こんにちは、行政書士の石井くるみですニコニコ
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「上場企業・・・」シリーズ、第3回では、大京グループ(以下「大京」)の民泊参入戦略から学んでみます!!

 

大京グループでは、東京都大田区で戸建て空き家を100戸購入し、民泊運営又は資産価値の向上後の売却による利益獲得を目指しています。以前から沖縄で行ってきた長期滞在型(1ヵ月以上)の家具・家電付き物件貸出の自社ポータルサイト「旅家」を利用して宿泊予約を受け付ける予定です。また、沖縄での特区民泊条例制定後は、沖縄の長期滞在型物件をウィークリーマンション化する計画です。

 

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2016年1月19日 / 日本経済新聞 朝刊

 

大京は今春をめどに一般住宅に旅行者を有料で泊める「民泊」事業に参入する。規制緩和を促す「国家戦略特区」で民泊を認める東京都大田区を中心に展開する。初年度に約100戸の空き家を買い取って改装し、宿泊者を受け入れる。羽田空港への利便性が高い立地で、急増する外国人観光客らの需要を取り込む。(中略)

2015年12月に民泊を認める条例案が大田区議会で可決されており、月内にも施行される見通し。大京傘下で仲介会社の大京穴吹不動産(東京・渋谷)は施行後に区に民泊事業を申請し、今春にもサービスを始める。

 

第1弾として、京急蒲田駅から徒歩10分程度にある2階建て住宅を購入した。4LDKで延べ床面積は100平方メートル超あり、今後改装する。4~5人が宿泊でき、キッチンで自炊も可能という。

 

宿泊予約は自社サイト「旅家」で受け付け、クレジット決済で宿泊料金を受領する。カギの受け渡しなどの事務は協力会社に委託する考えだ。

 

特区の規則に従い、6泊7日以上の長期滞在者を対象にする。宿泊料金には電気代と水道代を含め、周辺ホテルよりも安く設定する。空港周辺のビジネスホテルはおおむね8千~1万円という。

 

大京穴吹不動産は大田区を中心に空き家の戸建て購入を進める買い取った戸建ての資産価値が上がれば、民泊利用をやめて売却する場合もあるという。

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日経新聞の記事でまず目を引くのが、大京がマンションではなく、大田区での戸建物件購入に着目している点ですビックリマーク

 

報道によると、大京は戸建物件を基本的に特区民泊で運用すると思われますが、物件の条件によっては簡易宿所(ゲストハウス)とする可能性も考えられます。

 

大田区は現在日本で唯一、特区民泊が認められている地区ですので、戸建物件には4つの活用法が考えられます。それは・・・

 

(1) 簡易宿所営業の要件を満たす物件は、1日単位で貸し出せるゲストハウスとする

(2) 簡易宿所営業の要件を満たさない物件は、1週間以上で貸し出せる特区民泊物件とする

(3) リフォーム後に中古一般戸建住宅としてエンドユーザーに売却する

(4) 寄宿舎の構造要件を満たす物件は、1ヶ月以上の期間で貸し出すシェアハウスとする

 

戸建住宅で簡易宿所営業許可を取るには、旅館業法に加え、建築基準法が制約となることが多いですが、特区民泊にはホテル・旅館の建築要件が適用されないため、より高い確率で民泊許可を受けることが可能です。すなわち、大田区で戸建物件を購入すると、簡易宿所営業許可が取れない戸建物件でも、特区条例による民泊が可能となるケースがありえます音譜

 

大京の戸建民泊戦略を参考にして、今後、特区民泊条例が施行された地域では、以下のような空き家開発が可能になるかもしれません合格

 

・立地や物件状態で空き家をスクリーニングし、見込みのある戸建住宅を購入し、

・簡易宿所営業の要件を満たす物件は旅館業の許可を取りゲストハウスとし、

・それ以外の物件は、特区民泊、一般戸建住宅、シェアハウスのうち最も使用価値又は売却価値の高いものにコンバージョンし、

・自社の特性に応じて、それぞれ売却によるキャピタルゲイン又は運用によるインカムゲインを狙う音譜

 

いずれにせよ特区民泊条例により戸建物件の活用オプションが増えることは、事業開発にとってプラス要素ですねアップ

 

また、3月1日の日経新聞電子版「大京、民泊を足掛かりに戸建てリノベに参入」の記事では、最近1カ月の間に、戸建て住宅のオーナーから『住宅を買い取ってほしい』という相談が100件以上、(株)大京穴吹不動産に寄せられたとのこと。

 

現状、大田区の簡易宿所営業構造等基準では、簡易宿所営業にも玄関帳場の設置が必要となっていますが、現在議論されている旅館業法の規制緩和により、仮に玄関帳場設置を定める「旅館業における衛生等管理要領」第2-3が改正⇒大田区条例でも玄関帳場の設置要件が緩和、となれば、簡易宿所営業可能な戸建物件が増えるかもしれませんドキドキ

 

そうしたら、戸建てリノベによる収益拡大に加え、買い取った空き家のゲストハウス化による更なる価値向上も期待できるかも音譜ウインク

 

また、大京の自社ポータルサイト「旅家」での予約を試みると、沖縄の物件は29泊30日から利用可能となっています。

 

前回のアパマンショップグループと同様、旅館業法に則して最低滞在期間を1ヶ月以上とするコンプライアンス意識の高さはさすが上場企業と感心します恋の矢

 

私も沖縄が好きなので、旅家で特区民泊ウィークリーが掲載されたらぜひ利用したいです照れ

 

 

大京の民泊参入は、大田区の空き家対策にもつながる、社会的意義のある事業と言えるでしょうビックリマーク 簡易宿所営業の規制緩和が期待される今、戸建物件に着目する大京の民泊戦略には益々注目が集まりそうですねアップ

 

 

次回は、シノケングループの民泊参入戦略を分析します音譜

 

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