大手ハウスメーカーに特化した最強の住宅専門家、住宅コンサルタントが教える本当の住まいづくりの方法がこれだ!

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平成25年9月10日の火曜日、UR都市機構の名塩国見台の分譲地の土地申し込みにお客様と行ってきました。

申し込み優先販売地ですので、事前にインターネットで土地予約を行い、URから送られてきた書類に記載して、持参すべき資料を用意してUR都市機構の梅田店に行きました。

URの土地売買は、通常不動産業者との取引とは違います。

また、分譲地販売の場合は、土地の詳しい説明があります。

土地申し込みが契約行為になりますので、宅建業法でいうところの重要事項説明と契約書の説明がこの申し込み時の説明になります。

通常は、土地を購入されるお客様だけでこの申し込みに行かれるそうですが、説明内容や確認事項は、理解し難いことも沢山あります。

今回は、私が同席するということもあり、私がURの窓口に連絡をして、申し込みの説明会の予約をしました。

その時には、UR側は何もいっていませんでしたが、セミナー方式をとっているようで、説明行為は、集合説明でした。

当日、お客様とハービス大阪のURの事務所が入っているビルの1階で待ち合わせをして、13階のURの事務所に向かいました。

朝10時からの説明会に参加しました。

地盤状況の説明と重要事項の説明をセミナー形式で行うという個別売買の不動産取引とは違うスタイルでした。

特に評価できるのは、地盤保証でした。

造成した土地の地耐力を30KN/㎡としている点が一般の土地売買と大きく違うところです。

不動産業者の場合は、土地の耐力まで保証することはまずありません。

URが分譲している土地は、その土地にどのような建築を行うかを先に決めてから分譲されているために、それらの建物に最低限必要だと思われる地耐力を社内で決めて、検査しているようでした。

この説明会でも、

「URは宅建業者ではありません。国家機関と同じ扱いです。」

と自信たっぷりに話をされていました。

それゆえ、お役所仕事のような感じがすごくするわけですし、また、そうなっています。

説明は、地耐力の算定方法や検査方法、個別の検査結果についての説明もありました。

SS試験(スウェーデン式サウンディング試験)も個別にすでに実施されており、申し込みをされる宅地の検査数値も契約書類に添付されていました。

これは、土地の不動産売買では、異例のことです。

説明内容は、難しいことではありませんが、一般の方は初めて見る資料や言葉ですので、戸惑いもあると思います。

この資料を建築関係者に見せて、もう一度詳しい説明を受けるとよくわかってくるという意味でも、親切な資料でした。

土地の強度の説明が終わると、不動産売買での重要事項説明が始まりました。

URでは、重要事項の説明といいませんでしたが、内容は土地の権利関係や売買条件等のお話です。

そういえば、説明している方は、宅建主任者証明書を提示していませんでした。

これが宅建業者ではないという意味なのでしょうね。

説明資料も比較的わかりやすい文章で書かれています。

不動産売買の契約書関係は、専門的な用語や法律用語が沢山あり、理解に苦しむことが多いですが、こちらの資料は、簡単な一般的な言葉で書かれているように感じました。

お家に帰ってから、読み返してもわかりやすいと思います。

セミナー形式の説明が終わると、個別に申し込み書類の受付が行われました。

私たち以外には、もう一組のお客さんが申し込みにこられていました。

ご主人お一人でこられていて、設計事務所で話を進めているようなことをURの担当者と話をしていました。

話を進めている設計事務所の設計士か担当者が同席してあげるといいのではと勝手に思ってしまいました。

お客さん一人では、土地の契約(申し込み)は、不安なことが多いと思いますが、URではこのようにお客さんだけでくることが多いそうです。

個別申し込み時にいろいろ聞きたいことを聞いてみました。

この国見台だけのことなのかもしれませんが、水道の市納金が口径20mmまでであれば、不要だということを聞きました。

これはお得ですよ。

また、住宅用の土地にできない場所は、市に移管しているとのことなので、管理先が明確になっています。

その反面、電柱の電灯のメンテナンスは、自治会任せなのですが自治会を作るのも住民任せというようなところもあります。

特に建築上の地区協定も無いようですので、建築に関する日時的な制限は、一般常識の範囲内ということも確認できました。

融資を利用する場合、すこし手順が面倒な部分もありますが、金融機関と住宅メーカーが対応できる範囲です。

また、UR側の登記にかかる司法書士の手数料がすごく安いのには、驚きました。

金銭のやり取りは、この申し込み時にありませんでした。

このまま、土地を購入する意思があれば、1週間以内に5万円を振り込んでもらえると、契約は完了しますとのことでした。

残金は、引渡し時までに支払えばそれで売買は完了します。

こういうところも、不動産売買と大きく違います。

また、この日以降に、土地の調査をしてもらってもOKとのことでした。

敷地の測量から、建築会社側の地盤調査も行われます。

間取り打合せもより具体的になってゆくことになります。

2時間半ぐらいの時間がかかりました。不動産売買契約の時間としたならば、一般的な時間だと思います。

住宅メーカーが必要とされる資料は、あらかじめコピーされており、2部あったりするところも、丁寧なところでしょう。

不動産業者のように、自宅まで資料を届けたり、受け取りに来てはくれませんが、できるだけお客様だけで、取引を完了できるように工夫がされているようにも感じられました。

いずれにしても、建築に詳しい方が同席するとより説明がわかりよく、安心して申し込みができるように思います。

というのは、URは、土地を分譲販売してますが、戸建ての建築に関しては、建築専門家ではないということも今回の説明でわかりました。

土地を販売するには、充分な説明や資料ですが、住むためにどのような建物を建てることができ、その土地を購入する建築上のリスクまでは、お客様には伝わらないと思いました。

お客様は、この資料とURの担当者の連絡先を建築会社の担当者にわたせば、問題なく建築計画を進めることが出来るように思います。

ハービスを出て、お客様のホッした顔を見てすこし安心しました。

その日の夕方に、ハウスメーカーの担当者に資料を見てもらう約束をしていただいていますので、次回の打合せ時には、土地の条件等も詳しくわかった状態で、間取り打合せが始まることでしょう。

久々の大阪駅周辺なので、次の予定まですこし徘徊して帰ることにしました。



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