不動産投資顧問の知って得するブログ

100年に一度の世界不況,1000年に一度の東日本大震災,相続税法改正、東京五輪により不動産市況は様変わりしています。不動産市場・不動産投資の現状について不動産コンサルが気儘に書いていきます。

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【保有収益不動産】

1,トレジャリィ中十条    木造二階建共同住宅一棟   全12 戸

2,ゴールドトレジャリィ    木造二階建共同住宅一棟  全 8 戸

3、コアトレジャリィ       鉄骨造三階建一棟      全12 戸

4,大山町一戸建       木造平屋建 一棟       全 1 戸

5,トレジャリィ成増       R C 七階建 一棟       全26 戸 (店舗:3、事務所・住居:23戸)

6,トレジャリィ大山       R C 六階建 一棟      全 4 戸 (店舗:2、住居:2戸)



・弊社では収益不動産を積極的に求めています。


・老朽化したアパート、マンション等々ご相談ください。


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実戦ビックリマーク不動産投資 「建物耐用年数」 に勝る “長期修繕計画”

 

 

 

 

おととい、昨日に続いて今日もポカポカ陽気で温かい東京です。

 

「三寒四温」とはよく言ったものです。

 

寒い日、温かい日を繰り返しながら、少しずつ春に向かっているんですね。

 

よく利用している河川敷のゴルフ練習場では早咲きのサクラが咲き始めていました。

 

 

こう温かいとソメイヨシノ開花が待ち遠しくなりますね。

 

 

 

 

て、

弊社保有物件 No,2 ゴールドトレジャリィ の大規模修繕の時期が近づいてきています。

 

「ゴールドトレジャリィ 木造スレート葺二階建  全8戸」  

 

 

えてみれば、不動産投資とは派手な短期決戦ではなく、

 

コツコツと地道な長期戦ですよね。

 

 

建設業の友人と二人で土地を購入し、分割してアパートを新築したのが

 

1988年9月 (昭和63年)   二人ともイケイケの若僧でした。

 

その後、友人はアパートを売却しましたが、小生は今も保有しています。

 

当時は世の中、バブルの真っ最中でした。

 

物件も古くなれば小生も年を取るわけですね(笑)

 

 

 

 

当初は建売アパートで売れれば儲けもの、でしたが、バブルの崩壊に伴い

 

銀行借入を短期から長期返済へと切換えて頂きました。

 

『20~30年経って元が取れたら、建物を壊して更地で売却すれば良いかなぁ~』

 

と、まじめに考えていた事を思い出します。

 

お陰様で、今では

 

銀行借入もとっくに返済し、借入金もなく毎月の家賃がそのまま収入になっています。

 

 

 

いざ、アパート経営を始めてみると、

 

入居者さんが入れ替わる度に内装はリフォーム修繕するのは理解していましたが、

 

共用部分、廊下や外装等々にも経年劣化が進んで、

 

必要に迫られて鉄部や廊下の改修工事をすることになりました。

 

 

 

 

リフォーム修繕履歴を調べてみると、

 

2002年12月(平成14年)に大規模修繕工事をしていましたので、

 

今回が二度目の大規模修繕工事となります。

 

  2002年当時の外観

 

 

 

一棟アパート、一棟マンション等の収益物件では、

 

室内をクリーニング・リフォーム修繕してから賃貸募集するのは当然のことですが、

 

外観や共用部分も定期的に修繕、塗装、改修工事を実施しておくことが

 

空室を早く決める秘訣でもあり、建物価値を長期的に維持できるので大事ですね。

 

 

【修繕工事の目安】

 

◆ 鉄部  

      ・ 外部金物、建具の塗替え   3~6年

 

 

 

◆ バルコニー

           ・ 防水の改善工事   8~14年

 

 

◆ 外壁

      ・ モルタル塗りの補修、張替工事   9~15年

      ・ タイル張りの補修工事         9~15年

 

◆ 屋根

      ・ 瓦葺屋根、屋根葺用化粧スレート葺の修繕工事   30年

 

 

うだ、

 

この際、屋根も何とか修繕してもう少し長持ちさせよう (^ε^)♪

 

 

 東京メトロ千代田線  JR常磐線  最寄り駅『金町』 徒歩 7分

 京成電鉄金町線 『京成金町』駅 徒歩 7分

 

  東京理科大学 葛飾キャンパス まで徒歩圏内 の好立地

 

 

 

国税庁の建物耐用年数では、

 

 ・ 木造  22年

 ・ 鉄骨造  34年

 ・ 鉄筋コンクリート造  47年

 

と、あるが、これは減価償却資産の耐用年数です。

 

 

償却がゼロになる年数であって、建物固定資産税は課税されていますから

 

評価がゼロではないですね。

 

 

木造22年どころか、間もなく30年になろうとしている本物件

 

“長期修繕計画” を前倒しして、

 

大規模修繕工事費を支払い、

 

建物付属設備の償却を計上するのが得策だと判断しました。

 

 

 

不動産投資家にとっては、

 

これからが美味しい収穫の時期になりますね。

 

 

さてと、

 

業者さんに工事見積書を頼もうか 音譜

 

 

 

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「それでも買うの!?」危惧される“にわか不動産投資家” 

2月の中古マンション市場動向

 

 

 

 

 

 

3.11  あれから6年

 

東日本大震災で犠牲になられた方々へ追悼の意を表します。

 

今なお、多くの方々が避難され不自由な生活を強いられております。

 

被災地の一日も早い復興を祈念しております。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

動産投資ブームの昨今、

 

不動産業界からも金融業界からも

 

 

「本当にこの一棟売アパート買うの、・・・!?」

 

 

「駅からも遠いし、空室もあるし買ってどうするの!? 大丈夫!?」

 

 

「それでも買うの!?」

 

 

 

と、危惧されるアマチュア不動産投資家さんが多いようです。

 

 

 

 

 

40代で、年収1,000万円以上、

 

上場系会社勤務・公務員などいわゆる属性の良いサラリーマンの方々で

 

不動産投資は、ズブの素人

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

郊外物件や最寄駅から徒歩10分以上で空室が目立つアパート

 

管理会社や不動産業者が “サジを投げているアパート” を

 

自分でローン付けしてまで買ってゆく、

 

“にわか不動産投資家さん” が多いようです。

 

 

 

 

 

「失敗は成功の母」とも言われますが

 

不動産投資ブームに乗って、

 

素人の “にわか不動産投資” は怖くて見ていられませんよね (笑)

 

 

 

 

 

 

金融機関も最寄駅から徒歩10分以上だったり、僻地の物件は、

 

特に査定評価の掛け目を厳しくし始めたようです。

 

 

10年後、20年後の人口構成、経済情勢をよく考えて、

 

投資判断してほしいものですよね。

 

 

 

 

 

 

は変わって、

 

首都圏中古マンションの2月度、

 

月齢速報 Market Watch サマリーレポート が東日本不動産流通機構から

 

発表されました。 (以下、抜粋引用)

 

 

 

 

・ 成約件数 前年比 2.2% 減少  3.461件

 

・ 成約㎡単価 前年比 4.6%上昇  49.29万円/㎡

 

・ 成約価格 前年比 3.5%上昇 3,152万円

 

  (2013年1月から50ヶ月連続で前年同月を上回っている。)

 

 

 

 

 

・ 2月の首都圏の中古マンション成約㎡単価は 

 

             49.29万円/㎡ 前年比4.6%上昇

 

             前月比マイナス 0.1%下落

 

 

・ 東京都区部  

             71.4万円 前年比 5.4%上昇

 

             12年10月から 53ヶ月連続で前年同月比を上回った

 

 

・ 多摩

             39.2万円/㎡  前年比 マイナス0.2%下落 

 

             1月に続いて前年同月比を下回った

 

 

 

・ 神奈川県

             横浜川崎  46.1万円/㎡  前年比 3.9%上昇

 

             他のエリア  28.9万円/㎡ 前年比 5.8%下落

 

 

・ 埼玉県

             30.5万円/㎡ 前年比 1.8%上昇  15ヶ月連続で上回っている

 

 

・ 千葉県

             26.7万円/㎡ 前年比 1.5%下落  

 

             11ヶ月ぶりに前年同月比を下回った。

                                         (以上抜粋引用)

 

 

 

高値止まりの新築マンションを様子見している消費者が、

 

新築マンションを見送り、

 

立地条件の良いリノベ中古マンションを購入しているようですね。

 

成約㎡単価も下落傾向になり始めていますよね。

 

 

 

不動産投資も、マイホームも、

 

しっかりと将来の人生設計を考えて、

 

あくまでも自己責任の下で決めましょう ビックリマーク

 

 

 

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業界四方山話 


  ~ 不動産投資市場あれこれ ~





三月に入り、朝晩の冷え込みも和らぎ始めましたね。


日の出日の入りの日照時間も少しづつ長くなり、


春を待ちわびている植物たちも


自分の開花の時期を見計らっているようです。







て、少子高齢化社会の中、

 


 

 

新築賃貸住宅の着工供給戸数過剰が懸念されている不動産投資市場、

 


 

 

その動向にも変化の兆しが見え始めているようです。




 

● マンションデべ、建売住宅業者


 ・ マンションデベロッパー、新築一戸建の建売業者が


   新築住宅市場の停滞感から、人気の高い新築一棟収益物件


   こぞって供給している。

 



 ・ 諸設備は良いが、部屋数を多くとるため居室にベランダがなかったり、


   天井階高が低かったり、無理な設計が多い。


    家賃設定も高めに算定し、表面利回り 5%前後にして


    売り逃げするしかないよね。      

                             (某業者)






● 融資銀行


   ・ 地銀さんには負けたくないが、本人の属性はもとより、


     物件の審査基準・担保評価が渋くなり特に中古物件の


    建物耐用年数基準は厳しくなっている。 (某メガバンク担当者) 




 

  ・  物件評価査定基準が厳しくなり、自己資金を多く出して頂くか、


      購入物件以外に別の担保物件への共同担保設定条件に融資を


     お願いしています。   


                        (某信用金庫融資担当者)








● ガレージハウス


  

(ガレージハウスのイメージ)




・ マイカー族、バイク族、クラシックカーマニアをターゲットにして、


  最寄り駅から離れていて賃貸住宅には不人気な立地条件でも


  ガレージを主目的にした賃貸物件が脚光を浴びているようだ。


  バイク仲間やカーマニア仲間同士で自慢しあったり、


  愛車と過ごす時間を楽しんだりするマニアのニーズが根強いらしいよ。


                                  (某不動産流通系会社担当者)





 



● 保育園・託児所向け物件


   ・ 保育園や託児所向けの賃貸物件のニーズがあり、


    建物検査済み証等の必須条件があるので、


    最寄駅への通勤道路界隈の土地で保育園・託児所向けの建物を


    建築しそのまま借り上げ賃貸できそうな土地情報が欲しい。


                        (某ゼネコン系不動産会社担当者)








● コンビニ + 学生寮




  (コンビニ+学生寮のイメージ)



 ・  1階 コンビニ 2階 借上げ学生寮


     土地有効活用の一環でコンビニの上に学生寮を建設して


    学生寮運営会社と、20年間の一括賃貸借契約を締結する方法。


    建物に住居系部分が多くなることにより、固定資産税の評価が下がり


    ランニングコスト節税効果もあり、家賃収入も多くなる。


    このスキームで土地オーナーへのご提案が好評ですよ。


                         (某流通系不動産担当者 )







不動産投資市場のトレンドも、




アパートや賃貸マンション等の


 

ワンルームや住居系のレジもの物件が主流でしたが

 





や、

 




ニッチなニーズにターゲットを絞った物件、



個性とこだわりの物件に


人気が出始め注目を浴びているようですね。




 





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第18回 長谷工会感謝の集い に参加

 

 

 

昨日から始まった “プレミアムフライデー” 

 

皆さん、どうお過ごしになられましたか!?

 

 

月末の金曜日に仕事を早めに終えて

 

趣味や豊かな時間の消費のために時間を過ごそうとする

 

官民一体の取り組み、プレミアムフライデー がスタートしましたね。

 

 

プレ金のアフター3 をどう過ごすか、

 

広く定着して消費の活性化につながると良いですね。

 

 

 

て、

 

昨日、いつも情報交換でお世話になっている長谷工さんの 

 

 

第18回 長谷工会感謝の集い に参加させて頂きました。

 

 

一、 日 時 平成29年2月24日 (金)

           午後五時 ~ 午後七時二十分

 

二、 会 場 グランドプリンスホテル新高輪「飛天の間」

 


 

 

今年2月に創業80周年を迎える長谷工さん 

 

 

 

 過去最高の利益が見込まれているようです。

 

 

 


挨拶をする辻 範明 代表取締役社長

 

 

創業から80年の社歴を振り返りながら

 

 「土地が命」 と熱く語っていらっしゃいました。

 

 

 

挨拶の後は、

 

この一年間で長谷工さんと取引のあった業者さんへの感謝状贈呈式

 

 

 

カンパ~イ

 

 

ヽ(*・ω・)人(・ω・*)ノ ヽ(*・ω・)人(・ω・*)ノ

 

 

 

 

広い会場内は、900名以上の人達の賑やかな話し声、

 

明るい笑い声、あちらこちらで盛り上がっています。

 

 

久しぶりに再会した知人、懐かしい友人達に偶然に巡り合ったりする

 

ハプニングが付きものの長谷工会感謝の集いでもあります。

 

 

 

立食パーティーの楽しみ

 

 

 


 

オードブル

 


 

オードブルの数々

 


 

和食コーナー 天ぷら お蕎麦 お刺身 等々

 


 

中華料理

 

 


 

 

にぎり寿司

 


 

ローストビーフ

 

 

長谷工さんの方々、

 

 

久しぶりに再会した知人達と色んな話で盛り上がっていると、

 

 

 

会場内が大歓声につつまれ、

 

 

 

小柳 ゆき さん SPECIAL  LIVE  が始まりました。

 

 


 

アドリブでの長谷工さんのCMソングには拍手喝采でした。

 

目の前で、パンチのきいた声量での

 

 

「あなたのキスを数えましょう ~You were mine~」は最高でした。

 

 


 

 

毎年、豪華賞品が当たる、お楽しみ抽選会

 

1等  セブ島ツアー

 

 

2等  北海道ツアー

 

 

3等  四国巡りツアー

 

 


 

 

カタログギフト、ホテルディナー券、たなかみ米、等々・・・・・

 

 

 

抽選会は大盛り上がりでした。

 

 

楽しいひと時はアッというものです。

 

 

最後の締めは、長谷工さんのCMソングに合わせての一本締めビックリマーク

 

 




 

 

毎年毎年、お世話になっている T 部長さん

 

今年も有難うございました。

 

温かくなったら、ぜひゴルフラウンドプレーを楽しみましょうね。

 

 

 

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春一番、「桜開花予想」 

& 2017年1月 マンション市場動向





関東地方では17日、最高気温20℃と四月並みの暖かさとなり、



南よりの強風が “春一番” と気象庁が発表しました。






このところ暖かい日が続き、早咲きの河津桜も例年より早く



見頃を迎えているようです。








気象情報会社 ウエザーニューズ社は、


今春の全国の桜開花予想を発表しました。


全国的にほぼ例年並みで、東京靖国神社は、3月22日開花予想。




   (ウエザーニューズ社より引用)


 



東京上野公園での満開予想は、3月23日~4月2日頃のようです。

 


 

 


 

 

春はもうすぐそこまでやってきていますね音譜




 




て、2017年1月のマンション市場動向ですが、


 「西高東低」型で、近畿圏の新築マンション発売戸数が、


首都圏発売戸数を約26年ぶりに上回ったようです。



      (日経新聞より引用)


グラフを見ると首都圏の発売戸数が如何に多かったかも解かりますね。

 




● 首都圏

 

・ バブル期並みの高値が続き、客離れ傾向


・ 1月の新築マンション発売戸数  1384戸 前年同月比:7.4%減 ダウン


・ 1戸当たりの平均価格 6911万円


 



● 近畿圏


・ 郊外のファミリー向け物件の需要が堅調に推移している


・ 1月の新築マンション発売戸数  1396戸 前年同月比:55.3%増アップ


  7ヶ月連続で前年同月比を上回っており、首都圏発売戸数を上回ったのは  

  1991年3月以来


・ 1戸当たりの平均価格 3341万円  首都圏の半値以下



 




首都圏のマンション市場動向の見方は、


高止まりを予想する見方と、


建設工事費の値下がりから販売価格も値下がりするのでは、


との見方に分かれる。



 



都心回帰の傾向の強い東京では、


東急不動産の「ブランズ ザ・ハウス一番町」が完成し、


1戸当たり 1億8000万円 ~ 5億7000万円  平均価格 3億円という


億ションが1年足らずで完売したようだ。



超高額物件を望む超富裕層へのマーケットも根強いようです。



 





一方、中古リノベマンション市場は好調のようです。


高値の新築マンションより


立地条件の良い中古マンションをフルリノベーションした物件に人気が集まり、


成約件数、新規登録件数が増加しているようです。






   (2017年1月度 レインズサマリーレポートより引用)

 



・ 成約件数 2861件  前年同月比 7.8%増 5ヶ月連続前年比増


・成約㎡単価 49.35万円 前年比 5.4%上昇 49ヶ月連続前年比増


・成約価格 3138万円 前年比5.1%増 49ヶ月連続増





 



 

新築マンション建設用地が少なくなる中



都心回帰の流れもあり、


 

都心の新築マンション価格は高止まりしています。

 


 

 


 

 


 

 

立地条件の良い中古マンションを新築同様にフルリノベーションして

 


 

 

販売する大手不動産業者も更に多くなってきています。

 


 

 


 

 


 

 

ところで、 



あなたは、

 

新築マンション派ですか、

 


 

 


 

 

それとも、


好立地のリノベマンション派ですか!?

 


 

 


 


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