不動産投資で30代で楽々セミリタイア

不動産の価格の妥当性は、

何で検証しますか。


不動産投資に限らず、

収益還元法や

ディスカウントキャッシュフロー法は、

とても有効な投資判断の手法です。


でも、あまり、普及していません。

収益還元法が普及しないのは、

日本の不動産市場のデータ不足ですね。

どこの土地がいくらで売れたとか、

いくらで買ったという、

不動産の取引事例は公開されることが

少ないですからね。


不動産を購入したり、売却したりすると、

不動産鑑定協会から、調査票が送られてきます。

でも、提出は任意です。

提出されなければ、データベース追加されません。

そして、このデータベースの資料は

不動産鑑定協会の会員以外の方は、

見ることすらできません。


海外の不動産ディーラーは、

日本の不動産市場は、閉鎖的だね

って、いわれます。

分譲マンションの価格なども、

その時々の景気による需供バランスによって

大きく販売価格が変わります。


価格を決めているのは、その分譲主です。

これって、不動産の知識があまりない

一般の方が土地や不動産を購入する場合、

不利になっているのではないかな。

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目標を書き出すって、大事だと

よくいわれます。


目標がないことには、ゴールに

たどり着けないですもんね。


でも、書き出した、目標や夢が

実現する人と実現しない人が

いるのはなぜだと思いますか？


それは、目標設定の方法の仕方に

問題があるのです。


わたしも、ずいぶん、長いこと、

間違った方法で、目標設定してきました。


例えば、収入などの金銭的な目標を

設定するだけでは、

時間の経過とともに、

意味が薄れてきてしまいます。


夢が叶う目標の設定の方法は、

まず、自分の理想とするライフスタイルを

考えることなんですね。


理想のライフスタイル

⇒ 金銭的な目標

⇒ それを得るための方法

というふうに、

書き出していくわけです。


なので、単純にお金持ちになりたい

とか、経済的自由を得たい

といっても、本当は、その先にある何かを

実現したいはずですね。


細かく、イメージできれば、

できるほど、実現しますよ。

逆に、あなたがイメージできないことは

実現するはずもありません。

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不動産投資には、税金が

影響する部分も無視できません。


昨年の12月に、

平成24年度税制改正大綱が

閣議決定されました。

平成23年度の税制改正案に

盛り込まれていた内容も、

震災等の影響で先送りされたものが

一部含まれています。


税制改正大綱のすべてが

税制改正されるのではないですが、

この税制改正大綱が

税制改正法案の原案になるので、

ある程度、知っておいたほうがいいですね。


この大綱のうち、不動産投資に影響

がある部分をおまとめしました。

● 勤続5年以下の役員の退職金に対する課税の見直し

退職金は、現行では、

勤続年数による退職所得控除を

差し引いた額の2分の1に対して、

分離して課税されます。

不動産管理法人などを設立していて、

その法人から、退職金を受け取る予定の方は

大きな影響を受けます。


退職金の税制は、現行では、

所得税と住民税の税率の合計が

最高税率の50％の人でも、

実質的な税率は、25％未満になるので、

退職金は、税務的なメリットが

とても大きかったのです。

● 給与所得控除に上限の設定（平成25年以降）

給与収入が1,500万円を超える場合、

給与所得控除額は245万円が上限となる。

個人の高所得者への課税強化ですね。

なお、法人は、昨年の第2次税制改正（12月2日公布）で

法人税率が引き下げられました。

● 不動産取得税の軽減措置が3年延長

不動産取得税は、本来の税率4％が

土地または住宅の場合は、

3％に軽減されています。

これが3年間延長され、

平成27年3月31日までに

購入する不動産が対象。


その他の影響のある項目は、

● 住宅用地に係る固定資産税・都市計画税の負担調整措置の廃止

● 新築住宅の固定資産税の2分の1減額措置が2年延長

● 特定の事業用資産の買い換え特例の適用期限の延長および見直し

といったところですね。

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