タカの不動産投資で自由を満喫!

不動産投資を通じて世界を駆け巡ります。

このブログでは、不動産投資のことを中心に書いていきます。

僕の本業は写真家です。
写真の事はこちらのブログへどうぞ!  http://www.takashi-nakagawa.com


紆余曲折はありましたが本格的に始めたのは2013年からです。
1棟目 築浅RCマンション 1億ちょっと 2016年年売却利益確定
2棟目 築古アパート    5000万くらい
3棟目 新築アパート    9000万くらい
4棟目 築浅重鉄マンション 5000万くらい 
5棟目 築古湘南アパート  8500万くらい
6棟目 築古湘南アパート  9000万くらい

最終目標は10~15棟 投資金額10~15億です。




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新規融資のお話は着々と進んでいるようです。

 

その話題はまた結果が出てから。

 

今日は久しぶりに行きつけのフレンチのお店へ行ってきます。

 

しかしその前にやらねばならないことが!

 

厚木マンションの内装とクリーニングが終わったので、モデルルームを作りに行かなければならないのです。

 

その為車にソファやらカーペットなどを積み込み朝から向かいます。

 

それが終わってから湘南のお店へ直行です。

 

その食事の後に辻堂アパートの外装工事の見積もりを拝見しに行ってきます。

 

今日も忙しく活動の日になりそうです!

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現在3行に融資打診していることは以前書きました。

 

昨日そのうちの1行から電話がありました。

 

撃沈でした!

 

でもこれは織り込み済みです。

 

なぜなら今年の一月に融資を受けたばかりだったからです。

 

まだ半年も経っていません。

 

最初から無理を承知で打診しました。

 

それは僕らの行動を把握していていただきたいという意味も含まれた行動だったわけです。

 

融資担当はまた1年とか経ってからお願いしたいと言っていました。

 

そうですね。

 

1年後にまた打診するとしましょう。

 

さあ残るは2行です。

 

どうでしょうか?

 

電話を待つばかりです。

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昨日は金融機関にお邪魔してきました。

 

融資をオーダーしているうちの一つになります。

 

今回は積算割れとフルローンというマイナスと新築RCというプラスが混在した案件です。

 

積極的に動いて頂いているようでひとまず安心でした。

 

さあここから今月のお掃除です。

 

1日で5物件を回ります。

 

物件によっては屋根付き駐車場を備えたところや外構に緑豊かなところと各種あります。

 

基本的には掃き掃除と雑草対策がメインとなります。

 

時間のかからないところは5分の見回りですが、雑草を刈るところは1時間以上かかります。

 

そして物件間の移動も大変です。

 

しかし5物件完了しました。

 

今回は二人でやりましたから大丈夫でしたが、一人では無理です。

 

今の季節、日が長いのも有利ですね。

 

さすがに疲れました。

 

今日は朝起きるのが辛かったです。

 

さあ6棟目取得はどうなるのでしょう?

 

あっそれから銀行の担当者から聞かれました。

 

「これを購入されたら当分購入はないですよね?」

 

「はい、満室にすることが先決です!」

 

と答えさせていただきました(笑

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最近ブログ滞りがちになっています(笑

 

だって書くことがあまりないのですから。

 

おさらいしましょう。

 

現在買い付けを1件入れております。

 

新築RCです。

 

そして金融機関にも資料とともに自分たちの書類も提出しております。

 

まあどうなるのか皆目見当がつきません。

 

と言うのも、積算が足りていないからです。

 

今まで僕らは積算が見合った物件を中心に融資を受けておりました。

 

今回は初めて積算がはっきりと足りていないとわかる物件を持ち込んだわけです。

 

現在、都銀地銀は収益還元で融資を出すところが多いようです。

 

属性の良い会社員であれば融資は出ると思われます。

 

ただ自分たちは悲しいかな信金のみで融資をいただいております。

 

信金の融資基準は積算重視なのです。

 

これはなかなか変わりそうにありません。

 

ただ信金に新築RCの案件を持ち込む人も少ないと思われます。

 

そこで今回それを打破する意味でもチャレンジしてみているわけです。

 

すでに5棟所有していると言うことも考慮に入れています。

 

明日にはもう1行追加で申し込んでみようかなと思っています。

 

取引のない金融機関との新規融資はかなりハードルが上がります。

 

やるだけやって感触を確かめたいと思います。

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昨日は税理士の先生の所へ行ってきました。

 

次回購入予定の物件を法人で購入がいいのか?

それとも個人の方がいいのか?

を聞きに行ってきたのです。

 

結論はやはり法人でした。

 

僕は消費税還付を受けているのでここを確認する意味で行ったのです。

 

それとチクフルアパートの減価償却が切れるものが1棟あります。

 

これが切れると所得税が増えて大変になるかなと思ったのですが、それは杞憂でした。

 

なぜなら僕の収入が低すぎて、、、ということらしいです(泣

 

そう行った減価償却のことを心配するのは高属性の会社員だけだと思います。

 

あえて減価償却狙いのアパートを購入する必要はないそうです(笑

まあ良い物件が出れば購入しても良いんじゃないでしょうか?

 

というのが先生のお言葉でした。

 

ありがたいお言葉とともに帰路に着いたのでした。

 

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GW中は結構忙しくしておりました。

 

箱根の温泉に行ったり物件清掃に行ったり。

 

友人の新築物件視察にお邪魔したり。

 

自分の本業のプリント作業もしたいところですが、、、

 

その楽しみも来週から〜ヒッヒッヒ

 

とほくそ笑んでいたら新規物件取得に向けてなにやら動きが?

 

今度の物件は過去最大級の物件です。

 

で!

 

3行に融資打診しなければなりません!

 

で!

 

本業のお楽しみであるプリント作業はお休み。

 

来週は銀行周りです(泣

 

それもこれも芳醇なCFのためには仕方ないことです。

 

頑張りますが結果はまだやって見ないとわかりません(笑

 

こういうの五里霧中っていうんでしたっけ?

 

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融資審査に落ちるのはなれていますが、今回は違います。

 

そう昨日は確定申告の引き落としでした。

 

初めて税金のカード払いをして見たのです。

 

付与ポイントは普段の半分ですが、現金払いより全然良いです。

 

不動産賃貸業は扱う金額が大きいのでうまくカードを使って行くとポイントの溜まり方が大きいです。

 

僕もカードをグレードアップして1年たっていませんが2人分のハワイ往復チケットをすでにゲットしています(笑

 

しかし600万円近くの引き落としは初めての経験で緊張します。

 

金額の勘違いで当初より20万ほど引き落とし額が多かったので尚更緊張でした。

 

口座に多めに入っていて命拾いしました。

 

カードの記録もクレジットカードヒストリーとして記録されます。

 

カード先進国のアメリカはこれを利用して枠を大きくしていくことが重要とされています。

 

日本の金融機関もクレジットヒストリーは重要視するようです。

 

個人の信用に自ら傷をつける訳にはいきません。

 

人生のいろんなところで襟を正すことを求められます。

 

不真面目だった自分がだんだん変化していきます(笑

 

銀行との取引は身が引き締まりますね!

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今週の水曜日にアメックスから確定申告のお金が引き落とされます。

 

その額なんと560万円!

 

よくアメックスが建て替えたなあ〜とも思いますが、、、

 

税金がカード払いできるようになりつつあることは大家業にとっては良いことです。

 

ポイントはマイルに変えて海外旅行に行けます。

 

現金で払ってしまえば何のポイントにもなりません。

 

貯めるべきポイントはしっかりと貯めたいものです。

 

さて昨日は湘南の土地を見に行ってきました。

 

最近色々と投資方針を考えていました。

 

その結果、土地からの新築投資をもっと推進することにしました。

 

築古アパート経営も継続してやっていきます。

 

僕らは2年前に町田の物件を土地から仕入れ設計し建築しました。

 

ここは現在満室稼働中です。

 

土地から仕入れれば積算割れも回避できます。

 

利回りも大幅に上がります。

 

サラリーマン大家もいません(笑

 

そんな土地を見に行ってきました。

 

そして良いものを見つけました。

 

が!、、、

 

その土地が収益物件用に適し条件をクリアしている土地であるのかは行政に確認して調べる必要があります。

 

現在この段階です。

 

クリアしていると良いのですが、そうでなければまた探すのみです。

 

今年はこれで行けるところまで行こうかなと考えています。

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前回のブログの最後に書いたもう1行の銀行から電話がありました。

 

結果は撃沈でした!

 

まあ予想はついていましたのでサバサバしています。

 

やはり建売り新築アパートの積算は難しいですね。

 

収益還元でない限りここをクリアするのは自分で土地から仕入れて建てる以外ないかもしれません。

 

しかし今回はこの金融機関ともお知り合いになれたことは収穫です。

 

来週資料を引き取りに行くのですがしっかりと次の融資に向けて話し合いをして来ようと思っています。

 

向こうもかなり積極的です。

 

鉄が熱いうちに叩いて融資を勝ち取りたいと思っています。

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事前を出していた新築アパート物件。

 

すでに2棟融資受けている銀行から連絡がありました。

 

内容を要約しますと、

 

「本当に欲しいですか?」

 

という内容だったらしいです。

 

この意味をどう解釈すれば良いのか?(笑

 

まあ欲しいから出したわけですが、銀行さんに嫌われてまで欲しくもないってところが本音でしょうか?(笑

 

その銀行の視点からすると僕らはかなりのお客さんだと思います。

 

支店の所在はかなり微妙なエリアに位置していますから。

 

 

 

お客を満足させるために出しても良い。

 

しかしその後の融資に悪影響は避けられない。

 

うちとしてはこのお客に今までの融資路線で融資を出したい。

 

なぜ今回新築アパートなんか持ってきたんだろう?

 

うーーーん、支店長どうしましょうか?

 

 

 

と言うような会話が行われたのではと推測していますが(笑

 

僕らも自分たちの今後を考えればこれを強硬に推し進めるのはやめといたほうがいいかなと思っています。

 

さらにこの銀行は築古物件に積極的に融資してくれる貴重な戦力です。

 

と言うわけでここはあっさりと引き下がることとします(笑

 

もう1行事前出してるし(笑

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