相続(争族)を絆に変える!不動産評価、分割の極意 株式会社フローク・アドバイザリー

相続税を下げる、取り戻す、揉めずに有利に分割するための不動産評価の極意とは?
争いになりがちな「相続」を「絆」に変えるための極意を経験豊富な不動産評価のプロの視点で解説します。
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相続税を減らす!土地評価の極意 フローク・アドバイザリースタッフによる不動産評価講座 相続税を減らす!土地評価の極意 フローク・アドバイザリースタッフによる不動産評価講座 相続税を減らす!土地評価の極意 フローク・アドバイザリースタッフによる不動産評価講座

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SMBC日興証券神戸支店さん主催の不動産セミナーで代表の成田が講師として登壇します。

2015年2月17日14:00~16:10

第1部は代表も信頼を寄せるSMBC日興証券の不動産スペシャリストの方の

「不動産賃貸運営と相続の影響」

です。

第2部は成田鑑定士の

「不動産鑑定士が語る 相続税・地価上昇の影響度合い」

です。

このパートでは、

● 相続税に影響が大きい地価動向はどうなっているか?

● 押さえておくべき不動産の相続対策、留意点

● 不動産の生前移転対策例

を解説する予定です。

成田が関西で話す機会はあまりないので、お近くの方はぜひ


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どれぐらいの広さの土地で相続税ってかかると思いますか?


何と25坪。


世田谷区の場合、相続税改正後です。


それぐらいでいっちゃうんです。

どう思われますか?

想像以上に厳しいと思われる方もいるでしょう。


子供2人が相続した場合、基礎控除は、

3000万円+600万円×2人=4200万円

となります。

世田谷区平均地価(H25地価公示)は560,900円/㎡(約185万円/坪)。

相続税の計算根拠となる路線価は地価公示価格の80%の水準です。

したがって、


世田谷区平均地価(路線価ベース)

=560,900円/㎡×0.8=448,720円/㎡(≒1,483,000円/坪)


土地25坪×1,483,000円/坪≒37,000,000円

となります。

これに
金融資産:500万円

とすると
合計42,000,000円


相続税が身近な税金になるというのはこういうことからも分かりますね。

世田谷で25坪以上の土地といくらかの金融資産があったら相続税が掛かる可能性があるということです。


小規模宅地の特例などを使って、実際には相続税が掛からなくなる方も多いと思いますが、申告は必要になるので注意が必要です。


どうですか?

具体的にみなさんの場合はどうかをイメージできましたか?

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2世帯住宅には興味があるけど、2世帯にすると相続税が上がるって聞いたことがある


そういう方は意外と多いのではないでしょうか?


2世帯住宅は建物内部で行き来ができないと、同居と認められず、「小規模宅地の特例」という減額措置が受けられません。


2世帯にすると相続税が上がるっていう内容はこのことです。


それが税制改正でOKになりました。


居住スペースが繋がっていなくても小規模宅地の特例が適用可能です。


ただし、平成26年1月1日以後に相続が開始された場合です。


まだ記事執筆時点では半年以上あるのでちょっと危険ではあります。


この小規模宅地の特例の問題があるので、2世帯にできずに悩んでいた方も多いのでは?


実際、2世帯住宅に興味がある方は多いようです。


(株)インタープライズ・コンサルティングが発表した「二世帯住宅についての関心度調査」によると(調査対象者は、3年以内の住宅購入検討者と二世帯住宅居住者)、

 住宅購入検討者の何と約6割が


「二世帯住宅に興味がある」(「興味があり検討したいと考えている」、「興味はあるが検討するかどうか分からない」)と回答したとのこと。


気になるそのきっかけは、

「家族のつながりを意識するようになった」(38.5%)がトップ。


興味がある理由も、約6割が、「家族が傍にいた方が安心できるから」と答えるなど、経済的な理由ではなく、家族とのつながりを重視する傾向が見て取れるとのことです。

 一方、二世帯住宅での不安要素については、

若い世代ほど「干渉されそう」「プライバシーが確保しにくそう」などの回答が多く、60歳代以上では「生活時間帯が違いそう」との意見が多く見られたようです。

 ちなみに親子で共有してもいい場所としては、「庭」「玄関」などが挙げられ、分けたい場所は「寝室のフロア」、「トイレ」、「お風呂・洗面所」が多く挙げられました。


ただ、二世帯住宅居住者の多くは「お風呂・洗面所」などを共同利用しているケースが多く、「予算等の制約がある場合の妥協点になっている」かもしれません。


小規模宅地の特例の縛りがなくなったので、予算面を考えなければプランの自由度が増しました。


その際に検討に入れておいた方がいいのは、

「将来のこと」でしょう。


普通に考えれば親世帯が先に亡くなりますから、その親世帯居住スペースをどうするのか?が問題となります。

一体で利用していた場合、その時点で親世帯居住スペースが「余剰床」になります。


みなさんならどうしますか?


「将来のこと」を考えてぜひプランニングして、よい2世帯住宅にしてください。

一つの答えは「賃貸に出す」でしょう。


その際には「賃貸に出せる状態」にしなければなりません。


まさか玄関1つというわけにもいかないでしょう。


内部で行き来ができると困るでしょう。内部通路はあとでふさげるようにしておいた方が無難かと。


水回りなど「賃貸に出せる」ように配置しておく(少なくともそのようにリフォームできる)ことが重要です。


その際には上に書いたアンケートの共有したいスペースというのも参考にしてください。

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