池上秀司のブログ

ファイナンシャルプランニングに関することを中心に、好き勝手に書きます。


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今までの住宅ローン指南の問題点を一言でいえば「いつでも固定」ということですが、それを図にしました。赤の文字が深田さんはじめ、従来からされてきた多くの助言、緑の文字がその問題点です。

 

要は、日銀の金融政策を見ればいいということですが、まず、2000年台の金利の推移を確認します。

 

ゼロ金利解除にあたっては、戦後最大といわれた「いざなぎ景気」を超えた「いざなみ景気」がありました。経済指標としては「好景気」といえ、後に変動金利も上昇しました。

 

そして、当時から2014年に至る日銀の金融政策と変動金利(店頭金利)の関係を図にすると以下のようになります。

 

2006年7月の利上げ前に、量的緩和を縮小しました。量的緩和縮小後に政策金利を上げ、それに連動して変動金利も上昇しました。その後、サブプライムローン~リーマンショックとなり、政策金利を下げ(変動金利も連動して下がり)、再度量的緩和政策を採用し、現在に至ります。

 

これを参考にすれば、現在実施している量的緩和政策を縮小した後に利上げするという一つの仮説が成り立ちます。もちろん、未来は不確定ですから、これを「絶対」とはいいませんが、変動金利の変化は、ある程度ですが予測できるということです。

 

2000年半ばにかけての「長期金利上昇」と、2013年5月からの「長期金利上昇」は、同じ「長期金利上昇」ですが、それぞれ当時の金融政策を比較すると、2000年中盤は「景気回復に伴い金融緩和を縮小」、2013年は「景気回復を目的とし金融緩和を拡大」です。

 

ですから、前者はその後、政策金利上昇につながり、後者はマイナス金利の採用など、さらなる緩和策の採用という流れになりました。そして、変動金利はそれらの金融政策をそれぞれ反映しています。

 

「変動金利で借入するなら、日々の株価などをこまめにチェックして」などといっているFPは的外れです。日銀の金融政策を見ていればよく、今は変動金利で借りていてものんびりしていていいのです。大規模金融緩和の真っ只中なのですから。

 

未だに「変動金利は金利上昇があぁぁぁああーーー」といっている方がたくさんいます。最近では「トランプ政権になったから変動金利はアウトだ」という珍説も拝見しました。

 

前回の利上げには「いざなみ景気」がありまたが、今の経済指標は当時のようになっていますか?日銀の金融政策に対する理解不足が金利上昇よりも問題です。短絡的に金利上昇で騒ぐのは、ただ浮き足立っているだけではないでしょうか。

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先日の記事をUPした後に、以下のような記事を見ました(これも日本経済新聞です)。

 

マイナス金利時代の住宅ローン 勝利の方程式

 

ファイナンシャルプランナー(FP)の深田晶恵氏は「いまこそ、長い期間、低金利を享受できる固定に乗り換えたい」と力説する。

 

なにが「いまこそ」だって話です。深田さんは今より金利の全然高かった10年以上前から「短期固定や変動金利は危険です!」と力説して、固定を推奨していました。本の表紙が証明しています(以下参照)。

 

無責任な人たち

 

こういうことを平然といえる人って、理解不能です。

 

もし、金利が上がり始めたら、乗り換えようとした時に固定金利はもっと上がっている可能性が高い。固定にするなら、各行の金利引き下げ競争が激しい「10年固定が全期間固定が狙い目」

 

と書いてありますが、10年固定は11年目から変動金利になるので、そのときに金利が上がっていたらどうするのでしょうか。10年固定では深田さんが懸念している事態を回避できません。これについても何度も指摘していますが、進歩がないですね。

 

落とし穴から抜け出せない深田さん

 

「変動金利は将来危険」といっているのに、将来変動金利になる10年固定を勧めては整合性がとれません。ずっとこの調子ですから、本人は気づいていないのでしょう。

 

さらに気になるのですが、2013年6月8日の記事にも、以下のような記載があります。

 

住宅ローン金利上昇 「固定」の借り時を逃すな

 

だが、ファイナンシャルプランナー(FP)の深田晶恵さんは「固定金利にうまく乗り換えるのは難しい」と警告する。変動金利に比べ、固定金利は動きが速いからだ。

 実際、日銀が4月に金融緩和に踏み切った後、住宅ローンの固定金利はいち早く上昇し始めた。三井住友など大手行の10年固定金利(最優遇)は6月に1.6%になった。4月以降、0.25%の上昇だ。一方、変動金利は0.875%のまま。変動金利が上がり、タイプを変えようとするときに、固定金利はもっと上がっている可能性がある。

 

細かい話ですが、「速い」は「早い」の方が適しているような気がします。「長期金利を参考にしている固定型は、変動金利が上昇するときには先駆けて上昇してしまっている → だから、今すぐ固定にしろ(深田談)」ということです。金利の動きについては、以下のページが大変参考になります。

 

長期金利の決まり方・・・・・・将来の「予想」が大事

 

つまり、固定金利が上がる → 変動金利が上がる ということですが、その固定金利が2013年6月よりも2016年は著しく下がっています。この理屈で考えて、変動金利はここ数年で上昇するのでしょうか?わかりやすく図にしました。

 

 

都市銀行の変動金利の店頭金利は、2010年から現在に至るまで2.475%です。例えば、長期金利が2013年当時の水準まで上昇した程度で、変動金利はどの程度上昇するのでしょうか。過去の話とはいえ、2013年5月に長期金利が短期間で上昇(0.6%→0.9%)したときでさえ、変動金利はピクリともしていません。

 

こういった点を伝えればお客様は安心してくださいますが、なぜ伝えないのか疑問で仕方ありません。深田さんは「誰のために」「なにが目的で」FPをやっているのでしょうか。「自分の保身のため」以外に見当たりません。

 

そして、「金利上昇不安を煽ってきたくせに、実態はその逆」というのに平然としていられるFPのコメントを掲載し続ける日本経済新聞の存在価値はあるのでしょうか。「世間の足を引っ張る」以外に見当たりません。

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日本経済新聞の住宅ローンに関するトンデモ記事は過去から散々指摘してきました。いくつか抽出してみると、不用意かつ無責任に偏向記事を書いてきたということが証明できます。

 

2012年2月1日

低金利「固定」で安心 住宅ローン活用術(上) 

「変動」上昇後は注意、返済計画の熟考を

 

2013年6月8日

住宅ローン金利上昇 「固定」の借り時を逃すな

 

2016年2月13日

住宅ローン、今こそ固定型? 変動型との金利差縮小

 

これら記事の主旨を金利推移に重ねてみました。

 

 

いつでも固定なんです。

 

酷い話です。2016年2月が「今こそ固定」なら、過去は固定ではなかったはずですが、「過去から固定」で固定しています。しかも、それぞれの記事の掲載後に、金利は低下しています。どうしようもないレベルです。

 

2012年2月からもうすぐ5年経過します。当時、日経新聞の記事を見て全期間固定金利(2.18%)を選択した場合、変動金利(0.975%)を選んだ場合とどういう違いがあるか、借入金額4,000万円、返済年数35年で比較してみました。

 

 

5年間で支払いは変動金利よりも142.7万円多いのに、残高は88.8万円多い状況。合計すると231.5万円もの差になっています。これで「固定が安心」なのでしょうか。私には理解できません。

 

このように、残念ながら日本のメディアではまともな住宅ローン議論がされてきませんでした。そして、それが今でも継続しています。前回は日本経済新聞を「学級新聞」と例えましたが、学級新聞を真面目に作っている生徒の皆さんに大変失礼なので、学級新聞未満と訂正させていただきます。住宅ローンについて記事を掲載する資格も、資質もありません。

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日経新聞の以下の記事を読んでみました。

 

あなたも「隠れ貧乏」? 住宅ローンで失敗する人
 

冒頭の「横山光昭」という著者名を見て「ヤバイな」と思ったら、想像以上でした。以下の画像は記事からの引用です。


ビックリしますが、あのタイトルで住宅ローンについての改善提案をしていません。普通に考えてあり得ませんし、そんな人間に、他人を「貧乏」などと揶揄できるだけの資質があるとは思えません。ですから、家計再生コンサルタントの記事を私が再生してみます。記事には

 

48歳の時に約4000万円のマイホームを頭金なし、全額ローン(ボーナス払いなし)で購入しました

 

とあります。そして、月々の返済は146,000円。返済年数は「最終償還年齢80歳未満(79歳のうちに払い終える)」という一般的な規定から考え、最長の31年としてみます(79歳-48歳=31年)。すると、概算ですが金利2.1%で資金調達したと想定できます。恐らく全期間固定でしょう。

 

 

そして、返済開始を便宜上2013年8月とし、2016年9月まで38回の返済を終えたところで、借入残高は約3,700万円となっています。

 

では、今月は三菱東京UFJ銀行の10年固定が0.6%なので、それに借り換えたとします。諸費用は約30万円(以下参照)なので、借入残高に上乗せします。保証料を0.2%とし、金利に上乗せします。31年(372ヶ月)返済で3年2ヶ月(38ヶ月)経過したので、残りは27年10ヶ月(334ヶ月)。

 

3,730万円(3,700万円+諸費用30万円)・0.8%(10年固定0.6%+保証料0.2%)・27年10ヶ月(334ヶ月)で返済額を計算すると124,608円。月2万円以上、返済額が下がります。

 

現状の住宅ローンがフラット35であったならば、借り換え後は団信保険料の支払いもなくなる可能性がありますし、このプランならば、諸費用は返済額に組み込んであるので、手元のお金はそのままで返済額を下げることができます

 

もちろん、借り換えて10年経過したときのことも考えなくてはいけないでしょう。

 

2026年9月時点での借入残高は、現行のローンは2,611万円。借り換えると2,484万円。つまり、10年間で240万円返済額が少ない方が、借入残高が127万円も少なくなっています。例えば、返済額の削減分を貯蓄し10年後に繰上返済すれば、借入残高を2,244万円(2,484万円-240万円)まで下げることができます。10年後の適用金利が4%になると、借り換え前の返済額146,000円程度になります。

 

三菱東京UFJ銀行で借り換えた場合、11年目以降も店頭金利から1.6%の金利引き下げが得られます。仮に、11年目以降変動金利を選択したとして、適用金利4%から保証料分0.2%を引いて3.8%。それに引き下げ分1.6%を足した店頭金利5.4%が「損益分岐点」になるかと思います。

 

現在2.475%の変動金利の店頭金利が2倍以上になるか、ならないかは各自が判断すればいいでしょうし、変動金利が5.4%になると予測するならば、景気のいい話ですから、月々の削減分2万円は貯蓄商品ではなく、日経平均株価に連動するような投資信託で運用しておけば、240万円より殖えている可能性もあるでしょう。ですから、金利上昇のリスクヘッジも可能です。

 

もちろん、「このプランにしろ」というつもりは毛頭なく、これ以外にも、様々な借り換えプランが考えられるでしょう。

 

記事に戻りますが、「住宅ローン」という言葉をタイトルに入れておきながら、住宅ローンについて言及しない(できない)FPと経済紙に、果たしていったいどんな価値があるのでしょうか。所詮、彼らがやっているのは「学級新聞」程度の話にしか見えません。

 

ということで、記事に登場した「Dさん」の目に、本エントリーが留まると嬉しく思います。

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アメブロの仕様が変わってから、ブログを書く気が失せてしまったのですが、今日は「書くのも仕事のうち」という考えに立ち返ります。

 

さて、9月21日に日銀金融政策決定会合があり、新たな金融政策を採用することにより、デフレ脱却を目指すという意思表示がされました。以下は日銀の発表の一部抜粋です。


金融緩和強化のための新しい枠組み:「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」
 
1.日本銀行は、本日、政策委員会・金融政策決定会合において、「量的・質的金融緩和」および「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」のもとでの経済・物価動向
と政策効果について総括的な検証を行い、その基本的見解を別紙1のとおり取りまとめた。また、経済・物価の現状と見通しは、別紙2のとおりである。
 
2.これらを踏まえ、日本銀行は、2%の「物価安定の目標」をできるだけ早期に実現するため、上記2つの政策枠組みを強化する形で、「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を導入することを決定した。その主な内容は、第1に、長短金利の操作を行う「イールドカーブ・コントロール」、第2に、消費者物価上昇率の実績値が安定的に2%の「物価安定の目標」を超えるまで、マネタリーベースの拡大方針を継続する「オーバーシュート型コミットメント」である。

(1)長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)
① 金融市場調節方針(賛成7反対2) (注1) 
金融市場調節方針は、長短金利の操作についての方針を示すこととする。次回金融政策決定会合までの金融市場調節方針は、以下のとおりとする。今後、必要な場合、さらに金利を引き下げる。

短期金利:日本銀行当座預金のうち政策金利残高に▲0.1%のマイナス金利を適用する。

長期金利:10 年物国債金利が概ね現状程度(ゼロ%程度)で推移するよう、長期国債の買入れを行う。買入れ額については、概ね現状程度の買入れペース(保有残高の増加額年間約 80 兆円)をめどとしつつ、金利操作方針を実現するよう運営する。買入対象については、引き続き幅広い銘柄とし、平均残存期間の定めは廃止する。

 

「今まで日銀のコントロール下になかった長期金利もある程度コントロールしていく」という点から、住宅ローン金利を考えてみたいと思います。

 

まず、住宅ローン金利はどうやって決まるかを下図で確認します。

 

「固定金利」は長期金利を参考に、「変動金利」は無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導値(政策金利)に連動しているといえます。

 

短期金利はある程度コントロールできても、長期金利はコントロールしていなかったので、2013年5月などは顕著な例ですが、短期間で0.6%→0.9%という変動が起こりました。

 

その長期金利が今年に入ってからマイナス水準にまでなりましたが、今後しばらくは「0%程度」で推移するよう、国債の買い入れを実施していくことのようです。つまり、長期金利を参考にして金利を決定している固定金利の貸出時の金利は、その影響を受けてしばらく大きく変動しないのではないかという一つの仮説が成り立ちます。

 

そして、短期金利は長期金利の後追いで変化するといわれています。ですから、前述の2013年5月の長期金利上昇のときは「長期金利上昇の影響を受けて、そのうち変動金利も上昇するから、今のうちに固定にしておきましょう」という助言があふれた訳です(それに乗った人達は軒並み損失を被りました)。「変動金利を固定にしたくても、固定は既に高くなっているから無理だ!」という論調もたくさん見てきました(この論調には残高の現象が欠落しています)。

 

金利が動く順番は、大まかに見ていくと確かにその通りです。「長期金利は予想で動く」というのはセオリー中のセオリーといえ、以下のページは大変参考になります。

 

長期金利の決まり方……将来の「予想」が大事

 

短期金利よりも先行して動く長期金利がしばらく0%程度で推移していくならば、変動金利も大きく変化しないであろうというもう一つの仮説が生まれます(それこそ、長期金利が0.9%まで上昇した2013年5月以前(2010年1月)から今に至るまで、都市銀行の変動金利の店頭金利は2.475%でピクリともしていません)。

 

ですから、今後しばらく「今くらいの金利水準で推移する」というひとつの推測にたどり着きます。以下のHPも大変参考になりますが、長期金利が0%程度というと今年の3月辺りですので、フラット35は「1%前半を最多金利帯とし、各金融機関の戦略・思惑によって上下に分布していく」という感じになるのではないでしょうか。

 

実践 住宅ローン

 

これは、あくまで私、池上秀司の推測であり、確かに未来は不確定ですからこれが100%だとは思っていません。しかし、こうやって考えていくことは大切ではないでしょうか。日頃は金利議論に必死なFPの人達ほど、こういう住宅ローンに関係する大きな動きに関してコメントしてもいいと思うのですが、なぜしないのか不思議です。そう人達の「未払い利息がぁぁああーーー」というのは、単なる憶測の域を超えず、何を考えているのか聞ける機会があったら聞いてみたいです(推測と憶測は違います)。

 

消費増税も延期され、借りる側にとっては有利な状況が続きますから、住宅購入をご検討中の皆さんは、ぜひ前向きに動いてみてください。

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