注文住宅、住まいづくりのバイブル。最強の住宅専門家、住宅コンサルタントが教える本当の住まいづくりの方法がこれだ!

誰よりも頼りがいのある住宅コンサルタント:オカモト企画代表のブログです。
誰も書かない注文住宅の話をブログにします。ハウスメーカーで注文住宅を建築する人は、必見です。注文住宅を成功させるためのバイブルなのです。


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オカモト企画には、年間、数多くの相談が電話やメールで来ます。

その中には、契約後や建築完了後の話も沢山あります。

 

内容は、さまざまなのですが、すべてに言えることがあります。

 

それは、

 

「顧客側が自分の立場を意識していなかった。」

 

ということです。

 

どういうことなのかと言いますと、業者と顧客との力関係が逆だということを意識していなかったということなのです。

 

商売と言うものの考え方は、買う側が売り手よりも立場が上だと考えている場合が大変多いです。

「お客様は神様です。」というような言葉がまかり通っていることもあり、買う側が売る側よりも選択肢が多く、選んで買っていると顧客側が思っていることなのです。また、業者側も顧客に選ばれるように、顧客の顔色ばかり見ている営業マンが多数います。このことがより顧客を間違った考え方に導いているわけです。

 

この商売での原則は、あくまでも顧客側に購入する選択肢があるケースに限られます。買うモノを理解している、同等商品を多数の場所で購入できるというケースでは、顧客の立場が売る立場よりも上になるのです。

 

しかし、マイホーム、特に注文住宅のケースは、この概念が通用しません。その理由は、いたって簡単です。

 

「顧客が、素人である」

 

最大の理由が、これなのです。

 

顧客側が明らかに業者側よりも劣勢な立場にあります。また、売り手側からの情報を頼りにしなければならないという痛手もあります。

これを勘違いして、自分達の考え方だけで判断できると思われた方々が、契約という法律的に責任を取る必要があり、さらに経済的に負担のかかる関所を超えた後に、いろいろなことが判明して、後戻りのできない地獄旅に出てしまうのです。

 

このような現象が毎日、かなりの数、行われています。

 

このブログを読まれている方々は、ネットでの情報を頼りにされたい方が多いと思いますので、ネットで住宅トラブル、建築トラブル、建築訴訟などで検索されるよくわかると思います。物凄い数の情報が出てくることでしょう。

 

それらすべてが、被害者が最初から自分が被害者になることを望んでその建築関係会社と話を進めていたわけではありません。

 

顧客側が自分の立場を知らず、また、業者側が売りに徹した結果がこうなっているのです。

 

また、そのような被害者の多くは、外野の意見を鵜呑みにしているという事実もあります。ネット社会になると、親切な無責任者達が匿名でいろいろな場所に自分の意見をさも真実かのように書き連ねています。それらの多くは、根拠のない情報ばかりなのですが、その内容を吟味せず、自ら真実かどうかの確認もせずに信じ込んでしまっている方々が、結局は、被害者になっているわけです。

 

残念ながら自分で調べる、理解するという努力を怠る方々は、騙されやすいというのは、建築の世界に限りません。

 

多くの情報を集めても真意を自分で確かめることができない限り、マイホーム建築の分野では、正解には、たどり着けないわけです。

 

顧客側は、自分の立場を理解する努力を行うようにしましょう。

 

そのためには、努力を惜しんではいけません

 

また、できるだけ人に合うように努めましょう。

 

文字情報だけでは、確実に誤解します。

 

建築分野というのは、素人が本やネットの情報を読んだけで理解できるような軟な分野ではありません。

 

また、個人が投資するには、莫大過ぎる金額です。このこともよく理解しておきましょう。数千万円の買い物をするわけですから、失敗することはできません。

 

とにかく、相談できる場所があれば、100%活用することです。

 

そして、自分で判断できるだけの知識を得ることです。

 

売り手側には、売るための情報提供しかされないということも良く理解しておきましょう。

 

もし、売り手側が、顧客のことを心底考えて、話を進めていたのであれば、訴訟などは起こるはずはないのです。

 

マイホーム計画は、未来のある夢の実現なのです。新築住宅や住宅展示場で舞い上がってしまわないための準備をして、楽しめる住まい計画にしましょう。

 

 

 

 

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マイホーム計画を安全に完了させるには、が必要だと言えます。

人それぞれに、運と言うモノを持っています。

その運を最大限まで活用しなければ、マイホーム計画は、順調にしかも安全に終了させることは不可能だとも言えます。

 

さて、運とは何なのでしょうか?

 

このブログを見つけられたことも運の一つなのです。

数えきれないほど多くの情報がインターネットの中に存在しており、その中から私を見つけることは、海岸の白浜で米粒一つを探すのと同じくらい困難なことです。

運良く、私を見つけることができても、それを良縁にすることができるかどうかでも、マイホーム計画の流れは変わってきます。

 

私はこの業界で仕事をして、数々のミラクルな出来事に遭遇してきました。しかし、今から思うと、顧客側の運と熱心さが良縁を呼び込んだとしか思えません。

 

こんな実例がありました。

 

もう、十年ぐらい前の話になるでしょうか。

私が伊丹市のABCハウジング伊丹・昆陽の里住宅公園内に出店しているハウスメーカーの伊丹展示場に勤務していたころに出会ったお客様のお話です。

 

若いご夫婦が主人の弟さんと3人で来場されました。ぱっと見た感じは、アベックかと思うくらいの若さでした。まだ、20歳代だったように思います。他社の展示場では、どの営業達も真剣に接客されなかったと後から聞きましたが、私は来場されたどのお客様にも同じように接しますので、このご夫婦にも分け隔てなく接客しておりました。ご夫婦ともバイクが趣味で大型バイクに乗られているという話で盛り上がりました。私も当時は、バイクを手放していましたが、数年前までは、1200ccの大型バイクに乗っていたこともあり、楽しい接客になりました。

 

私は、どのようなお客様であってもお金をもらわないと仕事をしませんでした。土地があってもなかっても100万円というお金を私の会社に預けてもらうことが条件で私は、仕事をお受けします。この方々も同様でした。私を信用するのであれば1年間の条件で100万円を預けてもらい、話が前に進まなければその100万円は返金するという約束の契約書を交わして仕事を始めました。

 

土地探しから必要だったので、希望されている場所をいろいろと探しました。主人の実家が神戸、奥さんの実家が明石ということだったので、神戸方面で探すことになりました。最初は、神戸三宮に出るのに便利な場所として、神戸市北区谷上付近を探しましたが、残念ながら時期が遅く、一足違いで駅前開発部の土地が無くなっていました。

 

次に探したのは、奥さんの実家にほど近い西明石方面でした。

 

運良く、明石市大久保駅近くの建売の残地を見つけることができました。ご主人と一緒に現地を車でくまなく探索した結果、たまたま見つけることができた土地です。すぐに、よく展示場に営業に来ていた近鉄不動産の営業に連絡をして、土地を抑えることができるかを確認させました。現地では、その土地の連絡先が旗で掲げられていたのでそこに電話したのですが、たまたま日曜日ということもあり、お休みだったので、この営業に連絡しました。ほどなく、抑えることができると返答が来たので、川西市にある近鉄不動産のこの営業がいる事務所まで行って、買い付けの手続きをご主人としました。この時に、なんだか嫌な予感がしていたのですが、その理由はまたにしましょう。

 

ご主人は現地で更地のこの土地に、間取りをイメージして、玄関はここになるし、リビングは、ここだしといったような感じで、すごく楽しそうに夢を描いていました。

 

さて、翌日の午後、この営業から電話連絡が入りました。

 

この土地が買えないということなのです。

 

昨日、土地を抑えたと言っていたのが、なぜに買えないのかと問いただしても、すみませんの一点張りです。お話になりません。

お客様に連絡を取り、不動産業者が嘘を言ったようで、買えない土地だったそうですとお話をしました。ご主人からは、明らかに落胆しているのが言葉からも分かりました。

 

また、土地探しをしましょうと言って電話を切ったのです。

 

翌日、奥さんから電話が入り、明日の水曜日はお休みなので、一緒に土地探しをしてもらえませんかとのお話でした。

私は分かりましたと言って、翌日の朝、奥さんを車で迎えに行き、明石方面の土地探しが始まりました。奥さんもネットで土地情報を検索し、プリントアウトして持参されていました。それらの土地も現地で確認しました。

 

水曜日なのでほとんどの不動産業者はお休みでした。

 

西明石から大久保駅までの間の道という道を探索し、見た目で売り土地とわかるものをくまなく探索しました。

 

季節がまだ冬ということもあり、夕方5時を回ると暗くなり、6時になるとヘッドライトだけが頼りというくらいの暗さです。

 

残念ながら目ぼしい土地が見つかりません。

 

暗くなってきたので、帰路につくことにしました。

 

帰りの車中で奥さんがぽつんとつぶやかれました。

 

「私達は、マイホームが持てないのでしょうか・・・」

 

車内がすごく暗くなりました。

私は

 

「大丈夫ですよ。必ず土地は見つかります。あきらめずに探しましょう。」

 

と元気いっぱいの声で話ました。

 

すると奥さんも

 

「そうですよね。頑張らなければ駄目ですよね。岡本さん、私、明日もお休みなのですが、もう一日、一緒に土地探し、してもらえませんか」

 

 

翌日は、私の公休日だったのですが、休みを返上して土地探しをすることを決めました。

 

「分かりました。明日も土地探し、しましょう。」

 

翌日、朝から昨日と同じように西明石周辺で土地探しを開始しました。

この日は木曜日なので不動産業者も営業しています。

まずは、不動産業者に行って話を聞いてみました。

 

すると、

 

「あなたたちの言っているような土地があれば、私が欲しいくらいですよ」

 

と一発目の不動産業者から言われました。

 

いきなり出鼻をくじかれた状態から始まった土地探しです。

午前中は、不動産業者をめぐり、情報を得ようとしましたが、目ぼしい情報はありません。

 

お昼を取り、大久保駅周辺に来たとき、駅の裏側の道が綺麗に舗装されているのに気が付きました。これは区画整理事業の後かもしれないと考え、たまたままだ、存在していた区画整理事業事務所に行って話を聞いてみました。しかし、そこは、道路だけを管理している場所であり、個人向けの土地に関しては、この事務所では分からないとのことでした。であれば、市役所に行けばわかるかもということで、明石市の市役所に行くことにしました。そこで区画整理事業に関しての窓口で話を聞くことにしました。しかし、駅前開発は終了しており、個人向けの残地販売等の予定はないとのことでした。

 

また、手詰まりな感じです。

 

私達の横でスーツを着た男性が、市の資料を映し書きをしていた手を止めて私に声をかけてきました。

 

「失礼ですが、貴方達は、土地をお探しなのでしょうか?」

 

「はい、大久保から西明石までの間で土地を探しています。」

 

と私が答えるとその方は、

 

「実は私は不動産業者の営業なのですが、売り土地を持っています。ご興味あるようでしたら、紹介いたしますが」

 

と言われました。

大久保駅前に事務所がある住友林業ホームサービスという不動産業者の営業でした。

その方の名刺をもらい、場所を教えてもらってとにかく現地を見に行くことにしました。現地までの道が少し狭いところもあり、どうせ大した土地ではないのだろうと奥さんと話をしていたところ、急に視界が広がり広大な分譲地が現れました。

 

元々の田畑を区画整理し、農地と宅地に変えて、持ち主に返還した場所です。一般売りをしておらず、返還された方が自分で家を建てるか、農地にするかの場所だったようです。

 

あまりの広さに驚き、どの場所が購入できる場所なのかもわかりません。もらった名刺の連絡先に電話して、すぐに来てほしいと言いました。

 

30分ほど待ったでしょうか、先ほどの営業が来て、ここ当たりを希望のサイズに分割して売ることができますとのことでした。現在は、農地なので、宅地への変更をしなければなりませんが、売り主側でそれは行いますので、欲しい大きさでの交渉になります。

 

それで値段は、どうなのでしょうかとの話なのですが、売り主は地主なので、払下げ時の値段にすこし色をつけただけで交渉できますとのことでした。

 

真っ暗闇から一気に明るい場所に出た感じです。

 

奥さんも歓喜し、すぐにご主人に連絡を取り、また、実家が近いのでお父さんにも連絡を取って現地に来てもらい、その場でこの不動産業者に買い付けを行い、交渉権を得ました。

 

その後は、今までの苦労とは別に東南の角地を自分達の予算内で必要な分購入され、すぐに建築が始まり、今もそちらで幸せにすごされています。

 

お客様の熱心さが運を呼び、良縁になった例だと思います。

すべての工程の何かが欠けても、このような結果になっていなかったのです。住友林業ホームサービスの営業に後時あの場所で会えていなかったら、この土地を見つけることはおそらくなかったことでしょうし、また、条件がよい状態での契約にもならなかったことでしょう。

 

土地との縁は、熱心に探されている方々の熱意に応じて、土地から寄ってくるものだと私は考えています。

熱心でない人には、良縁な土地も業者も来ません。

また、同じような正しい心を持っていないと良い運にはなりません。

 

運を縁に変えるのは、貴方の考え方次第なのです。

 

 

 

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今週の月曜日に、久々に不動産業者のおとり物件に引っかかりました。
厳密に言うと、おとり物件的な対応ということになるのですが、お話しましょう。

今、私と話を進めているお客様がいます。自宅売却の必要があるので、新規の土地探しは、売却が進まないと住宅ローンの残債の兼ね合いもありますので、実行できません。

しかし、売却がスタートしているわけですから、土地に関しても目ぼしをつけておく必要もあります。

今週の日曜日にこのお客様の売却計画が前に進みました。その結果を受けて、土地探しも本格的に進める必要が出てきました。
お客様からの連絡を待っていたのですが、日曜日中に連絡が無かったために、先行して土地探しを行うことにしました。以前から気になっていた場所に、宝塚市の阪急山手台の分譲地があります。

月曜日のお昼に現地を確認し、残地として販売中の3物件を確認してきました。

現地には、商談が入れば土地の看板に商談中の張り紙がされますし、契約後には、契約との張り紙がされます。この3つは、何も貼られておりませんでした。つまりは、販売中との看板だったのです。

お客様からの連絡が無かったために、帰りがけにお客様に電話して、意思確認を行いました。
土地に関しての説明と現状、また、計画中の建物に関しての考慮すべき点等説明し、その土地を抑えるかどうかの判断をしてもらいました。土地を抑えたいという意向だったので、事務所に戻り、さっそく阪急山手台販売センターに電話しました。

対応した営業にまず最初に、土地の販売状況を確認しました。まだ、購入可能との返事だったので、正確な測量図が欲しいとのこちらからの申し出に、PDFデーターで送付するので、メールアドレスを教えて欲しいとのことでした。アドレスを教えて1時間程度でPDF化された測量図が送られてきました。現在計画している建物がそのままでは、入らない東西の長さだったので、建築会社側に図面の再作成を依頼することにしました。すぐに担当している住宅営業に連絡をして、話をしましたがいまいちな感じだったので、その上司に連絡し、すぐに建築士の手配をしてもらい、また、測量図を阪急山手台に依頼してもらいました。また、その上司も大阪からすぐに現地に土地の確認に行かれました。

ここまでの時間帯ですが、私が阪急山手台販売センターに連絡した最初の時間が1時30分ごろでした。その後、ここまでの話が終わったのが、夕方の4時を回っていた状況です。

阪急山手台では、以前に私のお客様をお世話し、現在お住まいになられている方がいらっしゃいます。その時に担当された方が今の阪急山手台販売センターのセンター長に出世されていました。その方を通して話を進めたいと思っていたので、その方宛てに電話連絡していたのですが、何かトラブル中で電話に出ることができないとのことなので、出た別の営業と話をしており、センター長とも話をしたいので、電話をくれるようにと言っていました。

さて、ここからが本題なのです。

4時を大きく回ったころに事務所にこのセンター長から電話が来ました。

その内容を聞いて驚きました。

押さえに入ろうとしていた土地は、販売できない土地だと言い出したのです。

センター長が言うには、この日の午前中に買い付けが入ったので、販売中止になっている土地とのことです。私がこの販売センターに連絡を入れたのは、お昼を大きく回り1時を過ぎていました。当然、販売できないという情報は、この狭い販売センターの中では共有されていて当たり前の状況です。

センター長の話の続きがいかにも不動産業者という内容でした。

2番手で待ってもらえると、買う事ができるかもしれないので、2番手でいかがですかと言い出したのです。

一般の人であれば、そうですか、待ちますとなるのでしょうが、この常識外れな言い方が不動産業者の非常識さなのです。

通常、買い付けをして物件を抑える場合は、買うことがかなり濃厚でなければ受けることはありません。売るチャンスを逃したくないというのが、不動産業者のような売買業者の本音ですから、誰でも良いというわけではありません。まして、阪急不動産系の大きな分譲地で商売している場合は、安易な形では買い付けを受けることはまずありえません。確実に売れると踏んでいるのです。それにも関わらず2番手の話をするには、理由があります。他の土地に移行させるか、顧客として確保しておきたいという売り手側の儲けるためだけの理由なのです。

私は、このセンター長に問いただしました。一番手の方の属性上何か問題があるのですかというと、属性は何ら問題ありません。これから建築するメーカーを探すようです。と言ったのです。つまりは、土地は売れるが建築会社は、何処になるかはわからないといことなのです。阪急不動産にとっては、最も都合の良い客なのです。建物予算が合わなければ、あう建築会社や工務店を紹介すればよいだけのことですし、土地に関しては、買い付けを出させているわけなので、余程のミスをしない限り、顧客は、土地先行で購入することはほぼ確実なことでしょう。

これがおとり物件(つり物件)になるわけです。

対応した営業が本当に販売できない土地だと知らなかったかどうかは、今となればわかりませんが、建築会社側からも図面依頼が来たことで慌てたというのが、本音かもしれません。
なぜならば、建築会社とこの阪急不動産とは、土地売買での取引が多く行われているわけです。取引先からの依頼に関して、このような手は通用しません。

まんまと引っかかってしまいました。
現状確認と営業確認を行っても、このようなことが起こるわけです。
不動産業者の営業に対しては、本当に大丈夫かという念押しと上司に確認しろという言葉をいう必要が必ずあるということを痛感しました。

厳密に言うと今回の件は、おとり物件(つり物件)になるかどうかは、微妙なところですが、確認して実際に関係する他社業者を動かしていることを考えるとこの不動産業者の不親切さは、日常的に行われているのかもしれないと思ってしまっても仕方のないことだと思います。


おとり物件(つり物件)は、うけのよい物件を表に出して、その物件が現状存在しないにも関わらず問い合わせを行ってきた人に対して、もう売れているのでその物件はありませんが、別に同じような良い条件の物件があるのですが、紹介いたしましょうかという形が基本形です。
賃貸の世界では、よく使われていますし、ネットの土地・物件情報では、よく見かけます。
単に削除忘れの場合もありますが、意図的にされているケースも沢山あります。

現物確認を行ったにも関わらずの結果だったので、単に社内だけの伝達不足だということで処理されるのでしょうが、一事が万事ということがこの業界には、適した表現ですから、大変な注意が必要です。

お客様には、この内容の話を行い、別の場所での土地探しを行うこととしました。
また、現地まで行ってもらった建築会社の上司には、大変申し訳の無いことをしましたと、謝罪の電話をしておきました。

このように専門家の私ですら、相手に問題があれば、このようなトラブルに遭遇するのです。
しかし、その後のリカバリーや教訓として何を学ぶかで、このようなトラブルに合う頻度を下げることは充分可能なのです。

このブログを読まれている方々は、文面の裏側にある真意をシッカリと読みとっていただき、失敗のない住まい計画にするにはをよく考えてもらえると幸いです。






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マイホーム計画時に業者側と打ち合わせをしている時に必ず、顧客側が業者に発する言葉があります。

 

「大丈夫?」

 

この「大丈夫」という言葉に対して、業者側が答える「大丈夫です。」が勘違いの言葉なのです。

 

例えば、

 

顧客側:「この間取りで大丈夫なのでしょうか?」

業者側:「はい。大丈夫です。」

 

これが後々、大きな問題につながったケースは、数多く報告されています。顧客側が「あの時、大丈夫だと言ったじゃないか!」とよく声を荒げて言われているのを聞いたりもしますが、その時に業者側の回答が、「大丈夫だと思ったのですが・・・」が多いのですね。

その結果、顧客をより暑く怒らせることになるのです。

 

つまり、業者側が言う「大丈夫です。」は、大丈夫でないことが多いということのようなのですね。

 

では、なぜ、「大丈夫。」などと言うのでしょうか?

 

前回にも書いた「難しいです。」と同様、不確かな反応のひとつです。確実に裏付けされた理由もなく、その場の雰囲気や過去の経験、勘などを理由にしているケースが問題を起こす原因になっています。

 

大丈夫かと聞かれているわけですから、その不安の内容を良く吟味して、対処方法を明確にして、その説明を行い、顧客側が自分で大丈夫だと判断できないとこの「大丈夫です。」の言葉は使ってはいけないのです。

 

また、顧客側も業者側が言う「大丈夫です。」を鵜呑みにしてはいけないということもこれらの事実からも分かると思います。

 

基本的なことなのですが、知らないことを知らないまま、言われるがまま受け入れると大きなしっぺ返しが自分の身に不幸となって、降りかかってくることをシッカリと認識しておく必要があると言えます。

 

 

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マイホーム計画の最中、不動産業者や建築関係者、ハウスメーカーの営業達が言う言葉で「頑張ります。」というのがあります。

 

大変勇ましく頼りになるように聞き取れますが、これは顧客の意に反して、単なる意気込みだけの場合が大半なのです。

 

では、例を挙げて書いてみましょう。

 

例えば、

 

顧客側:「この価格、もう少し何とかならないのかね」

業者側:「そうですか。何とか頑張ってみます。」

 

あるいは、

 

顧客側:「この部屋の位置関係なんですが、何とかならないものですかね。」

業者側:「そうですか、何とか頑張るように設計に伝えます。」

 

他にもいろいろな場面で出てくるこの「頑張ります」ですが、さて、何を頑張るのでしょうか?

 

価格に関しては、営業本人の問題ではありませんので、値段交渉の余地がある場合は、顧客の期待に応じるような提案になるかもしれませんが、そもそも価格に交渉の余地を持たして提出していること自体が商談を業者側が有利に進めようとしているに過ぎないだけのことです。

値引き幅の無い、本当の価格で勝負できていないことが問題なのですね。

 

また、部屋の配置等に関しては、設計が頑張れば何とかなる問題なのかという疑問があります。そもそも、顧客と綿密な打合せを行っておれば顧客からこのような依頼は来ませんし、また、営業マンも図面のことをよく理解しておけば、顧客に希望を持たせるような話をこのタイミングでは行う必要はありません。

 

頑張って何とかなることは、意外と少ないことなのです。

特にサラリーマンの世界では・・

 

営業マンの頑張りますは、言い換えれば頑張っていなかったということの裏返しなのかもしれません。

 

初めて面談した時にこれから精いっぱい頑張らせてもらいますのでよろしくお願いしますということに関しては、これから始まるわけなのですから、頑張ってくださいねというのは、何ら問題のない社交辞令ですが、実際には、頑張りますという必要のないように、しっかりと仕事をしておればよいだけのことなのですね。

 

もし、業者が頑張りますと言った場合は、必ずこのように聞いてください。

 

「何をどのように頑張るのですか、その頑張りの結果が、我々の期待しているようになるのですか」

 

この質問に正確に回答できた場合は、その人の頑張りに期待してもよいのではと思います。

 

 

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