福岡の資産税専門税理士のブログ

山本扶美子税理士・行政書士事務所


テーマ:
相続した実家を売却する場合には、
遺産分割の方法にも気を付けないと、
思いもかけない税金がかかってくる事があります 爆弾

という事で、前回の続きです。

【前回の記事】
  相続した実家の売却 >> それ、贈与税もかかりますよ!(その1)

相続人関係図



では、
このケースで、もう少し早く手を打っていれば
税金面でリカバリー出来た方法ですが・・・

前回のケースだと、

1 相続人で遺産分割協議
    子A,B,Cそれぞれ 1/3 ずつ相続する

2 実家不動産の相続登記

3 実家不動産の売却
    売却代金はAが1/3、Cが2/3取得

右矢印 売却代金1,200万円(1/3)をBがCに贈与した事になる

と、このままでは、
贈与税の課税対象は「売却代金相当額」になります。


ここで、Bの相続分(1/3)の実家不動産の価額について示しておくと、

□ 売却代金      1,200万円
□ 相続税評価額    960万円
□ 固定資産税評価額 840万円 
     (土地 760万円 , 建物 80万円)

と、この様に、通常は

固定資産税評価額 < 相続税評価額 < 売却代金

となる為、売却代金を贈与した方が、贈与税が高くなります。

そこで、
3 の売却前にBとCで贈与契約を結び

「Bの共有持分(1/3)をCに贈与する」
   右矢印 登記後の持分 Aが1/3、Cが2/3

という、贈与を登記原因とする所有権移転登記をしておけば、
「共有持分の贈与」となり
贈与税の課税価格は土地・建物の相続税評価額となります。

つまり、贈与税の課税価格が
 1,200万円 ⇒ 960万円
に下がる訳です。

ただし、この場合に注意しないといけないのが、
贈与税以外の税金です ビックリマーク

贈与に伴い、別途かかってくる税金として

□ 登録免許税
   固定資産税評価額 × 2%

□ 不動産取得税
   固定資産税評価額 × 3%
    (宅地は1/2)

があるので、これを含めて試算しなければなりません。

結果

<何もしなかった場合> 売却代金相当額の贈与
    贈与税  315.5万円

<持分の贈与をした場合> 相続税評価額での贈与
  ① 贈与税     215万円
  ② 登録免許税  16.8万円
  ③ 不動産取得税 13.8万円
          計  245.6万円

という事で、その差額は約70万円です。

なかなかの金額ですよね 叫び

せめて、売買契約の前に税理士に相談していれば、
まだ、リカバリー出来ていたんですが・・・

残念です しょぼん




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