GINYAのフリーエージェント研究所

自分のライフスタイルの主軸を、フリーエージェント(FA)化していく為の試行錯誤の研究所です。
最近では、与沢翼さんが日本での「FA伝道師」を宣言され、この考え方を広められています。
自らの「稼ぎ力」を磨く為の有益情報をお伝えします。

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現在の私の生業ですが、
本業のサラリーマンとしてのお給料の他に、区分不動産に特化した「アンチ1棟!区分不動産投資術」で区分マンション賃貸経営を実践中です。

また最近はインターネットを活用したビジネス業への進出と、自分のキャッシュポイントを増やすべく奮闘しています。

一緒に会社や年金に頼らなくてもいい、ライフスタイルを作り上げていきましょう!
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皆さん、こんにちは。

先週、日経新聞の朝刊に掲載された「アパート空室率 急上昇」の見出しについて、その真実を確認したいと思います。

 アットホーム社のデータを元に、不動産調査会社のタスが空室率の統計データを発表しました。

 これによると、3月の神奈川県のアパートの空室率は、調査開始以来、過去最高となる35.5%に達しています。

 およそ3戸に1戸が空室という高い空室率です。

 しかも、昨年の夏から急激に空室が増加しているというのです。

 こんなニュースを目にすると、アパートだけではなく、不動産投資全体も空室率が高まっているのではないかと考えられる方もいるかもしれません。

 しかし、統計データを丹念に追っていくと、エリアや不動産の種類によって、空室率にも差があることが見えてきました。

 まず、空室が増えているのは、あくまでもアパートだということです。

 アパートとは、構造が木造または軽量鉄骨の建物を指します。

 鉄骨、鉄筋コンクリート(RC造)、 または鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)の建物は、マンションとして分類され、アパートと区別されています。

 なので冒頭で話した空室率35.5%のなかには、アパートではない、分譲タイプのワンルームマンションは含まれていません。

 アパートで空室が急増している背景には、

 実は、相続税の改正があるようです。

 つまり、相続税の節税対策として特に郊外のアパートの建築が急増しているのです。

 そしてその結果、空室が増えているのです。

 2015年1月から相続税制が改正され、課税対象から控除される基礎控除額が減らされました。

 改正前であれば基礎控除額として5,000万円、そして法定相続人ひとりにつき1,000万円が控除できました。

 たとえば母と子供2人が財産を引き継ぐ場合、基礎控除額は8,000万円となるので、合計8,000万円の評価額の財産であれば相続税はかからなかったのです。

 しかし改正により、この控除額が4割も削減されてしまったのです。

 不動産や金融資産を持っている方にとっては、大きな痛手です。

 そこで相続税を減らすための手段として注目が集まったのが、アパート建築です。

 所有する土地の上に、賃貸用アパートを建てると、相続税評価額を引き下げることができ、結果として相続税を削減することができます。

 この相続税の圧縮効果を狙って、アパートが次々に建てられていったのです。

 アパートは着工から3~4か月で竣工します。

 国土交通省の建築着工統計で、神奈川県のデータを調べてみると、2015年2月では新規着工数が前年比で50%も増加しています。

 さらに、翌月の3月も前年比で41%増加しています。

 春先に着工したアパートが、夏頃から続々と新築として市場に出てきたとすると、空室率の上昇曲線とピタリと一致します。

 以上から、これから何が起こるかについてですが、

 まずは郊外アパートの店子の取り合いが激化するという事です。

 そしてアパートをキャッシュではなくローンを目いっぱい組んで建ててしまった方は、厳しいですがローン払えず任意売却という結末が待っているかもしれません。

有難うございました。

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