セミナーの告知です!





日経不動産投資フェア



2017年 9月2日(土)



にグッドシェアーズが参加します!!



グッドシェアーズからは不動産投資売買営業部がセミナーを行います。



開催場所は  ベルサール渋谷ファースト



弊社はB会場午前の部にて講演致します。



参加無料ですので、お誘い合わせの上ぜひお越しくださいませ!




  • 10 Aug
    • セミナー開催!!日経不動産投資フェア

        おはようございます!!     セミナーの告知です!   日経不動産投資フェア 2017年 9月2日(土) にグッドシェアーズが参加します!! グッドシェアーズからは不動産投資売買営業部がセミナーを行います。 開催場所は  ベルサール渋谷ファースト 弊社はB会場午前の部にて講演致します。 参加無料ですので、お誘い合わせの上ぜひお越しくださいませ!         弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 09 Aug
    • 不動産投資に頭金は必要なのか?~Part2~

          頭金なしで不動産投資を始める場合の注意点 頭金はあるに越したことはありませんが、頭金を準備するために何年も時間がかかってしまうのであれば、いっそのことフルローンを組んで不動産投資をしたほうが、投資効率が良いでしょう。 最近はマイナス金利政策の影響で、地方銀行をはじめ不動産向けの貸付に積極的ですので、フルローンでも審査が通る可能性は十分あります。ただ、頭金なしのフルローンを組んで不動産投資をする場合は、次のことに注意が必要です。 ・ローン金利 頭金なしのフルローンを組んだ場合、銀行としては頭金ありに比べリスクを負うことになるため、ローン金利が若干高く設定される可能性があります。 あまり金利が上がりすぎると、返済効率が悪くなるためせっかく早く不動産投資を始めてもその効果を発揮できません。 ・修繕費用のための予備費 頭金なしで比較的低金利でローンが組めたとしても、それで油断してはいけません。 不動産は株式とは違い物的資産なので、保有している間も設備が故障すれば取り替えるなどの修繕費用が発生します。 頭金なしでも問題はありませんが、最低でも1戸あたり30万円程度の予備費を見込んで蓄えておかないと、万が一の時に回らなくなってしまいます。 このように不動産投資には維持費がかかるということをよく覚えておきましょう。 不動産投資は頭金の有無よりも本質が重要 このように不動産投資において頭金はあるに越したことはありませんが、必ずしもなければできないというわけではありません。 重要なことは、頭金の有無ではなく、適用される金利が妥当かどうかと、万が一の時の予備費の準備ができているかどうかということです。 「お金が全くないから、全部借り入れてしまおう」 そういった安易な気持ちで頭金なしのフルローンを組むと後で大変なことになる可能性がありますので、万が一エアコンが故障してもすぐに取り替えてあげられるくらいの金銭的余裕は確保しておきましょう。   弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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  • 08 Aug
    • 不動産投資に頭金は必要なのか?~Part1~

          不動産投資における大きなメリットの一つが「レバレッジ効果」です。 これはテコの原理ともいい、金融機関から融資を受けて不動産投資をすることで、かなりのレバレッジを効かせることができるため、投資効率がよく、資産形成も早く進められるというメリットがあります。 ではこの金融機関から融資を受ける際、「頭金」は必要なのでしょうか。 不動産投資の初心者からすれば、頭金がなくても大丈夫なのであれば、今すぐにでも始めたいという人は多いのではないでしょうか。 そこで今回は不動産投資の頭金について詳しく解説します。 頭金の目安とは?頭金のメリットとデメリット もしも頭金ありで不動産投資を始めるとした場合、その金額はいくらが目安となるのでしょうか。 これについては、明確な決まりはありませんが、概ね物件価格の2~3割をローンを組もうとする金融機関から求められます。 仮に物件価格が2000万円であれば、頭金は400~600万円程度という事になります。 物件価格の2~3割の頭金が出せると、毎月の返済計画はかなり緩やかなものとなるため、いざ借り入れをして返済が開始した後についても、余裕を持って返済していくことができるというメリットがあります。 その反対にデメリットとしては、頭金に数百万円必要となると、不動産投資を始める前に頭金の原資を作るための時間がかかるということです。 例えば、年収500万円のサラリーマンが500万円の頭金を作ろうとすると、月10万円貯金に回したとしても年間で120万円、500万円貯めるために約4年もかかってしまいます。 「時は金なり」という言葉がありますが、不動産投資はまさにそうです。 人の一生の寿命は限られているため、不動産投資をするのであれば、可能な限り早く始めることが最も重要なのです。 弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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  • 04 Aug
    • 不動産投資で成功するための「利回り」のポイントとは?~Part2~

          初心者不動産投資家は、この2つの利回りを混同して失敗している 不動産投資において、不動産会社が話す利回りというのは、ほぼ間違いなく「表面利回り」のことです。 つまり、不動産投資にかかる経費は一切考慮されていないのです。 不動産投資にかかる経費には、ちょっとあげただけでもこんなにあります。 【不動産投資にかかる経費の具体例】 ・不動産会社に支払う仲介手数料や広告料 ・内装費用、原状回復費用、リフォーム費用など ・税金関係(固定資産税、都市計画税、不動産取得税) ・借入金の利息 これら実際には手元から出ていく経費を事前にシミュレーションしないと、購入後にキャッシュフローが悪化してしまい、早い段階で失敗が確定してしまいます。 初心者不動産投資家の場合、「表面利回り」なのに「実質利回り」の意味合いに誤解して捉えているケースが非常に多く、これが購入後になって「聞いていた話と全然違う」 という言葉となって発覚してくるのです。 まとめ 不動産投資で失敗しないためには、いかに収益物件を購入する前に「正確な実質利回り」を「シミュレーション」できるかがポイントです。 そしてそのためには、不動産投資でかかる経費については、事前にきちんと調べて把握することが重要です。 くれぐれも、「表面利回り」を「実質利回り」と勘違いしないよう注意しましょう。       弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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    • 不動産投資で成功するための「利回り」のポイントとは?~Part1~

          不動産投資で成功するための「利回り」のポイントとは?   不動産投資で成功するためには、投資に対するリターンを事前にどれだけ正確に予測できるかがポイントです。 そこで重要になってくるのが「利回り」です。 不動産投資における「利回り」とは? その物件から得られる「年間収益」の、投資物件の「購入価格」に対する割合のことを「利回り」といいます。 例えば、年間収益100万円、購入価格1000万円の物件であれば利回りは10%です。 この利回りが高ければ高いほど、投資に対するリターンが良いということになるため、不動産投資をするにあたっては、まず第一にこの「利回り」をチェックする必要があるのです。 利回りには2つの種類がある 利回りは、その計算方法の違いによって、次の2種類があります。 1:表面利回り(グロス利回り) 先ほどの計算のように、年間収益を購入価格で割って求める利回りです。 収益物件の募集図面に表示されている利回りのほとんどは、この表面利回りです。不動産投資にかかる経費を一切考慮していないため、利回りは現実の利回りよりも高くなることをよく認識する必要があります。 2:実質利回り(ネット利回り) 年間収益から不動産投資においてかかる必要経費を差し引いた純粋な利益を購入価格で割って求める利回りです。必要経費を細かく算出すればするほど、実際に買った場合の利回りに限りなく近づきます。 この2つの利回りの特徴をよく理解できていないと、不動産投資に失敗するリスクが一気に高まります。

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  • 02 Aug
    • 相続対策で不動産投資を検討していこう~Part4~

          郊外の地主さんの相続対策における注意点 問題となるのは手持ちの現金が少なく、郊外で土地を所有しているような、いわゆる地主さんといわれる人たちです。 この地主さんたちは、不動産投資物件を建設販売しているハウスメーカーから営業をかけられ、あまり深く考えずに1棟のアパートやマンションを建設してしまうことがあります。 ハウスメーカーでは相続対策を前面に出しながら、長期間の家賃保証などの絶対に不動産投資で失敗しないような夢のような話がほとんどです。 不動産投資での長期間の家賃保証は実際にはありえない話です。 通常は2~3年ごとに家賃の見直しが行われ、当初予定していた家賃に比べ70%以下、酷い場合には50%以下になることもあるようです。 郊外での不動産投資では、都心部に比べ空き室や家賃下落のリスクも高く、新規で不動産投資を検討する際には慎重になります。 ただ、土地を所有しているだけの場合、地主さんは郊外であるためのリスクを知らないことはもちろんですが、不動産投資の知識や経験も全くないことがほとんどです。 そのため、不動産投資物件を扱うハウスメーカーから営業を受けた時に、相続対策や家賃保証の話を信じて、周辺での賃貸需要がないにもかかわらず不動産投資物件を建設してしまうことになります。 実際に新築した後の2~3年の間はハウスメーカーから家賃保証があるため、入居していなくても全く問題ありません。 地主さんは1棟アパートの大家さんになりますが、不動産投資として不動産賃貸業の意識が低いことが多く、実際に空き室が多く家賃保証がなくなった場合には賃貸業を継続していくことは難しくなります。 ハウスメーカーは郊外の賃貸需要がない地域でも多くのアパートを建設していますが、では賃貸需要がなくてもどうして家賃保証をするのでしょうか。 地主さんの相続対策のためと営業をかけていますが、実際はハウスメーカーの利益のために賃貸需要がない郊外でのアパート建設をしています。 建設費用は融資を利用するため自己資金はほとんど必要がないことや銀行への返済は家賃保証で十分賄えることで、地主さんに相続対策の不動産投資としてのアパート経営を勧めています。確かに土地があり建物が経っていなければ相続税の評価が高く、相続税を納める必要が出てくるかもしれません。 ただし、大きな借金をしてまで賃貸需要がない地域でアパートを建設することは大きなリスクがあることを忘れてはいけません。 ハウスメーカーは賃貸需要があるかどうかで営業しているわけではなく、自社のためにアパート建設をしているのです。 郊外で賃貸需要のないような地域では、地主さんの相続対策のためではなく、ハウスメーカーの利益のために建設され、そのアパートの建設費用は、ハウスメーカーの利益が十分にのったものとなります。当然ですが、新築後の家賃保証で赤字になりますが3年程度の赤字分は建設費用に盛り込んでいるはずです。 ハウスメーカーは新築後の入居率70%程度であっても十分に利益が出るような建設費用で見積もりをだしているため、家賃保証の契約書には2~3年ごとに家賃保証の金額の見直しの項目が入っています。 また家賃保証の契約書に項目が入っていなくても、借地借家法で家賃の見直し自体が認められていることもあり、家賃保証をしているハウスメーカーは必ず家賃保証の金額の見直しをしています。 まとめ 郊外で土地持ちの地主さんが、相続対策のために建設したアパートは、家賃保証により融資の返済をしていくことでキャッシュフローが成り立っています。 家賃保証の金額の見直しがあり、家賃収入が減少すると銀行への返済が難しくなることもあります。 そうなると元々の地主さんは相続対策で始めたはずの不動産投資で、守ろうとしていた土地を手放すことになります。 また、売却をして銀行への返済ができればまだいい方かもしれません。 郊外で賃貸需要があまりない地域で、さらに建築費用が相場よりも高い不動産投資物件は銀行の残債以下でしか売れないことが多いようです。 郊外に土地を所有していただけであれば、相続の際に土地を売って相続税の支払いをするか、または物納をすればよいでしょう。 それだけであれば、相続税を支払った後でもある程度の現金が残る可能性も十分にあります。 それでも、知識や経験がないことでハウスメーカーからの営業により、相続対策という名目で失敗する可能性が非常に高い不動産投資を始めてしまう地主さんが後を絶ちません。 不動産投資と相続対策は相性のいいセットのようなものだと考えていると非常に危険です。 相続対策で不動産投資を考えるのであれば、郊外の賃貸需要のない土地は早々に売却をしてしまい、その売却した手元資金で相続対策用の不動産投資物件を購入するなどの方法を検討していく必要があるはずです。 また、どうしてもその土地を残したいと考えたと場合、不動産投資などをするのではなく、違う形で事業をすることも検討した方がいいかもしれません。 ただ、賃貸需要もなく他の事業も難しいようであれば相続を機に手放すことが賢明かもしれません。 相続対策のために不動産投資をするということではなく、相続対策のためには不動産投資も一つの選択肢であると捉え、まずは相続のこと、不動産投資のことをしっかり学んでいくことが大切です。     HPはこちら↓     なお、弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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  • 01 Aug
    • 相続対策で不動産投資を検討していこう~Part3~

        不動産投資で相続税がどのくらい節税できるのか 不動産投資をすることで、相続税を安くする手法は昔からある方法で、今でもかなり利用されているといえます。 現金預金や株式などの相続財産はそのまま100%の相続財産の評価となります。 例えば1億円の現金を相続するのか、1億円で購入した不動産投資物件を相続税での評価が大きく違ってきます。 1億円で200㎡以下の土地と1棟アパートを購入した場合、土地は路線価の約半分での評価、建物は固定資産税の評価となります。 正確にはその土地の路線価や固定資産税評価を確認していないと出ませんが、不動産投資での建物付きの土地は貸家建付地として時価の20%減、さらに200㎡以下での賃貸住宅用の土地は小規模宅地等の特例の適用となるため50%減となります。 1億円のうち土地分の価格が6,000万円であれば、相続税評価は2,400万円となります。 建物は固定資産税での評価で一般的には時価の70%といわれ建物分4,0000万円が2,800万円の相続税評価となります。 土地の評価2,400万円と建物評価2,800万円で合計5,200万円の相続財産評価となります。 1億円現金がそのまま相続財産となることに比べ約半分となります。 このため、相続対策には不動産投資をした方がいいと言われます。 アパート経営が節税に結びつくのはなぜ? 土地が多数あって現金預金があまりない場合では、相続税を支払うための現金がないため、物納するか所有不動産を売却して相続税の支払いをする必要があります。 特に更地として居住用でもなく事業用でもない土地は相続税評価を減少させることが出来ず、そのままの相続財産の評価になってしまいます。 更地であれば路線価での評価となり、取引相場価格の約70%の評価となり、時価1億円の土地であれば7,000万円程度の相続税評価となるでしょう。 現金や株式に比べ、相続財産としての評価少し減少していますが、建物付きの土地に比べ相続税評価は高くなります。 この土地に融資を受けて6,000万円の1棟アパートを建築することで、相続税評価を大きく減少させることができます。 さらに200㎡以下であれば小規模宅地等の特例が適用になるため、さらに評価は50%減となります。 時価1億円、路線価7,000万円の土地は相続税評価では3,500万円となり、1棟アパートは固定資産税評価額で時価の約70%である4,200万円です。 土地と建物合わせて7,700万円の相続税評価額ですが、銀行からの借入金があることで6,000万円を差し引きすると、1,700万円が残額の相続税評価額となります。 ただ時価1億円の土地を所有していて、それを相続することになれば7,000万円の相続財産として評価されますが、その土地に銀行融資を利用して6,000万円の1棟アパートを建設することにより、相続財産としての評価は1,700万円となり、4,300万円の相続財産の評価を減少させることが出来ます。 以上のことから不動産投資は相続税対策として非常に有効だと考えられています。 ただ、不動産投資と相続税対策を同時に考えていくと失敗する恐れもあります。 現金で不動産投資物件を購入して、相続税評価を減少させることが一番の目的であれば特に問題となることはありません。 東京の都心などで利回りの低い不動産投資であっても、相続税評価を減少させ相続税の支払いを少なくすることが最優先になるため、キャッシュフローはそれほど重要視されないでしょう。 現金が潤沢にあることで相続税が多額にかかるようであれば、不動産投資物件を購入することで相続税評価を落とすことが目的で、将来的な相続後に売却しやすく目減りがしづらい不動産を検討するはずです。 その際には都心のマンションなどが不動産投資として検討しやすくなるでしょう。 また、不動産投資ではなく居住用であれば、小規模宅地等の特例で80%の評価減も適用になります。現金が多額にあり相続税がかなりかかりそうな状況であれば、都心などで不動産投資の検討をすると良いでしょう。 弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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    • 相続対策で不動産投資を検討していこう~Part2~

        不動産投資が相続税の節税になる理由とは? 相続税の控除額が減少してきていることで、東京23区などの都心であれば持ち家でローンがないような家庭ではほとんど相続税を支払う対象になると思われますが、実は自宅となっている不動産は相続税での評価が違います。 まず、「小規模宅地等の特例」があります。 この小規模宅地の特例の条件によれば、事業用や居住用として利用していた宅地の評価を減少させることができます。 相続税の評価を50~80%減少させるためには一定条件がありますが、居住用であれば相続人が被相続人と同居かつ同一生計で330㎡以下の宅地であれば80%の評価減となります。 また、事業用の宅地としても一定条件をクリアすれば50~80%もの相続税評価を減少させることができます。 居住用であれば、その土地に建っている建物に居住する、また事業用であれば事業を引き継ぐような形です。 また様々な要件がありますので、詳しくは税務署に確認するようにしましょう。 不動産投資をすることで相続対策になることも注目されています。 事業用の宅地として貸付用地も含まれていますので、宅地に建設されているアパートやマンションなどは賃貸用としての事業になります。 200㎡までと居住用よりも面積は小さくなりますが相続税での評価50%が減少されます。 1億円の相続税評価である200㎡にアパートやマンションを建設して不動産投資をしていると、その土地の相続税評価は5,000万円になります。 さらに融資を受けて不動産投資をしていれば、借金はマイナス資産となりさらに相続税での節税をしやすくなります。 特例を適用するためには、相続税申告が必要 小規模宅地等の特例が適用になるからとはいえ、相続税の申告をしなくてもいいわけではありません。 相続人と同居していて同一生計であれば、一般的な戸建ては小規模宅地等の特例に当てはまるはずです。 相続財産で自宅以外の不動産や多額の現金預金などがなければ相続税を支払う必要がなく、相続税の申告もしないでよいと考えてしまいがちです。 実はこの小規模宅地等の特例を受けた場合には、相続税の申告をしなければならないことになっています。 相続税を支払う必要がなくとも、小規模宅地などの特例を受けたため相続税がからからない申告が必要だ、ということになります。 この小規模住宅等の特例を適用させて相続税の申告をする際には、申告書とともに減額金額の計算に関する明細書、遺言書の写し、財産の分割協議に関する書類の写し、住民票の写し及び戸籍の附表の写し(居住用宅地の場合)等を提出する必要があるようです。 自宅や事業を相続する際にはぜひ覚えておくようにしましょう。

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  • 25 Jul
    • 相続対策で不動産投資を検討していこう~Part1~

        相続対策で不動産投資を検討していこう   相続税制度改正で何が変わった? 不動産投資は節税効果があるといわれていますが、相続税対策でも非常に有効です。 平成27年に相続税の控除枠が減少したことで、相続税を支払う人の割合が一気に増えたといわれます。 平成26年度までは、相続税の基礎控除は5,000万円で×相続人×1,000万円でした。 それが平成27年の改正により基礎控除は3,000万円で×相続人×600万円となり、控除額は40%の大幅カットになっています。 平成26年までの控除額では、全国で相続税を支払う必要がある人は4%程度だったといわれています。 それが平成27年以降は大幅に相続税の支払い対象者は増えると言われ、都内であれば10%、23区内であれば25%程度が対象になるともいわれます。 また相続税での税率も上がっています。相続税の税率は下記の通りです。 【平成26年12月31日までの場合】相続税の速算表 法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下         10% - 3,000万円以下         15% 50万円 5,000万円以下         20% 200万円 1億円以下         30% 700万円 3億円以下         40% 1,700万円 3億円超             50% 4,700万円 【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表 法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下         10% - 3,000万円以下         15% 50万円 5,000万円以下         20% 200万円 1億円以下         30% 700万円 2億円以下         40% 1,700万円 3億円以下         45% 2,700万円 6億円以下         50% 4,200万円 6億円超          55% 7,200万円 平成26年までは相続税の最高税率は50%でしたが、平成27年以降では最高税率55%となり、法定相続分の取得価格が3億円以下で税率が40%から45%に上がっています。 法定相続分の取得価格が2億円以下まで税率の変更はないようですが、相続税の控除額が大幅に減少していることから今後は対象でなかった人も支払い対象になっています。 相続財産が基礎控除を超える場合には、相続税の申告をして納税しなければなりません。 その納税期限は相続開始を知った日(被相続人が死亡した日)の翌日から10ヶ月以内です。 相続税申告と納付は相続人の管轄税務署ではなく、被相続人の生前住所地を管轄する税務署に申告と納付が必要になるので覚えておきましょう。       弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 24 Jul
    • 不動産投資で節税するために!~Part3~

      前回の続きです。       1棟ものの賃貸物件と節税効果について 不動産投資を1棟のアパートやマンションで検討した場合には、分譲マンションのように毎月の管理費や修繕積立金がかからないことからキャッシュフローは安定しやすいともいわれます。 毎月の家賃収入は賃貸管理の委託をしないようであれば丸々手取りとなり、修繕に関しても自分で選択することができ、うまく工夫をしていくことでリフォームなどの修繕費用も大きく減少することもできます。 ただし、大家さんが自分自身でいろいろ手配などをする必要があるため、勤務先での仕事が多忙なサラリーマンには少し大変だといわれます。 ただ、賃貸管理の仕事は実際に動くことはほとんどありません。 電話やメールなどで修繕業者の手配ができれば、あとは鍵の管理程度になります。 さらに、簡単な修繕や清掃などであれば、大家さん自身ができることも多く、業者に依頼することなくDIYなどで対応している大家さんも増えています。 室内清掃では、ワンルームであっても業者に依頼すれば2万円程度かかりますが、大家さんが自分でやれば半日程度の労働ですみます。 水道の蛇口から水漏れがあっても、パッキン交換は材料代の数百円ですみますが、水道業者に依頼すると数千円かかります。 一つ一つの修繕費用はわずかかもしれませんが、「塵も積もれば山となる」というように、修繕費用は年間に換算するとかなりの金額になるはずです。 小さな修繕であっても簡単に数万から10万円程度変わります。 外壁修繕などの大規模な修繕であれば、100万円単位で変わってきます。 特に1棟の中古不動産投資物件では、家賃収入の上限が決まっていることから、いかに修繕費用を抑えていけるかが重要になります。 不動産投資をただの所得税や住民税の節税のためだと考えていて、賃貸管理や修繕などを管理業者に任せきりにしてしまうと、多大な費用を負担することになります。 節税が「目的」になると、不動産投資が失敗するわけとは? 不動産投資を節税のためだけに考えている方は非常に危険です。 不動産投資と節税、または税金は必ず関わってきます。 不動産投資をすることで節税になるということはなく、不動産投資をしてその収支が赤字になることで給与所得と合算することができ、確定申告をすることで、そのマイナスになった所得分の税金を「還付」させるこが節税になるということです。 当然ですが、不動産投資による赤字分は同じであっても、還付される税金は税率により違います。 課税所得が高く、税率が高いほど還付される税金は多くなりますが、不動産投資において利益が出た場合には支払うべき税金も多くなります。 そのため、不動産投資において赤字が出た際には課税所得が高いとメリットが多くありますが、利益が出る時には課税所得が少ない方が有利だといえます。 つまり、年収が1000万円以上で所得税や住民税などが高額になっているようであれば、不動産投資をして赤字になるような物件を購入するとしても問題はほとんどありません。 多少のキャッシュフローでの持ち出しは節税効果によりカバーができ、またそれでもまだ足りないようであっても勤務先からの給与で十分賄うことができるはずです。 逆に、税込み年収が500万円以下で課税所得が200万円未満であれば、不動産投資をして収支が赤字でキャッシュフローもマイナスになるような物件は購入すべきではありません。 課税所得が低い場合、収支が赤字でキャッシュフローもマイナスになっていると生活費を圧迫する可能性があります。 不動産投資をして生活が厳しくなるようであれば節税どころではありません。 金融機関から融資がでるからといっても生活が破たんする可能性があるのであれば不動産投資そのものを検討しなおすようにしましょう。 最初の数年は収支が赤字になることがほとんどですが、キャッシュフローは必ずプラスになるような不動産投資物件を購入するようにしましょう。 まとめ 不動産投資で失敗しないようにするためには、不動産投資を不動産賃貸「事業」としてしっかり考えていく必要があります。 節税をするためだけに不動産投資を考えていくことは、かなり高額納税者でない限り止めるようにしましょう。 不動産投資を資産形成の一つとして捉え、事業意識をしっかりと持ちながら、節税になるようであればそれを「オマケ」程度に考えていく方がいいかもしれません。

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  • 06 Jul
    • 不動産投資で節税するために!~Part2~

        不動産投資によって節税できる人とは? 不動産投資をすれば誰でも節税になるのかというと、実はそう簡単ではありません。 所得税は累進課税方式をとっていることもあり、不動産投資による赤字分を給与所得に合算してもメリットが多い人とそうでない人に分かれます。 サラリーマンなどの給与所得者は源泉徴収という形で所得税や住民税が、毎月の給与から天引きされることとなりますが、実は様々な控除があります。 税込み年収400万円で配偶者と子供16歳以上(その年の12月31日現在)がいた場合には、基礎控除38万円、給与所得控除134万円、配偶者控除38万円、扶養控除38万円が基本的な控除となり、差し引きの給与所得は152万円となります。(社会保険料控除や生命保険料控除、医療費控除、寄付金控除などいくつかの控除があり、さらに課税所得は減ることになりますが、計算がさらに複雑になるため割愛します。)152万円の所得金額では、税率は5%となり所得税は7万6千円となります。 また住民税は所得税と計算が少し異なります。 給与の税込み年収400万円であれば給与所得控除は134万円、基礎控除33万円、配偶者控除33万円、扶養控除33万円が基本的な控除です。 (さらに年金や健康保険などの社会保険料控除があります。) 差引の所得は233万円となり、住民税は地域により多少の差はありますが、約10%で23万3千円、ここから調整控除額1万6円500円を差し引いて21万8千5百円が住民税となります。 所得税7万6千円と住民税21万8千500円を合わせると、29万4千500円が年間に支払うべき所得税と住民税になります。 都心のワンルームマンション投資と節税について 新築のワンルームマンションを不動産投資として考えると、購入する際には銀行などの金融機関から借り入れをすることがほとんどだといえます。 昨今の不動産投資ブームにより、都心の地価は軒並み値上がりしていることもあり、ワンルームマンションの物件価格も上昇しています。 都内での新築ワンルームマンションは2500万円以上が相場となっているようですが、家賃は物件価格と同じく上昇することはなく、ほとんど横ばいで9万円前後となります。 2500万円の物件で年間家賃収入108万円となりますが、マンションは毎月の管理費と修繕積立金、さらに賃貸管理を委託すると家賃の5%程度の費用がかかります。 2500万円の新築ワンルームマンションを全額ローン利用で購入の場合、35年返済の金利2.5%で毎月の返済金額は89,373円となります。 1ヶ月の家賃収入は9万円でローンの返済は賄えますが、マンションの管理費や修繕積立金、賃貸管理委託費、固定資産税などは持ち出しとなってしまいます。 新築のワンルームマンションは節税効果が高いといわれることもありますが、購入時にかかる諸経費が大きいため大きく赤字になることが、節税効果が高いといわれる理由です。 減価償却費と節税について 実際に支払っていく経費だけでなく、帳簿上の経費として「減価償却費」があげられますが、物件価格のうち建物分を均等償却していくことで経費として計上するものです。 実際に支払う経費ではないため、キャッシュフローが悪くなることはありません。 そのため、新築のワンルームマンションは、減価償却費を多く計上するため建物分を60%以上とすることもあります。 不動産投資における減価償却費は不動産所得を赤字にさせるために大きな効果があり、サラリーマンなどの給与所得者に対して節税効果をもたらします。 ただし、この帳簿上の経費である減価償却費は万能ではありません。 減価償却費は帳簿上の経費であるため、経費の前借だと考えることもあります。 不動産投資物件を売却すると、売却価格から帳簿上の物件価格を差し引いて残った分に対して不動産の譲渡税を支払わなければなりません。 あくまで帳簿上の価格であり購入した価格ではありません。 当然ですが不動産投資ローンの残債も一切関係ありません。 2500万円で購入したワンルームマンションを2000万円で売却した場合には、500万円の売却損が出ているように見えますが、実際はそうではありません。 減価償却費を計上していき帳簿上で1800万円であれば200万円利益が出ていることになり、200万円の不動産譲渡益が出ていることになります。 この売却時に残債が2000万円であれば、支払いをすることができますが、譲渡税の分は手元資金から支払いをしなければなりません。 不動産投資物件を購入してから売却する時までに利益を出すことは重要ではありません。 不動産投資をしたことにより、お金がどれだけ残ったか、キャッシュフローを考えていくことが重要です。 中古物件の節税効果について 中古のワンルームマンションを不動産投資として考えた場合には、新築に比べ空室や修繕のリスクは高くなります。 そのため物件価格も安くなりますが、管理費や修繕積立金は高くなっていることもあります。 物件価格が600万円で毎月の家賃収入が5万円であれば、年間の表面利回りは10%となります。 ただし、毎月の管理費や修繕積立金が15000円だと年間18万円、毎月の手取り家賃収入は35000円、年間では42万円となり年間の表面利回りは7%に落ちていきます。 これも5万円の家賃で100%入居していた場合です。 新築とは違い、空室想定を10%程度考えておく必要があり、その際の年間家賃収入は54万円で、手取りの年間家賃収入は36万円となります。 この時の利回りはわずか6%となり、当初の表面利回りに比べ大きく下回ります。 さらに、空室リフォームや修繕費用、また固定資産税などがかかるため、さらに利回りは下がることになります。 新築のマンションに比べ、建物の法定耐用年数が短くなることがあり、減価償却費は大きくとることができます。 減価償却費が大きくとれればその分の節税効果も大きくなりますが、それ以上にキャッシュフローが悪化して持ち出しが多くなるようであれば再検討する必要もあります。       なお、弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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  • 30 Jun
    • 不動産投資で節税するために!~Part1~

              不動産投資で節税するために   不動産投資をする上で、節税という言葉はよく聞きますが、なぜ不動産投資が節税になるのかということを理解して始める人は少ないでしょう。 新築のワンルームマンションであれば、販売会社は概ね「節税」と「年金対策」で営業をかけています。 この節税は、不動産投資をすることでサラリーマンや公務員などの給与所得者の税金を圧縮する仕組みです。 また年金対策は、不動産投資をすることで家賃収入が発生し、この家賃収入を将来の年金の足しにしましょう、ということ主旨です。 そこで今回は、不動産投資における「節税」をテーマに考えていきたいと思います。 サラリーマンの源泉徴収について知ろう 一般的にサラリーマンや公務員などの「給与所得者」は、源泉徴収という形で所得税や住民税が毎月の給与から引かれています。 所得税や住民税だけでなく、年金や健康保険などの社会保険税も引かれているため、給与所得者自身には支払っている感覚がほとんどないようです。 口座に振り込まれる金額を気にしているため、納税感覚がほとんどない人が多いため、節税に関しての意識は低いことが多いはずです。 勤務先での年末における年末調整では、住宅ローン控除や生命保険料控除、また医療費控除の書類を提出することで、12月分の給与が増えることが多いでしょう。 ただ、それは個人が確定申告をする代わりに会社が税金の計算をしてくれることで、払いすぎた税金を戻してくれているのです。 会社は社員の給与を支払う際に、所得税などを源泉徴収する義務があるため毎月の給与から年金や健康保険などの社会保険料だけでなく、所得税や住民税も差し引いています。 この源泉徴収した所得税などは会社が個人に代わって納めています。 サラリーマンでも確定申告が必要なケースとは? サラリーマンや公務員は、勤務先で社会保険料をはじめ所得税などの税金を源泉徴収して代理納付してくれるため、個人で確定申告する必要はありません。 確定申告する必要があるのは個人事業主などの自営業者や会社経営者などの事業所得があるような、一部の人だけと考えられています。 ただ、サラリーマンなどの給与所得者であっても確定申告する必要がある場合があります。 まず、給与の年間収入が2,000万円を超える場合には、確定申告する必要があります。 その他では、2か所からの給与がある場合や、給与所得や退職所得以外で年間に20万円を超える所得がある場合には、確定申告する必要があります。 不動産投資を始めると、給与所得以外に家賃収入という「不動産所得」が発生します。 給与所得者であっても、不動産所得が発生するため確定申告をする必要がありそうですが、不動産所得が20万円を超えなければ確定申告をする必要はありません。 ただし、不動産所得が発生した場合においてマイナスの所得であっても、確定申告することによって給与所得と合算することが可能なのです。 不動産投資を始めた最初の年は、仲介手数料や登録免許税、不動産取得税など様々な経費がかかります。 そのため、家賃収入が入ってきたとしても大きく赤字になることがほとんどです。 不動産投資をすることで赤字になったマイナス所得を確定申告することにより、給与所得と合算(損益通算)することができ、トータルとして所得を減らすこととなります。 所得が減るということは、所得税や住民税も減ることとなります。 これが不動産投資をして節税をするということの、基本的な仕組みの部分です。       弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 22 Jun
    • 公務員が不動産投資を始める際に気を付けることは~Part3~

        前回の続きです     公務員だから不動産投資で融資を利用しやすい 不動産投資をするにあたり、銀行など金融機関からの融資を利用して不動産投資物件を購入することがほとんどです。 銀行融資を利用しないで不動産投資をすることも可能ですが、現金で購入できる不動産投資物件は規模が小さい地方の一戸建てや郊外のワンルームマンションなどに限られてきます。 不動産投資を小さく始めてあまり規模の拡大を狙わないのであればその方法も有効だと考えらますが、職業が公務員であれば金融機関の評価が高いこと(与信が高いといいます)から、不動産投資物件を購入する際に融資を利用しやすくなります。 公務員の与信が高いのは、自営業者や一般的なサラリーマンにくらべ収入が安定していることや、確実に退職金が出ることなどがあげられます。 実際に年収500万円の公務員と年収1,000万円の自営業者では、年収500万円公務員の与信が高いといわれます。 不動産投資をするのであれば、公務員の特性を生かして低金利など有利な条件で融資を利用できるはずです。 公務員は不動産投資で騙されやすい 公務員として仕事をしながら、その特性を生かして不動産投資を検討し始める人も増えているようです。 不動産投資をしようとして不動産会社に問い合わせをすることもあると思いますが、多くは新築のワンルームマンションを販売している会社から営業を受けているはずです。 新築のワンルームマンションは融資を利用しても、その返済を家賃収入で賄っていくため、さらに所得税や住民税の節税になります。 長期間のローンを組みますが、その返済が終わると、将来の年金の足しになるというものです。 何も知らないと新築のワンルームマンションは夢のような不動産投資だと考えてしまいますが、実際はなかなか上手くいかないことも多いようです。 リーマンショックやサブプライムローン問題などで、一時期ですが不動産取引が減少し、銀行など金融機関が不動産投資に対して慎重になったことがありました。 銀行融資が難しい時期では不動産投資物件を購入する際に融資利用がしづらいことがあり、購入する人が限られていました。 購入者が限られるということは購入希望者も少なくなり、不動産投資物件は売却しづらく価格も下がっていたようです。 新築や中古、投資だけでなく居住用の戸建てやマンションなど、全ての不動産価格が下がっていました。 当然ですが、その時期に購入した不動産投資物件は、2017年現在は値上がりしているものが多く、売却して利益を出している人もいます。 数年前に比べ、不動産投資物件の価格が上がっていますが、家賃が上がっているエリアはほとんどありません。 東京オリンピックの影響などで外国人が都心のマンションを購入していることなどの要因もあり、東京の都心などの一部ですがかなり不動産価格が上がっています。 不動産投資物件の家賃が上がらずに物件価格が上がっている状態のため、不動産投資物件の利回りが下がっている状況です。 また、今やゼロ金利ではなくマイナス金利となっていることもあり、銀行など金融機関は積極的に融資をしています。 その融資資金の多くは不動産に流れていることもあり、公務員だけでなくサラリーマンなどの給与所得者のなかでは融資が出る不動産投資物件があれば購入したいと考える人も増えています。 購入希望者が多ければ不動産投資物件の価格も上がりやすく、不動産投資物件は割高になります。割高の不動産投資物件を銀行融資で購入すると、家賃収入による借り入れの返済が難しくなる可能性があります。 その不動産投資物件が満室であれば、銀行への返済は十分にでき、ある程度の手残りもあるはずです。 ただ、空き室がでて入居率が下がると毎月の家賃収入が減るだけでなく、次の賃貸募集のために原状回復リフォームをしなければなりません。 また、空き室後の入居家賃が下がることもあり、当初予定していた家賃収入が入らないなんてことはよくあります。 むしろ満室想定で不動産投資をすること自体が、ありえないことだといえるでしょう。 不動産投資での入居率は、新築でよくても90%、中古であれば70~80%程度を想定します。 さらに、修繕費や予備費として年間家賃収入の20%を想定計上しても大丈夫なように融資利用ができれば、不動産投資での破綻の可能性は低いでしょう。 不動産投資物件の返済率は、想定の年間家賃収入の60%以内に抑えることが、不動産投資で破綻しないためには大切です。 ただし、昨今の不動産投資ブームによる不動産価格の上昇により、賃貸需要が高い都内や地方都市などではこれが難しくなっています。 それでも、融資を利用して公務員が不動産投資をすることは、珍しいことではありません。 不動産投資物件を扱う不動産会社は、公務員の銀行与信が高いことを利用して、長期間で低い金利である有利な融資条件を引いてきます。 特に満室の不動産投資物件であれば、購入時から家賃収入で融資の返済ができ、さらに手残りがあるため貴重な物件になるでしょう。 この貴重な不動産投資物件を有利な融資条件で購入できるのが公務員なのです。 ただ、公務員であれば一定規模以上の不動産投資では賃貸管理を委託する必要もあり、様々な賃貸管理に関する費用がかかることになります。 不動産会社は顧客が公務員の場合、与信が高いことだけを前面に押し出して、一定規模以上の不動産投資には管理委託をする必要があり、それによってリフォーム費用なども高くなる可能性があることは伏せておくでしょう。 公務員で少しでも不動産投資に興味があると、不動産会社から公務員の不動産投資は有利であり、副業禁止規定以外に不利な面はないという営業トークに乗せられてしまうことがあるようですので注意しましょう。 公務員で不動産投資を成功させるためには 不動産投資を成功させるために、公務員であることは非常に有利であるといえます。 確かに公務員の副業禁止などの規定はありますが、賃貸管理を委託して、しっかりと承認を得るようであれば一定規模以上の不動産投資であっても問題ないようです。 公務員で不動産投資を志すのであれば、まずは一定規模である5棟10室、年間家賃収入500万円を意識する必要があります。 一定規模以上を目指すのか、それとも小規模での不動産投資をやっていくのか考えていきましょう。 まとめ 公務員の与信が高いことを最大限活用するとともに、一定規模以上の不動産投資をする際には、賃貸管理会社に不動産管理を委託し、職場での許可や承認をしっかりとることが重要です。 公務員の場合は、不動産投資の融資をサラリーマンよりも有利に利用できる可能性が高い反面、公務員ならではの法的リスクがあることをよく理解して、しっかりと準備していくことが成功の秘訣になるはずです。     弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 08 Jun
    • 公務員が不動産投資を始める際に気を付けることは~Part2~

            公務員で一定規模以上の不動産投資をするためには 公務員をしている人たちは「副業禁止規定」や「職務専念義務違反」に抵触する可能性があると考え、不動産投資そのものを否定することもあるようです。 ただし、しっかりと規定の内容を確認することで、不動産投資をしても4棟以下、9室以下、年間家賃収入500万円未満であれば副業としての扱いにはならないことが理解できるはずです。 ただ、この一定規模以上の不動産投資を公務員が出来ないかといえばそうではありません。 「人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない」とあるので、人事院の承認を得れば公務員であっても事業規模の不動産投資が可能だといえます。 人事院規則の定めるところとは以下の通りです。(人事院規則より抜粋) 人事院規則14-8  一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適 合すると認められるとき。 (1)職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその 発生のおそれがないこと。 (2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係 る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明  らかであること。 (3)その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。 以上の規則ですが、(1)は不動産投資をする上で公務員として取引先と利害関係がないこと、(2)は不動産投資での不動産賃貸を管理会社などに委託して公務員としての職務に支障が出ないようにすること、(3)は公務員として信頼性を落とさないことですが、不動産投資をしていることを触れ回ったりしないかぎり問題とならないようです。 また地方公務員の副業は次のように地方公務員法で定められています。(以下地方公務員法より抜粋) 第38条  職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。 以上のように地方公務員法では、任命権者の許可を受けなければ、とありますが、任命権者とは地方公共団体の長とあり、都道府県知事や市町村長のようでうす。 つまりこの任命権者の許可があれば一定規模以上の不動産投資は可能であるといえます。ただし、地方公務員の場合は自治体ごとに独自の規則があるようです。 そのため、事前に許可申請の仕方などを人事担当者に確認を取っておくといいでしょう。 公務員が一定規模以上の不動産投資をすることは副業禁止規定に抵触する可能性がありますが、承認や許可を得てするのであれば、特に問題ないようです。 職場に無断で不動産投資をするのであれば、一定基準以下に留めておくようしましょう。 一定基準を超えての不動産投資をするのであれば、不動産管理を賃貸管理会社に必ず委託をし、公務員としての業務に支障が出ないようにした状態で、職場で許可や承認を得る必要があります。     次回に続きます!!   弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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  • 07 Jun
    • 公務員が不動産投資を始める際に気を付けることは~Part1~

            公務員が不動産投資を始める際に気を付けることは   公務員が不動産投資を始めるきっかけとは 公務員が不動産投資することは副業禁止規定に抵触するのではないか、という意見がありますが、ある一定規模までは全く問題ないようです。 地方公務員であれば転勤などあまりありませんが、国家公務員ともなると様々な地域に転勤なることもあるでしょう。 そうなると、自宅を購入した後に転勤になった場合、賃貸に出すことが多いようです。 積極的な不動産投資でなくても、自分で使わないため他人に賃貸することで不動産投資をすることになります。 また、賃貸アパートを相続した場合にも本人が図らずとも不動産投資をすることになります。 住まなくなった自宅を賃貸したり、賃貸アパートなどを相続するなどして、不動産投資をしている公務員はかなりの数いるはずです。 実際に積極的に不動産投資をしている公務員の人もいるようですが、副業禁止規定や職務専念義務違反に抵触しないのかというと、それは不動産投資のやり方によるようです。 公務員が「副業禁止規定」に抵触する可能性を確認しよう 公務員の不動産投資が職務規定に抵触しない範囲は、一定規模までであれば問題ないといわれています。 公務員の副業禁止規定などは憲法や国家公務員法、人事院規則で定められています。以下に一部抜粋します。 国家公務員法第103条(抜粋) 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。 2 前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。 人事院規則14-8(抜粋) 3「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。 なお、名義が他人であっても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。 4 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。 二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合 (1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合  イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。  ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された 一の部分の数が10室以上であること。 (3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行っている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合 以上より5棟10室の事業規模以上であれば一定規模以上として認定されているようです。 確定申告での青色申告の基準と同じとなります。 5棟10室というのは、マンションの1室を賃貸しているのであれば、9室までは一定規模以下です。 1棟アパートであっても9室以下であれば問題ありません。 アパートやマンションなどの合計で10室を超えると一定規模以上となります。 また、一戸建ての賃貸の場合は4棟までは一定規模以下、5棟以上の賃貸をすると一定規模以上となります。 なお、年間の家賃収入で500万円以上であっても一定規模以上となります。 都心のマンションなどは賃料が高いため、1室であっても年間賃料は100万円以上する場合もあり、同程度の不動産投資物件では5室所有することで、年間賃料が500万円以上となり、一定規模以上となります。 公務員の不動産投資で一定規模以上となると、基準は不動産投資物件が5棟10室以上になるか、不動産投資での年間家賃収入が500万円以上になるかが基準となります。 公務員で既に不動産投資をしていれば多くの人が知っていることだと思いますが、これから不動産投資を始めるのであれば是非覚えておきましょう。     次回に続きます       弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 25 May
    • 不動産投資における確定申告の基礎知識~Part4~

          不動産投資の「経費」にならないものとは? 不動産投資において経費としてならないものもあります。 当然ですが、不動産投資ではなく自宅用の修繕費や火災保険や地震保険などは経費として認められません。 また、不動産投資物件を売却した際の仲介手数料も不動産賃貸業としての経費にはなりません。 賃貸募集としての広告料や仲介手数料は経費になりますが、不動産売却での仲介手数料は不動産の譲渡所得に対する経費となるため、不動産所得としての経費にはなりません。 不動産を売却する際にかかる測量費用や建物の取り壊し費用、また立ち退き費用などは不動産譲渡所得での経費です。 このように、不動産所得と不動産譲渡所得は違う所得という扱いのため注意が必要です。 確定申告で不明な点は必ず税務署に問い合わせするようにしましょう。 確定申告における「青色申告」のメリットとは? 確定申告において「青色申告」は、メリットが数多くあります。 不動産投資においても5棟10室の条件を満たして青色申告の申請をすることで、確定申告を青色申告ですることができます。 青色申告のメリットはいくつもありますが、まず代表的なものとしては、事業規模での扱いとなるため、家族に対する給与が経費として認められます。 これを「青色事業専従者給与」といい事業規模ではない白色申告ではないメリットです。 また、未回収の滞納家賃も経費として計上できます。 こちらも白色申告であれば滞納家賃は収入扱いであり、経費算入はできません。 火災や地震で不動産投資物件に被害が及んだ時には、その全額を経費算入ができます。 もちろん白色申告であっても経費にできますが、その上限があります。 白色申告では確定申告時において赤字になっても、翌年に繰り越しが出来ないため、その年の不動産所得の範囲内での損失のみが経費として認められます。 青色申告であれば他の所得から差し引くことができるだけでなく、翌年以降3年にわたり赤字分を繰り越しできます。 以前は青色申告では日々の帳簿付け、複式簿記での記帳や帳簿類の一定期間の保管義務があるなど、白色申告ではない経理処理が必要でした。 ただ、昨今の税制度改正により、白色申告であっても記帳と帳簿類の保管義務ができたことで、白色申告であっても経理処理がより大変になってきています。 まとめ 不動産投資を始めると翌年の2月から3月の確定申告をすることになります。 所得が20万円を超えなければ、確定申告をしなくても問題はないとされますが、不動産所得の赤字分を確定申告することで、給与所得者であれば勤務先で源泉徴収されている所得税の還付が受けられます。 また、所得が減るとその住民税も減額することになり毎月の給与の手取り額が増えます。 確定申告は不動産投資だけでなく、自営業者や会社経営者などにおいても、収入と経費をしっかり申告する必要があります。 不動産投資を事業規模にすることでメリットが多い「青色申告」にすることができ、利益を上げて税金を納めていくようになれば、銀行など金融機関からの評価も上がるはずです。 そのために不動産投資の売上である家賃収入と様々な経費を、しっかり記録して正しい確定申告をしましょう。         弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 24 May
    • 不動産投資における確定申告の基礎知識~Part3~

              確定申告のポイントとなる修繕費とは? 不動産投資をしていく上で必ずかかる費用として「修繕費」があります。 賃貸中には発生することはありませんが、退去後の室内清掃からクロスや床の張替え、設備の補修や交換、細かい修繕など様々なものがあります。 不動産投資で失敗しやすいのは、この修繕費がかかり過ぎることがあります。 賃貸管理を委託している場合には退去後の原状回復リフォームはほとんど賃貸管理会社が手配することになります。 賃貸管理会社がリフォームを手配すると、リフォーム会社からの紹介料などの中間マージンが入るため、大家さんが自分で修繕手配をするより金額が高くなることになります。 クロスの張替えや畳の表替えなど、入退去ごとに必要な原状回復リフォームは、ネットで格安の業者に比べると1.5倍から2倍程度違うこともあります。 中には信用できるかどうか、使っている材料が違うなどの意見がありますが、実際に比べてみるとほとんど分からないはずです。 畳の表替えでは、管理会社に依頼すると1枚で5000~7000円になりますが、格安の畳表替えでは3500円前後でできます。 クロスの張替えであれば1㎡1400円程度が800円前後から依頼できるはずです。 不動産投資を始めて大家さんになると、修繕費は確定申告で経費計上できるから問題ないと考えてしまうこともありますが、少しでも経費を安くする工夫をしていかないと、手元にほとんど資金が残らなくなってしまうことになります。 確定申告において、修繕費は不動産賃貸業を継続していくうえで必要経費と捉え、その管理を適切に行なっていくことが重要です。 「資本的支出」とは何か? また、修繕費の中でも資本的支出とみなされる費用があります。 資本的支出とは概ね20万円を超えるリフォームなどで、その周期は3年以内、または修繕費か資本的支出か分からないときは60万円未満かどうかが判断基準だといわれます。 資本的支出の具体例としては、1棟のアパートやマンションの外壁修繕などがあげられます。 分譲マンションでの賃貸であれば専有部分として室内のみのリフォームや修繕となるため資本的支出は発生しないと思われがちですが、リノベーションなどの設備の新調などでは資本的支出としてみなされます。 通常のリフォーム費用であれば単年度において修繕費として経費計上することになりますが、資本的支出となると、数年にわたり減価償却していくこととなります。 修繕費と資本的支出との違いの判断基準はありますが、不動産投資物件の維持管理や、壊れた設備をなおすこと、また同程度のものと交換するなどの費用は基本的には「修繕費」と考えられます。 他方、設備の交換であっても設備を最新のものに交換したり、建物の価値を上げるような大規模修繕は「資本的支出」と考えられます。 資本的支出と修繕費に関しては判断が難しいとされていることから、確定申告の際には税務署に問い合わせすることをおすすめします。 不動産投資における「利息」と確定申告の関係 不動産投資物件を購入する際に、銀行など金融機関から借り入れをした場合には、支払い金利分は経費として計上できます。 毎月の返済のうちの金利分は経費計上できますが、元金の返済分は経費にはなりませんので注意しましょう。 また、不動産投資の総収入から、様々な経費を差し引いた不動産所得が赤字の場合には、支払い金利の土地に関する分は経費として参入できないようです。 銀行へ支払う金利は経費にできるからとはいえ、いくらでもいいわけではありません。 10年や20年、中には30年以上の長期間にわたり返済していくことになります。 例えば1000万円を20年返済で借り入れた場合、金利1%では毎月返済額45,989円、年間返済額551,868円、総返済額112,037,360円となります。 これが2%で毎月50,587円、年間607,044円、総返済額12,140,880円となり3%では毎月55,549円、年間665,508円、総返済額で13,310,160となります。 1000万円の借り入れで金利が2%違うと年間で10万円以上、20年間では200万円以上の返済金額が違ってきます。 不動産投資において、銀行借入金利は大きな比重を占めます。 融資が出るから、この不動産投資は安心だと考えてしまうこともあるようですが、銀行などの金融機関は不動産投資がうまくいくかどうかを見て融資をしているわけではありません。 不動産の担保余力はもちろんですが、融資希望者の属性を見ているのです。 例えば、不動産の評価はそれほどでなくても、一部上場企業に勤めていて、税込み年収が1000万円以上であれば1億円以上の融資がでることもあります。 1億円の融資が下りれば1億円の不動産投資として銀行が保証してくれるわけではありませんので、よく覚えておきましょう。 不動産投資における「利息」と確定申告の関係 その他の必要経費として、交通費や新聞図書費、通信費などがあります。 交通費は不動産投資物件までの交通費だけでなく、不動産賃貸業での移動に関する費用は全て経費として計上できます。 電車代や車のガソリン代や高速代など、領収書は全て保管しておくようにしましょう。 また、領収書が難しいようであれば手帳などに日付や金額、目的地などをしっかり記入しておくようにしましょう。 新聞図書費は不動産投資に関しての書籍など購入した費用です。 不動産投資を始める前から書籍などで勉強することもありますが、まだ不動産所得が発生する前のものは経費になりませんので注意しましょう。 通信費は不動産投資をしていく上で、不動産会社や管理会社、その他の連絡など主に電話代などです。 不動産投資専用の携帯電話があれば一番ですが、一般的には個人の携帯電話を使っていることが多いため、不動産投資で使用した割合を経費として計上しましょう。 弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 18 May
    • 不動産投資における確定申告の基礎知識~Part2~

          不動産投資における「収入」と「経費」について 不動産賃貸業においては、賃貸料や権利金、名義書換料や更新料などが収入となります。 また、経費としては固定資産税や不動産取得税などの租税公課を全額経費として計上できます。 さらに、不動産賃貸業として使用している車両の税金も租税公課として計上できるようです。 その他にも、不動産投資物件に対する火災保険も経費計上できます。 地震保険や賃貸住宅費用補償保険なども経費として参入できます。 ただし、気を付けなければいけないのは複数年、5年や10年など一括で支払った場合には初年度のみの経費となります。 次年度以降は保険料の支払いがないため経費計上は出来ませんので覚えておきましょう。 「減価償却費」とは何か 減価償却費とは、高額な備品や建物など長期にわたり使用するものを、数年から数十年にわたり毎年一定額ずつ経費計上していく経費のことです。 減価償却費は不動産投資での確定申告をするにあたり、帳簿上の経費として絶対覚えておきたい必要経費です。 不動産投資物件において、新築であれば建築費用を、中古物件であれば建物分の費用を、構造や用途などにより法律で決められた耐用年数に従い毎年経費計上していくものです。 住宅用の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年、重量鉄骨造38年、鉄骨造30年、軽量鉄骨造22年、木造20年など分かれています。 以上は住宅用ですが、事務所用や店舗用、また工場用などは耐用年数が変わってきます。 不動産投資での新築物件では、そのまま法定耐用年数で減価償却していきますが、中古物件では計算方法が変わります。 法定耐用年数を超えている建物では、法定耐用年数×0.2となり、木造であれば20×0.2のため4年で減価償却することになります。 木造建物の取得価格が400万円であれば400万円×0.25=100万円が1年間での減価償却費となります。 また、法定耐用年数に残りがあれば、残存耐用年数+経過耐用年数×0.2となります。 【具体例】 ・築年数20年の鉄筋コンクリート造のマンションであれば、残存耐用年数27年+経過年数20年×0.2=31年が法定耐用年数となります。 ・鉄筋コンクリート造建物の取得価格が4000万円であれば、4000万円×0.033=132万円が1年間の減価償却費となります。 不動産投資を始める前に覚える必要はありませんが、確定申告する際にはしっかり把握しておくようにしましょう。     弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。  

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  • 17 May
    • 不動産投資における確定申告の基礎知識~Part1~

            不動産投資における確定申告の基礎知識   サラリーマンや公務員などの給与所得者であっても、転勤などにより持ち家である自宅を賃貸に出すこともあり、 消極的であっても不動産投資を始める人も少なからずいます。 給与以外の所得が年間で20万円を超えると一般的なサラリーマンであっても確定申告をする必要があります。 確定申告は個人であれば毎年2月16日から3月15日までの期間に前年度分を申告するようになります。 サラリーマンや公務員などの給与所得者は、所得税や住民税などについては毎月の給与から「源泉徴収」という形で引かれています。 会社など勤務先は、従業員の給与から天引きしておいた税金を税務署に納めてくれます。 また年末には、従業員の様々な控除などを再計算して「年末調整」もしてくれます。 年末調整では、生命保険料控除や医療費控除、また住宅ローンがあるようであれば住宅ローン控除も勤務先での年末調整で処理してくれますので、個人での確定申告する必要は一切ありません。 ただ、不動産投資を始めると確定申告する必要が出てきます。 そこで今回は、その不動産投資における「確定申告」に必要な基礎知識について解説していきます。 確定申告の「白色申告」と「青色申告」 不動産投資を始めて、確定申告をするようになるとまずは「白色申告」での確定申告をします。 確定申告には一般的な「白色申告」と事業規模である「青色申告」があります。 不動産投資においての白色申告は小規模で、青色申告は事業規模となりますが、5棟10室以上の賃貸物件があるかどうかが基準の一つとなります。 一戸建ての賃貸であれば5棟以上、分譲マンションや一棟のアパートやマンションであれば10室以上となります。 まず、不動産投資や確定申告に慣れるためには、最初は白色申告の規模で始めることをおすすめします。 不動産投資を分譲マンションや一戸建てから始めると、確定申告は白色申告からとなります。 不動産での賃貸収入が発生すると確定申告をすることになり、不動産賃貸用の収支内訳書という書類に家賃収入から経費まで記入することになります。   次回に続きます           HPはこちら↓     なお、弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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  • 02 May
    • サラリーマンが不動産投資をする際の注意点~Part3~

          家賃滞納リスクと対策 アパートが満室だとしても、それで必ずしも家賃収入が発生するとは限りません。 それは常に家賃滞納リスクがあるからです。 万が一家賃が滞納すると、もちろんその分収入は減りますから賃貸経営においてはとても大きな問題です。 ここでは、家賃滞納の対処法のポイントについて解説します。 ポイント1:管理会社は回収してくれない 「家賃滞納なんて、管理会社が対応してくれるから心配ない」 なんて思っていませんか? 確かに家賃滞納が発生すれば、管理会社から契約者に対して電話連絡くらいはしてくれますが、直接取り立てを行って回収してくれるわけではありません。 なぜなら、滞納家賃の回収業務は、弁護士が行う債権回収業務と同じであるため、弁護士ではない管理会社が行うと「非弁行為」となり違法だからです。 そのため、まず大前提として家賃滞納が発生して、電話をしても支払いがなければ、最終的には所有者自らが裁判を起こさなければならないのです。 そのため、家賃滞納リスクについては、所有者自身が真剣に向き合って対処しなければならないということをよく自覚することが大切です。 ポイント2:滞納しない人よりも、滞納しても回収可能な人 終身雇用が崩壊して転職する人が多い昨今、入居申込書を見てもその人が本当に滞納しない人かどうかは正直なところわかりません。 入居審査自体は管理会社が行ってくれますが、不動産投資家としても、この入居申込書を見る目を養っていくことが重要です。 そこで一つのポイントとなる考え方が「滞納しない人よりも、滞納しても回収可能な人」という基準です。 入居時は一流企業に勤めていても、入居後半年で退職してしまうケースも多いため、そういった情報はあまりあてになりません。 それよりも、もしもの時に立て替えてもらうことになる「連帯保証人」の内容がとても重要なのです。 通常、連帯保証人は親に頼んでいるケースが多いのですが、ここで言う「滞納しても回収可能な人」とは、具体的には次のような人のことを言います。 ・実家が持ち家である 両親が持ち家の場合、引っ越したりして行方が分からなくなることがないため、万が一滞納したとしても何らかの形で回収できる可能性が高まります。 ・親の勤務先が長くて安定している 親の勤続年数が長く年収も多い場合は、それなりに貯蓄や資産を保有している可能性が高いため、万が一の時にはスムーズに立て替えてもらえるでしょう。 このように、万が一滞納した場合のことを想定して回収可能かどうかを考えることはとても重要ですのでよく覚えておきましょう。 まとめ このように読んでいただくと分かる通り、不動産投資は株式投資のように買ってそれで終わりではなく、買った後の保有期間中についても「賃貸経営」という形でやらなければならないことがたくさんあります。 ただそれらは、すべて自分でやらなければならないというわけではなく、適切な管理会社を見つけて委託することが大きなポイントとなります。 また、1棟ものの方が価格の低い区分マンションよりも空室リスクが低いため、賃貸経営がしやすいというのも重要なポイントです。 これらのことを踏まえて、次回はサラリーマンに最もおすすめできる不動産投資の方法について解説したいと思います。 弊社ではシェアハウスの投資家向けのセミナーやコラムを掲載しておりますので、是非一度HPもご覧ください。

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