不動産投資顧問の知って得するブログ

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【保有収益不動産】


1,トレジャリィ中十条    木造二階建共同住宅一棟   全12 戸


2,ゴールドトレジャリィ    木造二階建共同住宅一棟   全 8 戸

3、コアトレジャリィ       鉄骨造三階建一棟       全12 戸


4,大山町一戸建       木造平屋建 一棟       全 1 戸


5,トレジャリィ成増       R C 七階建 一棟    全26 戸 (店舗:3、事務所・住居:23戸)


6,トレジャリィ大山       R C 六階建 一棟      全 4 戸 (店舗:2、住居:2戸)




・弊社では収益不動産を積極的に買い求めています。


・老朽化したアパート、マンション、一棟ビル等々・・・


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TRY ビックリマーク NEXT  CENTURY  次の100年へ  ~高松コンストラクショングループ~

 

 

 

 

 

 

 よいよ今日、

 

中国、近畿、東海、関東甲信地方が 梅雨明け したそうです。

 
今年は大気の状態が不安定な天候が多いようですね。
 
東京では昨日、
 
異常な 積乱雲の上昇気流から 「ひょう」 が降りビックリしましたよね。
 
「線状降水帯」 の局地的ゲリラ豪雨も多いようです。
 
これまでの常識では考えられないような “異常気象” に注意したいですね。
 
 
 
 
 
 
て、
 
昨日、土地有効活用案件等でお世話になっている高松建設さんの
 
「高松建設百周年 特別企画 不動産業者様向けセミナー」 に参加させて頂きました。
 
 
 
  ・・・地下会場へのインターバルには華麗なひまわりのモニュメントが、・・・
 
◆ 日 時  平成29年7月18日   15時 ~ 18時
 
◆ 会 場  ザ・プリンスパークタワー東京  地下二階  ボールルーム
 
◆ 第一部  セミナー 「よろこびを力に、・・・」  講師 有森 裕子 氏
 
         幼少時代の股関節脱臼の話から、小学校のクラブ活動の先生との出会い、
 
         リクルート時代 小出監督とのエピソード等々、岡山弁を交えての熱い口調で
 
         とても元気の出る内容に会場内の皆さんも大きくうなずいて聞いていました。
 
◆ 第二部  懇親会
 
 
開会の辞挨拶には有森裕子氏も出席、大拍手でした。
 
 
 
この一年間で取引のあった業者さんの表彰 音譜
 
会場内には、
高松建設100周年記念の名前入りビールもあり、大人気でした。
 
 
 
会場内では、久しぶりに再会する人、人、人、・・・・・  ワーイヽ(゚∀゚)メ(゚∀゚)メ(゚∀゚)ノワーイ
 
友人知人から紹介され 名刺交換する人、人、人、・・・・・ ☆ワ-(ノ。・ω・)八(。・ω・。)八(・ω・。)ノ-ィ!!!
 
参加者の熱気で大盛り上がり、アップ
 
お酒が進むと食欲も旺盛になりますねラブラブ
 
 
サーモン  こってりとして美味しかったですよ~ 音譜
 
 
ローストビーフ 立食パーティーの主役ですねぇ音譜
 
 
エビチリも、  ヾ(@^▽^@)ノ
 
 
高松建設さんの担当部長さん、弊社スタッフを交えて、
 
「新規案件で一本決めましょうビックリマーク」 と硬い握手でした。
 
 
焼きそばも、
 
わんこそばも、立食パーティーだとお腹にはいりますねぇ ドキドキ
 
 
 
 
 親会を終え、外に出てみると、・・・・・
 
 
ゲリラ豪雨も上がり、芝増上寺と東京タワーが、
 
何もなかったかのように整然と佇んでいました。
 
 
 
1997年、大阪で創業し、今年百周年を迎える高松建設グループ
 
   TRY ビックリマーク NEXT  CENTURY  次の100年へ
 
 
 
ご担当の T  部長さん、 
 
有意義なセミナーと、楽しい懇親会をありがとうございました。
 
今度は弊社の地元で暑気払いしましょうね  音譜
 
 
 
 
 
 
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野村不動産 「感謝の集い2017」 に参加

 

 

 

 

 

 

 

関東地方は今日も晴れて、33℃と猛暑日が続いています。

 

梅雨入りしてから九州地方は記録的な大雨だというのに、

 

関東地方は雨が少なく

 

荒川水系では水不足で取水制限が始まったようです。

 

 

 

 

て、

 

昨日、お世話になっている野村不動産さんの 「感謝の集い2017」 に参加させて頂きました。

 

 

  ・ 日 時  平成29年7月11日(火)  午後6時 ~ 午後8時

 

  ・ 場 所  グランドプリンスホテル新高輪  大宴会場 「飛天」

 

 

会場内は1000人余りの人達で大盛況でした。

 

 

創立60周年の野村不動産ホールディングス

         挨拶をする宮嶋取締役社長

 

 

山本取締役のカンパイの挨拶では、

 

日本郵政からの買収計画をジョーク化して、 

 

「買われるより買う方が良い、」

 

「これからもドンドン土地を買って行きます ビックリマーク」 

 

会場内は大爆笑でした。

 

 

 

 

久し振りに再会した人、顔なじみの同業者さん、大勢の人、人、人、・・・・・・

 

大阪支社より戻ってきましたよ、と懐かしい顔も、・・・・・

 

 

 

 

お料理コーナーの周りには黒山の人盛り、・・・・・・

 

 

 

大人気のお寿司コーナーには長蛇の列が、・・・

 

 

 

天ぷらコーナーにも長蛇の列、・・・・・

 

 

 食パーティーで、大勢の人達とおしゃべりしながら飲んでいると、

 

アルコールも進みますね  (笑)

 

 

ワインコーナーも大人気でした。

 

 

 

刻み鰻一口丼も美味しかったです。

 

 

 

芸術的なフルーツの盛り合わせ ラブラブ

 

 

 がて、会場内が暗くなり、

 

相川七瀬さんのスペシャルライブ 音譜

 

会場内は大盛況でした。

 

 

 

 ーティーの楽しみの一つ、

 

豪華賞品や特賞には海外旅行が当たるプレミアム抽選会

 

 

 

楽しいひと時はあっと言う間に過ぎ、中締め・・・・・  拍手 ぱちぱち パチパチ

 

 

野村不動産 ご担当者様

 

今年も有難うございました。

 

○○町 計画 頑張りましょう!!

 

 

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消える「東京」と、

預金の“東京一極集中”

 

 

 

 

 

 

梅雨前線の湿った空気の影響で、

 

雨が降ったり止んだりと湿度の高い東京です。

 

今年の関東地方は降雨量が少なく水不足も懸念されそうだとか、・・・

 

今の内から、節水を心掛けたいですね。

 

 

 

 て、今週27日の日本経済新聞に、

 

預金が地方から東京へ一極集中しているという記事がありました。

 

 

 

 

 

 う言えば、あの 「三菱東京 U FJ 銀行」 が、

 

2018年4月を目途に 『三菱 U F J  銀行』 に名称を変えるようですね。

 

 

 

 

1996年  旧三菱銀行と、旧東京銀行が合併

 

2002年  旧三和銀行と、旧東海銀行が合併  U F J 銀行が経営統合

 

2006年  三菱東京 U F J 銀行となった

 

 

経営統合するたびに長くなった銀行名から、 「東京」 が消えるようですが、

 

日本全体の預金は、

 

東京への一極集中が鮮明になってきているようです。

 

 

 

  (日本経済新聞より引用)

 

以下、日経新聞より抜粋引用

 

 

 ● 東京都の銀行預金  254兆円  2017年3月時点

 

    なんと、1年前から   アップ 12.7%  増加している

 

 

 ● 国内銀行の預金残高  745兆円  対前年比:26.2%  アップ 増加

 

 

 ● 47都道府県で預金率の増加率が最も高かったのも東京

 

   全体の34%に達し  “預金の東京一極集中” が鮮明になった。

 

 

 

 

 

景には、

 

高齢化が進む地方からの 遺産相続 に伴う預金シフトがあるようです。

 

 

 

東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県には、日本人口の約四分の一が住んでいます。

 

預金も人口と共に、東京へ一極集中 してきているようですね。

 

 

 

 

 れに加え、

 

見逃せないのが 「タンス預金の増加 アップ 」

 

第一生命経済研究所によると、

 

タンス預金がここ3年で三割増加し、43兆円 あるという。

 

 

 

 

 

政府日銀のマイナス金利政策・相続税の増税等とばかり言えない、

 

日本人の根強い “防衛心理” も大きいようですね。

 

 

 

金融資産は 65歳以上の高齢者が半分以上を保有しているという。

 

団塊の世代が、75歳以上になる2025年には、

 

多くの地方が預金減少に見舞われ、

 

お金の流動性も低下し、

 

地銀再編も加速するだろう、との見方もあるようです。

 

地方銀行では預金の流失阻止のため

 

高めの金利設定や、地方の特産物を贈ったりと、

 

「ふるさと納税」ならぬ、

 

“ふるさと預金” 

 

が誕生する日もあり得るかも、・・・!?

 

 

 

 

 

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ビフォー:アフター(その2) 

シルバー人材センターの活用

 

 

 

 

 

 

昨日は夏至、

 

昼間が最も長く、夜が最も短い日、

 

確かに朝は5時前から太陽が出て、

 

夕方、7時過ぎまで明るいですよね。

 

日の長さを有効に活用したいものです。

 

 

 

 

 て、

弊社保有物件:No、2 『ゴールドトレジャリィ』の大規模修繕がやっと完了しました。

 

 

 

屋根、外壁塗装、共用廊下等の共用部分は、

 

業者さんのスケジュールで作業が進みますが、

 

貸中の室内専有部分の工事ですと、

 

入居者さんのご理解とご協力がないと作業ができませんよね。

 

 

常日頃から、

 

入居者さんと良好な関係をつくっておくことが大事です。

 

 

 

 

 

 

大規模修繕工事 ビフォー:アフター(その2) 

 

◇ 銘板

 

【ビフォー】

 

30年前の新築当初から、ずっとそのままだった銘板

 

郵便番号や電話番号の桁数が変わっていました (笑)

 

【アフター】

 

クリスタル調の明るい銘板に取換えて、イメージアップをはかりました。

 

 

 

◇ インターホン

 

【ビフォー】

昔ながらのインターホンを、

 

【アフター】

カメラモニター付インターホンに取換えました。  目

 

 

◇ 室内モニター

 

【ビフォー】

 

通話機能しかなく、相手の顔や姿が見えませんでしたが、

 

【アフター】

カメラモニター付で、 目

 

訪問者の顔や姿を見ながら確認でき安心です。

 

しかも、留守中の録画機能もあり、

 

来訪者を録画確認出来ますからとても安心です。

 

 

入居者さんが、安心・安全に暮らせるカメラ付インターホンに取換えて、

 

留守がちな入居者さんにとって、防犯上からも安心だとご好評を頂きました。

 

 

◇ エアコン

 

【ビフォー】

冷房機能が低下し、良く効かなかったエアコン

 

【アフター】

 

HITACHI 白くまくん に取換えました。 ニコニコ 音譜

 

◇ 室外機配管

 

【ビフォー】

広くなったバルコニーで、

 

エアコン室外機の配管がだらしなく伸びて気になっていましたが、

 

【アフター】

 

エアコンを交換したついでに、スリム配管へ取換えて、

 

バルコニー利用時の快適な空間を演出出来るようにしました。

 

 

 

居者さんからも、

 

「綺麗になってバルコニーの使い勝手が良くなって嬉しい~ ラブラブ 」

 

「インターホンの録画機能で留守中の確認ができるので安心ですね。音譜

 

と、お喜びの声を頂戴しました。

 

 

 

 

 

弊社では、社有物件以外にも、

 

一棟物件を数多く管理受託しておりますが、

 

やはり、一番大事なのが、日々の清掃業務です。

 

 

 

 

そ れぞれの物件所在地のシルバー人材センターにお願いして

 

日々の清掃担当者さんをご紹介頂いております。

 

 

 

大規模修繕工事完了後にあらためて現地で、

 

担当者さんと面談しながら、清掃作業の確認を行いました。

 

 

 

シルバー人材センターの担当者さんも、

 

「見違えるように綺麗になって、自分のことのように嬉しいです。ドキドキ 」

 

と喜んでくれました。

 

 

 

供給過剰のアパート経営と言われている昨今、

 

住む人の立場に立って、

 

安心・安全な生活が送れるように、

 

快適な住空間を提供して行きたいですね。

 

 

 

 

大家業はサービス業ですから、

 

入居者さんに喜んで頂けるように、

 

定期的な大規模修繕工事を心掛けたいですね。

 

 

 

 

 

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知っておきたい 

“ちょっと賢い私道持分売買の知識” 

 

 

 

 

 

気象庁から「梅雨入り宣言」が発表され、

 

ずっと晴れや曇りの天気が続いていましたが、

 

やっと雨が降り、草花たちもホッと一息ついているようです。

 

 

植物たちも雨を浴びて生き生きとしているようですね。

 

 

 

 

 て、先日、弊社クライアント: A 様 から、

 

A 様 「隣の駐車場の所有者:B さんから、私道を売ってほしいという話があった。」

 

    「B さんには上場ハウスメーカー系仲介会社が入っているようだ。」

 

    「私道って売れるんですか !?」

 

(^_^)v 「もちろん、私道も当然、それなりの評価方法で売却出来ますよ音譜

 

A 様 「そうなんですか、それではお任せ致しますので先方の担当者さんと話しをしてください。」

 

 

 

   黄色が対象の私道  (位置指定道路)     ピンク色が B様所有の駐車場

 

 

 

 の一帯は大地主の A 様ご親族が土地を所有し、私道を設けて借地人に

 

「土地賃貸借」をして住宅地として発展してきたエリアである。

 

従って、A 様や、A 様のご親族:A´ 様が私道を保有しているケースが多く見られます。

 

又、 E 様のように借地人に底地を売却する際に私道持分を売却している場合もある。

 

 

 

 回の場合は、

駐車場の所有者の B 様が、駐車場を売却するにあたり、

 

A 様から私道持分を購入したいとの話であった。

 

 

 

 

◆ A 様の私道   地目:宅地  地積:129.28㎡    私道所有者 A 様  12/16

                                           〃    E   様   4/16

 

◆ B 様の駐車場     地目:宅地  地積:384.90㎡

 

 

 

【 公法制限 】

           ・ 第一種中高層住居専用地域

           ・ 建蔽率 60%

           ・ 容積率 200%

           ・ 準防火地域

           ・ 第二種高度地区

 

という都市計画地域内である。

 

 

 

 

B 様の担当者さんと面談すると、

 

「以前、A 様が E 様にご売却している持分と同様に、私道持分 4/16 だけを売って欲しい。」

 

との事でした。

 

 

ご存知の通り、私道には様々な権利があります。

 

今回の場合は、

 

● 私道の通行権

 

● 上水道管、下水道管、ガス管などインフラ設備の 

       埋設管の引き込み承諾・掘削工事承諾

 

各工事施工業者は、私道所有者からの承諾書、捺印がないと工事を実施してくれません。

等々の民法上の問題点が大きなポイントになります。

 

 

◆ つまり、私道持分のない B さんは、

   この私道を利用したくても利用できません ビックリマーク

 

 

 

 

 れに加え、

 

都市計画法により、敷地面積の最低限度が定められており、

 

この用途地域では、敷地を分割する際に、

 

1区画の面積が 60㎡ 以下には分割できないように規制されている地域です。

 

 

 

 

 

● A 様が私道持分を売却しなかった場合

 

  B さんの駐車場を購入した業者さんは、 4区画の事業計画となる。

 

 

 

 

 

 

● A 様が私道持分を売却した場合

 

 B さんの駐車場を購入した業者さんは、 6 区画の事業計画が成り立ち売上げも利益も増加する。

 

  

 

 

 

 

B さんからは、私道持分 4/16 だけを譲って欲しいという申し入れであったが、

 

上記の通り、都市計画法の敷地面積の最低限度を説明主張して

 

私道持分 8/16 の売買契約が締結され、残金決済が無事終了しました。

 

 

 

 

【私道持分について 】

 

私道持分の大小に関係なく、私道持分さえ持っていれば良い、という考え方もありますが、

 

持分 1/16 の人と、 4/16 の人が出てくることになります。

 

B 様の駐車場を購入する業者さんが、土地を六分割する場合、

 

この私道を利用する区画数は、四区画ですから、2/16 の私道持分になります。

 

 

 

E 様や、A 様の借地人:T 様が 将来、土地を売却する際、

 

二分割出来る地積ですので、それぞれ 2/16 の私道持分になります。

 

 

周囲の私道持分負担者とのバランス、状況を鑑みて、

 

今回は私道持分 8/16 の割合が将来にわたり、宅地分割された際にも

 

私道持分利害関係者の間で諸問題、遺恨を残さない取引方法だと考え、

 

A 様・B 様のご理解を頂きました。

 

 

 

 

 

私道を売って欲しいという購入希望者には、

 

必ず、それなりの理由があります。

 

売却した後に、

 

相手がその私道持分の権利をどのように活用するのか、

 

しっかりと確認する必要があります。

 

私道には公共性もありますからね。

 

 

 

 

 

私道には様々な権利や義務がありますから、

 

しっかりと調査してから取引したいものです。

 

 

 

 

 

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