く、苦しい・・・、は、鼻が詰まる～。杉花粉の前に不明の物質のアレルギーに悶え苦しんでいる私です。２０年近く前の話ですが、花粉症の悪化を発端として入院の前科がありますので、この季節は毎年憂鬱です。春は恋しいが、花粉は憎い・・・複雑な心境です。

先日のセミナーで｢袋地｣における建築に付いてご質問をいただきました、袋地とは公道には直接に接しないで、他人の土地（これを囲繞地(いにょうち)といいます）を通行しなければ出入りできない土地のことです。この袋地でやっかいなのは基本的には新築や建て替えができないということです。

建築基準法で、建物の敷地は最低でも２ｍは道路に接しないと建築の許可がおりません（これを接道義務といいます）、その基準を満たさない為に建築の許可がおりないのです。こういった敷地は街中では意外に多いですね、中心市街地に近く、戦争の被害を受けた地区で、戦後に無秩序に家が建ってしまった地域は少なからず袋地が存在するようです。本来なら早い時期に、行政が区画整理をするなりして解決しておくべき問題だったのだろうと思いますが、今となっては簡単には解決できない問題になってしまいました。

とはいえ、その袋地に建つ家の所有者にとっては大切な財産ですし、住み慣れた場所であればなんとか住み続けたいでしょうが、建物は必ず老朽化しますし、近所の人にとっても建て替えられないことを理由に放置されても困ります。

行政によって対応は分かれるようですが、建て替えは不可でも、大規模なリフォームを認めることは充分にあり得ますし、その他の方法（例えば囲繞地の所有者に相談して敷地の一部を交換したり、部分的に買収したりして接道させるなど）はいくとおりも考えることはできます、まずはあきらめないで近くの専門家(不動産コンサルタントや建築士)に相談することをお勧めします。

岡崎市が康生町のセルビの跡地を購入して《新文化会館》を建設する計画があるそうですね、隣の松坂屋の跡地で計画されている複合ビルと共に康生町に活気が戻ってくるのではないかと期待します。（でも文化会館って税金かよ！くれぐれも無駄遣いはするなよ～！）

　分譲会社から新築の建売住宅や分譲マンションまたは宅地を購入する場合、先ずは販売会社へ購入の意思表示をする為に申込書への記載と同時に「申込金」を支払うのが一般的です。申込金の金額は１０万円程度のケースが多いようです。

申込金(申し込み証拠金という場合もあります。)はその名の通り、売主に対して購入の意思表示をすると同時に、自分以外の第三者に販売されないように優先して交渉する権利を得る為に支払うものです。

申込金を支払う場合の注意点としては、

①申込金の性格を明確にしておくこと。

　「何の為に申込金を支払うのか」、ということを明確にしておかなければなりません。一般的には申込金を支払ったとしても、契約を約束したものではないので申込みを取り下げることは可能です、その場合は預けた申込金は全額返還されるのが一般的ですが、なかには様々な理由を付けて変換されない場合もあります、そういったトラブルを避ける為には、申込金の預入と同時に交付される申込金の受領書に、[申し込みの取り下げ時には全額返還される]旨を明記してもらいましょう(業者がこれを書きしぶるようでしたら要注意です。)

②安易に支払わないこと。

　前述のように、一般的には申し込みを取り下げれば、申込金は返還されますが、売主としても期待が外れるわけですからなかなか取り下げに応じないこともあります。全額返還を記載した受領書があれば最終的には返還されますが、お互いにいい気持ちはしませんし、もし同じ会社の別の物件で申込みたいと思っても、場合によっては拒絶されることもあります。オオカミ少年のように思われるのは得策ではありません。

③有効期限に注意

　申込金を支払ってから最終的に契約を確約するまでの期限を区切るのが一般的です。その期間は短いと１週間、長くても１ヶ月位までです、買主はその間に資金計画や資金繰り、物件の調査をしなければなりません。急に仕事を休んだりしなければならなくなることもあります、どうしても調整できない用事が控えている時などはその旨を伝えて期間を延長してもらうか、用事を済ませてから申込むようにしましょう。

今朝、早起きされた方はご覧になられたかもしれませんが、朝焼けと刃のように輝く下弦の月は美しかったですね、早起きは三文の得です。

　住まいを購入する際には、多くの方が住宅ローンを利用します。ただし住宅ローンは誰でも無条件に利用できるものではなく、人によってはまったく利用できなかったり、利用できても希望の金額には届かなかったりすることがあります。通常は購入の契約をする前に、事前に融資が利用できるかどうか「事前審査」を金融機関に申込み、内諾を得てから売買契約を締結しますが、それでもまれに理由は様々ですが、融資が利用できなくなることがあります。

　そんな場合はどうなるでしょう？お金が借りられないのに支払わなければならない状態になると買主は困ります、されど買主はムリをしてでも代金を支払う義務があります。スーパーで買い物をする時に、財布の中のお金が足らないから購入を撤回して済むようなことは原則としてはありません。

　さりとて買主にしても無い袖は振れませんし、売主にしても、契約はしたのに期待した売却代金が手に入らないことになりますから困ります。そういった状態を事前に回避する為に、不動産の取引では「特約」で予定していた融資が受けられない場合は、契約をペナルティー無しで白紙解除できるように約束することができます、これを一般的には「融資特約」とか「ローン特約」と呼びます。

　この「融資特約」が契約書のなかに記載されていれば売主・買主双方安心です、ただし、買主は注意しなければならないことがあります。まず、この特約は無くすこともできるので必ず付けること、そしてその内容は金融機関名・融資額など具体的に記載されていなければならないことです。

　一生に一回の買い物ですから何事にも慎重にあたらなければいけません、売主が一般人の場合にとっても同じことです、自分の身を守る為、相手に迷惑をかけないためにも契約内容はしっかりと確認する必要があります。

本日は、弊社の注文住宅システム「個人入札」の登録工務店様であるグルービーホーム様の見学会イベントにお邪魔させていただきました。

以下はグルービーホーム様のホームページより。

高低差と変形地を活かしたスキップフロアの家

高低差と変形地を活かしたスキップフロアの家
～親と同居予定のプチ2世帯住宅。～
～大人の隠れ家と子供の秘密基地のある遊び心溢れるデザイン。～
～3.8ｍもある天井高の高いLDKにキャットウォークを設計。～

南西道路の敷地に、車1台入るビルトインガレージ、寝室・和室及びＬＤＫ、子供部屋をそれぞれスキップさせています。

敷地の高低差を活かすと共に、同居する親との多少の気分的距離感を保つ為には、スキップフロアは効果的です。

そのおかげもあり、3.8ｍの天井高の高いＬＤＫが家の中心として、その存在感を高めています。

本日はいつもお世話になっております「カフェ＆レストランＴＯＹＢＯＸ」様にてセミナーを開催させていただきました、ご参加いただきましたお客様と会場を提供していただいたＴＯＹＢＯＸ様に感謝申し上げます。

セミナーの席でもご質問を頂きましたが、やはり消費税率のＵＰについては皆様も興味が深いようですね、まだ何も決まっていないので噂だけで踊らされてはいけないですが、現在報道されているような改正(悪？)になると、影響は大きいですからアンテナは貼っておく必要はあります。

既筆ではありますが、政府は今回の消費税率の変更については影響が大きいので、新築住宅については還付の仕組みを検討すると発言しています。その方法はついては「消費税を還付」「住宅ローン減税など所得税からの還付」などの方法が候補として挙げられています。

といってもさっぱり分かりませんね、はっきりしているのは増々ややこしくなるということで、なんだか煙に巻こうとしているんじゃないかと勘繰りたくなります。さらには「住宅ローン減税など所得税からの還付」の方法になった場合は、もともと現政権は消費税率のＵＰとともに、所得税の税率を上げることも検討していますから、上げたところから引かれても何にも変わらないですね（実際にはもっと複雑になるでしょうから、こんなに簡単ではないと思いますけど）。

消費者以上に建築業者・不動産業者はこの問題に対して敏感になっています、業者の本音は、この機会に駆け込み需要を得られるように「全社一丸」となって受注を見込んでいますから、今はお客様の耳元で「早くしないと消費税上がっちゃいますよ～。」と囁く練習を一生懸命しているでしょうね。

因みに、中古住宅の場合は、売主が個人の時は消費税は必要ありません、対して全く同じ中古住宅でも売主が法人だと消費税が必要です。ちょっとでも節税したい方にはお勧めの選択肢かもしれません。

この春、何故だかあまり話題になっていない気がしますが、住宅金融支援機構の【フラット３５】の一部の商品が大きく制度変更されます。【フラット３５】Ｓエコが発表されたときは随分話題にのぼったのに世間の取扱いが小さいのは何故でしょう？

【フラット３５】が2004年に誕生したころは、とてもシンプルな融資商品で扱いやすかったですが、最近はやたらと種類が増えてなんだかややこしくなりました。

現在では購入額に対して全額融資を行う住宅ローンは珍しくありませんが、【フラット３５】の前の時代の融資額は、購入金額の8割までというのが一般的でした、ところが【フラット３５】が全額融資を始めたので、各金融機関が追従して全額融資を始めた感があります。

その全額融資で先頭を切っていた【フラット３５】がまだ一部の商品ですが、今年の４月より全額(１００％)融資を９０％へ融資額を変更(減額)するというのです。

たった１０％と侮ることなかれ、

『これまでは3,000万円の物件で3,000万円お貸ししてましたけど、これからは2,700万円しか貸しませんよ。』

と言い出したわけです。

全額融資をあてにしていた方にはびっくりですね、急に足らない300万円を調達しなければいけない訳ですから計画変更やむなしです。

計画的なライフプランから考えれば、１００％全額融資で住まいを購入するというのは、一部の人を除き、あまりお勧めできる方法ではないため、影響は少ないでしょうが、どうしてこの制度変更がなされるのか、という事には興味があります。

住宅金融支援機構は制度変更の理由をアナウンスしていないみたいなので分かりませんが、全額融資に問題があったという事なのでしょうか？とにかく若い世代が住まいを買いやすくするために全額融資が存在したのだと思いますが、それによって無計画な購入になり、破綻する人が大量にでているということがやっと問題視されてきたのだとすると良い傾向に向かっているのかもしれません。

　この制度改正は不動産業界全体の目で見ると「売りにくくなる」訳ですから歓迎されないでしょうが、弊社のスタンスとしては大歓迎です。「貸してくれるから買いましょう。」ではなく、「この返済計画の範疇で最良の住宅ローンを選択しましょう。」が正しい住まいの買い方です。

昨日の日銀の「インフレターゲット導入」の発表には驚いた方も多いでしょうね、日本人が今まで経験したことのない時代を迎えるのかもしれません。日銀発表の概要は以下の通りでした。

日銀の決定内容骨子

・緩やかなインフレ目標として新たに「中長期的な物価安定のめど」を導入

・当面は消費者物価上昇率１％を目指す

・物価安定のめどは原則として１年ごとに点検

・国債などの資産買い入れのための基金を５５兆円から６５兆円に拡大

・ゼロ金利政策は維持・日本経済は横ばい圏内の動き

さて、この決定は住まい探しにどういった影響を与えるのでしょうか？この議論は今後の経済学者やコメンテーターにまかせるとして、「インフレターゲット導入」の導入ということはものすごく簡単にいうと、「物価を意図的に上げる」という事だと私は解釈しています。物価を上げれば当然に住まいの取得価格も上昇するでしょう、実際の影響がいつごろから現れるのかはわかりませんが、本日の為替と株価は敏感に反応している様子ですから、意外に早く影響してくるかもしれません。

仮に「インフレターゲット導入」の影響で住宅ローンの長期金利が現状より１％上昇するとした場合、3,000万円の借り入れで35年返済の場合は、余計に支払う金利は600万円にもなります。

消費税の増税が5％だとしても、増えるのは3,000万円の場合は150万円ですから、それを遥かに上回る負担増ですね。少なくともこの20年間、一時期を除き基本的に日本の長期金利は右肩下がりで、日本人は著しい金利上昇を経験していません。住宅ローンを借り入れる場合はこれまで以上に慎重に検討しなければいけない時代になるのは間違いないと断言してよいと思います。

今日の岡崎市は昨夜から続いて雨模様です、こうやって少しずつ春を迎えるのでしょうか、待ち遠しいです。

建物の資産価値は、まずは「基本性能」です。建物の耐久性や耐震性、耐久性・断熱性・気密性・遮音性などの基本性能は、建てた時にほとんど決まってしまうので、後で変更(向上)させることはコスト面で大変難しいです。ただし個人的には現時点での最高性能を求める必要は全くないと思います、技術基準は常に変化しますし、そもそも体感できない性能差に必要性を感じません。

床材を除く仕上げ材や設備機器は、それほど重視しなくてもよいでしょう。設備は次々と新しく高性能なものが開発されますし、仕上げ材は消耗品ですから定期的に交換するものです。家づくりの計画時に一番悩む間取りはシンプルに限ります、後継する住み手がリフォームなどで自分に合ったスタイルに変えられるように、長持ちする構造躯体（スケルトン）はそのままに、老朽化・変化のしやすい内装・設備・間取り（インフィル）だけを交換できる「スケルトン・インフィル構造」が基本設計思想となります。

　次は「デザイン」です、デザインのポイントは原則として今の流行を追わないことです。流行のデザインは今日現在が旬であり、明日からは毎日陳腐化していきます、対して伝統的なデザインで街並みに調和していれば著しく褪せることはありません。また外観デザインについては外構造園も含めてメンテナンスのしやすさも重要です、メンテナンスに時間も費用もかかるデザインになっていると維持が困難になります。伝統的なデザインの場合、少々古びても劣化ではなく経年変化(味わい)として評価されます。

ただし注文住宅の場合は、上記の条件を全て当てはめるとずいぶんつまらない住まいになりそうですね、せっかくの注文住宅なのに個性をつぶせと言っている訳ですから。

やはり土地の場合と同じでバランスが重要です、没個性にならず、自分の好みを加え、近隣との調和と長期間の使用に耐える基本性能とデザインを有するようにバランスを取る必要があります、この部分についてはやはりプロの助言が必要でしょう。

プレハブハウスメーカーの商品はどれも「企画プラン」という名前であらかじめ決められた間取りと設備で価格も決めて販売しています、さすが大量生産するだけあって無難な品質で、文句を付けたくなるようなところはあまり見受けられません。フィーリングと価格面で納得できるのであればお勧めしますが、本来の「資産価値」の側面で見ると【？】を付けたくなる商品も多々あります。

でもどの会社も、『我が社の商品は資産価値が高い』と宣伝していますね、あれってどうなんでしょう？

最近何故か『ボサノヴァ』にはまっています、これも加齢現象の一種なのでしょうか？自らの好みの変化に戸惑っています。

住まいの購入で戸惑っている方の中には「自分と家族が転勤や親の都合で購入した住まいに住み続ける事ができる。」のかが不安・不明で迷っていらっしゃる方が多いのではないでしょうか。その不安は住まいの資産価値を検討することにより解消できるかもしれません。

住まいを購入したりするときに、その住まいを売却や賃貸することまで考える人は、多くはないでしょう。ただ、人生何が起こるかわかりません。永住するつもりでいても、何らかの事情でその家を手放さなければならなくなる事がおきるかもしれません。そんなとき、重要になってくるのが住まいの資産価値なのです。

資産価値は時間の経過とともに変化するものですが、その時事的条件を無視する場合、資産価値は大きく分けて「土地」と「建物」に分かれます。

ここでいう資産価値は他人の視点で見た、一般の人が欲する資産価値であり、固定資産や相続時の評価でも無く、ましてや自分個人からの価値ではありません、要は高すぎてもダメ、安すぎてもダメで一般の人が手にし易いことが最も重要な条件です。例えば利便性が良くて広い土地に大きな屋敷があったとすると、それを買ってもらったり、借りてもらうお客様の絶対数は必然的に少ないので結果として価格(資産価値)は下げられてしまいます。

「土地」の資産価値は都市計画法や建築基準法などの法的な条件はもとより、利便性・環境・広さ・などの条件がバランスよく整っていて初めて資産価値が高い土地と言えるでしょう。いくら駅に近くても広すぎたり狭すぎたりしてはダメですし、駅から遠くても、安くて広くて且つ街並みが整っていれば資産価値は一般的には高まります。つまり普通の人が普通に購入する「土地」こそが流動性(お金に換えやすい)の高い資産です。

「普通」の物件を「普通」に購入すれば将来への不安・リスクは低減できます、でもどうしても「普通」を判断できない方は私どもへご相談ください。

次回は資産価値を高める「建物」についてお伝えしたいと思います。