不動産投資
テーマ：経済不動産投資関係のブログをやってる方がお二人このブログを読んでくださっているようです。
私自身は、そういうことについて何も書いた記憶はないんですけど、ちょっと気になるので少し書いてみようかな。
アパート投資でずいぶんいい利回りを稼いでいるというブログがありますが、心配です。
アパートを建築する会社で、３５年ローンを組ませて地主にアパートを建てさせるのですが、安物の建物です。
耐用年数が２５年くらいでローンを返し終わる前に建て替えの時期がくるんです。
建て替えるには、借主に出て行ってもらわないとできないし、そもそも資金はどうするんだという問題もあります。
築２０年のアパートに投資しているというブログもありますが、よほど安く買えるならともかく危険です。
アパートと高級マンションだと、当たり前ですが家賃が違います。
高い家賃を払える人の方が家賃の滞納が少ないのです。
お高い家賃を払っている人は借り上げ社宅で、会社から振り込まれることが多く安心です。
個人のように払い忘れもないですから。
一方、アパートの方は滞納率が高く、古くなると空室が埋まらなくなります。
今、３点ユニットでは新規の借り手がつきません。
３点ユニットとは、ビジネスホテルなんかに泊まると、バス・トイレ・洗面所が一つのユニットになっているのがありますけど、あんなヤツです。
ちょっと古いのは、みんなそんなものですが、今は少なくともトイレは別じゃないと女性なんか絶対借りません。
まあ、不動産投資ってのは管理運営が大変なので、買ったらすぐ儲かるなんて思わないほうがいいです。
年間収入がどれだけとか書いてあっても、管理維持費が見えにくいですからねえ。
それに固定資産税・都市計画税もかかるし、ネット・オペレーティング・インカム（NOI）がどれだけで、ローンの返済後いくら残るのか把握しなければなりません。
しかし、私は業務で扱うのは数億円規模のものなので、これらのブログの方たちの投資行動はよくわかりません。
私は１年前、プライベートファンドを使って１８億円のビルを会社に買わせて、大失敗しました。
まさかリーマンショックなどというものが起こるとは思ってもみませんでしたから。
でも、そのときの経験は今後おおいに役立つと思います。
信託と金融の勉強もできましたから。
信託化された不動産を取り扱うには、第二種金融商品取引業者の登録が必要です。
これは銀行や証券会社の第一種金融商品取引業者ほどは流動性や危険性の高くない商品を扱う業者です。
昨年９月に施行された金融商品取引法の下で、従来は不動産的性格の強かったものが金融商品的な性格を強く帯びるようになりました。
不動産会社では、これがわかんないところが多いと思われるのでビジネスになるんじゃないかと思っているんです。
