★　ハウス×ハウスの想い　／　【　もし・・・自分がお客様だったら・・・】

昨日　ご紹介した　

『　“マンション”　と　“一戸建て”、どちらを選ぶのがいいでしょうか？　』

　　　　　BY　「不動産の達人・長嶋 修のココだけの話」　を　掲載！！

この中で　・・・

平成当初のバブル頃までは　実際にかかる修繕費を物価上昇分も考慮し　

修繕積立金は　高めに設定されたマンションも　ありましたが

バブル以降　マンション販売の落ち込みや　売るための策のひとつとして

積立費を　実際にかかる予測より　低めに設定することが　増えました

それは　近年のバブルでも　大きく変化していません

これは　広告も　そうですが　・・・

『　月々　○○○○○円　で　新築マンションが　買えます！！　』

のような　売り文句にあるような　月々の支払額を　安く見せ

購入しやすくすることと同じ　手法です

実際　マンションの管理費や積立費は　固定資産税やローンと併せ　

固定経費ですので　毎月　確実に計算され　必要な出費です

私が　不動産の世界に入ったとき 　その会社は　管理会社でもあり

マンションのデベ（新築マンション分譲会社）　でも　ありました　

新築分譲マンションを建てて　この積立費や管理費を決めるときに

資料や見積もりを　相当数　検討、研究するわけですが・・・

実際　計算上　出したところで　・・・　その数値（金額）は　採用は　されません

何故なら　・・・　近隣や　近況、また競合の　新築マンションと比べて

積立費が　高いと　毎月の固定経費が　高く映り　競争力を　失うから　です

明らかに　最初から　そんな修繕積立費では　大規模修繕は　無理な数字

そんなことは　分譲会社も　販売会社も　解りきっていることです

分譲が始まり　住民が　揃えば　管理の主役（責任）は　住民に移ります　

しかし　分譲当時は　住民不在です　　しかも　修繕費のことなんて計画段階　

実際　修繕費の見積もりや概算の計算などが　自分ごとになるのは　・・・

大規模修繕が建築後10年としても　その1年～２、３　年前　でしょう

分譲時の　計算の合わない　低い設定の　修繕積立金設定の根拠など

なんとでも　言い訳が　つくだろうという　考え方に　他なりません

分譲マンションの管理会社として　その担当者として　管理総会にも　出ることも

ありましたが　その当時ですら　答弁（言い訳）の　マニュアルが　ありました

分譲後　すぐに管理組合は　住民の皆様の組合であると言うことを主張

管理会社は　あくまで　その補助　・・・　

そして２～３年後の総会では　7～８年後の大規模修繕について　軽く触れ

５～７年　経った総会では　大規模修繕の　積立金の不足を　匂わせる

そして　積立金の　増額か　一時負担金を　徴収するかを　提案する

まあ　・・・　そんな　感じです　

こんな傾向は　多少の差があれど　大小マンションデベに広く採用された手法

いい悪いは　この際　触れませんが　せめて　・・・新築マンションは

●　修繕積立費が　安すぎる設定に　なっている

●　いずれ　そのツケは　増額か　一時徴収金として　返ってくる

こんなところぐらいは　是非　押さえておきたいものです

固定経費として　毎月かかる費用として　新築分譲時の積立金は

信用できない根拠から　算出されていることが　大多数だと　いうことを

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昨日の記事より　コメントを頂き　本日の内容になりましたが

ハウスハウスと　ご縁の深い　さくら事務所主催で　まさにタイムリーな

『大規模修繕のムリ・ムダはここまで節約できる』

（マンション管理組合理事会の方を対象に開催）　のミニセミナーが　・・・

セミナーもそうですが　・・・

「達人のマンション管理相談」　という　サービスもあります

（　http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_soudan.html 　）

組合と言っても　皆さんの大事な資産です

個人の戸建てでいえば　将来の修繕費の　貯蓄　にあたります

戸建てでも　知らないだけで　損してしまうような　リフォームは　・・・

悔しいだけです　・・・　マンションの組合の大規模修繕も　同じです

どうぞ　ご活用ください　

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