順梁と逆梁

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先日友人に招かれあるタワーマンションに。

広々とした公開空地。見上げる程のエントランスの天井の高さ。

コンシェルジュ付きで改めて豪華さに感心します。

 

私は仕事でもプライベートでも必ずチェックする点。

それはマンションの梁です。

『順梁』か『逆梁』か。

 

見極めが難しそうですが実は簡単です。

天井に梁があるかないか、だけです。

“下がり天井”とか言ったりもします。

そして一番のポイントは大きな窓枠を取れる事。

つまり窓サッシを天井ギリギリに設置可能なこと。

 

内見中にたまに言われることは、

「このマンション、天井低いね」

 

天井高は2.4m前後あり決して低くはありません。

「高いです!」と強く主張もしにくい高さですが・・・

 

ただ共通点は天井から大きな梁があり、

窓枠を小さくしているのです。

 

天井が高くても窓枠が小さいと印象がガラリと変わります。

梁が無いだけで解放感が違います。

 

この順梁と逆梁。

実は室内からでなくても外観だけでも判断出来ることも。

 

ベランダの壁がガラス張り等であれば順梁です。

逆梁はぱっと見はベルギーワッフル??

ベランダの壁が梁でタイル張りなのでとても頑丈そうです

 

因みに弊社のある渋谷に青山パークタワーという

タワーマンションがあります。

このマンションはまさに逆梁マンションでした。

 

是非とも物件探しのポイントに。

 

 

緒方 渉

 

 

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先日、お客様をあるマンションに案内しました。

20年弱は経っている物件ですが、実に綺麗です。

外壁に汚れはなく、廊下や階段のコンクリートにクラック一つ見当たりません。

そのお客様も外観、エントランス等の綺麗さには驚いたようで。

しっかり大規模修繕もしており滞納者もゼロとのこと。

部屋に入るまでの外観の第一印象は実に重要です。

 

「新築マンションの売れ残った部屋の管理費・修繕積立金は誰が払うの?」

こんな質問も稀に受けます。

 

売れ残り戸数が12戸であれば被害は少ないでしょうが、

23割でも売れ残った場合はやっかいです。

 

やっかいの種は、

分譲業者が売れ残り物件の管理費・修繕積立金の支払いの免除

を受けている時です。

 

未分譲マンションの所有権は分譲会社です。

当然購入者と同様に管理費・修繕積立金を支払うべきでしょう。

しかし、実はそうでない場合も・・・

 

売買契約前の重要事項説明書。

マンションに関して特に説明するべき事項としての9項目の中に、

修繕積立金、管理費等の費用を特定の者のみ減免する規約の定め

というのがあります。

 

そこに分譲業者免除の定めがあるか否か。

もし定めがあれば分譲業者は免除です。

当然売れ残り物件の管理費・修繕積立金は他の組合員の負担です。

 

「そんな規約知らない!」といっても後の祭りです。

購入時に、管理に関する承認書等の書類に署名捺印をしているのでは。

 

夢のマイホーム。

人生最大の買い物であなたは興奮状態です。

興奮覚めやらず上の空でサインします。

でもサインをした時点で認めました。

分譲業者に有利な管理規約に。

 

規約改正をしない限り改善されません。

改正には区分所有者数および議決権数の各4分の3以上の賛成が必要。

なかなかハードですが。

 

気になる方は先ずは重要事項説明書をチェックです。

 

 

緒方 渉

 

 

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新たな社会貢献

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生涯未婚率が上昇。しかもここ5年間で“急上昇”

 

それと同時に最近たまに目にする記事。それは『遺贈・遺産の寄付』

言葉からも何となく想像はつきます。

 

「故人の遺志を引き継ぎたい」

「社会や文化の発展に貢献したい」

とのことで、NPO法人や交響楽団、母校である大学に寄付する方もいるとか。

 

自分の死後、相続人や特別縁故者がいなければ財産は国家に帰属です。

であればお世話になった団体等に寄付や遺贈をしたい。

 

では遺贈”“遺産の寄付”の違いは?

 

遺贈とは遺言書によって寄付をすること。

遺産の寄付は、相続人が遺産を寄付すること。

 

寄付で社会貢献。そして税金が優遇。

 

遺贈で寄付をした場合、寄付先に相続税は非課税。

遺産を寄付した場合もその遺産に対する相続税は非課税です。

ただし、相続発生後10ヶ月以内の期限制限がありますが・・・

 

そしてもう一つ良い事が。

それは寄付をした翌年に確定申告をすると

『寄付金控除の対象』になります。

相続税だけでなく、所得税等にも恩恵があります。

 

ただ寄付先や寄付する財産に細かい要件も。

必ず専門家への確認は必要です。

 

今後益々未婚率が上昇すれば単身者が増えます。

遺産のマッチング先は??

 

ふるさと納税に次ぐ寄付金方法の拡大になるのでは。

 

 

緒方 渉

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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私の実家は戸建てです。

父親曰く「戸建ては管理費や修繕積立金が掛からない。」

私の友人曰く「買うなら戸建て。強制的な管理費・修繕積立金の支払いは嫌だ。」

強制徴収は皆嫌うようです。

 

戸建て住宅の維持管理にどれくらい費用が掛かるのか?

先日の日経新聞の記事でも

戸建ての修繕費に30年で800万円超かかる、なんて内容が。

 

一方、アットホームでの調査。

対象者は

『新築一戸建て購入後30年以上住んでいる人』

結果は平均で556万円。800万円とは随分と差があります。

 

800万円超の金額は専門家の目から見た金額。

要はマンションの長期修繕計画の様に戸建てにも購入時から計画が必要だと。

実際、戸建ての修繕計画を自ら立ててる人はどのくらいいるでしょうか。

556万円という修繕費は不具合や故障を発見する度毎の修繕費でしょう。

 

持ち家と言ったら“マンション”か“戸建て”か・・・

 

戸建もマンション並みに長く住めないと困ります。

であればマンション以上に計画が重要です。

 

屋根や外壁の塗装、バルコニー防水、雨樋や給湯器の交換。

ユニットバスや給排水管の交換、シロアリ対策もあります。

 

水漏れしてから、シロアリにかじられてからでは手遅れ。

余計に出費が掛かります。

 

戸建ての修繕計画は30年間で800万円超だとすると

30年間で月々約23000円です。

マンションとそんなに大差なし。

今度は戸建て購入時にも修繕積立意識が必要かもしれません。

 

因みに、日本建築学会計画系論文集によると

標準的な戸建て(1700万円)

30年後に建替え60年間住むより、

修繕をしながら60年住み続けた方が、

総額は約1800万円弱もお得。

 

木造住宅は築20年超で資産価値ゼロなんて言われてしまう。

20年間一切修繕せず建替えながら住む場合と、

修繕しながら60年間住み続けた場合ですと

やっぱり60年間住み続けたほうが

1000万円節約になるそうです。

 

皆様の頭の片隅に残れば。

 

 

緒方 渉

 

最近の不動産取引でよくあること。それは

売主さんの現在の住所と登記簿上の住所が一致しないこと。

 

売却時、売主さんと登記簿上の所有者が

同一人物であることの証明が必要に。

 

収益物件だと所有者はその物件に住んではいません。

購入時と売却時で住民が23転してることも。

 

登記簿上の住所から1回の引っ越しであれば

『住民票』が必要です。

住民票には現在の住所と前住所の記載があります。

前住所と登記簿上の住所が一致するのです。

 

しかし23回引っ越しをしていると少し面倒。

例えばA市からB市、そして現在はC市の時、

C市では当然住民票を取得出来ますが、A市とB市では住民票はない。

その際は『除票』を取得する必要があります。

つまり、A市とB市で除票を取得すると住所の移り変わりが証明可に。

若しくは『戸籍の附票』の取得です。

戸籍の附票が全ての住所の移転を証明出来るので有効です。

 

しかし、注意が必要です。

除票や附票には保存期間(5年間)があります。

それを過ぎたら万事休す??

 

そこに登場するのが『不在住・不在籍証明書』。

これは申請日において、申請した住所や氏名と一致する住民票や除票が

存在しないことを証明するもの。

よくある例。

Dさんが亡くなり相続人が相続登記をします。しかし

死亡時の住所と登記簿上の住所が不一致。

相続登記の際にも、被相続人と登記簿上の所有者の

一致する証明の必要が。

転籍等もあり附票も除票も取得出来なければ・・・

 

そんな時にも不在住証明書があれば住所の変遷が証明可に。

 

住所変更すると登記情報も自動で変更。

こんな都合の良いネットワーク。

いつか出来ると良いですね。

 

 

緒方 渉