居住用不動産の処分

テーマ:

民法859条の3は,「成年後見人は,成年被後見人に代わって,その居住の用に供する建物又はその敷地について,売却,賃貸,賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。 」と規定しています。




本人が住んでいる場所を処分してしまうというのは,本人にとって重大な事柄であることから,家裁の許可を必要としたものです。なお,成年後見人が何かをするのに家裁の正式な許可が必要な場面というのは,この居住用不動産の処分の場面のみです。



売却するというだけではなく,賃貸借契約を解除したり,建物を事実上取り壊す場合も「処分」に当たると考えられています。



また,「居住用」というのは,現に住んでいるという場合だけではなく,もう住まなくなって長い間経過してしまっているとしても,かつて,居住用として使っていた場合には,該当するものと考えられています。




いくつか不動産を持っていて,そのいくつから住んでいたことがある場合,どこまで遡って「居住用」と考えるのかについては色々考え方はありますが,基本的に一度でも住んだことがある場合には,念のため,許可が必要かどうか家裁にお伺いを立てているというのが普通です。




また,私は,明らかに居住用ではないととしても(別荘など),不動産の売却に当たっては,念のため,家裁に処分の旨を連絡しています。



さきほど述べたとおり,成年後見人の権限に対する唯一つの家裁の許可事項であり,許可なくして行った場合には無効となってしまいますので,売却であれば買主との関係で違約金などの問題も生じかねませんので,念には念を入れるというわけです。




むかし,成年後見人を務めていた方の配偶者が亡くなり,相続が発生し,亡くなった配偶者名義の不動産を,その他の相続人と遺産分割したことがありました。




その不動産は本人の居住用不動産でしたが,そこに再び住むという可能性は全くなかったので,遺産分割に当たって,その不動産は他の相続人名義として本人は代償金をもらうという内容としました。




遺産分割によって本人は居住用不動産を失ってしまうということになりますので,家裁にそのような遺産分割をすることについての許可の申請をしましたが,この場合は,許可は不要ということでした。



民法909条によって,遺産の分割は相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるため,その不動産は最初から本人の所有には属さなかったことになるので,そもそも本人名義の居住用不動産を処分するという概念には当たらないのだということでした。







■ランキングに参加中です。

にほんブログ村 士業ブログ 弁護士へ
にほんブログ村


■着手金の簡易見積フォーム
(弁護士江木大輔の法務ページに移動します。)


■弁護士江木大輔の法務ページに移動します。