池上秀司のブログ

ファイナンシャルプランニングに関することを中心に、好き勝手に書きます。


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住宅ローンに関してまっとうな記事を見つけるのは至難の業ですが、先ほど見つけました。

 

マイナス金利政策から1年たち、住宅ローンは借り時?

 

2002年当時から今に至るまで、彼らの主張は一貫して「住宅ローンは固定型」だ。おそらくそれ以前もそうだったはずだ。

お金のプロであるFPのアドバイス通りに借りて、なぜそんな不幸な事態に追い込まれるのか。

住宅ローンに対するFPのアドバイスがいつの時代も同じであることに筆者は違和感を覚える。FPはお金のプロだが経済のプロではないということなのかもしれない。


当ブログで一貫して問題視してきた点が記載されています。こういう記事がもっと増えてくれることを期待します。

 

記事に2002年とありましたが、10年前(2007年)に私が独立するきっかけとなった単行本「住宅ローンの㊙新常識」のはじめにを読み返したところ、その通りでした。

 

今でも「金利上昇があぁぁーーー」という書籍ばかりですが、「住宅ローンの㊙新常識」の表紙を見れば一目瞭然。10年前から金利上昇不安を煽る側を問題視し、その通りになっている著者は私一人ではないでしょうか。ようやく時代が私に追いついてきたということでしょう(笑)

 

 

 

 

 

 

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以下はちょうど5年前の記事です。

 

低金利「固定」で安心 住宅ローン活用術(上) 
「変動」上昇後は注意、返済計画の熟考を

 

無根拠に変動金利の不安を煽り、固定金利に誘導する典型的な偏向記事です。記事には変動金利が0.875%、全期間固定金利が2.4%とあるのでそれを採用し、借入金額3,500万円、返済年数35年というケースで、5年経過時点でどうなっているかを比較します(画像はカシオの金融電卓BF-750)。

 

まずは毎月の返済額の差額を考えます。

①/変動金利の月返済額:96,774円

 

②/全期間固定金利の月返済額:123,255円

 

③/60回目までの返済額の差額:月26,481円×60回=1,588,860円

 

では次に,60回目の返済が終わった時点での残高の差額を考えます。BF-750の【年賦償還】という機能(青いボタン下の段、右から2番目)で簡単に把握できます。

 

④/変動金利の5年後の残高:30,631,527円

 

⑤/全期間固定金利の5年後の残高:31,609,660円

 

⑥/60回目返済終了時点での残高の差額:977,133円

⑦/返済額の差額(③)と残高の差額(⑥)の合計:2,565,993円

 

たった5年で250万円以上の差になっています。これで「固定が安心」なのでしょうか?

 

未来は不確定なのですから、こういう可能性もあった訳です。にも関わらず、情報提供側の訳のわからないプロパガンダで偏った記事を作り、不安を煽り、消費者に損失を与えたということです。金利選択において上記記事には足りていない情報が大量にあり、その程度で結論を出すなど明らかな欠陥。上記記事は誤報といってもいいでしょう。

 

常識ではこんなことは許されるはずがありませんが、マネー情報では平然と日常的に行われおり、日経新聞も記事に関与したFP(深野康彦氏、深田晶恵氏、高田晶子氏)も知らんぷり。「専門家」の名の使い方を間違えています。非常に無責任です(深田さんにあっては、ここ最近で住宅ローンの新著を出すというさらなる暴挙)。

 

この記事が公開された当初から、本件は指摘しています。何年経っても状況は改善しませんが、定期的に触れていくことも大切ではないかと思うので、今後も書いていこうと思います。

 

【参考記事】

日経新聞を読んでいない日経新聞記者

検証記事を書いて欲しい

日経新聞記者の経済観念

日経新聞被害者の会

無責任な人たち

いつでも固定

日本経済新聞とFP深田晶恵氏の存在価値

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前回の続き。FP岩城みずほさんの「学資保険はダメ」という記事の問題点を指摘します。

 

途中、個人向け国債の有利な点が書いてありますが、チンプンカンプンです。特に③「最低金利が0.05%の利回りの有利性」という部分。学資保険は0.63%と0.34%と記事にあり、国債の最低金利を上回っています。しかも、これには「保障がついて」です(ここがわかっていない)。掛け捨て保険料を解消して、これだけの利回りを獲得できるということ。これが評価できないのは致命的です。

 

見出しの学資保険であれば300万円の保障がついていますが、個人向け国債にはこの保険の機能がありませんので、似た条件で比較するならば「学資保険⇔個人向け国債」ではなく、「学資保険⇔個人向け国債+掛け捨て保険」で考えた方がいいでしょう。

 

そこでですが、そもそも記事にある学資保険の0.63%という利回りは間違っていると思います。0.63%というのは、月々の積み立てではなく266万円を一括で預け入れ、18年間後に受け取り時の税金を無視して300万円受け取った場合の利回りです。一時金と積み立てでは利回り計算が違うのに、混同しているのではないでしょうか。

 

月々12,320円を18年(216)ヶ月積み立てて、受け取り時に20%課税される預貯金として考えると、1.63%程度の利回りとなります。学資保険は保障がついてこれだけの利回りだということです。

 

では、次に「個人向け国債+掛け捨て保険」を考えます。例えば、オリックス生命の「Fine Save(定期保険)」という商品は、34歳・男性・死亡保険金額300万円・保険期間20年で月払保険料は834円です(画像はオリックス生命の保険料試算ページのスクリーンショット)。

 

これを18年支払って解約するとします。学資保険の月払保険料12,320円から834円を引くと11,486円。この月11,486円が18年で300万円(税引き後)になるには、単純計算で2.5%程度の利回りが必要です(複利)。個人向け国債(変動10)は、保障がついていなくて現状0.05%しかありません。もちろん、将来利回りが上昇する可能性はありますが確証はありません

 

「月々の支払い原資11,486円×18年=248万円が、個人向け国債で運用して300万円になるか、ならないか」を議論する必要があるのに、それが完全に抜けています。そのくせ誤った利回り計算で「学資保険はダメ」と断定しているのですから、この発言こそがダメです。

 

岩城さんは、正しい数字を把握せずに、不確実な未来を断定しています。それによって損失が発生した場合、被害を被るのは顧客のみ。筆者も媒体も知ったこっちゃありません。完全にアウトです。あまりに無責任です。

 

では、なぜ、こんなことが起こるのでしょうか。記事中、「人生の基本公式」というのがありますが、この岩城さんと経済評論家の山崎元さんが二人で創作した、よくわからない貯蓄の計算式です。二人で出した本に掲載されていて、今はこの本の販売に必死です。彼女の提案に信憑性も説得力もまったくないのですから、

 

この計算式を広める=本を売る

 

のが目的と勘ぐられても仕方ないでしょう。彼女は投資方面の助言に重きを置いていますし、共著者の山崎元さんも同様で、ライフネット生命を絶賛するような保険には疎い方なので、保険を否定して自分逹の立ち位置を確保するという、単なるポジショントークです。

 

「人生の基本公式」は客観的に評価されてきた訳でもなく、なにかの法則に従っている訳でもなく、長年研究した訳でもありません。何度も繰り返しますが、ただの創作です。FPとは、「お客様の生き方・考え方に合わせて金融商品を提案する」のが仕事なのに、この記事は「自分達が勝手に考えた公式に、お客様の人生を当てはめる」ということをしています。自分の価値観を押し付けているのですから、一番やってはいけないことと考えます。その結果、

 

・損失の大きい加入期間が短い保険を、損失を確実に解消する手段がないにも関わらず、払い済み保険にした
・そもそも、払い済みにできたのか?
・利回り計算を正しくしていない
・掛け捨て保険料を解消する確証がないにも関わらず、個人向け国債に振り替えさせた

 

のです。これでは非難、否定されて仕方ないでしょう。というか、事故レベルです。ですから、記事の後半は読むに値しません。時間の無駄です。

 

誰もが学資保険に入らなければいけないということではありませんが、選択肢の一つであることは間違いありません。盲目的に積み立て型の保険を否定する連中は大した知識もなく、予断と偏見の塊で、消費者よりも私利私欲を優先していますから注意が必要です。

 

【参考記事】

「学資保険はいらない」は本当か!?

「学資保険はいらない」は本当か!? その2

「学資保険はいらない」は本当か!? その3

学資保険、大いに結構

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相変わらず、保険を否定しておけばいいという安易かつ雑なFPが、勘違いした戯言を吐いているので指摘しておきます。以下は岩城みずほさんという方の記事です。

 

学資保険がダメならどう貯金すればいいのか

 

問題点はいくつかありますが、まず「終身保険と学資保険を払い済み保険にさせた」という点。

 

「払い済み保険とはなんぞや?」というのは、以下のページを参考にしてください。

 

保険料の負担軽減・払込の中止と契約の継続

 

つまり、その時の解約返戻金を原資にするのですが、今回払い済みに変更した保険、直近で加入した学資保険は3年、最長でも6年しか経過していません。保険を否定するFPは「積立型の保険は解約したら、往々にしてそれまでの払込保険料よりも受け取る解約返戻金が少なく、大きく損をする(元本割れする)」ということを問題視しますが、まさにそれを実践してしまいました。

 

短期で払い済みにさせたということは、「払込保険料>解約返戻金」、元本割れを確定させたということです。もちろん、払い済みにしても解約返戻金は少しずつ増えていきますが、それこそ低い利回りでしか増えていきません。

 

保険の元本割れを問題視しておきながら、それを実践するというのが不思議です。保険料の支払いが困難になった訳でもなく、この保険を継続していけばその損は減っていくだけでなく、最終的に払込保険料よりも学資金として受け取る金額の方が多く(266万円が300万円)なる=元本割れは解消するにも関わらずです。常識的な対応とは思えません。

 

まぁ、百歩譲ってこれらは「考え方」の違いなのでいいとして(よくはありませんが)、次に商品特性を考えます。払い済み保険には「最低保険金額」というものがあります。要は、解約返戻金が少ないと、それに見合って確保できる保険金額が少ないので、払い済みに変更できないということです。

 

本件の場合、加入からそれほど期間が経っていない保険ばかりです。2013年に加入した学資保険は、13,030円をたった3年しか払っていませんから解約返戻金は少ないと考えられます。つまり、「本当に払い済み保険に変更できたのか?最低保険金額をクリアしたのか?」ということが気になります。

 

あくまで、私の主観ですが、払い済みにできたという点には疑念を抱きます。ここは、記事の信憑性、信頼性に大きく関わる重大なことです。

 

この記事の注意点は他にもあるので、それは次回。

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今までの住宅ローン指南の問題点を一言でいえば「いつでも固定」ということですが、それを図にしました。赤の文字が深田さんはじめ、従来からされてきた多くの助言、緑の文字がその問題点です。

 

要は、日銀の金融政策を見ればいいということですが、まず、2000年台の金利の推移を確認します。

 

ゼロ金利解除にあたっては、戦後最大といわれた「いざなぎ景気」を超えた「いざなみ景気」がありました。経済指標としては「好景気」といえ、後に変動金利も上昇しました。

 

そして、当時から2014年に至る日銀の金融政策と変動金利(店頭金利)の関係を図にすると以下のようになります。

 

2006年7月の利上げ前に、量的緩和を縮小しました。量的緩和縮小後に政策金利を上げ、それに連動して変動金利も上昇しました。その後、サブプライムローン~リーマンショックとなり、政策金利を下げ(変動金利も連動して下がり)、再度量的緩和政策を採用し、現在に至ります。

 

これを参考にすれば、現在実施している量的緩和政策を縮小した後に利上げするという一つの仮説が成り立ちます。もちろん、未来は不確定ですから、これを「絶対」とはいいませんが、変動金利の変化は、ある程度ですが予測できるということです。

 

2000年半ばにかけての「長期金利上昇」と、2013年5月からの「長期金利上昇」は、同じ「長期金利上昇」ですが、それぞれ当時の金融政策を比較すると、2000年中盤は「景気回復に伴い金融緩和を縮小」、2013年は「景気回復を目的とし金融緩和を拡大」です。

 

ですから、前者はその後、政策金利上昇につながり、後者はマイナス金利の採用など、さらなる緩和策の採用という流れになりました。そして、変動金利はそれらの金融政策をそれぞれ反映しています。

 

「変動金利で借入するなら、日々の株価などをこまめにチェックして」などといっているFPは的外れです。日銀の金融政策を見ていればよく、今は変動金利で借りていてものんびりしていていいのです。大規模金融緩和の真っ只中なのですから。

 

未だに「変動金利は金利上昇があぁぁぁああーーー」といっている方がたくさんいます。最近では「トランプ政権になったから変動金利はアウトだ」という珍説も拝見しました。

 

前回の利上げには「いざなみ景気」がありまたが、今の経済指標は当時のようになっていますか?日銀の金融政策に対する理解不足が金利上昇よりも問題です。短絡的に金利上昇で騒ぐのは、ただ浮き足立っているだけではないでしょうか。

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