歯並び大家の不動産投資ブログ

旧借地権好きの現役歯科医です。自分の専門分野に邁進しながら、都心でビル一棟をフルローンで購入し、賃貸経営を自主管理で行っています。


テーマ:

 

 

ゴールデンウィークおわっちゃいました。

 

さて間があいちゃいましたが、前回の川上物件。。

まーお気づきのようにほんとに川上物件なら今頃ブログになんて書かず密かに買ってます。

 

で、この川上物件もどき、実はかならず業者の紹介時に決まり文句があります。

 

それは(  ̄っ ̄)

 

イヤーホントはうちで買うはずだったんだけど~ヾ(@°▽°@)ノ

です。

 

ちなみに今回は

 

内装業者 ”いや~今うちで検討中なんですけど。。。築古なんで満額融資はひけないからどうしようかと思って。。歯並びさん築古ビルすきかなって”でした。

 

でも内装業者さんだったし、疑いもせず素直に喜んだ私(^∇^)

”好き好き だーいすき(^∇^) じゃー資料送ってください”

 

内装業者 ”あ、資料ならありますよ” (スマホをみせてくれる)

       ”場所いんですよ~ステーション駅まで2~3駅、駅まで4分ぐらいだし需要あるし。 敷地面積60坪ぐらいの築36年SRCの5階だてマンション、延べ床面積300坪ぐらい。 オーナーさん一階のテナントが開いたんで売りたくなったらしいです。面白そうだかうちでも購入検討中なんですけど、手金へるのもな~って思って。。。”

 

もーうれしくって、資料ほくほくして読みました。が、しかし。。

 

まず最初にあれ?って思ったのが、すでにマイソクがあること。 さらに一年間の家賃保証つき。え?サンタメ?

 

読み進めてくと、さらにえ?って思ったのが容積率。。

建蔽率80%だったからてっきり商業地区かと思ったら一種住居地区でした (`・ω・´) 角地だったので容積緩和で建蔽率は80%なんですけど、容積率300%しかありません。。。この時点で気分だださがり。。

 

住居地区の駅徒歩5分のテナントなんて、クリニックか塾しか需要なんてありませんから、大したテナント料の引き上げも見込めません。

 

さらに、60坪の土地ですからホントは180坪しか建たないはずが230坪ぐらい床面積あります。どーせ、もとは一階駐車場で、あとからテナント化したって奴です。こんだけ容積オーバーしたらいかに地方といえど融資もかなりやりづらいですよね。

 

で、その中身、40%以上空室です。しかも入室中のうち二人が発音できない名前の方々、かつ滞納中(  ̄っ ̄)。。です。 

言い忘れましたがエレベーターなしです。

 

で、それだけ色々あって、その妄想満室想定利回りたったの10.3%です。 賃貸サイトでみたらどーみても妄想賃貸3000円から5000円高いです。 安さが売りの地区で、3000円違えばそりゃ空室だよねって感じです。

 

首都圏ならまだやる気にもなりますが、地方で、いったいなんの罰ゲームでこんなにスキルを駆使してたった10%利回りを達成しないといけないんでしょうか。

 

土地は悪くないですが良くもありません。そのお隣が絶対に住みたくない地区ナンバーワンに毎年選ばれる場所なんで安いんです。でもその周囲は安全なんで人気があるっていう中途半端な地区です。しかも部屋は当然和室ですから、多分全部リフォーム必要ですよね。

 

出回ってないのは確かみたいですけど、川上であろうが川下であろうが、死ぬ物件は死にます。

 

そんななんで、内装業者までカモるのか!ヾ(▼ヘ▼;) とやさぐれた歯並びは、1億2000万の物件に、7500万の指値をいれて、

”この値段で興味があればご連絡ください。” ってメールしておきました。ヾ(▼ヘ▼;)

 

まー返事きませんけど。

 

で、思い出したのが、

 

そーいえば過去にも川上物件もどきが流れてきたことありました。ちょっと知り合いになった業者さんから池袋のビルを勧められました。その時の業者紹介文句はやっぱり、

 

”いやー自分たちで買おうと思ったんだけど、先月1棟買ったばかりで現金がないから、特別に歯並びちゃんに紹介するよー!”

 

でした。 行ってみたら、水はけできない、地下に水が流れ込みまくる欠陥物件でした。たまたま見学に行った日が大雨で、相手は私をど素人だとなめてたのでどうせわからないと思ったのだと思います。

 

だしてきた妄想利回りが10.3% シェアオフィスの想定です(つまりどどーしようもない物件ってことです)。

しかも、管理はうちでするから大丈夫って。。。(ノ゚ο゚)ノ

 

川上物件を心待ちにしている皆さん

 

イヤーホントはうちで買うはずだったんだけど~

っていう物件を業者さんから紹介されたら。。。

 

あなたは まちがいなく、☟ です。

 

ポチお願いします!(。・ε・。)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

いいね!した人  |  コメント(6)  |  リブログ(0)

歯並び大家さんの読者になろう

ブログの更新情報が受け取れて、アクセスが簡単になります