• 09 Dec
    • 失敗しない既存(中古)住宅選びのポイント その1

      来年(平成30年)4月1日から宅地建物取引(不動産取引)業法が改正施行されます。家(建物)を売ったり買ったりする時に不動産業者と結ぶ「媒介契約」時にインスペクション(住宅診断)する業者(インスペクター)を不動産業者が斡旋するかどうかをその契約書に明記することが義務化され、斡旋した場合は、宅地建物取引士がその内容を説明の上契約書に明記することになりました。この法律ではこのインスペクションのことを「建物状況調査」と呼びます。これは、今まで既存(中古)住宅を購入する際に、その家がどれだけ傷んでいてどのような不具合があって、あと一体何年住めるんだろうか、などといったその家の情報が明らかではなく、リフォーム費用にいくらかかるかわからないといった不安から、既存(中古)住宅購入を見合わせ、新築住宅を購入する人が多かった日本の不動産取引を変え、既存(中古)住宅流通を活性化しようという政府の「日本再興戦略」の一環に位置付けられています。では、そこでは消費者は一体どのようなことに気をつけなければいけないのでしょうか。現行の民法では「瑕疵(かし)」という文言で、目に見えない不具合のことをよんでいます。建物に関する瑕疵は、例えば家を案内されて、見ても分からない「雨漏り」「白アリ」「建物の傾き」などがこれにあたります。個人の間の取引では「本物件は中古住宅につき、経年劣化のため、売主は一切の瑕疵担保責任を負わない」という特約条項が売買契約書に記載されることが多くなっています。これは、何か不具合があっても全部購入者が自分の費用をもって改修工事をしなければならない、という契約です。中には、目に見えないその不具合の責任を負う申し出期間を「引き渡し後、2週間」と定める場合もあります。そこで、インスペクターの出番、ということになるのですが、この法律で定められている「建物状況調査」の中には、床下の進入調査、小屋裏(天井裏)の進入調査、室内建具のチェックなどは含まれていません。床下・小屋裏は、開口部からの目視のみとされています。「建物の品質の確保に関する法律」(品確法)に定められている構造耐力上主要な部分に不具合がないかをみるための約70項目のチェックです。もちろん最低限必要なことですし、そこで何か気になることがあれば二次調査(詳細調査)をすればよいということになりますが、実際に問題となる、瑕疵と言われる不具合「雨漏り」「白アリ」「建物の傾き」を判断するには充分ではありません。失敗しない既存(中古)住宅選びのポイントの一つとして、建物状況調査の範囲を事前に確認することが大切なことと考えられます。インスペクション関西LLP 顧問 妹尾 和江

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  • 07 Dec
    • 米国インスペクション視察企画

      おはようございます。IKの福本です。昨年8月頃に告知していた米国シリコンバレー視察企画、参加募集開始しております!私は個人的に早く行きたくて興奮気味ですが・・・w日程は3月1日(木)~6日(火)の6日間。現地シリコンバレーでのインスペクションを複数回視察し、シリコンバレーリアルターとの交流イベントも企画予定。日常常識的に耳にする世界的IT企業の一大拠点でもあるシリコンバレー。早く行きたい見たい本場のインスペクション。残席限定5名です、ご参加希望の方は下記までお問合せ下さい。詳しい案内をお送り致します。インスペクション関西LLP info@ikllp.net

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  • 07 Nov
    • 壁のスキマ発見!(小屋裏のあかり)

      小屋裏に侵入すると色んな事を発見します。中に入らなくとも天井点検口から顔をつっこんで覗くだけでもこのような発見がありました。照明を消すとこの様に壁のスキマから明かりが漏れてます。確実にスキマがあり、雨の侵入がある可能性があります。サイデイングと塗り壁のスキマ増築で出来た可能性が高いスキマ松田

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  • 06 Nov
  • 22 Sep
    • 建築模型の制作

      住宅を新たに計画する際によく模型を作ります。作り方は設計者それぞれの作法やこだわりが現れて比較するとおもしろいです。建築模型を制作する意図には、①作りながら設計者自身が空間構成を把握する、②依頼されたお客さんによく形状をつかんでもらう、③工事に入る前に施工者に工事の難易度の高そうなところをイメージしてもらう…という役目があります。私の場合は完成した時の建材の色とは無関係に白一色で制作することが多いです。白一色で制作することにより純粋にプロポーションのバランスをチェックしたりライトをあてて内部への光の入り方、影の出方をシミュレーションして陰影の効果をよく理解するように努めます。最近はコンピュータで描かれたパース図がプレゼンテーションによく使われますが空間を理解するためにはまだまだ模型に一日の長があるように思います。(坂本)

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  • 09 Sep
    • 大阪日日新聞に掲載されました!

      大阪府の地方紙、大阪日日新聞様に取材頂きました。日本社会の変遷におけるインスペクション(住宅診断)の必要性を解説して頂きました。今後の日本社会においてインスペクターの地位が確固たるものになれば、この上ない喜びです。真面目に真剣に取り組む者は必ず残ります。来年4月から施行の宅建業法改正後の私たちのブレない動向を注視頂けると嬉しいですね。(IK福本)

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  • 02 Sep
    • 不動産業者様向けインスペクションセミナー開催

      こんにちは。2018年4月1日に施行されるインスペクション(建物状況調査)の活用が盛り込まれた「宅地建物取引業法(宅建業法)の一部を改正する法律」に関して、まだまだ内容に関して不安をお持ちの不動産業者の方が多いように感じます。今回の改正は宅建士としても建物の知識が求められる重要な改正であると感じます。そこでIK(インスペクション関西)において、業者様の不安を払拭すべく低価格のインスペクションセミナーを実施する運びとなりました。日   時   2017年9月25日(月)18時30分~場   所   大阪産業創造館5階研修室D費   用   お一人様 1,000円申込方法   info@ikllp.net 宛てにメールでお申込み頂くか、         IKメンバーに直接お伝えください。       (申込の際お名前、会社名、当日連絡が取れる携帯電話番号をお知らせ下さい)主な内容は、改正についての詳しい解説からインスペクションの必要性、またあっせんすべきできるインスペクターを見極めるポイントなど、業者の方々が知りたい情報満載の内容です。今回は第一回目という事で大阪にて開催しますが、今後神戸市や京都市、奈良市でも開催を予定しています。関西トップクラスのインスペクション団体のメンバーによる貴重な話を聞くチャンスです。是非お申込みお待ちしております。(申込多数が予想されますので早めにお申し込み下さい)インスペクション関西LLP http://ikllp.net

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  • 17 Aug
    • フラット35について ~その①~

      ちょっとだけ秋の気配がしてきましたね。IKの鶴谷です。既存住宅にもフラット35が使えること知っていますか?そもそもフラット35とは借入時の金利が全期間変わらない金融機関の商品です。メリットは借入後に市場金利が上昇しても返済額が増加しない事や返済期間全体の返済額が確定出来ることです。また、質の高い住宅には一定期間、金利が引き下げられます。(フラット35S)デメリットしては市場金利が低下しても返済額が減少しないこと等です。既存住宅にフラット35を適用する場合、適合証明書という書類が必要です。適合証明技術者という資格者が発行できます。当組合では複数の技術者がいますのでフラット35についてもお気軽にご相談下さい。

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  • 10 Aug
    • 利活用に必須!実測調査と現況図面の作成

      空き家の活用のご相談をお受けするようになって久しいですが、築年数の古いものだと設計図面がほとんど残っていない場合が多いです。改築して間取りを変更したり使い勝手を向上する、あるいは耐震性を上げるための工事を施そうにもまずは設計図面がないと計画が立てられません。とくに民泊への転用など関連する役所への申請図書の提出が必要になる利活用の場合は、正確な現況図面が必須となります。そういった事情からか最近、よく築年数の古い住宅の現場実測と現況図の作成の業務をさせていただいております。 木製の竪格子など細工の細かい、梁や柱が現しになった古民家は現場での実測調査に時間がかかりますので2~3日現場調査日の確保をお願いしています。30坪程度のハウスメーカーや建売の戸建て住宅ならだいたい丸1日で調査が終わります。 平面図・立面図・断面図と作成するのに7~10日程度いただくことが多いですね。 ホームインスペクションのそのあとに手を加えての息の長い物件活用をお考えの際にはあわせて現況図面の作成もご検討ください。※完成した図面の参考例はこちらiK 坂本 雅之

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  • 07 Aug
    • インスペクション関西ホームページリニューアル

      皆様、こんにちは。本日、迷走台風が近畿地方に上陸しました。皆様の地域はいかがですか?大きな被害にならないことを祈るばかりです。と、そんな中、阪急茨木市駅前でIKのホームページリニューアルの打合せをしました。最近、お問合せも徐々に増加して来ておりまして、誠にありがたいことですが、一方で、ホームページでは「どんな組織かわからない」や「どんなサービス、業務をしているの?」等の意見も頂いております。そんな意見を真摯に受け止め、より分かりやすいホームページをめざし近日中にリニューアル分をアップしたいと思います。ホームページは企業と同じで、PDCAサイクルがとても重要になります。今はやりの“お客様ファースト”をめざし日々更新改善したいと思います!IK植村ホームインスペクション-住宅診断(サービス名:おうちご長寿さん)のお問い合わせは こちらまで

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  • 02 Aug
    • アメリカシリコンバレー視察ツアー

      こんにちは。IKの福本です。現在、IKにおいて米国シリコンバレーへのインスペクション、不動産事情の視察ツアーを計画中です。シリコンバレーは知る人ぞ知るIT企業の一大拠点。中心のサンノゼへはサンフランシスコより南へ約1時間半。温暖な気候と豊富な水に恵まれ、50万人以上の都市のなかで全米でも安全度1位だそうです。そんなシリコンバレーの不動産価格は10年前に比べるとほぼ倍になっているそうです。要因の一つは、GoogleやApple、Facebookなどの成長を続ける優良企業が多いこと。二つ目はスタンフォード大や有名校等のアカデミックな環境があり、国内外から優秀な人材が多数集まってくること。こうした背景から街が活気を見せ、住居を求め不動産需要が急速に高まっているようです。シリコンバレーの企業は急成長しそれに伴い雇用も拡大しますが、住宅はその拡大スピードについていくことができない特殊な事情があるようです。そのような状況で大切な役割を担うインスペクション。貴重な不動産をどのような観点から診断しているのか?広大な米国での地域によるインスペクションの観点の違いなど、日本とはまた違う本場のインスペクションを視察できればという想いで計画しようと考えました。他国が辿ってきた成功の道を知ることも、これから変わりゆく日本のインスペクション業界の為に何かできることがあるかも知れません。ツアー実施は、2018年3月を予定しています。10名程度の募集となりそうですが、また告知させて頂きます!インスペクション関西 http://ikllp.net/

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  • 29 Jul
    • 一部分に特化したインスペクション

       和室の床がふわふわするということで、床下調査に特化した部分インスペクションを行ってきました。 この建物は住宅ではなく地域で管理されている公民館で、60畳ある大広間の一部でふわふわする箇所があるので調査してほしいとのことでした。 築22年ということで、場合によっては床合板等の腐食も予想されましたが、畳を上げてみると下地材には問題ありません。レベルを測ってみるとふわふわすると言われる箇所は周辺より5mm程低いところがありました。一部合板をめくり床下を調べてみると、大引といわれる横架材の下にある束と束石の間に10mm~20mmの隙間がありました。大引3.6mの間にある3本の束が宙ぶらりんの状態で、両端の基礎部分にかかるところだけで支えている状態でした。全部で3本の大引がこのような状態でしたので、大引のたわみがふわふわの原因でした。 おそらく、基礎工事後に埋戻しをした際に十分な転圧が行われないまま束石を据付、床組をしたため、この部分の土が下がったのではないかと予想されます。 このようにインスペクション関西では、屋根・小屋裏・床下・外壁・設備等ある一部分だけを診てほしいというご要望にもお応えしますので、不安な部分がありましたらお気軽にご相談いただければと思います。(iK 宮島)

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  • 24 Jul
    • 不動産物件の購入時に注意する事①

      写真の様な昔の石を積み上げて出来ている擁壁に面した土地の購入には注意が必要です!崖条例の対象になると、擁壁を強固な物に変更するか壁の高さと同じ距離を離さないと建築出来ないという条例があります。(厳密には細かい規定があるので、随時専門家にお問い合わせください)安全上大事な事ですが、木造の住宅に比べて、この様な擁壁の工事は高額になる事が多いです。中古住宅の購入時には特に問題にはなりませんが、資産としては目減りの要因になります、注意して購入しましょう。IKには建築士から宅建士等幅広い専門家が在籍していて不動産に対して総合的な相談に対応出来ます御気軽にお問い合わせ下さい。インスペクション関西 松田貞次(建築士、宅地建物取引士、不動産コンサルテイングマスター、木造耐震診断士)

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  • 22 Jul
    • インスペクション関西LLP公式ユニフォームができました!

      いンスペクション関西LLP公式ユニフォームが出来ました!腕部にロゴが入ってます。現場で着用しますので、お見かけしましたら、お声掛け下さい。ユニフォームを着用すると、現場で診断をしているという立場の視覚的アピールが強くなります。中古住宅や新築住宅の施工中や内覧会を診断時に爽やかなブルーが映えそうですね。現場では短時間な中で状況を把握しつつ、お客様にも説明へ集中してもらえるような雰囲気づくりも大切です。インスペクションのご用命は、インスペクション関西へご相談ください。(IK 増谷)インスペクション関西へお問い合わせはこちら。

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  • 20 Jul
    • 床鳴りの原因・・

      和室の畳を歩くと、コトコト?音がするという事で、床下を調査してみました。きれいな床下に、思わず驚き!築30年程ですが、きれいに整地されていいました。(ちょっと嬉しい)で、原因は?この束石から伸びている羽子板と釘のところ、踏むとこすれて鳴ってました。これだけ? はい。すみません、鳴りについてはこれだけでした・・。IK 中村IKでは、お住まいに関する各種ご相談に対応させて頂けます。相談・お問い合わせはこちらまで!お問合せインスペクション関西ホームページ

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  • 18 Jul
    • 木造か?鉄骨造か?鉄筋コンクリート造か? 建物構造について

      マイホームを手に入れようと思っている方は、建物の安全性についても気にしていると思います。そこで、建物構造について連載していきます。iK 高橋 です。 前回の建築基準法の構造安全性に続き、今回は建物構造の違いによる安全性に対する考え方です。家を建てようと思ったときに、木造か?鉄骨造か?鉄筋コンクリート造か?と迷われる方も多いと思います。もちろん、経済性や快適性、耐久性といった面での判断は必要ですが、ここでは、特に構造のちがいについて考えてみましょう。建築基準法では、どの構造も一定の安全性は確保しており、“木造だから潰れやすい”とか、“コンクリートだから安全です”といったことはありません。(一部木造は軽視され、法違反をして、安全性が損なわれている物もありますが・・・)しかし、細かく見ていくと、少し違いが出てきます。★荷重安全率についてA.常に働く重力に対して 『固定荷重(DL)』建物を構成する部材(例えば床・梁・柱)の重さ。 『積載荷重(LL)』建物の中に入る人や家具等の重さ。 があります。  これらに対して、安全かどうかを検討しますが、 例えば 木造だと、床は木材でできているので、軽いDL(60㎏/㎡)とLL(180㎏/㎡)、合計(240㎏/㎡) コンクリート造だと、床は仕上げとスラブで、重いDL(350㎏/㎡)とLL(180㎏/㎡)、合計(530㎏/㎡) となります。 ここに、重い金庫等を置き積載荷重が倍の360㎏/㎡になった場合、 木造では、60+360=420㎏/㎡となり、考えていた荷重より、420/240=1.75倍になります。 コンクリート造では、350+360=710㎏/㎡となり、考えていた荷重より、710/530=1.34倍になります。B.地震に対して 地震荷重は、建っている建物の重さに大きく関係しています。 同じ大きさの家でも、木造とコンクリート造では、建物に加わる地震力は大きく違ってきます。 例えば、  木造と、コンクリート造の重さが5倍違えば、5倍の地震力となります。 上記と同じように、より重い積載荷重があるときは、木造は不利となります。 重力も地震も、逆に軽い積載荷重では、木造の方が安全率は高くなります。 このように、構造により、安全率に差が出てきます。ご自分の住まい方にもかかわってくることなので、自身でよく検討する必要があります。 もし、疑問や不安があるようでしたら、工務店や建築士に是非相談してください。もちろん、インスペクション関西( iK) でも、ご相談にのりますので、ご一報をお待ちしております。

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  • 17 Jul
    • 調査道具について~

      おはようございます。IKの鶴谷です。早速ですが何の機械か分かりますか?上から順番に①筋交いセンサー→壁内部の筋交いを計測する機械です②コンクリートハンマー→基礎などのコンクリートの強度を推定する機械です③赤外線センサー(サーモグラフィ)→雨漏りや断熱状況を調査する機械です④ファイバースコープ→壁内部や配管内部を調査する機械です⑤コンクリート探知機→コンクリート内部の鉄筋の位置を調査する機械ですこのようにIKでは専門的な道具を使いより正確な調査を心掛けています。建物のご相談はお気軽にIKへ・・・

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大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山の関西圏で建物・住宅の劣化診断はインスペクション関西LL...

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