池上秀司のブログ

ファイナンシャルプランニングに関することを中心に、好き勝手に書きます。


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この度の「平成28年(2016年)熊本地震」でお亡くなりになられた方のご冥福をお祈りいたします。
また、いま現在も被災され不自由な生活を強いられている皆様にお見舞い申し上げます。

私は独立してから熊本県へはほぼ毎年、ここ数年は年2回お伺いしており、今年も5月、6月に仕事の予定が入っています。2年前は仕事を終えた翌日にレンタカーで阿蘇方面まで訪問し、白川水源や阿蘇下田城ふれあい温泉で、日頃の疲れを癒しました。今回の地震では、いつも宿泊でお世話になっている下通のアーケード街の被害を目の当たりにして、言葉もありません。

今の自分になにができるかを考えました。私の力は微力ですが復興のお力になればと思い、東日本大震災の支援として実施した「相談料無料企画」を再開します。概要は以下の通り。今回も内容は同じで、支援先を変えます。

---以下実施概要---

住宅ローンと生命保険の個人相談無料

住宅ローン、生命保険、資産運用それぞれの合理的な商品選びの助言をする。そして、それらを総合的に構築していく「ライフプランニング」。これが私にとっての主たる仕事です。通常メールなどでお申し込みをいただいて、面談をして、提案書をお渡ししてという流れでお手伝いさせていただいていますが、その中で「住宅ローン相談(新規・借り換え)」と「生命保険相談」に関しては、今年いっぱいは以下をお約束いただける方に限り相談料を無料にさせていただきます

何を約束していただきたいかというと、私への報酬が不要になりますし、住宅ローンや生命保険の無駄が省けます。その軽減できた分のお金から金額も方法も問いませんから、必ず熊本地震復興に使っていただくということです。義援金としてどこかに寄付していただいても、被災地の商品を購入していただいても結構です。落ち着いてから現地へ旅行をして、色んなお店を利用していただいてもいいでしょう。熊本県でも大分県でも結構です。とにかく、被災地の復興に使ってください。

別にその証明を提出してくださいといった面倒なこともしません。これは、私とお客様との信頼関係で行いますので、遠慮なさらずにお申込みください。ただし、通常業務と同じことをするので、必ず面談をしていただける方が対象です(メール相談はそもそも受け付けていません)。なお、スケジュールに関しては、5月からは出張予定が多く入っているので多少の調整をお願いすることもあるかと思います。ご了承ください。

仕事自体は報酬をいただくときと同じ質をご提供します。手抜きはしません。お申込み、お問い合わせは以下までお気軽にご連絡ください。

お申し込み、お問い合わせは、以下メールアドレスまでご連絡くださいますよう、お願いいたします。
fp-ikegami@dp.rmail.ne.jp

---以上---

皆様のご協力、なにとぞよろしくお願いいたします。
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昨今、奨学金に関する話題が多いのですが、首を傾げるようなものを多く見かけます。

「奨学金」延滞者急増、その意外なワケ
知らなかったではすまされない


もともと、奨学金金利は低めに設定されており、固定金利で3%を上回ることはない。しかし今なら、2%を下回るものも民間金融機関から出ている。民間金融機関から借り受けて、過去に借りた奨学金を繰り上げ返済すれば、利払い費を減少させることができる。

上記は文末の引用です。「奨学金を教育ローンで返済をすればいい」という主旨だと思うのですが、それは困難です。

①金利
下記のリンク先を見れば一目瞭然。奨学金の現在の利率は1%未満。民間金融機関より圧倒的な低利。奨学金より有利な民間教育ローンは皆無といえるでしょう。

奨学金の利率

②借り入れの主体
万一①をクリアしたとしても、奨学金の借主は「生徒(お子さん)」ですが、教育ローンは、お子さんの入学金や授業料といった教育資金のために「保護者」が申し込むもの。借り入れの主体も資金使途も異なります。

③審査
では、①も②もクリアしたとします(しませんが…)。とはいえ、融資を受ける場合は「審査」があります。私はこういった無担保ローンの審査に関する研修講師もしていますが、奨学金返済に困窮する様な方が、民間金融機関の融資審査を通るとは考えにくいです。

奨学金受給額はそれなりの金額になります。審査では収入と返済のバランス(返済比率)を確認するので、それに見合った収入(所得)を要します。奨学金返済に困窮する方達にそれだけの収入があるのでしょうか。そもそも、「定職に就けない」ということが根底にあり、それが社会問題になっているのですから、返済能力の確保は簡単ではないと考えられます。

ひょっとしたらキャッシングといった他の借入もあるかもしれませんし、それらで延滞をしていて信用情報に事故歴が載っているかもしれません。これらから、民間金融機関から資金調達は大変困難と考えるのが妥当でしょう。

この様に、たった一節ですが、到底受け入れ難い論調といえます。

奨学金制度に関する問題を解決するには、まず、日本の奨学金は「借金」であると本人に自覚させる、当たり前を徹底すべきだ。

上記もかなり恣意的です。

私は大学4年間、奨学金を受給していましたが、高校生の頃から「大学に入ったら奨学金のお世話になって、会社勤めを始めたら自分で返そう」と思っていました。奨学金制度は普通に生活していて理解していましたし、私が受給していた頃と制度は今も同じです。

「アメリカの奨学金は返済義務がないから誤解が生じている」という主旨の記載もありますが、アメリカの奨学金事情が理解できて、何年も前から続いている日本の奨学金制度がわからないとは理解しがたいです。

先日、日本学生支援機構まで足を運んでパンフレットをいただいてきましたが、「奨学金は返還しないでいい」という体裁にはなっていないので、返還義務があることはパッと目を通せばわかります。

奨学金申し込みには説明会もありますし、保護者の経済状況も申し込み時に提出します。当然、保護者の方とも相談するでしょう。そういったときに、家族間で返済のことを話さないのであれば、それは保護者の方にも問題があるのではないでしょうか。

奨学金を受け取るには、本人(生徒)による返還誓約書の提出も必須です。これだけの経緯があるのに、こんなに多くのお金を「もらえる」と思って卒業し、返済を迎えたならば、厳しいいい方ですがそれは非常識です。さすがに擁護できません。

「奨学金は学生ローンに名前を変えろ」という意見も見聞きしますが、何年も前から同じ制度で運用しているのですから、今さらそんなことで奨学金問題は解決しません。それこそ、「学生ローン」とはどういうものか、学生街で調べてきたらいかがでしょうか(まぁ、今はインターネットで可能ですが)。

学生ローンとは貸金業、いわゆる消費者金融と同じですから、金利が10%以下のもの見たことがありません。額もせいぜい50万円といった程度。それでは卒業までこぎつけられません。据え置き期間もありません。調べれば調べるほど、日本学生支援機構の奨学金との違い、いかに奨学金が優遇されているかが理解できるでしょう。

昨今の世間の流れでは、「奨学金落ちた日本死ね!!!」というブログができてもおかしくない時代になりましたが、今回の記事の様に、雑なメディアほど今の日本では声が大きいので困ったものです。
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さて、いいタイミングで以下の記事が公開されました。

住宅ローン見直しは借りている銀行との「金利交渉」から!

これを見れば、前回取り上げたFP深田晶恵さんが全く進歩していないことがわかります。

たとえば、3年くらい前に変動で借りた場合、金利は0.775%。このローンを10年固定型(0.8%)に借り換えると、ごくわずかであるが金利と返済額はアップする。アップするなら借り換える必要はないのでは? と疑問に思われるかもしれないが、変動金利で借りた時、いずれ金利を固定しようと考えていたのなら、今がその切り替え時だ。ほぼ同水準の金利で将来の安心を得ることができる。

もう、当ブログの読者の皆さんなら

だーかーらー、借り換えたって11年目からは変動金利だっつーーの!

と2秒でツッコミが入りますね。「いずれ金利を固定しよう」といっても10年しか固定できず、11年目からは深田さんが人生を賭けて「ダメだ!危険だ!」といっている変動金利に戻ります。しかも、多くの金融機関では11年目からの金利引き下げ幅が減少するので、

借り換えしない場合よりも適用金利が高い変動金利

になります。こんな大事なことが欠落しています。

彼女は、2009年の著書「住宅ローンにだまされるな」で、この金利引下げ幅が減少し、金利が上がることを「地雷型住宅ローン」と称していました。本では「3年固定」を取り上げていましたが、「10年固定」も同じ「固定金利特約」ですから、しくみは全く同じ。つまり、将来金利が上昇することを「地雷だ」といっていた割に、その「地雷」を踏ませようとしています。どうしようもないです。

当初の借入金額を3,000万円、変動金利0.775%に保証料0.2%を足した0.975%を適用し、35年返済とすると返済額は84,336円。3年経過時点の借入残高は2,781万円となります。

では、この段階で借り換えるとしましょう。借り換えに伴う諸費用を以下の通りとします。

・事務手数料:32,400円
・印紙代:20,000円
・登録免許税:111,240円
・登記費用など:100,000円
合計:263,640円

諸費用の概算26万円を借入残高2,781万円に、借り換え後の保証料0.2%を10年固定0.8%にそれぞれ上乗せします。2,807万円、1%、32年返済で返済額を計算すると85,447円。千円ちょっとですが、現状よりも返済額が上がります。

大切なのはその10年後。例えば、三井住友銀行や三菱東京UFJ銀行では、11年目以降の金利引き下げ幅は▲1.4%になります。借り換えしなければ▲1.7%が継続されます。つまり、借り換え後11年目からは、借り換えなかった場合より常に0.3%高い変動金利をその後の長期間採用することになります。以下グラフの水色の部分を比較してみてください(金利の変更は考慮していません)。



三井住友銀行↓


三菱東京UFJ銀行↓


みずほ銀行では金利引き下げ幅が変わらないのでこの事態から回避できますが、ほとんどの金融機関はそうではありません。

つまり、深田さんの論調である意味トクをするのは、

借り換え後10年以内のみ著しく高金利になる

という事象です。可能性はゼロではありませんが、根拠も説得力もありません。

それと、借り換えて10年経過(借り初めから13年経過)時点の借入残高は2,024万円。前回記事同様、深田さんのいう変動金利の利用可能な範囲「1,500万円以下、15年以下」のどちらにも当てはまらず、整合性の「せ」の字もありません。

その利用可能な範囲に収まるのは、借入残高が少なく、残存期間も短い、つまり、金利の影響が小さいので、わざわざ借り換える必要のない方のみです。

記事の最後の方では、かつて変動金利で借りていた場合は、金利引き下げ幅が変わらないので金利が下がらないとゴチャゴチャいっていますが、数年前には0.625%の変動金利は存在せず、選択のしようがなかったのですから、それを持ち出したところでなんの意味も、価値もありません。

むしろ、ずーーーーっと深田さんは「変動金利は危険!」といっていましたが、結局今現在金利は上昇していないどころか、さらにもう一段階の低金利になったのですから、「深田さんの論調を無視して変動金利を選択した当時の選択は正しかった」ということに他なりません。

そんなことより、深田さんが2012年に出した「住宅ローンはこうして借りなさい(改訂4版)」では

1.4%の10年固定がオススメ
金利を固定する期間が6ヶ月の変動金利より割安



と書いた訳です。しかし、金利固定期間が半年であろうと、変動金利は当時からピクリともしていません。そして、その10年固定が0.8%まで下がったのですから、もっと「割安」になったといえます。

ですから、彼女のオススメを受け入れて10年固定にした方に対して、「今、借り換えてください」とメッセージを投げかけるべきではないでしょうか。FPが求められる本来の仕事を通して人の役に立ちたいと思えば当然だと思います。

しかし、変動金利が上昇していない今、かつて固定金利に散々誘導してきたことは明らかに不適切でしたし、今さら引っ込みもつかないでしょう。固定金利で借りている方達に借り換えを案内しては、自分で自分の首を絞めることになります

なんの問題もない変動金利の方達にだけイチャモンをつけ、固定金利で借りている方にダンマリなのは、彼女が人のためでなく、自分のためにしか仕事をしていない(したくない)ととらえられても仕方がありません。お客様ではなく、自分を守っているのですから、FPとしては最悪だと思います。

このように、時代が変化しても深田さんと彼女を重宝するダイヤモンド社は落とし穴にはまったままで進歩がなく、もう哀れみさえ感じる今日この頃です。
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先日、ブックオフで「住宅ローンはこうして借りなさい」の改訂4版(2012年12月発行)があったので、200円で買いました。著者は「変動金利は危険です」を生き甲斐にしている深田晶恵さんなので、軽く読んでみただけで明らかな欠陥箇所がありました。表紙に

大人気の変動金利ローンは落とし穴がいっぱい!

とありますが、著者本人が落とし穴にハマっています





P.48の見出しには「10年固定金利がオススメ」、P.49には「金利を約束する期間が6ヶ月の変動金利より割安ですね!」と書いてあります。そもそも、「割安」の基準がよくわかりません。10年固定は金利を固定する期間が6ヶ月の20倍だから、変動金利の20倍の金利が妥当だとでもいうのでしょうか。意味不明です。

今はその10年固定が0.8%で借り入れできるのですから、1.4%は「割高」ではないでしょうか。これでわかるのは、彼女は今のようなさらなる低金利にはならないと思い込んでいたということです。未来は不確定なのですから、断定してはいけないという基本中の基本が欠けています。



そして、P.49には、10年固定と変動金利の借入当初の金利比較があります。10年固定は3.6%の店頭金利から金利引き下げが2.2%。実際にお客様が使う金利(適用金利)は1.4%。変動金利は店頭金利2.475%から1.6%引き下げられて、適用金利は0.875%。確かに金利引き下げ幅は10年固定の方が大きいですが、店頭金利が違うので実際に使う金利は変動金利の方が低くなっています。それでも、10年固定を勧めるという理由も理解不能です。

続いてP.50の「おいしいとこ取り金利ミックス返済を活用してラクラク返済」では、冒頭に

30ページで「変動金利は危険」と書きました

とあり、P.122に

変動金利で借りていい額は最大1,000万円~1,500万円。残りは固定金利で
超低金利の今、変動金利のまま10~15年くらいで返済を負えられるくらいの金額だったら利用可能

と記載されています。では、整理して考えてみましょう。では、ここでの落とし穴はなんでしょうか。それは

10年固定の11年目以降

です。

まず、P49に関連して、10年固定の11年目以降、金利タイプはどうなるでしょうか。当ブログを読んでいただいている皆さんであれば、「基本中の基本でしょ」と思いますね。そうです、自動的に変動金利に移行します。固定しているのは10年間だけなのですから「10年固定」なのです。一定期間金利を固定するのは「特約」であり、主契約は「変動金利」と理解してください。特約がなくなれば主契約になるのは当然のこと。

次に、10年固定の11年目以降の「金利引き下げ幅」はどうなるでしょうか。調べてみたところ、2012年末に借り入れした場合は「その時点の店頭金利から▲1.4%」とあります(最初から変動金利で借り入れしている場合は、完済まで▲1.6%は変わりません)。

つまり、

■11年目からは「落とし穴がいっぱい」の変動金利になる
■その変動金利は、最初から変動金利で借りている場合よりも適用金利は高い


ということ。それを、P.51の下図で考えます。





ここでは、変動金利と10年固定を組み合わせた「ミックス返済」を推していますが、これは「3,000万円を10年で完済した場合」の図です。しかし、それは多くの方には当てはまりませんし、本文にも「10年で完済」という空気は一切ありません。正しい図は以下です(35年返済の場合)。



11年目以降は変動金利になりますね。当初の10年を比較しました。



10年固定は11年目から、1,525万円・25年返済・変動金利で再スタートするということです。仮に現在から10年間、金利の変更がなかったとすると、11年目以降の適用金利は2.475%-1.4%=1.075%。最初から変動金利で借りていれば、2.475%-1.6%=0.875%。つまり、最初から変動金利で借りていた場合よりも、その後の25年間は0.2%高い変動金利を使います。なにより、11年目開始時点ではP.122に記載してある、借入残高1,500万円以上、返済年数は15年以上、彼女のいう「利用可能」な範囲を超えています。アウトですね。

そして、「ミックス返済で変動金利の方から繰上返済する」とありますが、深田さんの論調で考えるならば、10年固定は「11年目から金利が高く、残高も多い変動金利」になるのですから、10年固定を繰上返済するべきです。最初から変動金利で借りている1,000万円分を「変動金利(A)」、10年固定の11年目以降を「変動金利(B)」として、10年経過後の121ヶ月目の比較表を作りました。どちらの返済に注力すべきかは一目瞭然です。



当初10年間、1,000万円しか借りていない変動金利が危険ならば、11年目以降はもっと危険になるはずです。その対策のために、残高の減る繰上返済を活用するべきでしょう。それとも、11年目以降は危険ではないという明確な根拠でもあるのでしょうか(あるはずがない)。

もちろん、変動金利で借り入れしている間は、お客様が申し出をすれば、固定金利へ移行できます。しかし、現状とはいえ、同じ10年固定で店頭金利は3.0%。それをそのまま採用したとして、11年目以降の適用金利は3.0-1.4%=1.6%と変動金利よりも高く、当初の10年よりも返済額が上がります。こういった点も欠落しています。

この本は、大切な情報が抜け落ちている「欠陥商品」レベルであるという証明は、この数ページだけで十分です。

このように、「変動金利は危険です」という偏見にのめり込んだ結果、10年固定の11年目以降が見えなくなる=落とし穴にハマっているのは明らかに深田さん本人。利息も、元金も、残高も、まったく見えていません。それによって損をするのは一般消費者の皆さんです。

彼女や発行元のダイヤモンド社は、このような明らかな間違いに対して、本の返品を受け付けることもしなければ、実際ローン返済で発生した損失の補填もしません。もちろん、私も同様です。だからこそ、偏ることなく公平に情報を提供し、お客様と一緒に考えていくことが我々FPに求められます。おかしなプロパガンダで片方に誘導することなど、あってはいけません。

深田さんのツイッターのプロフィールには

買い手寄りのマネー情報を発信

とあります。ですから、この本の表紙には「銀行も不動産会社も教えてくれない!正しいローンの選び方」とありますし、第一章の一番最初のP.24には、

売り手側にだまされるな

と書いてあります。しかし、こういう「モノを売る人=悪」というレッテル貼りをする人間は、消費者の味方を気取った偽善者で、実際は「本の売り手」なので注意が必要です。本が売れさえすればいいのです(自称保険コンサルタント後田亨さんも同類)。下衆の極みです。

このようなトンデモ解説で消費者に損失を与えてきたのですから、だましてきたのは深田さん本人。銀行や不動産会社の方達に対して非常に失礼極まりない物言いです。彼女は現場の皆さんにナメた口をきける立場ではないと自覚するべきです。

今回は2012年末から今の事例なので、これから借り入れする皆さんには直接的には関係がないような話かもしれません。しかし、こういった不適切な事例をこのように記録しておくことで、同じ過ちを繰り返さないうようにするのも、FPの仕事ではないかと考えています。
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3月5日(土)に中学時代の同級生が経営している花とカフェ「ラムズイヤー」でFP相談会を開催しました。

その日は、そのお店の店舗内装を手掛けたリフォーム会社さんのリフォーム相談会が店舗内で実施されるとのことだったので、「お金の話になったらお役立ちできるかも…」と思いついたのがきっけけ。結局は、ほとんど休みなしで対応させていただき、質も量もいい経験になりました。

私がそこでお客様に一番伝えたかったことは、「借り換えローンでリフォーム資金も調達できる」ということです。

もちろん、手元の現金で賄えれば大いに結構ですが、様々な事情がありますから「手元のお金は減らしたくない」ということもあるでしょう。そこで、真っ先に思い浮かぶのはリフォームローンですが、リフォームローンの金利は住宅ローンより高いケースがほとんど。返済年数も10年程度が最長なので、住宅ローンとリフォームローンのダブル返済は家計がキツくなります

そこでです。住宅ローンを違う銀行に引き継ぐ「借り換え」。その借り換えローンは借り換え時に実施するリフォームの資金を上乗せして借り入れできます。今回相談会を実施したお店は東武東上線・鶴瀬駅の近くですが、埼玉県といえば武蔵野銀行。私は朝霞市出身で、人生で一番最初に作った銀行口座は武蔵野銀行でした。借り換えの「特色」のところを見ると

最大500万円までのリフォーム資金も加算してお申込みいただけます。

との記載があります。

武蔵野銀行・借換スペシャル

しかも、世の中はマイナス金利ですから、併せて上手にご活用いただいたらどうかということです。

5年前位だと変動金利は0.975%。今は0.625%。その金利差を利用すれば、今までと同じ金額の返済で、借り換え手数料を大きなお金で払うこともなく、手元にお金を残しながら、100万円分のリフォームが可能です。一例をまとめたの下記画像をご参照ください。


本件は武蔵野銀行以外でも多くの金融機関で取り扱いがありますから、お近くの金融機関にご相談ください。

なお、今回相談会を実施したお店はこちら↓ 

ラムズイヤー

ちなみに、このお店のホームページを作成しているのも同級生です。非常におしゃれなお店で下品な私はまったく場違いでしたが、お客様には喜んでいただくことができて嬉しい限りです。これから花を贈る季節になりますが、通販対応していますので、ぜひご用命ください。
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