歯並び大家の不動産投資ブログ

旧借地権好きの現役歯科医です。自分の専門分野に邁進しながら、都心でビル一棟をフルローンで購入し、賃貸経営を自主管理で行っています。


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夏休みのせいか、患者さんが多いですね。

 

ですが今日は午前オフでのんびりムードです。 でも6:30に起きて 早速 気になっていた リノベーション中の民泊部屋2部屋の仕上がりをみてきました。 

 

 民泊部屋ですがその後はオフィス貸しの予定です。 メインのスペースとわけて、キッチンと、ユニットバス入口を向かい合わせで設置し裏方として独立させ事務所やネイルサロンでも使用しやすいようにしました。 

 

ワンルームの狭い部屋でも、なんでも壁づけにすればいいってものではなく、あえて仕切りをつけることで部屋の有効性があがることをここ数年で学びました。

 

 ところが先日見にいったら裏方の通路が広すぎてメインルームを圧していたので急遽 15cmほど狭く設置しなおしてもらいました。 21㎡程度のワンルームですから、この違いすごく大きいです。 通路を広くとっていた理由をきくと、洗濯機の搬入が難しくなるからだそうです。

 

( ̄□ ̄;) (設置できる洗濯機にすればいいじゃないって感じですが・・・)

 

 この辺が大家側と施工側の立場の違いからくるずれです。 ワンルームのリノベなんて、そこまで厳密な設計図面はひきませんから、こういうささいなすれ違いは良くおきます。 出来上がってからでは変更もお願いしにくいですからやはり工事中はこまめに現場に顔を出した方が良いですね。 今朝みたらきれいに直ってました。満足ラブ

 

その後近所で朝食がてらブログを書いています。

最近の休日のお気に入りは ”俺のベーカリー” というパン屋さん&カフェレストラン。 テラスで焼き立てのパンを食べながらのんびりブログを書く。。 たった 500円モーニング(コーヒー+サラダ、パン、スクランブルエッグ) で幸せな気分になれます。。

 

 大家業を始めて休日の使い方がだいぶかわりました。 というか休みがあると不動産関係のことをしているといった方がいいかもしれません。 言い換えれば四六時中、内容は違えど仕事をしている、という見方になるかもしれませんが、楽しいので苦にならないです。 自分のライフスタイルにあわせてスケジュールコントロールができるのも不動産投資の魅力の一つですね。

 

さて やっと前回の続きですが 傾いた建物の改善は以下の3種類がメインになります。

 

① アンダーピニング工法、

② 硬質ウレタン注入工法

③ 耐圧盤工法

 

 施工時間と料金は 私が知る限り ① アンダーピニング工法 が一番大変です。 次いで③ 耐圧盤工法 ② 硬質ウレタン注入工法 が一番お手軽です。 が改善できる程度やその後の予後が全く異なります。 

 

① アンダーピニング工法 

 家の周囲に堅い支持層まで基礎杭をいれ、そこを軸にジャッキアップで家の傾きをなおし、そのまま埋め戻す方法です。 液状化にも強く一番確実で再沈下も抑制できるとされていますが料金も高いですし、 支持基盤が深い場合は大変ですから、不動産投資用の築40~50年の築古戸建てにはわりにあいません。

 

② 硬質ウレタン注入工法

 比較的新しい方法で、液状化したウレタン樹脂を家の下に注入し、膨張して硬化するのを利用して家の傾きをなおします。 期日も数日で簡便ですが、軽度でベタ基礎の家の傾きが適用になり、ウレタンの耐久性も疑問視され再沈下も一番し易いため、賛否両論ある方法です。私は経験がありませんので、今後の科学技術の進歩による発展途上中の方法なのかな? ~と個人的には思っています。

 

③ 耐圧盤工法

 アンダーピニング工法ににていますが、違いは支持層まで基礎になる杭(鋼管)はうちこみません。 傾いた家の下を浅く掘り、ジャッキアップで家を持ち上げて傾きを改善していきます。その後、ジャッキごとその隙間にコンクリートを注入し埋め戻します。 すでに地盤沈下が終了し地盤が締まっていないと再沈下します。 料金はそうですね~戸建てで200万以上からかと思います。

 

ジャッキアップですが、数週間、ときに数か月かけておこないます。木造の建物は木がしなって変形していますので、それをもどすには注意しないと家が真っ二つに折れたりします。 湿気や、変形具合をみて どこにジャッキを設置してどの程度のスピードで持ち上げるかというのは、結局最後は現場の職人さんの経験と勘頼りになりますので、そういう意味でとっても特殊技術なわけで、どこの業者でもいいというわけにはいかないのはそういう意味です。

 

 普通に頼むとほとんどが自分のところで施工できず 外注になりますから、発注業者をまちがえると、なんにもしないのに手数料だけで倍ぐらい抜かれることになります。でんにいさんからも コメント頂きましたが、アンダーピニング法ですらやった本人が怪しいと思ってるわけですから、 一定の基準がないってほんと怖い業界です。

 

 さらに家の傾きは直っても窓枠や建物自体の変形がとれるのはさらにしばらくかかります。ジャッキアップ後に内装にとりかかるのは最低でも半年は待った方がよいでしょう。

 

 お家が二つに折れてもだれも保証はしてくれませんし、前述したように時間がかかる話なので、当たり前ですが融資つけてまでやるようなものではありません。(っていうか、融資なんか普通つきません) 

 

 苦難を乗り越え 最終的に運よく傾きが直って、内装工事も終わり、貸し出せても 地方の築古戸建てなんて5万から8万がせいぜいですから、手間と時間を考えるとはっきりいって割に合わないと考えるのが普通かもしれません。

 

 ではなんでやるかというと、だれもが見向きもしないガラクタを、自分だけが目をとめてなんの保証もなく現金買いし、色々手間暇かけてちょっとだけ収益がでる物件に仕上げる。 そのことにたまらない自己満足と達成感を覚えるっていう部分が大きい気がします。

 

とどのつまり私 変態 滝汗チーン なのかもしれません。

 

ひとくちに不動産投資といってもさまざまです。 皆様も 己を振り返り、是非自分にあった投資方法をみつけてください。

 

今日はそんなかんじで

 

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