先日『リバースモーゲージ』について書きました。

メリットもあるが、当然デメリットもあります。

 

リバースモーゲージのリスクとして3つ。

●土地価格の下落リスク

●金利上昇リスク

●長生きリスク

が主に言われているリスク。

しかし、最近第4のリスクが。

 

それは『認知症』です。

 

昨年認知症の方の人身事故が原因で遺族が損害賠償請求される裁判が話題に。

厚生労働省の発表でも全国の認知症の方は約462万円(2012年時点)

2025年には1.5倍の700万人超になりそうだとか。

 

認知症患者がどうリスクになるのか?

 

認知症患者は1人での生活は厳しい。

当然配偶者や子供等の親族が面倒を見ます。

症状が酷くなれば施設にも入るでしょう。

 

実は・・・

リバースモーゲージは在宅住居や非同居が要件になります。

つまり将来にわたり住み続ける事

配偶者や親以外の同居に制限があることも

リバースモーゲージを使っている方が施設に入所や、介護の為に家族が同居すれば

融資を打ち切られ一括返済の可能性も。

 

しかし国は在宅介護を促進しています。でも

リバースモーゲージも使ってもらいたい。

矛盾が生じます。

 

リバースモーゲージを扱う金融機関が中々増えないのも

実はこんな理由もあるそうです。

 

まだまだ未整備状態。

更なる改良が待たれます。

 

 

緒方 渉

 

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金利交渉

テーマ:

不動産の購入をお考えの方は是非とも気にして頂きたい金利についてのお話をさせて頂きます。
どうやったら銀行と金利交渉をできるか?

 


①他の銀行の金利を出してみる
②現金があることを匂わせる
 

 

まず①についてですが、これをやるのは当然だと思います。
家電製品を電気屋さんで購入するときも他の電気屋さんだと〇〇円で売っていたなどと
販売担当の方に伝えると、それより安くして頂けたりするものですよね。
銀行も同じで、何とか自分の銀行で借りてもらえるように他行よりも低い金利を提案してきます。

 

仮にそのような交渉した結果、他の銀行の金利よりも0.1%だけ安くしますと言ってきた場合、どれだけ総返済額が変わってくるのか調べてみました。
 

 

例えば、4000万円の物件を固定金利1.5%で35年のローンを組む場合と固定金利1.4%で35年のローンを組む場合の総返済額を調べるとたった0.1%違うだけで約80万円ほど違ってきたりします。

 

 

他の銀行の金利を出しただけで80万円ほど変わってくるので、あれば交渉するに越したことはありませんね。
 

 

次に②の現金があることを匂わせることも大事です。
こちらに関しては出来る方は限られてしまうと思いますが、例えば現金を2000万円ほど保有していた場合、金利を下げないと繰り上げ返済をしてしまうようなことをお話ししてみます。

 


すると、銀行も繰り上げ返済をされてしまうと困るので、金利を下げようとしてきます。
資金的に余裕がある方は強気でいけますね。
※繰り上げ返済をする際は銀行によって手数料をいくらか取られる場合があるので、ご注意ください

 


①と②を駆使して交渉できた結果、0.2%低く融資を受けれたとしたら約160万円ほど総返済額が変わってくるので大きく違ってきます。
 

 

不動産は大きな買い物です。ちょっとした手間を掛けるだけでこれだけ金額が変わる可能性があるのであれば、やってみてはいかがでしょうか。

樋口祐樹
 

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これから確定申告の時期です。

一年で唯一源泉徴収票を見つめる機会かもしれません。

 

源泉徴収票に“社会保険料等の金額”という欄があります。

実は毎年上昇しています。厚生年金保険料が。

年収が上がらなくても保険料は上がってます。

しかし上がるのも今年が最後。

18.3%が上限。今年の9月からです。

 

私が年金を受け取れるまでにはまだ30年超。

果たして老後生きていける時代か??

 

『リバースモーゲージ』という制度をご存じでしょうか?

持ち家高齢者が土地を担保に老後資金等の融資を受け、

死後に一括返済をします。

年金だけでは生活資金が厳しい。その年金のプラスαに。

 

タイプ2つ。

生存中には利息だけを返済し死後に売却して元金を返済するタイプと

死後に売却し一括で利息と元金を返済するタイプです。

 

ニュースでも話題の空き家問題。

空き家の発生原因の一番の理由は相続です。

 

リバースモーゲージを使えば子供には自宅は残りません。

空き家問題解消かもしれません。しかし、

このリバースモーゲージ。デメリットもあります。

 

土地価格の下落リスク

土地を担保に融資を受けます。地価が下落すれば銀行から

「一部返済して欲しい」と言われる可能性が。

 

金利上昇リスク

リーバースモーゲージは変動金利です。

生存中に利息だけ返済するタイプでは、毎月の返済が増えます。

死後に一括返済タイプであれば利息の支払いが増えるので

その分、融資枠が下がる可能性があります。

 

③長生きリスク

融資金額が1000万円だとします。毎月8万円もらえます。

105ヶ月で終了です。その後の使える資金はなくなります。

 

国土交通省の「平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」

によると、金融機関1398行の内、リバースモーゲージを現在扱って

いる金融機関はたったの3.2%だそうです。

 

普及しない理由、使いにくい理由もあるのでしょう。

 

続きは次回に。

 

 

緒方 渉

 

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乾燥の時期です。

湿度が低くカサカサです。

CMを思い出しポカリスエットを買ってみたり。

 

この時期に発生しやすいのが火事です。

マンションが多くなった現代。

一昔前よりは火災は稀になったかもしれませんが。

 

マンションにしろアパートにしろ、そして戸建てにしろ

万が一の時の火災保険には加入している方は殆どでしょう。

 

弊社管理のマンション・アパートでも入居者には火災保険加入は必須要件。

 

では皆さん、火災保険の中身をどれ程ご存知でしょうか?

 

基本は2つの補償に分かれます。

家財総合補償賠償責任補償 です。

家財総合補償とは、火災の際、居住者の家具の損傷の為の補償です。

賠償責任補償とは、他人への賠償、つまり火事で床や壁、天井の損傷への補償や

水漏れ等で階下の住人の家財等への損傷の補償です。

 

しかし、火災が発生した際に気を付けるべき点は、

『失火責任法』という法律の存在です。

これは万が一火災が発生しても、重過失がなければ

近隣住民への損傷に対する責任が免除される、という内容です。

 

もらい火で自身の家が燃えても補償がない、という

場合もあるのです。

 

例えば

注意してたにも関わらず小さいお子さんがライターで遊んでいた、

なんてことがきっかけで火災が発生した場合。

重過失に当たらず近隣への補償の責任は免除。

ほっとはするものの、後味は悪いですね。

 

大家さんからしても、自分の物件での火事で近隣住民に被害が出た。

補償の義務は無くても、なんとかしてあげたい。

 

そんな時に役立つのが、

『類焼損害補償特約』です。

 

あまり聞き馴染みがないかもしれませんが。

 

これは重過失が無く、他人への被害の補償義務が無い時でも

最大1億程度の補償があります。

 

被害者が既に火災保険に加入していればそちらが優先。しかし、

賄いきれない損害に対しても補償がおります。

因みに、類焼損害補償は重過失があっても補償はあります。

ただ重過失の場合は、法的な責任が発生し、

個人賠償責任補償がおりるので出番はあまりないかもしれません。

 

自分自身は気を付けていても損害が出ることは往々にしてあります。

これを機に自身の火災保険の内容、補償額を確認するきっかけになれば。

 

 

緒方 渉

 

 

 

広大地評価の見直し

テーマ:

日本の財政赤字がますます進んでいるそうです。

2020年に黒字化を目指している基礎的財政収支。

このままいくと赤字が広がるそうです。

 

分かっていても消費税を上げられない。

上げたら景気が悪化するのか?もしくは選挙で落ちるのか?

どちらでしょう。

 

ビジネスマン上がりの嫌われることを気にしない某国の大統領。

彼の行動力に学ぶところはあるのか。

 

財政再建で狙われる富裕層。

一昨年は相続税の基礎控除削減や最高税率改正。今年はタワマン節税規制。

そして来年は・・・

『広大地評価の見直し』です。

 

広大地とはその地域の標準的な土地よりも広く、

開発する際に道路を設けなくてはならない地域です。

 

面積要件は1000㎡以上(東京、名古屋、大阪では500㎡以上)

大規模工業用地やマンション用地に適しない土地です。

 

使えればかなりの節税。この広大地補正率の式は

0.60.05 × 広大地の地積/1000㎡】

です。

例えば

1000㎡であれば広大地評価は0.55になり45%の減額。

5000㎡であれば広大地評価は0.35になり65%も減額です。

 

この方式に目を付け富裕層が節税していると問題視。

 

つまりこれまでは現行の面積に比例的に評価を減額。しかし

改正後は各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に

見直すとのことです。

 

詳細はまだ未定で今後検討されるそうです。

 

ま、今より評価が上がるのは間違いなさそう。

 

対策は??

 

もし今年中に『相続時精算課税制度』を使えば

将来相続が起こっても評価は現行の広大地評価で計算です。

 

しかし、相続時精算課税で贈与した土地は将来

「小規模宅地の特例」は使えない。

 

慎重な検討を。

 

 

緒方 渉