マイホーム購入トレーニング★住トレ★

☆住トレ☆とは・・・マイホーム購入に必要な基礎知識を身に付け、マイホーム購入を成功させるためのブログです。


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誰でもそうなんですが、初めての家づくりは分からないことだらけですよね。

よって、ハウスメーカーなどの住宅会社の進め方に振り回されてしまい、苦労する人があとを経ちません。今日は、住宅建設における契約においてまず避けなければならない打合せ時のトラブルについての話です。

家づくりでは、契約するまでには何回も打ち合わせを重ね、家族構成や暮らし方など実に様々な情報を住宅会社に伝えながら、マイホームのプランを作りあげていきます。

この時点でよく『言った、言わない』、『聞いた、聞いていない』という何ともお粗末なトラブルがよくあるのです。

こうしたトラブルの解決法は、単純で“書面に残す”ということになります。

もしもあなたが一番重要視しているポイントを担当営業マンが聞き逃し、それが元で希望とは全く違うプランがでてきてた時には不信感を抱かずにはいられなくなるでしょう。

実際、契約前に間取り・仕様・工事費・工期などの詳細をハッキリさせないまま契約してしまったため、それがトラブルの原因となり契約キャンセルに至ることは少なくありません。

大手ハウスメーカーは、複写式の打合せ用紙を打合せ時に使用しています。こうした方法をとっていればかなり安心できますが、打合せ後に内容を必ず確認することを忘れてはいけません。

この確認作業を怠った為に、予期していなかったトラブルに巻き込まれることもあるのです。

多くの営業マンは、会話中心で打合せを進めていくことが予想できます。よって、営業マンが事細かに記録していない可能性もあるため、打合せ直後に確認をすませ、その日のうちに不備を正しておく必要がある訳です。

打合せ当日に必ず確認を!!これが重要となってきます

私のお客様の中にも、書面に打合せ記録を残していなかったがために泣き寝入りしたお客様が少なからずおみえになります。

泣き寝入りしない様な対処が家づくりの打合せ時点では必要です。お互いを信頼して家づくりを進めるていくためには、どんな方法で記録を残していくのか?一度考えてみてはいかがでしょうか?

最近、打合せの内容を録音する人が増えているそうなので、録音+書面といった2重のトラブル防止策を講じれば、間違いのない打合せが可能となるでしょう。

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・・・ミサワホームさんの新規のお客様へのコンタクトツールとして、毎月15万部ほど発行されており、全国の支店および展示場等で配布されています。巻頭に特集を設け、ミサワホームさんの家づくりに対する考え方や全国の実例などを盛り込んだ内容となった月刊誌です。

2月中旬、
連載企画「建てるヒント」(4月号)において、なんと私に企画記事の監修の依頼が舞い込んだのでした。。。

連載企画「建てるヒント④」(16・17ページ)にて

土地探しをするときに気を付けたいポイントは?

と題して下図の様に
2ページにわたり監修のお手伝いさせて頂きました。

(内容は実物でご確認くださいね。)


記事の内容はというと、弊所HPのマイホーム購入を成功させるカギ『土地購入の注意点「土地探し4つのポイント」ページをベースに本ブログの内容を掻い摘んでまとめた感じになっています。

住宅展示場のミサワホームさんのモデルハウスやショールームで設置されます。この春もし見かけたら手にとって頂き、是非16・17ページの「建てるヒント④」を見てください


あなたの「土地探し」の一助になれば幸いです。

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中古住宅は売主、つまり住宅を売りたい人がいて初めて中古住宅売買が成立することになりますよね。

売却の理由はともかく、売主の多くは早期に売却したいと思っています。

ではどうしたら早期に売却できるのか?

多くの不動産屋さんは、売主の為、いや、自分の売上げの為、様々な策を講じて売却(仲介)しようと頑張っているのではないでしょうか。。。(私的な見解です

しかし中には、いくら不動産さんが頑張っても早期売却できない物件も多いはずです。

では、何故売れないのか?

こんな理由から。。。

1.相場より価格設定が高かった

2.家財が多くて詳しく見れない(汚なかった)

3.買主に融資がつかない

などがよくある理由がほとんどですね。

売主の立場であれば、少しでも高く売りたいのはわかります。しかし不動産会社まかせにしていては希望する時期に売却することは今の時代なかなか難しいのではないでしょうか。

やはり中古住宅を売りに出す場合、他の物件との差別化が大きなポイントになると考えます。

例えば、よくあるケースだと思いますが、特に築年数が経っている住宅であればリフォームを行なってから売り出すなんて方法があります。

この方法は、見映えも良くなりますし、買主の購入後のリフォーム費用負担軽減にもなるので一見有効に思えます。

しかし、現在中古住宅を購入する方の中には、購入後自分好みのリフォーム・リノベーションを考えている方も少なからずいて、そんな買主に売ることになったら売主の誠意は全く意味のないものになってしまう可能性もあって、売主にとってはあまり有効だとは思えません。

では、どんな差別化がいいのか?

ここはやっぱりホームインスペクション(住宅診断)をお勧めします。

多くの買主は中古住宅を購入する際、価格や間取りが記載されたA4の紙一枚分の情報しか与えられません。

これではなかなか早期に購入判断することは難しいでしょう。

中古住宅の情報の中に、建物状態についての記載があれば、劣化部分はいつまでに直さなければならないのか?補修費用はどれ位必要なのか?あとどれくらいもつのか?といった所が明確になり購入する際の大きな判断材料になると思うのです。

そんな建物の状態に関する情報があれば安心ですし、購入後のリフォーム・リノベーションする際にも役立つ為、買主には非常に喜ばれるハズです。

これからの住宅を売り出そうと考えているのであれば『建物の情報開示』が大きな差別化に繋がるものと考えます。

ホームインスペクション』 一度調べてみてください
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昨年、中部圏では注文住宅の着工件数は建売住宅より約2倍という統計結果がでました。首都圏とは全く逆の結果となり、中部圏では、『住宅は注文住宅で!』というマインドが伺えました。

そんな中、建売住宅を購入される方ももちろんお見えになる訳なんですが、この建売住宅を購入する際、心配事のひとつに、“建物の品質”が挙げられると思います。

私が行っている住宅検査のサービスの中に「内覧会同行サービス」というものがあります。

このサービスは、主に建売住宅やマンションの契約後に行われる“内覧会”というイベントに同行し建物や部屋の検査をお客様に代わり行うものです。

最大のメリットといえば、引渡し前に不具合箇所を是正することで、不備のない住宅購入ができる点だと思います。

今日は、そんな内覧会に同行させて頂いた時、よくある不具合箇所についてのお話です。

どんな不具合が多いのか?


この写真なんだと思いますか?

はい、そうです。天井の“断熱材”です。

2階天井の断熱材ですが、正しく設置されていないため隙間があり、天井の石膏ボードが見えてしまっています。そのまま放置しておけばこの部分から熱の出入りが発生し、断熱効果が低下してしまいますょ。

期待する快適な住環境を得られなくなるのでは。。。

こうした「断熱材の設置不備」は、私が検査した建売住宅の約9割の物件で見られました。

この状態のまま住みますか?それとも知らない方がいい??

こうした不具合はやはり入居前に是正しておけば安心して暮らせますよね。

“内覧会”では各設備の使用方法の説明に時間を取られて各部のチェックというものが疎かになりがちです。しっかりチェックの時間もとってもらいたいです。

先程紹介した「断熱材の設置不備」が存在する確率は建売住宅では非常に高いです。天井点検口から屋根裏をのぞいて確認することが必要となってきますね

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新築住宅を購入する際に「瑕疵担保保険」、中古住宅を購入する時には「瑕疵担保責任」というチョット難しい言葉が出てきます。

今回は「中古住宅購入時の瑕疵担保責任」についてお話します。

瑕疵(かし)』・・・あまり聞かない言葉です。建築業や不動産業に携わる人なら知っている方も多いことでしょう。まず『瑕疵』とは、簡単に言うと物件の欠点や欠陥つまり「キズ」があることをいいます。

「キズ」といっても壁や柱等に欠きキズがあった場合、『瑕疵』になるかというとそうではありません。法的に言うと、その売買契約の目的物が通常有しているだろう品質や性能を損なっている部分があるかどうかを言います。

『瑕疵』にも次の様な種類があります。

1.物理的瑕疵・・・建物や土地についての欠陥
2.法律的瑕疵・・・法令等により使用収益が阻害されている
3.心理的瑕疵・・・心理的に住み心地の良さを欠く状態
4.環境的瑕疵・・・環境に問題がある状態

こうした『瑕疵』があった場合、売主が知っている事象であれば買主に告知する義務があります。しかし、今までその住宅に住んでいた売主とはいえ今まで知らなかった『瑕疵』も存在するのではないでしょうか。

こうした『瑕疵』を『隠れた瑕疵』といい、この『隠れた瑕疵』について売主が負うものが『瑕疵担保責任』というものになるのです。

もし、中古住宅購入後この『隠れた瑕疵』が発見された場合、民法では発見から1年間、買主は売主に対して「損害賠償」、「契約の解除」が請求できます。

しかし、最近では売主負担を軽減する為に瑕疵担保責任の期間を「引渡し」後2ヶ月程度と決めている物件が多い様です。また、築年数がかなり経過していると「瑕疵担保責任なし」といった物件もあるので注意が必要となってきますね。

では、こうした『隠れた瑕疵』はどの程度存在するのでしょうか?

結論からいうと、『物件による』ということになってしまいます。

つまり、中古住宅購入は「当たり・はずれ」があるということなんですね

安心して購入するため、特に物理的瑕疵については、瑕疵担保責任期間を長めにしてもらう、専門家に建物を見てもらう、といった対策を講じることが必要なのではないとか思います。

近年、中古住宅購入時にホームインスペクション(住宅診断)の利用者が増加しています。

今後こうしたサービスを利用し中古住宅を購入する方が増えると『隠れた瑕疵』によって中古住宅購入で後悔する人が少なくなるのではないかと思うんですが、皆さんはいかが思われますか

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