注文住宅、住まいづくりのバイブル。最強の住宅専門家、住宅コンサルタントが教える本当の住まいづくりの方法がこれだ!

誰よりも頼りがいのある住宅コンサルタント:オカモト企画代表のブログです。
誰も書かない注文住宅の話をブログにします。ハウスメーカーで注文住宅を建築する人は、必見です。注文住宅を成功させるためのバイブルなのです。

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昨日、伊丹市池尻で開業されている私のお客様が経営されているしまだこどもクリニック様にお邪魔いたしました。

 

 

 

西宮市でご自宅をご建築いただきました小児科の先生です。ご夫婦ともにお医者様で、小児科を経営されていらっしゃるのは、奥様です。

 

お医者様つながりでのご紹介で、私が住まい計画をお世話させていただき、もう、4年が経ちます。

 

土地からでしたが、本当にお忙しいお医者様でしたが、「あの時、住まい計画を実行しておらないと、絶対に戸建て住宅は実現できていなかったでしょう。」といつもおっしゃられます。

 

ご紹介いただいた時は、分譲マンションを購入されており、手狭に感じ始めたので、何となく戸建てがいいかなって思われていたように記憶しています。門戸厄神駅からさほど遠くない場所に広めのマンションを購入されていたのですが、土地からのしかも今と便利さがさほど変わらない場所に今よりも広い注文住宅ということだったのです。

 

単独では決してかなうことが無かった計画だと言えます。

 

ご夫婦共にお忙しい中、注文住宅を土地から成功させることは一般人では不可能です。しっかりと後押しと道先案内ができる人がいないと、途中で頓挫して、あきらめてしまうことが普通です。

 

しかし、真剣度と言うものが、無い場所に土地を探し出し、即決力が正しい方向性を見出します。建物打ち合わせ途中には、ハウスメーカー側の問題で紆余曲折がありましたが、無事に完成し、現在に至ってます。

 

さて、弊社の資料を持参させていただいた日ですが、前日に先生からご承諾をいただき、お約束させていただいた時間内にクリニックに参上いたしました。

診察時間外だったのですが、申し訳ないことに先生が片頭痛の為、体調がよくありませんでした。それなのに、私が来るのをお待ちいただいてました。

 

久しぶりにお会いさせていただくのでしたが、資料だけをお渡し、数分でクリニックを後にいたしました。

体調がよくないにも関わらず、笑顔で資料をお受け取りいただき、受付のそばに置いてくださいました。

 

本当にありがたいことです。

 

今回、配布させていただいている資料は、オカモト企画を活用させるときには、大きな価値がある資料になっています。

詳しい内容は、弊社ホームページ(紹介特別割引)をご覧ください。

 

このように、オカモト企画の広報を助けていただけるお客様がいることに大変感謝しております。また、弊社のことをもっと知っていただき、より安全で確かな住まい計画を実現される方々が増えることを切に願っています。

 

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1995年の今日、神戸を中心に大打撃を与えた巨大地震、阪神淡路大震災が発生しました。

22年目になりますが、当時のことは今も鮮明に思い出されます。

 

当時は、私は小林製薬の社員で本社の総合システム部門でコンピューターのエンジニアをしていました。地震が発生した午前5時46分、私は橋本市の自宅で出勤準備をしていました。少し大きめの揺れを感じた程度で、通常通り、橋本駅まで歩いて行き、電車が来るのを寒い中、待っていました。なぜか数本前に発車する予定の電車が駅内に止まっており、走り出す気配がありません。1時間程度、待っても電車が発進しない様子だったので、一度自宅に帰りました。その数時間後に神戸方面が大変なことになっているのをテレビで知ることになります。

 

震災後3日目に、会社でも被災している社員に対して、水と食料の発送計画が実行されることになります。各部署単位で部署内で被災されて出社できない社員の安否確認と物資の供給を行うというものです。当時は、危機管理体制などどの会社もできておらず、部署内の有志が実際にバイクで社員宅まで持参するというものでした。入手できる物資も少なく、また、積める量も多くない状況で準備するにも2日もかかっていました。

 

会社側からバイクに乗れる人でバイクを提供してもらって、現地に行って欲しいとの打診がありました。私にも依頼が来ました。しかし、当時、私の乗っていたバイクは、大型バイクではありましたが、GSX-R750というレーサー・レプリカタイプで、ハンドルの位置がトップブリッジよりも下にあり、また、荷物を積む場所がないバイクでした。

 

 

また、小回りもきかず、重量もそこそこあったので、道路状況のよく無い場所での運転には、危険が伴うことが懸念されました。

 

申し訳なかったですが、無理だと伝えると、ヘルメットだけでも提供してもらえないかということで、ヘルメットを持参して出社しました。

 

総合システム部では、大阪市内に住んでいた若い後輩が2人、原付バイクを持参していました。また、奈良方面に住まわれている先輩が、自宅で使っていない古い原付バイクがあるから、持ってくると言われてトラックに積んで、持ち込まれていました。

 

後輩の一人が親類が心配なので、このバイクで現地に行きたいと手を挙げたので、若い後輩達3名で出発することになりましたが、最後に手を挙げた後輩に、君はバイクに乗ったことはあるのかと尋ねると、ないと言うのです。車の免許があるし、自転車に乗れるから大丈夫と言いましたが、心配です。試しに乗ってみなさいと言って、本社前の駐車場で乗らせてみました。すると、一直線に本社の玄関に突っ込んで行き、衝突寸前で止まりました。

 

これはダメだと思い、私が行きますと申し出て、3人目のライダーになりました。しかし、私の服装は、ライディングを予定していたわけではなく、ビジネス・スーツです。ズボンは仕方がないとして、上に羽織るジャンバーを借りることにしました。後輩の持参していたジャンバーでは小さかったので、奈良からバイクを持ってこられた先輩の革ジャンを借りて、軍手を2重にして出発です。

 

大阪の道をまったく知らない私は、後輩達に先導してもらい、武庫川まで来ました。武庫川の河川敷を走っている時に道が地震で破損しており、その振動でミラー部分が折れて飛んで行ってしまいました。バックミラー無しでの走行です。

 

2号線に出て、武庫川を渡り西宮市に入った瞬間に目にしたものは、悲惨な状況でした。

私は戦争を経験しておりませんが、空爆で破壊された町は、きっとこんな風なのだろうと思わずにはおれない状況です。2号線の両側には、家はなく、瓦礫だけが積みあがっていたのです。

 

その状況は、神戸に近づくにつれ、悲惨さを増してきます。

 

ビルの下部が倒壊し、電線が飛び跳ね、2m以上もあるタイヤをつけた軍用車両が私の横を走っています。道は、所々破壊されており、バイクに伝わる振動は林道レベル以上の物でした。小さいタイヤで非力な原付バイクに積めるだけの物資を積んで、バックミラー無しでしかも、ブレーキがほとんどきかない状況での走行です。不思議と寒さは感じませんでした。

 

目的の社員宅について、物資の提供を行いました、幸いにして、この社員宅では被害はあったものの、けが人もなく、また、水の供給も何とかなっているとのことでした。

 

帰りに高速道路が倒れている場所をいつ崩れて来るかも分からない恐怖の中、バイクで走行し、会社に戻ったのは夜の7時を過ぎていました。

 

あの時見た、西宮や神戸の街並みは、忘れることができません。

 

今、私にできることは、人間の力で出来うる限りの耐震力のある住まいを実現させ、より長い耐久力を維持させることで、地震に備えるだけなのです。

 

人間のできることなど、自然の猛威に比べると小さいことなのかもしれません。

しかし、出来うる限りのことをしておくべきなのです。

 

建築に携わるすべての人達がこの耐震ということに関して、もう一度考え、自分が何をしなければならならいかを再認識する日が今日なのだと私は思います。

 

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マイホームを取得して、最も悲惨なことは自宅が欠陥住宅であることです。

 

住まい計画をされる方は、すべての方が自宅が欠陥住宅になることを希望していません。欠陥などないのが当たり前だと考えて、注文住宅を進めているわけですが、多くの方々が欠陥を持った住宅を作ってしまい、苦悩する日々をおくっています。

 

これから住まい計画を進めようとされている貴方、他人事ではありませんよ。

 

今日の夕方、地上波のMBS放送で放送されていたニュース番組「VOICE」でも、この欠陥住宅の問題を取り上げていました。

 

 

VOICEのフェイスブックに記載されている内容をそのまま、転記します。

 

 

 

「月曜日は憤懣本舗。
きょうは欠陥住宅を巡る問題です。

憤懣の主は滋賀県守山市の男性、
大金を使って建てた
終の棲家は欠陥だらけでした。

男性は裁判を起こし
7年間かけて争いました。
その結果、
建築した工務店の責任が
認められたのですが、
まさかの結末が待っていました。」

 

夫婦2人で住むための平屋木造住宅を総額1億5千万円かけて建築したのに、建築後すぐに数々の欠陥が見つかり、7年間にわたりこの欠陥を持った住宅に住みながら、建築をした工務店と裁判で争った結果が昨年出たそうです。

 

施主側は欠陥住宅訴訟の要求金額を1億7千万円にして、争いましたが裁判の結果は、工務店側に2,800万円にも満たない損害金の支払いだけを命じただけだったそうです。

 

工務店側が認めた欠陥では、建て替える必要がないと裁判所は判断したようです。

また、この裁判にかかった費用が3,000万円だったそうです。

施主は、この建物を解体し、建て替えを行うそうです。

その解体のシーンが映像で流されていました。

 

弁護士がコメントしていましたが、

 

「建築知識の乏しい施主側が、工務店やハウスメーカーと対等に戦えるわけがない。また、施工会社側の方が建築物に関しての情報が沢山ある分、有利なのでこのような欠陥住宅の訴訟で勝訴することは、難しい」

 

最後まで見ましたが、結局は問題提示だけをして、解決方法や防止策に関しては明言することなく番組は終了しました。

 

この実例を見て、誰もが施主が可哀そうだと思われたことでしょう。

 

しかし、なぜ、このような事態になったのかをすこし冷静になって考えると良いと思います。

 

1億5千万円の費用が掛かった住宅がごみになったということで、番組になったことでしょうが、もっと小さい規模で同じような事案は沢山起こっているわけです。

 

それに共通した理由は、弁護士がコメントしているように、施主側が業者側に比べて圧倒的に不利な状況であるにも関わらず、何も防御もせずに不正確な安心だけで、施工を進めているからに過ぎません。

 

業者を信用しないわけではありませんが、任せきりにすることで、勝手なことを平気でしてしまう人達がこの建築業界には沢山いるということをよく知っておく必要があるのです。

 

また、問題が起こってから建築士や弁護士に相談しても後の祭りということをよく理解しておきましょう。問題が起こらないようにするためには、問題を起こさないように業者側に約束をさせることが大変重要なことなのです。その約束をさせる項目を知らないとこのような大金をどぶに捨てるようなことが実際に起こってしまうわけです。

 

7年前の滋賀県ということなので、私の存在も知らなかったと思いますが、このブログを読まれている方は、私の存在を知っているわけです。

このような不幸な方にならないためにも、住宅のプロが貴方には必要なのです。

 

また、住宅営業に対しても、このような不幸な顧客を作らないようにするために、何をする必要があるということを知らない貴方にも私が必要なのです。

 

 

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マイホーム取得、注文住宅の場合です。

 

注文住宅での住まいづくり、マイホーム計画は、建売住宅のように簡単ではありません。

その上、手順を間違えると確実に失敗してしまいます。

さらに、頼る人を間違えると取り返しのつかない大きな問題にまで発展してしまいます。その最悪なケースが訴訟ということからも、その怖さはお分かりになることだと思います。

 

問題なのは、注文住宅でマイホーム計画、住まいづくりを考えている人達が不確かな安心で非常に簡単に考えていることなのです。大手やメーカーに頼めば大丈夫だろうとか、この時代、間違いのあるような住宅を建築する会社はないだろうとか、確証のない期待だけで、何も知らないで始めてしまう人達が多すぎます。

 

さて、一度にすべてを書き上げることも、また、真意を文章で確実に伝えることはできませんが、何とか努力して、書き始めましょう。


注文住宅の進め方

注文住宅とは、何を買うのだろうか?

 

この事柄に疑問を持った人は、まずいません。

また、この質問をしてみると「家を買う」と言う方がほぼ100%です。

注文住宅なので、家を買うのは当たり前のことですから、間違った回答ではありません。

では、家を買うことは、注文住宅を買うことになるのでしょうか?

 

これは、間違いだということは、お分かりになると思います。

家を買う中に注文住宅という選択肢があるだけのことなのです。

 

注文住宅とは、何を買うことのなのでしょうか?

 

家を買う中で注文できる住宅を買うことなのでしょうか?

 

注文するということは、何をすることなのでしょうか?

 

何に対して注文をするのでしょうか?

 

このように質問の内容を深く掘り下げてゆくと、回答が見えてきます。

 

家とは、どういう商品なのでしょうか?

 

家と物品との大きな違いは何なのでしょうか?

 

ここまで掘り下げるとだんだん見えてくると思います。

 

物品(製品)と家との大きな違いは、製品は出来上がっている物体なのに対して、注文住宅でいう家とは、まだ、何もない状態の空想の存在だということがわかると思います。

 

製品は、目に見える状態で触ることも、使うことも可能な物であるだけでなく、試したりもできる物です。しかし、注文住宅は、このすべてを行うことができませんし、また、購入希望者ですら、その最終形を知らないという、探求してゆかなければならない物体なのです。

 

注文住宅とは、その最終形にたどり着くまでのジャーニー(旅)なのです。

 

そのジャーニーには、必要な道具があります。この道具を買うことが注文住宅で買うものなのです。

 

道具の一つは、物体です。実際に建築する建物のすべての材料になりますし、その材料で組みあがった物を確認するサンプルです。この最も重要な材料が構造材とその構造材を制作するために培われたノウハウ、技術とその技術の明確な証明なのです。

これが、企業の力になりますので、ここに各社の差が出てきます。これがベース金額の差になってしまいますので、会社毎に金額のばらつきが存在している大きな原因がこの技術力なのです。

 

もう一つの道具は、人材です。人の能力になります。

 

注文住宅は、形のない物を創造する作業になります。作業を行うのは、コンピューターでも機械でもありません。人なのです。この人の力、能力が成果物に大きな差をもたらすというのが注文住宅の醍醐味でもあり、怖さなのです。同じ会社、メーカーの商品であっても、関わる人材によって天と地ほどの差が出るのはこの理由なのです。

その中でも営業マンの役目は重要です。営業マンの能力が低ければ、出来上がる建物のクオリティーも極端に低くなります。同じ材料を使っても、不満足な住まい計画で終わり、最悪訴訟まで発展するのは、この住宅営業の能力なのです。

勘違いしてはいけないことが、住宅営業の能力とはです。設計能力や金額の操作、営業スマイルのことではありません。プロデューサーとしての能力、注文住宅をトータルにプロデュースする力のことです。関係する人々の能力を最大限まで活用し、顧客の期待に対して大きく期待を超える対応ができる能力のことなのです。単にセールスマンとしての販売員では、役に立たないのが、注文住宅なのです。

 

この2つの道具を駆使して、注文住宅というジャーニーを進めて、終点に向かうことが注文住宅でマイホーム計画、住まいづくりを行うということなのです。

建売住宅とは、まったく違うということがお分かりになれたと思います。

 

このジャーニーに関して、多くの問題を抱えているのが注文住宅なのです。

旅慣れている人であれば、何処に行くにも自力で何とかできると考えてしまうのでしょうが、それでも海外ではいろいろな事件や事故にあって、命を落としている人達も決して少なくはありません。

 

注文住宅というジャーニーも同じことなのです。

 

住まい計画という旅になれている一般人はいません。しかし、自分ひとりで旅をしようと思っている方ばかりなのです。

海外旅行に行かれる場合、英語やフランス語等の外国語に堪能な方であれば、言葉に関しては不安が無いので、一人旅をされるという方もいるでしょう。しかし、そこには、言葉がわかるという明確な理由が存在しているわけです。

しかし、海外で心無い現地人に騙され、大きなトラブルに見舞われる旅慣れた人達も沢山いるのです。

 

注文住宅という旅ではどうでしょう。建築ということをよく理解して注文住宅をされている方が、果たしてどれくらいいるのでしょうか?また、住宅営業に本物の住宅プロデューサーとしての役目を果たせる人がどれほどいるのでしょうか?

 

限りなくゼロに近いのが現状なのです。

 

だから、トラブルに巻き込まれてしまうのです。

 

海外初心者は、添乗員付きの海外旅行に行きます。それは何も恥ずかしいことではありませんし、ごく自然なことなのです。

 

注文住宅も同じです。注文住宅、住まい計画をよく理解して、道先案内ができる人と一緒に注文住宅を進めることが成功への近道なのです。

 

さて、このように沢山の事柄をかく必要があるので、今回は、ここまでにしておきましょう。

文章では書けない、この文章の何百倍もの言葉が注文住宅では必要なのです。

 

真剣に注文住宅の手順を知りたい方は、私まで電話してください。

 

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新築マイホーム取得に関しては、建売住宅と注文住宅と大きく分けて2種類に分類できます。

また、注文住宅と建売住宅とでは、買い方がまったく違うことを知る必要があります。

 

今回は、建売住宅を購入する場合、どのようにして行けばよいのかを書いてみましょう。

 

建売住宅を購入するとは、どういうことなのか?

 

建売住宅と注文住宅では、住居としての考え方に大きな違うがあります。

 

建売住宅は、住まいに自分達の生活環境や状況を合わせるということです。

 

注文住宅は、自分達の住まい方や考え方に住居を工夫して、創るということです。

 

出来合いの物に、住人達が合わせるのが、建売住宅を購入するということなのです。

このことをよく理解しておかないまま、建売住宅を購入すると失敗したマイホーム計画になります。

 

建売住宅は、現物販売

 

建売住宅は、目の前にある建物を購入するという、一般人が最も慣れ親しんだ売買方法になります。目の前にあるものを、見て、触って確認できるという最も簡単な売買方法です。

 

建物の形も内外装や住宅設備も変更できないですが、商品そのものを触って確認できるという利点もあります。立地に関しても、すべての部屋から見れる景色や音、空気感や臭いといった五感すべてに対して確認できます。

 

この安心感が建売住宅を購入する人達のメリットなのです。

 

現場での雰囲気や新築という条件に興奮しないで冷静に考える必要がありますが、予算に問題が無ければ購入したくなるのも建売住宅です。

 

ここで注意しなければならないことがあります。

 

住宅とは、品質管理のされていない一品物

 

一般人が日々慣れ親しんでいる商品は、厳しい品質管理がされている優秀な商品ばかりだということを思い出される必要があります。PL法等の品質管理に大変うるさく、また、安全性の高い商品を購入しているわけですが、この住宅に関しては、まったく品質的な補償のない商品なのです。すべての建物がすべて違う条件で人力で現場作業で作り上げられたものです。

設計図面通りに作られているだけで、建築過程の均一化などはありません。すべて個体差のある商品なのです。また、その過程を確認できないという非常に変わった商品なのです。

目に見える場所は、見た目で確認できても、その内側にある構造体や基礎部分に関しては、まったく知ることができません。役所の検査を受けているのが当たり前ですが、役所の役人が検査するのも目視なのです。しかも、施工精度を確認しているわけではなく、役所に提出された資料通り、基準通りなのかを確認しているに過ぎません。

 

これが建売に代表される建築済物件の怖さなのです。

 

建売住宅を購入される方々は、このことをよく理解しておかねばなりません。

自分勝手な憶測や期待だけでは、建売住宅は期待通りとは行かないことを知っておきましょう。出来上がっている商品を購入するわけですから、作った側の話を聞いて、妥当性を考えるしか方法はありません。営業マンの話以外にも書類ベースで確認できるだけのことを確認し、文章にて補償範囲を確認することでしか、対処できないということをよく理解しておきましょう。

 

上記の内容に納得をされると、後は支払いだけのことなのですから、資金計画が成り立つようであれば、購入されると良いでしょう。

 

建売住宅には、建売住宅の購入のセオリーが存在しています。

不動産業者が介入しているような仲介物件はできるだけ避け、建築会社が直接販売している建売住宅を選ぶことで補償の考え方や建築技法に関しても、納得しやすくなります。

 

資金・支払い計画が成り立つのであれば、建売住宅よりも注文住宅の方が時間もかかり、面倒ですが、確認すべき内容が確認できる範囲が広い分、納得しやすくもなりますし、自分達の住まいへのこだわりや期待も実現する可能性も大きくなります。

 

いずれにしても、建売住宅を購入するリスクをよく知り、できれば住宅の専門家などに意見を聞いてから、計画を進めるようにしましょう。

 

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