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今日から後半戦開始

本日から7月が始まりました。ということは今年も半分が終わったということですね。前半戦はいかがでしたか?熊本に住んでいる私はもう言うまでもありませんね・・・

7月の最初の仕事はフラット35の金利が発表されましたのでその通知をしていました。1%切ればいいなと思ってはいましたがまさか・・・

0.93%!!

熊本では銀行によっては変動金利より金利が低いのはないでしょうか。保証料なしでも長期固定金利の安心を選んでもいい場面ではないでしょうか。


もっとも変動金利も0、5%台がありますのであなたのリスク許容度で選べばいいのではないでしょうか。私はお客様のリスク許容度の算定をしてアドバイスしています。

今月も弊社事務所での借り換え手続きは増えるのではと予想しております。

ではこの0.93%は実際どのくらいのメリットがあるのかを前回のブログでの6年前のフラット35Sの借り換えを例にとって説明したいと思います。

フラット35Sからの借り換え


前回のブログ
  → 6年前のフラット35Sの借り換えメリットは大きい

今から5、6年前のフラット35Sは当初の10年間は1%、次の10年間は0.3%の優遇金利でした。お客様の償還予定表を見ると基準2.38%、当初10年が1.38%、次の10年が2.08%となっています。

現在の支払額は月に84085円。その後91226円となり優遇金利が終わると93192円となります。金利が上がるまで約4年となっています。

ローンの現在残高が2430万円とすればこれから借り換えするといくらのメリットがあるのでしょうか。

現在の契約で払い続けると後いくら払うことになるのか。

84085円 ×  59回 =    4,961,015円
91226円 × 120回 = 10,947,120円
93192円 × 180回 = 16,774,560円

合計 32,682,695円

では残金2430万円を平成28年6月現在のフラット35の金利1.1%金利0.93%で借り換えるとどうなるか。

========

2430万円 0.93% 30年
月額 77,379円   総額 27,856,628円

現在の契約での今後の支払い金額 
32,682,695円

差額4,826,067円

==========

ここから手数料と登記費用を出したとしても400万円程度の借り換えメリットになるのではないでしょうか。

また変動金利で0.975%や0.95%で借りている方もそれより金利が低いので十分借り換えしてもいい圏内ではないでしょうか。

さて7月もこんな金利の案内から始まりました。どんな月になるのでしょうか。


フラット35の借り換えはこちらからどうぞ!!

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本社  熊本市北区楠2-4-5
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フラット35の金利低下が止まらない

地震の後は豪雨か・・・そんな嘆きをしたくなるほど雨、雨、雨。そう震災からの復興を妨げているのは連日の大雨。今日も夜中からかなりの雨量と思われる雨が降っており川の水位が上がっています。

そんな中、街中を車で走っていると被災した住宅の解体している様子がみられます。少しづつ進んでいるのでしょうか。

私のオフィスの相談も住宅関連が多いのですが『災害復興住宅融資』の0.39%という超低金利のローンを上手に使って建て直しして欲しいと思っています。

この0.39%の災害復興住宅融資も安いのですが、フラット35も同じく低金利となっています。現在3件の借り換え相談を受けていますが、300万円程度の借り換えメリットは見逃せません。

本日はこのフラット35Sの借り換えの数字を確認しながらメリットの説明をしていきます。

6年前のフラット35S借り換えのメリット

今から5、6年前のフラット35Sは当初の10年間は1%、次の10年間は0.3%の優遇金利でした。お客様の償還予定表を見ると基準2.38%、当初10年が1.38%、次の10年が2.08%となっています。

現在の支払額は月に84085円。その後91226円となり優遇金利が終わると93192円となります。金利が上がるまで約4年となっています。

ローンの現在残高が2430万円とすればこれから借り換えするといくらのメリットがあるのでしょうか。

現在の契約で払い続けると後いくら払うことになるのか。

84085円 ×  59回 =    4,961,015円
91226円 × 120回 = 10,947,120円
93192円 × 180回 = 16,774,560円

合計 32,682,695円

では残金2430万円を平成28年6月現在のフラット35の金利1.1%で借り換えるとどうなるか。

2430万円 1.1% 348回(29年)
月額 81588円 
総額 28,392,609円

借り換え効果は引き算をすれば出てきます。

32,682,695円 - 28392609円=4,290,086円

計算では約429万円とでました。ここから借り換えでかかる手数料を引いていきます。ローン手数料や登記費用、印紙代などになります。約80万円から多く見積もっても90万円といったところでしょうか。

それを引いても借り換え効果はなんと!!

約340万円

ということになります。諸費用を手出ししたくなければ諸費用分も借りてしまえば手出しなしでメリットが出ることになります。

その際の月額は84274円となり、その際の借り換えメリットは約335万円になります。それでも大きいと思うのですがいかがでしょうか。

注意点は?

借り換えメリットが大きいのは間違いないのですが注意点もやはりあります。それは団体信用保険です。健康状態に問題がなければが前提の話となっていますので、何か健康状態を害していますと団信なしで借り換えとなってしまいます。

また転職や収入の変化があった場合、年収にも変化がありますので住宅ローン審査に影響があります。車のローンやその他のローンが加わった場合も同じです。その辺のことも考えて借り換えの検討をしてください。

7月のフラットの金利は?

6月ももう終わりが近いので今からの準備となると7月や8月の金利が適用になります。まずは7月ですが今の1.1%より下がることを期待しています。

なにをもとに言っているかというとそれは『住宅金融支援機構債券』の金利です。先月の0.36%から0.23%と0.13%下がっています。

ということは1%近くも期待できると勝手に考えていますがいかがでしょうか。7月1日に発表になりますので楽しみに待つことにします。

メリットが大きいフラット35の借り換えですがどうでしたか?借り換えしてもしなくてもいいのですが、しない場合はこのツケは老後に払うことになります。

めんどくさければ一緒にやりますのでこの機会に借り換えしてみたらいかがでしょうか。


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ライフプラン作成ソフトなんかいらない

子供の頃、時刻表を片手に電車に乗って様々なところに遊びに行った。東京からブルートレインに乗り遠くは母親の実家の長崎県松浦まで、大阪、名古屋などは新幹線と在来線を乗り継いで遊びに行ったものです。

時刻表を片手に電車に乗る旅ですが、何が楽しいかといえば電車の時刻を考えて乗る列車の組み合わせを考えることです。

新幹線、特急、急行などを組み合わせて目的地に決めた時間までにつくこと。今思えば毎月時刻表を買ってもらっていました。

就職して金融に携わって25年以上になりますが、今また種類を変えて組み合わせを考えています。それは何かといえば、そうライフプランです。


ライフプラン作成のポイントは決してきれいでグラフィカルなものがいいのではない。作り手である私、FP永野がお客様のことを考えながら目的にあった組み合わせを考えることが大事だと思っています。

35年以上経っても同じことをやっている。時刻表からキャッシュフロー表(ライフプラン)に変わっただけ。でもここにお客様の問題の解決の糸口があるのは間違いないと思っています。

FPの商売道具


FPの商売道具とはなんだろうか。PCもそうだし、金融電卓も必須でしょう。でも1番使うものは何かといえばやはりライフプラン作成のキャッシュフロー表になります。

ですがこの表は作りながらいつも思うのですが武器にもなるし、凶器にもなります。それはどういう意味かというとポジショントークを実証するものとしても最高のアイテムとなり得るものであるという意味です。

例えば私がお客様の幸せより『保険販売』を主軸に置いたとしましょう。そうすると収入は年収をベースにし、より多くの必要補償額が必要なように見せたりもできます。

または確定拠出年金や貯蓄などで賄う部分を全て保険で賄ったほうがいいという主張を裏付ける道具としても作成可能です。

つまり正しく使えばお客様がお金と共によりよく暮らす武器としては最高なものになり得るのですが、使い方や使う人が悪いと保険地獄という凶器にもなりえてしまします。

お客様のプランを作成しながらそんなことを考えて私は少年時代の時刻表と同じことを今またしているわけです。

結局は信用してもらうしかない

このライフプランがどんな使い方でもできるのであれば結局は作り手も問題、FPの選び方の問題ということになります。

お客様から見たらこのFPと名乗っている目の前の人間は、プラン作成のプロである本物のファイナンシャルプランナーなのか、それとも保険屋かを見極めなければならないということになります。

私のようなFPからすればプラン作りのプロとお客様から信じていただけるようなプランや話のシナリオ、言葉使いから振る舞い方をして、信じていただけるようになるしかないです。

信じていただいて初めてお客様の役に立てる。いつもそんな意識を持っています。

不況真っ只中の熊本で

震災の影響が2ヶ月続き、今度は豪雨により水害となっている熊本は経済状況も最悪です。この不況は一時的なものなのか、それともまだまだ大変なことがあるのかわかりません。

ですが私達はどんなことがあっても生きていかなければなりません。プランを作る時もそんな最悪の経済状況を想定して作っています。

永野さん、気のせいですよ。すぐに景気なんて戻りますから。そう言われてその通りになれば最悪を想定したプランなので、それよりよければゆとりとなります。

ですが今こそ最悪に備えたプラン作りをすべき時ではないでしょうか。今週の日曜日(6月26日)も完全予約の相談会をいたします。心配な方は是非ご相談ください。


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環境変化に対応できない家計の責任

今週の熊本は未だに続いている地震に加え、夜になると爆弾が落ちたようなすごい音の雷鳴と豪雨に見舞われており、水に浸かってしまった家もあればまたしても避難を余儀なくされた家もあります。

自然災害なので如何ともし難いのですがただただこの辺で勘弁してほしい。それが切なる願いです。それほど今の熊本はひどい有様です。

そんな状況なので経済状況も最悪です。従業員を抱えている企業の社長の心情は痛み入ります。なぜなら震災で売り上げが減少している企業で従業員を20人抱えていたら毎月500万円からの赤字計上です。

すでに2ヶ月目になりますので1000万円!!この状況下で売り上げが戻る保証がない中従業員の生活を保障しなければいけないと思うと同じ経営者として本当にきついです。

このように日本の少子高齢化がもたらす構造的な不況経済もそうですが熊本はそれ以上のスピードで変化しています。今こそ家計においてはその対策が必要ではないかと思うのです。

1人で考えたり悩んだりするくらいならさっさと相談して問題を解決してしまい未来へと目を向けて欲しい。それがFPである私の願いでもあります。

本日はフラット35で損をしている多くの方へ書いてみました。なぜあなたのフラット35はそんなのか。その説明をします。

劇的な低金利に変化してフラット35


住宅ローンと保険の健康診断をしていると保険もひどいのですがそれ以上に住宅ローンの借り換え効果は見過ごせないほどとなっています。

どのくらい違うかというと5年前、6年前のフラット35Sの借り換えを進めていますがどちらも300万円程度のメリットが出るのです。つまりこのままの状況であれば300万円の機会『損失』が発生します。

きっと多くの方は自分のフラット35が借り換え効果が大きいことはわかっているかと思います。しかし借り換えないのです。その理由は何でしょうか。

それは『めんどくさい』

または『誰に相談していいかわからない』です。

なぜ、そう思うのか。それはお客様に面と向かって言われたからです。永野さんにやってもらったからいいけど自分たちだけならめんどくさいし、どうしていいのかわからないのでそのままにしているところでした。

保険の見直し相談でしたが『住宅ローンはどうしています』とたまたま聞いたところ5年前のフラット35Sでしたのでその場でメリット計算しました。

5年前のフラット35Sの借り換え効果


何もしなければ267万円の機会損失です。これが『めんどくさい』の料金です。もうめんどくさいとは言い難くなってきたと思いますがいかがでしょうか。

誰に相談していいのかわからないというのも理解できます。住宅を購入した時はわからない尽くしで住宅ローンだけでなく火災保険などもとかく言いなりになりがちです。

ですがこの機会に、熊本では厳しい未来も予想されます。ですから今のうちに住宅ローンと保険の健康診断を受けて欲しいと思っています。

毎週日曜日は完全予約制の相談会

6月26日の10時からのお約束の相談会、セミナーは『住宅ローン、保険の健康診断』をドクターではないですがFPの永野が検診しようと思っています。

有料になります。本気、かつ真剣な方のみきて欲しいから有料です。高い(1時間5400円)かもしれません。でも・・・

ただより高いものはありません。それはFPの相談も同じです。

お金は正直です。肉や魚も高いものの方が断然美味しい。無料相談で失敗した保険を見るのはもうこりごりです。

真剣、かつ本気な方のみお待ちしています。


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日本の未来が予測できれば

もし私がFPの相談を受けて教科書の知識でお客様に接したらどうなるか。それは数年後にとんでもないミステイクをするFPとしてお客様から無能者とのそしりを免れないであろうと思っている。

なぜなら過去の日本と今の日本が違うように今の日本と近未来の日本は間違いなく違うからです。もっと言えばさらに大変な時代へとなっていることでしょう。

そう言うと未来なんて分かるわけないよという方からの声が聞こえてきそうですが確実にわかっていることがあります。それがこの図になります。そう人口減です。


では人口減がもたらすものとは何でしょうか。1つは経済的な問題でしょう。一般的に45歳近辺の人口が増える時に好景気を迎えると言われています。人口動態が変われば金利や為替も変わってきます。ということは運用方針が変わります。

そして金利が変われば当然、住宅ローンも生命保険も変わってきます。社会保障も年金も間違いなく違うはずです。ですが実際はどうでしょうか。




この人口減は日本と日本人に何をもたらすのか。実はある方からFPは無責任だと言われた時に出たの話しの1つがこの話です。未来の予測が加味されていないし、勉強不足も甚だしいと言われたのです。

投資のできないFPなんて金融ではお話にならないとまで言われていました。その通りなので話を聞いていることしかできませんでした。

老後資金を考えた時この人口減がもたらすもの。それは今の常識にとらわれてはいけないということです。

今週も相談が入っています。老後資金を含めた住宅ローン、保険の相談のようです。しっかりとお客様とお話ししたいと思っています。

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