池上秀司のブログ

ファイナンシャルプランニングに関することを中心に、好き勝手に書きます。


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アメブロの仕様が変わってから、ブログを書く気が失せてしまったのですが、今日は「書くのも仕事のうち」という考えに立ち返ります。

 

さて、9月21日に日銀金融政策決定会合があり、新たな金融政策を採用することにより、デフレ脱却を目指すという意思表示がされました。以下は日銀の発表の一部抜粋です。


金融緩和強化のための新しい枠組み:「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」
 
1.日本銀行は、本日、政策委員会・金融政策決定会合において、「量的・質的金融緩和」および「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」のもとでの経済・物価動向
と政策効果について総括的な検証を行い、その基本的見解を別紙1のとおり取りまとめた。また、経済・物価の現状と見通しは、別紙2のとおりである。
 
2.これらを踏まえ、日本銀行は、2%の「物価安定の目標」をできるだけ早期に実現するため、上記2つの政策枠組みを強化する形で、「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を導入することを決定した。その主な内容は、第1に、長短金利の操作を行う「イールドカーブ・コントロール」、第2に、消費者物価上昇率の実績値が安定的に2%の「物価安定の目標」を超えるまで、マネタリーベースの拡大方針を継続する「オーバーシュート型コミットメント」である。

(1)長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)
① 金融市場調節方針(賛成7反対2) (注1) 
金融市場調節方針は、長短金利の操作についての方針を示すこととする。次回金融政策決定会合までの金融市場調節方針は、以下のとおりとする。今後、必要な場合、さらに金利を引き下げる。

短期金利:日本銀行当座預金のうち政策金利残高に▲0.1%のマイナス金利を適用する。

長期金利:10 年物国債金利が概ね現状程度(ゼロ%程度)で推移するよう、長期国債の買入れを行う。買入れ額については、概ね現状程度の買入れペース(保有残高の増加額年間約 80 兆円)をめどとしつつ、金利操作方針を実現するよう運営する。買入対象については、引き続き幅広い銘柄とし、平均残存期間の定めは廃止する。

 

「今まで日銀のコントロール下になかった長期金利もある程度コントロールしていく」という点から、住宅ローン金利を考えてみたいと思います。

 

まず、住宅ローン金利はどうやって決まるかを下図で確認します。

 

「固定金利」は長期金利を参考に、「変動金利」は無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導値(政策金利)に連動しているといえます。

 

短期金利はある程度コントロールできても、長期金利はコントロールしていなかったので、2013年5月などは顕著な例ですが、短期間で0.6%→0.9%という変動が起こりました。

 

その長期金利が今年に入ってからマイナス水準にまでなりましたが、今後しばらくは「0%程度」で推移するよう、国債の買い入れを実施していくことのようです。つまり、長期金利を参考にして金利を決定している固定金利の貸出時の金利は、その影響を受けてしばらく大きく変動しないのではないかという一つの仮説が成り立ちます。

 

そして、短期金利は長期金利の後追いで変化するといわれています。ですから、前述の2013年5月の長期金利上昇のときは「長期金利上昇の影響を受けて、そのうち変動金利も上昇するから、今のうちに固定にしておきましょう」という助言があふれた訳です(それに乗った人達は軒並み損失を被りました)。「変動金利を固定にしたくても、固定は既に高くなっているから無理だ!」という論調もたくさん見てきました(この論調には残高の現象が欠落しています)。

 

金利が動く順番は、大まかに見ていくと確かにその通りです。「長期金利は予想で動く」というのはセオリー中のセオリーといえ、以下のページは大変参考になります。

 

長期金利の決まり方……将来の「予想」が大事

 

短期金利よりも先行して動く長期金利がしばらく0%程度で推移していくならば、変動金利も大きく変化しないであろうというもう一つの仮説が生まれます(それこそ、長期金利が0.9%まで上昇した2013年5月以前(2010年1月)から今に至るまで、都市銀行の変動金利の店頭金利は2.475%でピクリともしていません)。

 

ですから、今後しばらく「今くらいの金利水準で推移する」というひとつの推測にたどり着きます。以下のHPも大変参考になりますが、長期金利が0%程度というと今年の3月辺りですので、フラット35は「1%前半を最多金利帯とし、各金融機関の戦略・思惑によって上下に分布していく」という感じになるのではないでしょうか。

 

実践 住宅ローン

 

これは、あくまで私、池上秀司の推測であり、確かに未来は不確定ですからこれが100%だとは思っていません。しかし、こうやって考えていくことは大切ではないでしょうか。日頃は金利議論に必死なFPの人達ほど、こういう住宅ローンに関係する大きな動きに関してコメントしてもいいと思うのですが、なぜしないのか不思議です。そう人達の「未払い利息がぁぁああーーー」というのは、単なる憶測の域を超えず、何を考えているのか聞ける機会があったら聞いてみたいです(推測と憶測は違います)。

 

消費増税も延期され、借りる側にとっては有利な状況が続きますから、住宅購入をご検討中の皆さんは、ぜひ前向きに動いてみてください。

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しばらくブログを書かないでいたらアメブロの仕様が変わったようで、リンクが上手く貼れないのですが、せっかく書いたので公開します。


 

以下の記事が目に留まりました。


固定金利&変動金利どっちがいい?住宅ローンの基本
http://dual.nikkei.co.jp/article.aspx?id=8579


登場人物を見て、まともに読むのは時間のムダと判断しました。それよりも、今、考えたいことがあります。


ほとんどの方が忘れていますが、3年前の今頃、5月の連休明けから長期金利が0.6%→0.9%と上昇し、世間は住宅ローンの話題で持ちきりでした。メディアでも多く取り上げられ、FPの深田晶恵さんは、1ヶ月で3年分の取材依頼がきたとツイートしています。それこそ、日経MJの上期ヒット商品番付の西の横綱に「住宅ローン」がなったほどです。




「金利上昇するから、変動金利は危険。固定に変えておきましょう」という論調だらけになりましたが、私は当時から「今は大規模金融緩和中なんだから、慌てて固定にする前に、考えることがあります」と伝えてきました。3年経って今は金利上昇の真逆、マイナス金利に突入ですから、私の対応は間違っていなかったと事実が証明してくれました。


似たことを上記の記事に登場する中嶋よしふみさんも以前から主張してきました。「ハイパーインフレになったら大変だから、変動金利ではなく全期間固定で借りるべき」という主旨です。


池上彰さんも心配するハイパーインフレと、リスクに関する考察。
http://blog.livedoor.jp/sharescafe/archives/24514474.html


今日はこの記事の考察を本人はしないので、私がしてみたいと思います。


2013年3月に3,000万円・35年返済で借り入れをしたとします。2013年3月の金利を調べてみると、フラット35は2%程度(ARUHIホームページ参照)。変動金利の適用金利は0.875%(都市銀行)。それぞれ毎月の返済額は以下の通りです。

https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

 


・フラット35(1.99%で試算)=99,224円
・変動金利=82,949円
(差額:16,275円/月)

 

返済額の差額は月16,275円に36ヶ月を掛けて585,900円。たった3年で60万円近い差となっています。



次に36ヶ月経過、2016年5月時点での残高を比較します。


・フラット35=28,166,228円
・変動金利=27,773,036円
(差額:393,192円)





こちらの差額は約40万円。


36ヶ月経過時点でのまとめをすると、3年前にハイパーインフレを危惧してフラット35を借りた方は、変動金利で借りた方と比較して、


この3年間で約60万円多く返済しているのに、40万円残高が多く残っている


状態です。つまり、その差は約100万円。これが事実です。


そして、今の景気はどうでしょうか?


中嶋さんは「ハイパーインフレになるかも」といっていました(今でもいっています)が、3年前よりも大幅に国債の利回りは低下しました(下図参照)。つまり、彼の見立ての180度逆です。そして、消費増税が延期となりました。要は景気の見通しがよくないからです。そんなときに、日銀が利上げをするでしょうか。ですから、この状態が継続し、変動金利位との差が拡大する可能性も考えられる訳です(気づいた方は借り換えしてください)。
 



中嶋さんは「リスク」という言葉が好きでよく使いますが、リスクのない選択など世の中にはありませんから、リスクとは「有無」ではなく「高低」で考えるものです。例えば、「宝くじで6億円を当てて生活するぞー!」と考えるのは自由ですが、その当選確率は非常に低い。だから、その選択は「リスクが高い」と考えられます。

 



未来永劫、この低金利が続く保証はありませんが、少なくとも今から2~3年における「ハイパーインフレによる変動金利の急騰」の可能性の高低を考えるのは、私でも、中嶋さんでもなく、借主自身です。私は頻繁に住宅展示場の相談会で、多くのお客様にそういった点のご意見を伺う機会をいただいていますが、相談対応の中でそう考えるお客様にお会いしたことはありません。


確かに未来は不確定ですから、ハイパーインフレになる可能性は絶対に排除できません。しかし、「飛行機に乗れば墜落する可能性」は排除できないでしょうし、「飛行機が墜落したら危険だから車にしよう」といっても、交通事故に遭うリスクもあるでしょう。時間もかかるでしょうし、体力も消耗します。「乗り物に乗るからいけないんだ!」となれば、歩くしかありません。それはそれで、とんでもない時間がかかりますし、「通り魔に襲われる可能性」も排除できません。ですから、結局のところ、「なにかしらのリスクは受け入れざるを得ない」のです。


フラット35と変動金利では、この3年間で返済額で60万円、残高で40万円、合計約100万円もの差が出てしまいました。リスクに対する考え方は人それぞれですから、ハイパーインフレをリスクと考える方もいらっしゃれば、この100万円の差を「リスク」と考えるお客様も当然いらっしゃいます。金融商品が変われば、リスクに対する考え方も変わるでしょう。


ですから、両方を提示し、お客様に選択していただくことこそがFPの仕事ではないでしょうか。屁理屈をこねる時間があったら、数字を出せばいいと思います。今日、ここに記載した返済額や残高の画像はiPad(iPhone)の無料アプリのものですが、都内の地下鉄のひと駅分の移動時間があれば、十分把握することが可能です。便利な世の中になりました。


それこそ、変動金利で借り入れしても、元利均等返済を選んでおけば返済額は5年間一定ですし、5年毎の返済額の見直しの際、上限はそれまでの返済額の1.25倍と定められている金融機関が圧倒的多数。金利上昇は返済額上昇に直結していません。「未払い利息がああぁぁぁ」と今でも叫んでいるFPが多数いますが、未払い利息が出たら、今受け取るべき利息が受け取れなくなる金融機関の方が先に困ります。


ハイパーインフレという事態になったら、「変動金利にしなくてよかったーヽ(´▽`)/」なんて状況とは考えられません。住宅ローンの変動金利にだけ影響が出ると思っていたら、おめでたいといえるでしょう。


景気回復による金利上昇であれば「バブルの再来」ですから、悪い話でもないでしょう。日本の未来は明るいです。実際、そう考えているお客様にもお会いしたことがありません。


このように、3年前は住宅ローンが大きく話題になり、「変動金利は危険でーーーす!」と吹聴して回り、「固定金利を優先」させたお陰で消費者に損をさせたにも関わらず、ほとんどのFPが都合よく忘れ去っています。だからこそ、自分の見立てが間違っていたにも関わらず、今大きな顔をして「借り換えしましょう!」といえるのです。


私逹は過去の考察から学ぶことが多々あり、これをどう次につなげていくかは、FPも消費者の皆さんも本人次第といえるでしょう。


【参考記事】
変動金利を否定するFPの不勉強さ
http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11489578896.html


メディアが教えてくれない本当の住宅ローンの話① 【金利の指標編】
http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11735970029.html


メディアが教えてくれない本当の住宅ローンの話② 【変動金利編】
http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11735987848.html


メディアが教えてくれない本当の住宅ローンの話③ 【利息・元金・残高編】
http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11735994397.html



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この度の「平成28年(2016年)熊本地震」でお亡くなりになられた方のご冥福をお祈りいたします。
また、いま現在も被災され不自由な生活を強いられている皆様にお見舞い申し上げます。

私は独立してから熊本県へはほぼ毎年、ここ数年は年2回お伺いしており、今年も5月、6月に仕事の予定が入っています。2年前は仕事を終えた翌日にレンタカーで阿蘇方面まで訪問し、白川水源や阿蘇下田城ふれあい温泉で、日頃の疲れを癒しました。今回の地震では、いつも宿泊でお世話になっている下通のアーケード街の被害を目の当たりにして、言葉もありません。

今の自分になにができるかを考えました。私の力は微力ですが復興のお力になればと思い、東日本大震災の支援として実施した「相談料無料企画」を再開します。概要は以下の通り。今回も内容は同じで、支援先を変えます。

---以下実施概要---

住宅ローンと生命保険の個人相談無料

住宅ローン、生命保険、資産運用それぞれの合理的な商品選びの助言をする。そして、それらを総合的に構築していく「ライフプランニング」。これが私にとっての主たる仕事です。通常メールなどでお申し込みをいただいて、面談をして、提案書をお渡ししてという流れでお手伝いさせていただいていますが、その中で「住宅ローン相談(新規・借り換え)」と「生命保険相談」に関しては、今年いっぱいは以下をお約束いただける方に限り相談料を無料にさせていただきます

何を約束していただきたいかというと、私への報酬が不要になりますし、住宅ローンや生命保険の無駄が省けます。その軽減できた分のお金から金額も方法も問いませんから、必ず熊本地震復興に使っていただくということです。義援金としてどこかに寄付していただいても、被災地の商品を購入していただいても結構です。落ち着いてから現地へ旅行をして、色んなお店を利用していただいてもいいでしょう。熊本県でも大分県でも結構です。とにかく、被災地の復興に使ってください。

別にその証明を提出してくださいといった面倒なこともしません。これは、私とお客様との信頼関係で行いますので、遠慮なさらずにお申込みください。ただし、通常業務と同じことをするので、必ず面談をしていただける方が対象です(メール相談はそもそも受け付けていません)。なお、スケジュールに関しては、5月からは出張予定が多く入っているので多少の調整をお願いすることもあるかと思います。ご了承ください。

仕事自体は報酬をいただくときと同じ質をご提供します。手抜きはしません。お申込み、お問い合わせは以下までお気軽にご連絡ください。

お申し込み、お問い合わせは、以下メールアドレスまでご連絡くださいますよう、お願いいたします。
fp-ikegami@dp.rmail.ne.jp

---以上---

皆様のご協力、なにとぞよろしくお願いいたします。
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昨今、奨学金に関する話題が多いのですが、首を傾げるようなものを多く見かけます。

「奨学金」延滞者急増、その意外なワケ
知らなかったではすまされない


もともと、奨学金金利は低めに設定されており、固定金利で3%を上回ることはない。しかし今なら、2%を下回るものも民間金融機関から出ている。民間金融機関から借り受けて、過去に借りた奨学金を繰り上げ返済すれば、利払い費を減少させることができる。

上記は文末の引用です。「奨学金を教育ローンで返済をすればいい」という主旨だと思うのですが、それは困難です。

①金利
下記のリンク先を見れば一目瞭然。奨学金の現在の利率は1%未満。民間金融機関より圧倒的な低利。奨学金より有利な民間教育ローンは皆無といえるでしょう。

奨学金の利率

②借り入れの主体
万一①をクリアしたとしても、奨学金の借主は「生徒(お子さん)」ですが、教育ローンは、お子さんの入学金や授業料といった教育資金のために「保護者」が申し込むもの。借り入れの主体も資金使途も異なります。

③審査
では、①も②もクリアしたとします(しませんが…)。とはいえ、融資を受ける場合は「審査」があります。私はこういった無担保ローンの審査に関する研修講師もしていますが、奨学金返済に困窮する様な方が、民間金融機関の融資審査を通るとは考えにくいです。

奨学金受給額はそれなりの金額になります。審査では収入と返済のバランス(返済比率)を確認するので、それに見合った収入(所得)を要します。奨学金返済に困窮する方達にそれだけの収入があるのでしょうか。そもそも、「定職に就けない」ということが根底にあり、それが社会問題になっているのですから、返済能力の確保は簡単ではないと考えられます。

ひょっとしたらキャッシングといった他の借入もあるかもしれませんし、それらで延滞をしていて信用情報に事故歴が載っているかもしれません。これらから、民間金融機関から資金調達は大変困難と考えるのが妥当でしょう。

この様に、たった一節ですが、到底受け入れ難い論調といえます。

奨学金制度に関する問題を解決するには、まず、日本の奨学金は「借金」であると本人に自覚させる、当たり前を徹底すべきだ。

上記もかなり恣意的です。

私は大学4年間、奨学金を受給していましたが、高校生の頃から「大学に入ったら奨学金のお世話になって、会社勤めを始めたら自分で返そう」と思っていました。奨学金制度は普通に生活していて理解していましたし、私が受給していた頃と制度は今も同じです。

「アメリカの奨学金は返済義務がないから誤解が生じている」という主旨の記載もありますが、アメリカの奨学金事情が理解できて、何年も前から続いている日本の奨学金制度がわからないとは理解しがたいです。

先日、日本学生支援機構まで足を運んでパンフレットをいただいてきましたが、「奨学金は返還しないでいい」という体裁にはなっていないので、返還義務があることはパッと目を通せばわかります。

奨学金申し込みには説明会もありますし、保護者の経済状況も申し込み時に提出します。当然、保護者の方とも相談するでしょう。そういったときに、家族間で返済のことを話さないのであれば、それは保護者の方にも問題があるのではないでしょうか。

奨学金を受け取るには、本人(生徒)による返還誓約書の提出も必須です。これだけの経緯があるのに、こんなに多くのお金を「もらえる」と思って卒業し、返済を迎えたならば、厳しいいい方ですがそれは非常識です。さすがに擁護できません。

「奨学金は学生ローンに名前を変えろ」という意見も見聞きしますが、何年も前から同じ制度で運用しているのですから、今さらそんなことで奨学金問題は解決しません。それこそ、「学生ローン」とはどういうものか、学生街で調べてきたらいかがでしょうか(まぁ、今はインターネットで可能ですが)。

学生ローンとは貸金業、いわゆる消費者金融と同じですから、金利が10%以下のもの見たことがありません。額もせいぜい50万円といった程度。それでは卒業までこぎつけられません。据え置き期間もありません。調べれば調べるほど、日本学生支援機構の奨学金との違い、いかに奨学金が優遇されているかが理解できるでしょう。

昨今の世間の流れでは、「奨学金落ちた日本死ね!!!」というブログができてもおかしくない時代になりましたが、今回の記事の様に、雑なメディアほど今の日本では声が大きいので困ったものです。
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さて、いいタイミングで以下の記事が公開されました。

住宅ローン見直しは借りている銀行との「金利交渉」から!

これを見れば、前回取り上げたFP深田晶恵さんが全く進歩していないことがわかります。

たとえば、3年くらい前に変動で借りた場合、金利は0.775%。このローンを10年固定型(0.8%)に借り換えると、ごくわずかであるが金利と返済額はアップする。アップするなら借り換える必要はないのでは? と疑問に思われるかもしれないが、変動金利で借りた時、いずれ金利を固定しようと考えていたのなら、今がその切り替え時だ。ほぼ同水準の金利で将来の安心を得ることができる。

もう、当ブログの読者の皆さんなら

だーかーらー、借り換えたって11年目からは変動金利だっつーーの!

と2秒でツッコミが入りますね。「いずれ金利を固定しよう」といっても10年しか固定できず、11年目からは深田さんが人生を賭けて「ダメだ!危険だ!」といっている変動金利に戻ります。しかも、多くの金融機関では11年目からの金利引き下げ幅が減少するので、

借り換えしない場合よりも適用金利が高い変動金利

になります。こんな大事なことが欠落しています。

彼女は、2009年の著書「住宅ローンにだまされるな」で、この金利引下げ幅が減少し、金利が上がることを「地雷型住宅ローン」と称していました。本では「3年固定」を取り上げていましたが、「10年固定」も同じ「固定金利特約」ですから、しくみは全く同じ。つまり、将来金利が上昇することを「地雷だ」といっていた割に、その「地雷」を踏ませようとしています。どうしようもないです。

当初の借入金額を3,000万円、変動金利0.775%に保証料0.2%を足した0.975%を適用し、35年返済とすると返済額は84,336円。3年経過時点の借入残高は2,781万円となります。

では、この段階で借り換えるとしましょう。借り換えに伴う諸費用を以下の通りとします。

・事務手数料:32,400円
・印紙代:20,000円
・登録免許税:111,240円
・登記費用など:100,000円
合計:263,640円

諸費用の概算26万円を借入残高2,781万円に、借り換え後の保証料0.2%を10年固定0.8%にそれぞれ上乗せします。2,807万円、1%、32年返済で返済額を計算すると85,447円。千円ちょっとですが、現状よりも返済額が上がります。

大切なのはその10年後。例えば、三井住友銀行や三菱東京UFJ銀行では、11年目以降の金利引き下げ幅は▲1.4%になります。借り換えしなければ▲1.7%が継続されます。つまり、借り換え後11年目からは、借り換えなかった場合より常に0.3%高い変動金利をその後の長期間採用することになります。以下グラフの水色の部分を比較してみてください(金利の変更は考慮していません)。



三井住友銀行↓


三菱東京UFJ銀行↓


みずほ銀行では金利引き下げ幅が変わらないのでこの事態から回避できますが、ほとんどの金融機関はそうではありません。

つまり、深田さんの論調である意味トクをするのは、

借り換え後10年以内のみ著しく高金利になる

という事象です。可能性はゼロではありませんが、根拠も説得力もありません。

それと、借り換えて10年経過(借り初めから13年経過)時点の借入残高は2,024万円。前回記事同様、深田さんのいう変動金利の利用可能な範囲「1,500万円以下、15年以下」のどちらにも当てはまらず、整合性の「せ」の字もありません。

その利用可能な範囲に収まるのは、借入残高が少なく、残存期間も短い、つまり、金利の影響が小さいので、わざわざ借り換える必要のない方のみです。

記事の最後の方では、かつて変動金利で借りていた場合は、金利引き下げ幅が変わらないので金利が下がらないとゴチャゴチャいっていますが、数年前には0.625%の変動金利は存在せず、選択のしようがなかったのですから、それを持ち出したところでなんの意味も、価値もありません。

むしろ、ずーーーーっと深田さんは「変動金利は危険!」といっていましたが、結局今現在金利は上昇していないどころか、さらにもう一段階の低金利になったのですから、「深田さんの論調を無視して変動金利を選択した当時の選択は正しかった」ということに他なりません。

そんなことより、深田さんが2012年に出した「住宅ローンはこうして借りなさい(改訂4版)」では

1.4%の10年固定がオススメ
金利を固定する期間が6ヶ月の変動金利より割安



と書いた訳です。しかし、金利固定期間が半年であろうと、変動金利は当時からピクリともしていません。そして、その10年固定が0.8%まで下がったのですから、もっと「割安」になったといえます。

ですから、彼女のオススメを受け入れて10年固定にした方に対して、「今、借り換えてください」とメッセージを投げかけるべきではないでしょうか。FPが求められる本来の仕事を通して人の役に立ちたいと思えば当然だと思います。

しかし、変動金利が上昇していない今、かつて固定金利に散々誘導してきたことは明らかに不適切でしたし、今さら引っ込みもつかないでしょう。固定金利で借りている方達に借り換えを案内しては、自分で自分の首を絞めることになります

なんの問題もない変動金利の方達にだけイチャモンをつけ、固定金利で借りている方にダンマリなのは、彼女が人のためでなく、自分のためにしか仕事をしていない(したくない)ととらえられても仕方がありません。お客様ではなく、自分を守っているのですから、FPとしては最悪だと思います。

このように、時代が変化しても深田さんと彼女を重宝するダイヤモンド社は落とし穴にはまったままで進歩がなく、もう哀れみさえ感じる今日この頃です。
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