福岡の資産税専門税理士のブログ

山本扶美子税理士・行政書士事務所


テーマ:
今回は

賃貸住宅でのローン・コンサルティング その1

の続きで、つなぎ融資の組み方によって、諸経費等がかなり違ってくるため、工夫が必要だというお話です。

前提として、建設会社への支払は、
着工時(3割)  上棟時(3割)  竣工時(4割)
となっています。

銀行からの提案は次の3パターンで、

 借入総額を、まず土地に根抵当権を設定し、その後、
    建物が竣工した時点で、建物に追加設定を行う方法
      諸経費 120万円

 建設会社への支払時期及び支払額に合わせて、
    まず土地に3割の極度額で根抵当権を設定し、
    その後、上棟時に3割、竣工時に4割の極度額増額の
    変更登記をし、竣工後時に、建物に追加設定を
    行う方法
      諸経費 129万円

 建設会社への支払時期及び支払額に合わせて、
    まず土地に、着工時に3割、上棟時に3割追加の
    根抵当権を設定し、竣工時にはその根抵当権を
        抹消し、土地・建物へ(普通)抵当権を設定する方法
      諸経費 183万円

との事でした。

なお、ここでの諸経費は、登録免許税及び司法書士の先生への報酬と考えて下さい。

については、なぜわざわざ根抵当権から(普通)抵当権に振り替えているのかと言うと、このお客様の場合、今後、極度額を使って追加融資を受ける必要はなく、一方で、条件が良ければ、他の金融機関への借り換えは検討の余地があります。

でも、その際、金融機関によっては極度額で審査したり、若しくは、審査の対象になるため、不利になってしまいます。

なので、今回も当初は、銀行側は、根抵当でしか組んでいなかったところを、こちらから「根抵当権ではなく抵当権で設定して頂きたい。」と伝えた訳です。

とは言え、一番諸経費の低い と を比べると、63万円も違ってきます。
しかも、
 と では、根抵当権のままです。

そこで、こちらから提案したのが『証書貸付 分割実行』という方法


どういった方法かと言うと、

 まず、「金銭消費貸借契約証書」にて土地に抵当権で
   借入総額での契約をします。
   その際、建設会社への支払いに合わせて、前もって
   分割借入額を組んでおき、それぞれの時期に
   借入実行を行う事になります。

 その後、建物竣工時に建物へ抵当権の追加設定を
    行います。

事業計画段階で、建設会社と打ち合わせをして、工事工程表までしっかり落とし込んでいた事もあって、融資実行の時期に大きなズレが生じる事もない旨をしっかり伝え、銀行からは、この方法で
を頂きました

そうすると・・・
 諸経費は一番低い120万円で済んで
 しかも、根抵当権ではなく抵当権で組めた
という事になり、万々歳です。

しかも、
 とは違って、その都度、支払い時期に合わせて借り入れるため、このつなぎ融資の期中利息を200万円近く減らす事が出来ました。

更に、プロバー融資を取り付けたことにより、保証料が約550万円掛からずに済んだので、諸費用と合わせると、ナント810万円のコストダウンに成功しました。


こういった、諸費用のコストダウンは、建築費を削るのと違って、建物の質を落とす事はありません

お客様にも喜んで頂けて、嬉しい限りです


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