株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、
不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。




テーマ:

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<セミナー開催日時>

 

平成30年4月21日(土)

 

開場 13:00
セミナー 13:30~
個別相談 15:00〜(ご希望の方)

 

<セミナー会場>
〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン

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<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線・日比谷線「銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線・日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線 「銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線「日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

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・新築アパート投資はこのポイントを押さえないと負ける?

・多くの人が知らない新築アパートのデメリットとは?

・融資が厳しい不動産投資市況で新築アパートの融資は?

・新築アパート投資で勝つためのポイントは5つ!!

・5つのポイントと運用期間で初心者でも大きな利益が!

 

 

入居付けがしやすいことやローンが付きやすかったことで人気のあった新築アパート投資ですが、
最近では供給過多や融資の引き締めで物件取得しても上手くいかない方や物件取得すら難しい状況となっています。

 

 

そのような不動産投資市況でも物件性質、選定エリア、融資、運用をきちんと行えば
新築アパートは十分に「勝てる」不動産投資になります。

 

 

そのためには他ではあまり聞くことが少ない新築アパートの《デメリット》をきちんと理解する必要があり、本セミナーでは新築アパートの《デメリット》を隠すことなく公開します。

 

 

その《デメリット》を取らず《メリット》活かして投資を展開ことが大きな利益が見込める新築アパートの投資手法となり、その具体的手法を初公開いたします。

 

 

また、不動産投資には必要不可欠なローンについても当社独自のファイナンスアレンジで融資をセットすることによりレバレッジの効いた新築アパート投資が展開できます。

 

 

その融資条件や金融機関もセミナー内で公開しますので、現在のように融資が絞られてきている不動産投資市況においても有利な融資利用できる可能性があります。

 

 

また、セミナーご参加の方には当グループのみ取り扱いの新築未公開物件情報も提供いたしますので是非お気軽にご参加ください。

 


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いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、不動産投資において重要な、
『キャッシュフロー』の算出方法についてお話を致します。

不動産投資において、キャッシュフローは重要な要素の1つです。

その他にも、物件価格、税金、金利と多々重要な要素はございますが、
キャッシュフローが獲得できなければ、運営自体が難しくなってしまいます。

本日はそんな『キャッシュフロー』の算出方法についてお話いたします。

キャッシュフローは以下のように算出を致します。

  GPI
 ▲Loss
――――――
  EGI
 ▲OPEX
――――――
  NOI
 ▲ADS
――――――
  BTCF
 ▲TAX
――――――
  ATCF
 
ずらずらと英語による略語の記載がございますが、
1つずつ噛砕いてご説明をさせて頂きます。

『GPI』
不動産より入ってくる潜在総収入を表します。
内容的には満室時想定賃料収入と近いか意味合いとお考え頂いて結構です。


『EGI』
実行総収入と呼ばれているものですが、
空室損、自動販売機収入、アンテナ収入等、
その他の支出、収入をLossより-(+)した値でございます。


『OPEX』
これは運営費と呼ばれるものです。
主なものといたしましては、
固都税、電気水道代、ネット費、消防点検費、管理費、清掃費等が挙げられます。

不動産業者によっては、このOPEXに固都税を入れていないこともございますので、
注意が必要です。


『NOI』
これはEGI-OPEXにより求められる、営業純収益でございます。
これにより、その物件のスペックが分かります。

融資や税金についてはお客様のご属性によって変化いたしますが、
NOIはお客様のご属性によって左右されるものではございません。

同じ物件価格、利回りでもこの数値は異なってくる可能性がございますので、
注意が必要となります。


『ADS』
これは、年間元利金返済でございます。
ほとんどのお客様が物件の購入時に融資を利用するかと思いますが、
年間に支払う元金+金利の総和を表しています。


『BTCF』
NOI-ADSにより求められ数値でございます。
お客様が良く口にするキャッシュフローというのはこの数値ことを言います。

ですが、これはあくまでも税引前ですので、
お客様によって税引き後の数字が変わってきます。

このBTCFからTAX(税金)を差し引くことで求められるのが、
税引き後のキャッシュフロー『ATCF』でございます。


キャッシュフローの算出方法をご覧頂いていかがでしたでしょうか?

このように、不動産投資においてキャッシュフローを求めるには、長い道筋がございます。

また、キャッシュフロー以外にも、
不動産投資においては重要なものが多数ございます。

次回以降はその他の指標についてお話をさせて頂きます。

最後までご覧頂きありがとうございます。


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ファミリーエージェント永瀬です。

国土交通省は2018年3月27日、1月1日時点での公示地価を発表しました。

中央区銀座の「山野楽器銀座本店」では、1㎡あたり5,550万円となり、前年の5,050万円に続き3年連続で過去最高額を更新しています。





全国平均では住宅地は横ばいから10年ぶりに上昇に転じ全国的に広くゆるやかな地価の回復傾向が明らかとなりました。公示地価は国による土地価格のガイドラインとなるため、不動産売買への影響はあると言えます。

上昇の内容としては雇用・所得環境の改善や、外国人観光客の増加などを背景とした、「実需」による地価上昇という見方が主流のようです。

収益不動産については融資の引き締めから物件価格の落ち着きが出てきそうな感じもありますが、公示地価上昇のニュースから売主が高値を希望し融資情勢とのギャップがある強気価格で売りに出すこともありそうです。

収益不動産の運用としては、私共がご提案する純資産増加の運用については本ブログでもご紹介している物件価格が下がらない、もしくは下がりにくい物件取得をご案内している為、土地価格の上昇はプラスになります。

建物については毎年の減価は避けられませんが、東京圏の土地については大幅な下落は考えにくく物件価格に対して土地割合が多い物件は堅めの投資になる場合が多いと言えます。

全国的にゆるやかな地価の上昇傾向がある中で神奈川県は二極化になっており、小田原市や横須賀市は下落傾向が続き、中心部との二極化が進行している結果が出ています。横須賀市については全国下落率ワースト10のうち2地点が横須賀市となり、横須賀市の住宅地は、全ての地点で地価が下落している内容になっております。

ベットタウンとして開発が進んだ横須賀市ですが、推計人口が40万人を下回り将来の人口予測でも減少に歯止めがかからない見通しのようです。

 

 

 

 



試しにSUUMOにて横須賀市のワンルームアパートの賃料を検索してみますと2万円台の物件が20棟検索されました。今後も地価下落と人口減少が続くようであれば収益不動産の運営は難しいエリアと言えるでしょう。

横須賀市以外にも隣接する三浦市の地価も低調で、三浦市や千葉県我孫子市は人口減となっています。弊社ではエリア外の為取り扱いは行っておりませんが、高い表面利回りだけで判断するのではなく空室損のリスクを見込んだ実質の利回りと出口を見据えて物件を精査することが必要になるのではないでしょうか。
 

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