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2005-07-22 19:28:12

7月はランドビジネスの季節

テーマ:不動産会社
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2005-07-21 20:26:47

ランドビジネスが売却した物件

テーマ:不動産会社

その会社が売却した物件を見ることで、その会社の規模と方向性を知ることができる。ランドビジネスは2004/9月期に、八重洲福岡ビルとラナイヘリテイジ原宿をそれぞれ日本プライムリアリティ投資法人と東電不動産に売却している。


八重洲福岡ビルは、福岡ビルという名称ながら、東京駅の近くにあるビルである。管理は東京建物が行っている。ランドビジネスが売却したのは、ビル一棟ではなく区分所有権である。どうやってランドビジネスが前の所有者から取得したかは不明であるが、13億円程度で取得して約18億円で売却している。単純な利益率としては35%ぐらいだ。地価が低迷していた時期に買い、ファンドバブルが始まる頃に売却している。Jリートがポートフォリオに入れるような物件なのだから、自社で継続して所有していてもよさそうなものだが、上場を控えて、利益を出す必要があったのかもしれない。


ラナイヘリテイジ原宿は所在地からすると、以前、三井不動産販売が賃貸していた「サンハイツ原宿」の場所か、その近くだ。「サンハイツ原宿」は高級賃貸マンションとして、割合によい賃料収入があったはずだ。ラナイヘリテイジ原宿も高級感を感じさせるランドビジネスの代表的な物件といってもいい。取得費は12億円程度で、これを12.3億円で売却している。利益は約45百万円。こちらは4%程度の利益率でしかない。もしかすると、アセットマネージメントを受託して、その後、受託料収入が生まれているのかもしれない。受託の有無については、目論見書では確認できていない。


売上げを計上する必要があったのか、ニューデベロップメント事業へのシフトを図ったのか、資金計画上の都合なのか、そのあたりの事情は不明だが。ランドビジネスは、利益率が低くても売却することはあるということだ。


ともかくランドビジネスの2004/9月期の売り上げは約50億円であるから、上の2件でその60パーセントを占めるということになる。これを見ると、ランドビジネスは事業者向けの不動産の卸売業という姿が浮かび上がる。それでこそ少人数でも運営が可能なのだ。


2005/9月期は、八重洲福岡ビルとラナイヘイリテイジ原宿の25億円と入れ替えに約54億円のたな卸資産を取得している。たな卸資産が倍増だ。まだ地価が上がると見て、積極的に不動産を仕入れたようだ。このうち数件を2005/3月中間期に売却している。


主な売却物件は、新橋SKKビル。これを有限会社ケイアイに12億円で売却している。2005/3月期のグロースインベストメント事業は8億程度の利益を出しているので、新橋SKKビルでも、それなりの利益が上がっているだろう。これに対して、8千万円の赤字を計上しているのが、ニューデベロップメント事業。2.1億円の売上げに対して、この赤字だから、見込み違いがあったのだろうか。こういう実績を考えると、ランドビジネスのニューデベロップメント事業には、若干の不安を感じてしまう。


2005/3月中間期のたな卸資産の残高は、約105億円。またまた倍増である。相当な積極姿勢だ。ファンドバブルで優良物件が希少化しているので、この時期に取得している資産ならば、まだ利益が出ると考えてよいだろう。その成否は、ニューデベロップメント事業にかかっていると私は見る。


ランドビジネスはIRがまだ未熟だと思うが、規模が小さく、中身が透けて見えるところに親近感を感じられる会社である。デザイン重視の姿勢は歓迎される。ぜひ成長してほしい。





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2005-07-20 20:30:32

公開後にランドビジネス株を買うぞ

テーマ:不動産会社

ランドビジネス株の公募のブックビルディング期間が終了しました。IPOは当たれば、儲かることがほぼ確実なので、大変な人気です。Yahoo!掲示板を見ると、はずれた人ばかりのようです。ここまでランドビジネスを記事にした手前、どうしても手に入れたいという気持ちが、ますます強くなりました。


そこで、公開後に申し込みしようと思います。

とはいっても、損をしてまで買うつもりはありません。

基準とする価格は、ズバリ65万円。これ以上、高くなったら買いません。


この65万円の価格設定の根拠は、前にも書きました。

→ 「ランドビジネスの株価を予想する


しかし、株価というものの根拠っていうのは、ほんとにわからないものですね。

そこで試算したように、ランドビジネスの純資産、つまり総資産から負債を差し引いた残りは、1株につき、せいぜい9万円ぐらいになるはずなのに、その7倍の金額でも買おうというのですから。


ローンの返済債務を引き継いでマンションを買う場合には、

マンション価格からローン残高を差し引くだけ。

その50%増しでマンションを買おうなんて人はいませんよね。


ところが、株の場合には、その会社を清算して残るお金の何倍もの金額が、その会社の株価になるわけで、普通に商売している人間には理解不能です。


ただ、今後期待できる利益をベースに考えると、別の値段のつけ方もあります。

マンションを賃貸している場合、受取賃料から支払元利金を差し引いて、それが何年間か利益をもたらすうえ、数年後に売却すれば、その売却代金も手に入るわけです。


株価の値段のつけ方は、この将来の売却に対する期待という意味が強いのでしょう。建物は減価しますが、会社はもっとよくなる可能性があるわけで、その期待が現在の株価に影響するわけです。そうすると現在の利益の25倍ぐらいの値段をつけても高くはないということになります。


むづかしいのは、株というのは1つの会社だけでなく、たくさんの会社の中から選べるわけで、より有利と思われる会社にお金が流れていくのを止めることはできないのです。いくら好きな会社でも、最後まで付き合う必要はありません。


さあ、公開日にはいくらの値段がつくのでしょう。

楽しみです。




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2005-07-19 21:18:50

お前が最大のゴミだよ

テーマ:etc.

「お前が最大のゴミだよ」

今回のトラックバックステーションは、そう言ってるような気がしてならないのです。

確かにワタシは毎日ゴミを出しますよ。それを責められると、ツライ・・・・・。


我が家のマンションは日曜祝日を除いて、いつでもゴミでも出せます。

ゴミ置き場が広く、また清掃の人が気を利かせてくれるので助かっています。

やっぱりマンション選びも、ゴミ出しはひとつの重要なポイントですね。

そうでないと、部屋の中がゴミで埋まってしまいます。


実家のあたりは、ゴミ当番というのがあって、毎日出すゴミが決まっています。

当番も大変だし、ゴミを保存しておくのも大変。

母はいつも不便だ、不便だと言ってますが、引っ越す気はないようです。

ワタシはこれに耐えられないので、実家に帰る気は起きないし、戸建を購入する気にもなれません。


何といっても、規則外の物が捨てられてないかチェックされるのは、タマリマセン!

もちろん人に見られて困るようなものを捨てることはないのですが、生活の裏側を覗かれるようで気持ち悪いではありませんか。


人間が生活する以上、ゴミは必ず出る。居直っちゃいます。

二酸化炭素が増えると地球によくないからといって、呼吸を止めるわけにはいきません。


ともかく分別もするし、リサイクルにも協力しますから、そんなにワタシを責めないで!






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2005-07-19 20:50:14

ランドビジネスよ、助けておくれ

テーマ:不動産会社

ランドビジネスよ、もうちょっとIRを重視してくれ。手がかりが目論見書だけというのは、投資家に余計な手間ヒマをかけさせることになるのだよ。優良なJリートぐらいに、情報公開してくれると、透明感があっていいと思うよ。そうでないと、どうでもないことを勘ぐられたりすることになる。


たとえば、賃貸関係。

一般管理費の地代家賃に26百万ほど計上されている。これは本社の家賃ですよね。

これが、その年間賃料だとすると月額200万強の家賃。霞ヶ関ビルディングでしたよね。

「坪3万円ぐらいの家賃だとすると、80坪ぐらいのオフィスなのかしら。敷金が12か月分とすると26百万円が差入保証金に計上されているはず」などと、どうでもいいことまで考えてしまう。


さらに差入保証金370百万からこの本社オフィス分を差し引くと344百万円。これに対して受入保証金が660百万円。この差は何なのか。マスターリース契約の条件が低いのか、保証金を差し入れずにアセットマネージメントをしているのか、どちらなのかわからない。


インカムマネージメント事業の売上げが775百万円ということは、敷金は家賃の12か月分に満たないのか。

などと、またまた余計なことまで思ってしまう。


わからないことだらけでストレス溜まります。

ランドビジネスよ、迷路に迷い込んだ子羊を助けておくれ。


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