応力が作用し収縮拘束応力が発生します。このとき、力や変形の力学的状態の限界を超えると、収縮ひび割れとして現れます。→開口廻りの斜めひび割れ等の原因です。   5. 地震やその他外力によるひび割れ  ・木造では震度4を超えると、基礎や外壁にひび割れが発生する可能性が出てきます。  ・コンクリート造でも震度5を超えると、構造躯体ににひび割れが発生する可能性が出てきます。   ※どのケースであれ、0.3mm以上は補修が必要なので、じっくり見直してくださいね。

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  • 10 Apr
    • 【収益物件】家賃を高く維持するために早めの建物診断で早めの補修計画を。

        ここ最近、しばしば軽量鉄骨造や木造の2階建てアパートのような収益物件のインスペクションのお問合せをいただきます。物件のオーナー様から、あるいはその物件の一棟購入をご検討されている方から半々くらいの割合でしょうか。    一般的な戸建て住宅に比較して床面積が大きい以外は、調査・診断のやり方に大きな違いはありませんがご注意いただくのはご依頼者様に室内調査のためにご入居者様から室内立ち入りのご同意をいただく作業をお願いしております。  全室とはいわず1住戸だけでも屋内を拝見できるとずいぶん診断精度が高くなります。  もし、ご入居者様のご同意がいただけない場合でも共用部を重点的に調査してより正確な診断ができるように心がけております。    アパートのオーナー様、あるいは収益物件ご購入を検討の際に建物の劣化で気になる点がございましたらインスペクション関西に一度ご相談ください。   iK 坂本雅之

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  • 07 Apr
    • 外壁のシミ、ソバカス??

      こんにちはIK植村です。   本日は普段インスペクションを行っている時によく遭遇する外壁の事象より。   最近では戸建て住宅の外壁によく使用される窯業系サイディング。 セメント質と繊維質からなる板状の材料です。 工期が短いのと、価格が安いという理由でモルタル塗に変わり 現在、外壁仕上げの主流となっています。   ↑色々な柄や表情(凹凸の有無など)の種類があります。   そこで普段、下の写真のように建物の外壁を見るとコケや黒いカビの汚れが酷いのを見かけませんか?(築3年くらいから発生)     ↑壁全体に黒カビが!  壁の前の敷地は林になっています。       ↑こちらは壁全体に緑のコケが発生しています!  方角は北面で隣地の植木が茂ってた状態です。  (写真の外壁材はALCと呼ばれる板状の材料です。)   では、なぜカビやコケが発生するのでしょうか。 基本的に日本は高湿の季節、寒暖の差がありますが、 調査でこのような事象を見かける時に共通した点があります。   まず、日当たりの悪い場所(北面、塀の前など)、風通しの悪い場所です。 又、下の写真のように水路や田畑、森林の近くの立地の場合が多いです。 湿気が高くなりやすく、埃も多くなるからでしょう。     このような立地に建っている場合は注意が必要ですね。 特にコケからカビに変わると材料の劣化が早く進行しますので注意が必要です!   それと、材料の種類にも注意が必要です。 特にサイディングは先にも書きましたが、色々な柄があります。 種類が多いので選ぶ楽しみが有りますが凹凸の大きい表情の物は水が溜まりやすいので 汚れやすいことからコケ、カビが発生しやすくなります。 条件が重なる場合は選択する際に注意が必要ですね。   窯業系サイディング、ALC壁、モルタル壁は同じように発生しやすいので、 塗料の種類などにも注意をすると良いでしょう。   デザインなども大切ですが劣化を防ぐ事も同じように気を使いましょう!      

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  • 01 Apr
    • 浴室からのシロアリ被害

      昭和に建てられた住宅の浴室の多くはタイル張りの浴室です。 浴室入口扉廻りやタイル廻り、浴槽廻りに隙間が生じると、お湯が床下に漏れてしまいます。     特に浴槽廻りはマメにシール処理する必要があります。 隙間が空いた状態で長時間放置すると、浴室前の床が湿気により 劣化し床が抜けそうになってしまいます。   部屋内からは床下の劣化状態は確認できませんが、点検口から 潜入するとシロアリの食害など驚く状態になっている可能性もあります。     このような状態になる前に、日々の点検・メンテナンスは欠かせません。 皆さんの浴室は大丈夫でしょうか?   (iK福本)

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  • 26 Mar
    • よくある現象ですが・・・

      良く見かける現象に窓枠のシミがあります。   このような現象だけでも、窓からの雨漏り、窓の結露、   または雨の日に窓をあけっぱなしで雨が入ってきた?と・・   推測をします。この場合売主さんや仲介業者様はおおごとにしたく無い場合   窓の結露ということで家の欠陥では無いようにしたくなりますよね!   私達インスぺクターは、第三者という立場を大事にしていますので、すべての可能性と   その現象の起こる場合のメカニズムや弊害を説明して、必要であれば検査をおすすめ   します。お家の内覧等で少しでも疑問が生じたら、ご相談ください。   公認ホームインスぺクター 松田貞次        

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  • 19 Mar
    • 戸建て新築の住宅診断

      今日は尼崎市で、新築戸建ての住宅診断(ホームインスペクション)を行ってきました。 下の写真は、家を下から見上げたところです。ちょうど基礎の上に水切りと呼ばれる部材が見えますが、本来はここには床下換気するための隙間があるはずなんですが・・。 一部埋まってしまっています。   下の写真の施工であれば、風が通り本来の機能を果たしてくれるのでしょう。 後から直すのが大変な箇所なだけに、慎重な施工が望まれますね。 (中村)  

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  • 20 Nov
    • リフォーム済みのフローリングを土足で…

      先日、とある不動産会社様よりの依頼で中古住宅インスペクションをしました。築42年、リフォーム済みとのことでしたが、現場は屋根や外壁の補修工事がまだ行われていました。内装はほぼ終了とのことでしたが、担当の方がリフォーム済みのフローリングを土足で案内されるので、すぐさま、傷つきますよ!と進言したのですが、クリーニングしますからと一蹴…。これには驚きました。砂もあがってるし、クリーニングにも限界が…。  売り物件なのに、愛がなさすぎますよ。床以外の仕上げはキレイではあったので、何とも理解し難い事でした。気を取り直して、上履きに履き替え、そっと歩きながら診断は進めました。報告書で管理を改めて頂くようコメントはさせて頂きました。 築年数が経ているのでそれなりの劣化状態は当然あるのですが、折角リフォームしても管理が悪くては見えない隠れた部分やリフォーム工事内容にも不安を感じます。 インスペクションは現況の劣化状態を適切に把握し、修繕やリノベーションすることで中古物件の価値を高める取り組みです。 物件を管理する側の意識改革もお願いしたいものです。

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  • 04 Jul
    • 床下診断で見かける風景

      中古住宅の時に床下に侵入して診断を行いますがこのような光景を良く見かけます。 防虫防蟻工事の時に侵入路を確保する為か水道や排水の配管経路確保の為にされる事が多いようです。 最近はこのようなケースは減ってきてますが、まだまだ粗悪な工事業者がいますので気をつけてください。私たちインスペクターは安心してお家を購入して頂くために細部にまで目を光らせます!

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  • 01 Jul
    • 簡単に出来る漏水チェック

      中古住宅の診断時出来る限り空き家でも水道メーターの開栓をお願いしています。先日行ったインスぺクション メーターを開栓して小さなコマが止まるまで確認します。 しかしながらいつまでたっても止まりません。最終枡を空けてみると、排水として流れています。中に入ってキッチン、洗面所、便所、お風呂と確認しますがどこも止まっています。しかし、排水に流れているということは備器具の可能性が大きいです。 最終は便器のタンク内からの漏れでした。  

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  • 27 Jun
    • お住まいになっていないお家(空き家)のご相談でした。

      ご両親がお住まいになっていたが、今は空き家になっています。貸家にしようか売却するにも現在のお家の状態を知っておきたいとの事です。ご自身がお住まいになっていないと、雨漏りも含めてコンデイションが解りませんよね。 内装の状況よりも雨漏りや白蟻被害が無いかを重点的に診断しました。通常の中古購入時以外にもご利用ください。 床下のコンデションを確認 屋根裏の状態を確認しました。 基礎に鉄筋が入っているか、簡易探査機で診断 

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大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山の関西圏で建物・住宅の劣化診断はインスペクション関西LL...

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