こんにちは、行政書士のくるみです(*‘∀‘)

先日ご紹介した「airbnb空室物件活用術」から、今後の民泊(airbnbビジネス)に適した物件とはどんなものか、不動産投資&法律の視点から考えてみたいと思います音譜


中古アパート・マンションが生まれ変わる airbnb空室物件活用術/幻冬舎

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この本では、民泊が一時的なブームではなく、従来の不動産賃貸に替わる新たな不動産活用・運用手法と、より広い視点に立って書かれているのが、投資家にとって、おもしろく魅力的ですクラッカー

中でも興味深いのは「民泊に向く物件・向かない物件」が、実際のairbnb運用による経験から書かれている部分です。

民泊で人気の高い(稼働率が高い)物件は、従来の賃貸不動産価値の高さとは、少し方向性がちがっていて、民泊特有の特徴があります(´・ω・`)


物件選びのポイントは、

①部屋の広さ・・・・・・・・・・ベストの広さは40㎡
②立地・・・・・・・・・・・・・・・アクセスの良さよりも、地図上の直線距離
③物件の所有形態・・・・・区分所有よりも、1棟アパート・マンション


まず、①部屋の広さですが、民泊では、部屋の広さが30㎡~40㎡位が良いとされています。
従来の不動産投資の発想では、ワンルームマンションが高利回りとされていますが、民泊ではもう少し広め。

その理由は、需要と供給のミスマッチにあります。

外国人旅行者の方々には「家族みんなで一緒に泊まりたい」「できるだけ宿泊費を安く抑えたい」といったニーズがありますが、日本のホテルでは、シングルや2~3人用の部屋が多いので、家族や大勢のグループで旅行している場合、部屋が別々になってしまうとともに、宿泊費が割高となってしまいます。

他方、40㎡は5人が宿泊できる広さ。家族みんなで一緒に泊まれますし、宿泊費も安く済むので旅行者にとっては嬉しい。一方、5人部屋を供給するホテル施設は少ないので、人気が高く稼働率も上がるということのようです(^∇^)

国家戦略特別区域における民泊許可の要件として、床面積25㎡以上が求められています。法令遵守のためだけでなく、利回り向上のためにも、広い物件がおすすめと言えそうですラブラブ

次に、②立地について、私達がマンションなどを賃貸する場合、主要駅への直線距離が近くても、アクセスが悪い(乗換が必要、徒歩距離が長い)と、賃料が下がってしまいます。

ところが、民泊においては、アクセスの良さはそこまで重要でなく、地図上の直線距離が人気エリア(渋谷や新宿)に近ければOKだということです。

この理由は、①Airbnbを使う旅行慣れした方々は「地図で見た感じ、有名な駅から近いから、ここに泊まろう。どの地下鉄に乗れば良いかなどは後から調べればいい」という感覚で宿泊先を選ぶことや、②商店街を通るような徒歩距離が長い物件のほうが「日本人のありのままの生活を体験したい」という旅行者のニーズに応えることができるためと、著者は分析されています。

都心には近いけれど、少しアクセスの悪い物件のオーナーさんには耳より情報ですね目


最後に、③物件の所有構造について、民泊に使う建物は、1棟もののアパート・マンションの方が、区分所有(分譲マンション)に比べてメリットが多いとされています。

その一番の理由はズバリ、マンション管理組合との関係ですビックリマーク

区分所有建物の場合、区分所有者の3/4以上の賛成により、管理規約の変更が可能です。

「ブリリアマーレ有明」や「ガレリアグランデ」のように、マンション住民の権利を守るため、管理規約に民泊禁止条項の追加を検討する管理組合が増えていることには注意が必要ですメラメラ

その点、1棟物件ならば、管理組合もないのでオーナーの自由で意思決定ができますし、物件全体を民泊に使うのであれば、近隣トラブルも問題になりませんね爆弾



東京ビッグサイト


このように、民泊向き物件の特徴は、従来の賃貸向け物件の常識と異なるため、民泊転用で不動産価値が大きく向上する物件が見つかるかもドキドキ

東京都大田区や大阪府の不動産オーナーは、新しい不動産活用の選択肢として、民泊を検討されることをおススメしますアップ

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