今年で東日本大震災から6年。

あっと言う間です。

 

被災地では未だに仮設住宅住まいの方がいます。

宮城県の仮住まい人口は平成292月末時点で約2万人。

しかしピーク時はなんと12万人超。

着実に減少しました。

 

もし自分の身に起きたら・・・

既に住宅ローンあり更にもつ1つ住宅ローンか・・・

こんなことを考える方もいると思います。

 

『自然災害債務整理ガイドライン』というのをご存じでしょうか?

 

この制度は凄い!

自己破産せずに債務整理。再出発が可能です。

しかも個人信用情報にものりません。

手元に残せる現金も最大500万円程度までOK。

自己破産なら手元資金は99万円が上限です。

 

住宅ローンが3500万円、預金は1200万円だとすると

手元資金500万円を除く700万円(1200万円-500万円)でローン完済。

当然2800万円の残債。

しかし、この制度はなんと2800万円の借金を免除してくれます。

債務免除益も非課税だそう。

 

自己破産なら99万円しか手元に残らず、個人信用情報にもバッチリ表示。

 

平成2792日以降の大規模な自然災害で適用になります。

記憶に新しい熊本地震や鳥取地震、

昨年末の糸魚川の火災に

適用されてます。

 

住宅ローンが自然災害で返済出来なくなる人が対象です。

 

これは知っておきたい制度ですね。

 

 

緒方 渉

 

 

 

 

 

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住宅ローンを固定金利で組むか?変動金利で組むか?

これは永年の悩みです。

なんせ先のことは誰にも分かりません。

 

神のみぞ知ることには触れず今日は

『住宅ローンのボーナス併用払い』について。

 

ボーナス併用払いは危険、という方が結構います。

ボーナス併用払いにし月々の返済を抑えた、と思いきや、

不況でボーナスが減り・・・

という心配は確かにあります。

 

ではこんなプランは?

 

借入金:3000

金利:1.5

借入年数:30年 の場合、

月々返済額:103,536

です。

 

では借入金3000万円の内、1割の300万円をボーナス払い、

更に借入年数を25年に短縮

月々返済額:107,982円  ボーナス時:72,173

 

5年間返済時期を早めても月々返済額はたった4400円程の増。

ボーナス払いも7万円程。

 

因みに150万円をボーナス払い、借入期間を25年で再計算。

月々返済額:113,981円  ボーナス時:36,086

 

こちらは月々1万円程負担増。

しかしボーナス時はたったの4万円弱。

3万円台であればボーナス減っても何とかなるのでは。

しかも5年間返済時期を早められます。

 

因みに、ボーナス無し30年ローンの総支払額は

3,727万円

 

300万円のボーナス併用の総支払額は

3,600

 

150万円のボーナス併用の総支払額も

3,599

 

なんと120万円もお得です。

 

少額のボーナス払いでも実は効果は以外を大きい。

是非参考に。

 

 

緒方 渉

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先日『リバースモーゲージ』について書きました。

メリットもあるが、当然デメリットもあります。

 

リバースモーゲージのリスクとして3つ。

●土地価格の下落リスク

●金利上昇リスク

●長生きリスク

が主に言われているリスク。

しかし、最近第4のリスクが。

 

それは『認知症』です。

 

昨年認知症の方の人身事故が原因で遺族が損害賠償請求される裁判が話題に。

厚生労働省の発表でも全国の認知症の方は約462万円(2012年時点)

2025年には1.5倍の700万人超になりそうだとか。

 

認知症患者がどうリスクになるのか?

 

認知症患者は1人での生活は厳しい。

当然配偶者や子供等の親族が面倒を見ます。

症状が酷くなれば施設にも入るでしょう。

 

実は・・・

リバースモーゲージは在宅住居や非同居が要件になります。

つまり将来にわたり住み続ける事

配偶者や親以外の同居に制限があることも

リバースモーゲージを使っている方が施設に入所や、介護の為に家族が同居すれば

融資を打ち切られ一括返済の可能性も。

 

しかし国は在宅介護を促進しています。でも

リバースモーゲージも使ってもらいたい。

矛盾が生じます。

 

リバースモーゲージを扱う金融機関が中々増えないのも

実はこんな理由もあるそうです。

 

まだまだ未整備状態。

更なる改良が待たれます。

 

 

緒方 渉

 

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金利交渉

テーマ:

不動産の購入をお考えの方は是非とも気にして頂きたい金利についてのお話をさせて頂きます。
どうやったら銀行と金利交渉をできるか?

 


①他の銀行の金利を出してみる
②現金があることを匂わせる
 

 

まず①についてですが、これをやるのは当然だと思います。
家電製品を電気屋さんで購入するときも他の電気屋さんだと〇〇円で売っていたなどと
販売担当の方に伝えると、それより安くして頂けたりするものですよね。
銀行も同じで、何とか自分の銀行で借りてもらえるように他行よりも低い金利を提案してきます。

 

仮にそのような交渉した結果、他の銀行の金利よりも0.1%だけ安くしますと言ってきた場合、どれだけ総返済額が変わってくるのか調べてみました。
 

 

例えば、4000万円の物件を固定金利1.5%で35年のローンを組む場合と固定金利1.4%で35年のローンを組む場合の総返済額を調べるとたった0.1%違うだけで約80万円ほど違ってきたりします。

 

 

他の銀行の金利を出しただけで80万円ほど変わってくるので、あれば交渉するに越したことはありませんね。
 

 

次に②の現金があることを匂わせることも大事です。
こちらに関しては出来る方は限られてしまうと思いますが、例えば現金を2000万円ほど保有していた場合、金利を下げないと繰り上げ返済をしてしまうようなことをお話ししてみます。

 


すると、銀行も繰り上げ返済をされてしまうと困るので、金利を下げようとしてきます。
資金的に余裕がある方は強気でいけますね。
※繰り上げ返済をする際は銀行によって手数料をいくらか取られる場合があるので、ご注意ください

 


①と②を駆使して交渉できた結果、0.2%低く融資を受けれたとしたら約160万円ほど総返済額が変わってくるので大きく違ってきます。
 

 

不動産は大きな買い物です。ちょっとした手間を掛けるだけでこれだけ金額が変わる可能性があるのであれば、やってみてはいかがでしょうか。

樋口祐樹
 

これから確定申告の時期です。

一年で唯一源泉徴収票を見つめる機会かもしれません。

 

源泉徴収票に“社会保険料等の金額”という欄があります。

実は毎年上昇しています。厚生年金保険料が。

年収が上がらなくても保険料は上がってます。

しかし上がるのも今年が最後。

18.3%が上限。今年の9月からです。

 

私が年金を受け取れるまでにはまだ30年超。

果たして老後生きていける時代か??

 

『リバースモーゲージ』という制度をご存じでしょうか?

持ち家高齢者が土地を担保に老後資金等の融資を受け、

死後に一括返済をします。

年金だけでは生活資金が厳しい。その年金のプラスαに。

 

タイプ2つ。

生存中には利息だけを返済し死後に売却して元金を返済するタイプと

死後に売却し一括で利息と元金を返済するタイプです。

 

ニュースでも話題の空き家問題。

空き家の発生原因の一番の理由は相続です。

 

リバースモーゲージを使えば子供には自宅は残りません。

空き家問題解消かもしれません。しかし、

このリバースモーゲージ。デメリットもあります。

 

土地価格の下落リスク

土地を担保に融資を受けます。地価が下落すれば銀行から

「一部返済して欲しい」と言われる可能性が。

 

金利上昇リスク

リーバースモーゲージは変動金利です。

生存中に利息だけ返済するタイプでは、毎月の返済が増えます。

死後に一括返済タイプであれば利息の支払いが増えるので

その分、融資枠が下がる可能性があります。

 

③長生きリスク

融資金額が1000万円だとします。毎月8万円もらえます。

105ヶ月で終了です。その後の使える資金はなくなります。

 

国土交通省の「平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」

によると、金融機関1398行の内、リバースモーゲージを現在扱って

いる金融機関はたったの3.2%だそうです。

 

普及しない理由、使いにくい理由もあるのでしょう。

 

続きは次回に。

 

 

緒方 渉