賃貸マンション・アパート専門 ピーエムshizuoka

空室を半年以上そのままにしていませんか?
共用部が汚れていませんか?

お部屋の簡易清掃・排水の臭気予防を!!
共用部は、物件の「顔」共用部の定期清掃を!!

エリア:焼津市・藤枝市・駿河区・沼津市・駿東郡清水町
http://akshelly1126.wix.com/pmshizuoka

はじめまして、「ピーエムしずおか」です。


不動産賃貸管理・営業・店舗仲介など


賃貸の仕事をしてもう10年になります。


個人的に仕事をしています。


もちろん、昼間は不動産会社に勤務しておりますので




会社ではできないことを、個人的にご紹介できればと


思ってこのブログを始めました。




速報 平成26年5月1日より起業いたします。


詳細は起業日記にてご確認ください。




定期清掃・簡易清掃・長期空室の対策・不動産会社への対応など


お伝えできたらと思っております。




もちろん、サイトの趣旨は、個人的に簡易清掃・定期清掃の大切さを


知ってもらえればと思っております。




PMしずおかの 「PM」は、


資産管理(プロパティマネジメント)の意味と


平日はサラリーマンですので、対応は


「PM」午後からですという意味合いです。




賃貸経営のご参考にしていただけると幸いです。


テーマ:
2年ぶりの更新です。
清掃の仕事から経営相談など
不動産は、楽しくて辛い毎日
あっというまの2年でした。
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テーマ:
④パピヨンさん 4話 最終話

旦那さん白状いたしました。

病院に電話されるのが嫌だったんでしょう。

以下 パピヨンさんが、パピヨンさんになった理由

とあるところに、まじめな看護師さんがいらっしゃいました。

精神病院で、患者さんの為、自分の家族のように患者さんを

看護していたそうです。

毎日、毎日、そして結婚して

2人の子供にも恵まれ、傍からみれば、幸せな家族

ただ、その看護士さんは、仕事熱心なため、

患者の看護をするにつれ、自分が精神病のようになってしまいました。

最初は軽いうつ病みたいものだったんですが、

それに輪をかけて「旦那の浮気・働かない旦那」看護師さんは、

ついに壊れました。心が壊れました。

そして、家で、さまようように、行く当てもなく・・・・・・・・

さまよっている間のことは、誰にもわかりませんが、

戻ってきたときは、ボロボロだったそうです。

そして、ファーのマフラーをしていた。

そして、現在のパピヨンさんが、誕生しました。


・・・・・・・・・・・・・・えっと

だんなさん・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

あんた、パピヨンさん 守ってやれよ・・



あんたが、悪い!!!!!!!!

働け!!!!!!!!!!

浮気スンナ!!!!!!!!!!


と、パピヨンさんが、かわいそうに思えた俺でした。




それから、俺は、旦那じゃだめだと思い

保健所に相談

ぱぴよんさん 保護に向けて動きました。

保護、決行日

役者
俺(不動産屋)
子供(パピヨンさんの2人の子供)
旦那(一応 いただけ)
保健所(男性1人 女性2人)
警察(盾を持ってきました)2人

流れを説明すると

子供が、パピヨンさんを呼び出す

パピヨンさんドアを開ける

警察突入 

保護

・・・・・・・・「助けて!!!」
「警察呼びますよ!!」

パピヨンさんは、ずっと警察を連呼

えっと、パピヨンさん

あなたを抱きしめている男性

それが、あなたの叫んでいる「警察です。」

子供、泣いている

俺、部屋の確認

無事保護された、パピヨンさんは

精神病院で治療を受けました。

そして、半年の歳月が流れ

パピヨンさんを忘れかけていた時、

車ごしに、パピヨンさんとお子様が

買い物袋をもって笑って歩いている姿を見ました。

まだ、完全には治らないだろうけど

パピヨンさん

末永くお幸せに・・・・・・・・

いろいろあったけど、笑ったパピヨンさん見れて幸せな気持ちになりました。


さて、小説になってしまいましたが、

まとめると

困った時には、公共機関への相談をしましょう。

ただ、それだけです。


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賃貸経営相談 共用部清掃 特殊清掃
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テーマ:
賃貸経営相談の前に、皆さんは、
自分の所有する賃貸物件を
どれだけ知っていますか?
たまに、建築して完成したとき以後
室内は、見たことないと言う方がいます。

相談の前に、お客様目線で、真剣に真剣に
室内を見てみましょう!

汚いの以前に、テレビは何処に置いて、
ベットは何処に置いて、洗面所にタオルかけはありましか?トイレに洗浄便座は、つきますか?キッチンの蛇口は?

真剣に見てみると、賃貸競争のスタートラインにすら立っていない現実では、ありませんか?

焼津市 藤枝市賃貸経営相談
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テーマ:
③パピヨンさん
「妖精・踊る・暴れる」


パピヨンさんの携帯に再度お電話

パ「はい。・・・・・・・・」

俺「先ほど、突然お伺いいたしました。○○不動産の俺君ですが・・
  
  何か、電気がつかないとかの不都合はございますか?」

パ「ないです。・・・・・・・・・」

俺「火事だけは気を付けてください。」

パ「ツーーーーーーーーーーーーーーーーーー」

電話・・・・・・・・・切れた

隣の方にも事情を説明し、明日の対応になりました。



翌日

あたーらしい朝が来た、希望ーのあさーが

こんな歌あったな

小学校の頃は、なんて、良かったんだろう!!

希望に満ち溢れて・・・

今日の俺は、悩みの朝がー(^^♪ ♪~

俺「おはよーーーーーー」

事務「おっす!」

なんか楽しそうな顔してんな ・・・・・

さてと、仕事仕事


ピポパ・

パピヨンさんの勤務先にお電話

在籍の確認・・・・・

俺「○○不動産の俺君ですが、パピヨンさんいらっしゃいますか?

病院「パピヨンさんは、1週間まえに退職いたしました。」

おーーーーーーーーーーー

俺の予感的中!!!!!!

通常、勤務先には、よほどのこと(賃料の滞納や緊急な要件)ないと

かけることはありませんが、この時は、昨日の様子から

きっと「仕事してないな」と思ったので思い切って電話をかけました。

次は、緊急連絡先(元の旦那様)の勤務先にお電話

俺「○○不動産の俺君といいますが・・・・・パピヨンさんの旦那様いらっしゃいますか?」

会社「少々おまちください。

パ旦那「はい、元旦那ですが・・・・・・」

俺「○○不動産の俺君といいますが、パピヨンさんにお部屋を借りていただいておりまして、
 
  その時の契約で、元旦那さんが、緊急連絡先として登録してありますが、携帯が変わって

  まして、このたび、会社までお電話させていただきました。」

パ旦那「何か問題起こしました?」

???う???  問題 お こ し ま し た?

出ました、アウトー!

前にも問題起こしてるなパピヨンさん

これは、想定外!!

俺「昨日、お部屋の隣人のかたから、ろうそくで生活してるみたいで、

  火事とか心配との連絡あり、パピヨンさんのお部屋にお伺いしましたが

  お話になりませんので、本日、ご相談のお電話をさせていただきました。」

パ旦那「またですか・・・・・・・・・すいません。」

俺「またって、以前もあったのですか・?」

パ旦那「今、仕事中なので、本日仕事帰りの18時頃お店にお伺いしてよろしいですか・?」

俺「かしこまりました。では、お待ちしております。」

・・・・・・・・・・元旦那さん なんか 疲れた声してんな・・・・・・・・・・・・

元旦那さん協力的で、これ 解決早いな  なんて思ったのは、間違いでした。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


夕方、パピヨンさんの旦那さん ご来店

俺「お疲れのところありがとうございます。」

パ旦那「ご迷惑おかけいたします。実は、パピヨンは、精神病みたいなんですが

    何せ、病院行かなくて、今回お部屋借りたのも、自立するからと

    離婚はしたんですが、同居の解消するためだったんです。」

俺「そうなんですか・・・・・」

俺君の心の声

おい、申し込みの話と違うぞ!!!!!!!

手狭(お部屋が狭い)からといっていたじゃん!

パ旦那「どうすればいいでしょうか?」

俺「とりあえず、パピヨンさんのお部屋に一緒に行ってもらいたいのですが」

パ旦那「わかりました。・・・・・・」

おい、パ旦那  顔が 表情が・・・・・・・うつむいてる

なんかあんなこれは・・・・・俺君の直感が冴えます。

営業車を走らせること5分

到着!!!!!!!


ピンポーン

俺「俺君ですが、パピヨンさん こんにちは」

こういう時は、かしこまらないで、友達のようにいくのがベスト
※いままでの経験です。


パピヨンさん「こんにちは、俺君」

あれ???

申し込みの時のパピヨンさんだ

笑顔のパピヨンさん  ????

でも、昨日と同じ 服装が 萌えてる

ゴスロリか?

俺「パピヨンさん こんにちは、昨日は突然お伺いしてすいませんでした。

  お部屋 住み心地いかがでしょうか?」

パピヨンさん「あのなんで、パ旦那(元旦那)いるんですか?」

あーーーーーーーーー顔が、顔が 昨日の顔にパピヨンさん 戻った





ガチャーーーーン

いきなり、ごみ箱が 俺君めがけて 

転がるごみ箱

パ「かえってください。」

ガチャーーーーン

今度は、キッチンに行って 包丁持ち出すパピヨン

パ「この人、誰ですが? かえってください。」

 「かえってーーーーーーーーーーーーーー」

ガチャーーーーーン

おい、昨日よりひどいじゃん


なんじゃこれは、???

パ「帰れ^」

パ旦那「・・・・・・・・・・・・・・・・・・」

??????????????

どうなんだ??????????

俺「パピヨンさん どうしましたか???  」

パ「助けて~ーーーーーーーーーーーーー」

意味不明・・・・・・・・・

俺「帰りますんで、火だけは気を付けて ろうそくのつけっぱなししないでください」


パ「帰れーーーーーーーーーーーー」


これ、実話です。フィクションじゃありません。

隣人に話せない  俺が隣人だったら怖いもん。

パ旦那と車に一時退却

パ旦那 あんた なんかしたのか?

俺「パピヨンさん どうしたんですかね?」

パ旦那「・・・・・・・・どうしたらいいでしょうか?」

俺「病院に連絡してもらっていいですか・? 火事でも起きたら大変なので」

パ旦那「・・・・・・・・・・・」



つづく



なんか

・・・・・・・・・・・・3話くらいで終わらせるつもりが・・

全然、終わらない・・・・・・・・・・

文章て意外とページにすると長くなります。

俺・小説家ではないので、文章へたくそですが、最後まで書きますのでお楽しみに



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テーマ:
パピヨンさん 第2話

「ガチャ・・・・・」

電話を切ったパピヨンさん

あれ???

窓から、パピヨンさん こっちを睨(にら)んでます。

怖い・・・率直な感想

しかも、パピヨンさん

真夏なのに、なんと、

妖精みたいな服装なんです。

ピンクのファーのコートをマントみたいに着て

下は、スパッツの黒

ピンクのファーの帽子

怖い・・・

あんた誰・??

もうそこには、申し込みに来た時の

パピヨンさんは、いませんでした。

まさに「妖精」

パピヨンさんは、その後、30分

玄関も開けずに、ずーーーと僕を睨んでいました。

窓越しにパピヨンさんを呼んでも、無視され睨むだけ

うーーーん 

うーーーーーーーーーん

うーーーーーーーーーーーーーーーーーーーん

トイレ行きたい!!

僕は、トイレに行きたくなり

会社に戻り、一時撤収

10分後・・・・

ジャー  「あーすっきり」 さてと

申し込み時の保証会社の審査用紙の「緊急連絡先」にお電話してみよう

最近の賃貸は、連帯保証人とっていないので、

こういう想定外のトラブルの時に本当にこまります。

緊急連絡先は、あくまで連絡先

なんの責任もありません。

ピポパポ  

緊急連絡先の方は、元旦那さん

そう、パピヨンさんは、離婚してバツイチ

子供は、元の旦那さんが引き取っていました。

そして・・・・・・・・・・・・・・・

電話からは、「おかけになった電話番号は・・・現在・・・・使われておりません」

おい!!!!!!

申し込みの時には、確認とれたのに

あーーーーーーーーーーーーーーーーど・う・し・よ・う

事務員Y「ファイト!」

俺「はぁーーーーーーーーーーーってお前も協力しろ!」

なんで笑顔で楽しそうなんだ・・・おまえ

そうなんです。

事務員Y 結構こういうの楽しんでるんです

俺の披露した顔みてたのしんでるんです。

ドS女でした。

さて、まだつづきますので、またねーーー次回、

「パピヨンさん 暴れる」




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テーマ:
ベテラン看護師さんの思い出

とっても、仕事ができた方のようでした。
精神科の看護師さんの女性

入居申し込み
職業:看護師
勤務先:○○病院 ○○科
年収:450万
勤務年数:1年

早速 保証会社に審査の申し込み

承認(審査)通りました。

早速、1LDKのお部屋にご入居

無事、契約と契約金の支払いも完了し
ご入居いただきましたが、・・・・・・・・

2週間後
一本の電話からはじまった格闘
それは、となりの住人からでした。

「となりの102号室に引っ越しされた方が、
ろうそくに火をつけてくらしているんですが、
火事になりそうで、怖いんですが・・・」

早速、その日の夜、看護師さんのお部屋を
尋ねると・・・・・・・・

まどから、夏なのに
「クリスマス???」ってくらいに
キャンドルたちが、光を放っていました。

おいおいまじかよ・・・・・・

「ありえねぇ・・・」

ピンポーン
○○不動産のものですが、パピヨンさん少しいいですか?
看護師さんの名前は「パピヨンさん」にします。
※理由は、あとでわかります。

出てこない・・・・

いるじゃん

ろうそくの向こうに、パピヨンさん
踊っている。踊っている。

なんかの宗教???

????

はてな??だらけの俺の頭の中

ピンポーン ピンポーン
おい・・・・
ドアを「ガン・ガン」
「パ・ピ・ヨ・ン・・・・・・さん」

出てこない。


携帯電話からパピヨンさんの携帯を鳴らすと

・・・・・・・・・・

パピヨン「はい・・・・・・・・・・・」

俺「○○不動産ですが、あの・・・・今、家の前にいるんですが、
  少しお話しよろしいでしょうか?

パピヨン「なんの用ですか?」

俺「ろうそくをお部屋で使ってますか?」

パピヨン「はい・・・・・・それが何か?」

俺 隣の方からのクレームとは言えない うーーーん
  「火事とか大丈夫かなと思って、重過失だと火災保険おりませんので」

パピヨン「ガチャ・・・・・・・・・」

電話切りやがった・・・・・・・・・・・・・

つづく

思い出しながら書いていますが、長くなりそうなので
また、続きを書いていきます。
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テーマ:
誰にでもできる仕事だから、「自分でやるからいい」

・・・・・・・と、定期清掃を断る大家さんが結構います。

「他社に任せてるから!」ならいいんですが、
「自分でやるから、時間のある時にやるから、からからからが多い

そんな大家さんの賃貸物件は、結構空室が多いケースが多いです。

満室になったら「考えるよ」・・・・・

あのーーーーーー「だから  だーかーら 満室にならないんです」

「建築業者にだまされた、不動産業者にだまされた」

結構聞きます。

満室なら家賃が下がらなかったら・・・・

すべて、自己責任です。

共用部の定期清掃をこんなに提案するのは、

一番「コストがかからなくて効果的」だからなんです。

誰かのせいにしていても、お金は生まれません。

焼津・藤枝 賃貸の共用部清掃は、ピーエムしずおか


入居してなんぼ、長く住んでもらってなんぼ

そうです。

月一回の清掃で、少しづつ、アパートにもマンションにも家主意識にも変化をつけましょう。

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テーマ:
焼津市・藤枝市 賃貸経営相談 ピーエムしずおか
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損切
一般的には、株やFXでおなじみの言葉

鉄筋コンクリート1億超えのローンを先祖代々の土地に
相続税対策で、賃貸マンションを建築された大家さんから
ローンが、無くなるように売却できないか?
との相談が多いです。

空室で、どうにもならなくなってから、相談されるケースが多いのですが、
そもそも、建築しなければ、土地を売却して現金化できるのです。
ただし、譲渡所得がかかるので、20%から40%ひかれますが、
それでも、億の借金をかかえて、空室が増え
いよいよ、自宅までなくなる!!
との相談があります。

借り入れが、できる場合は、リノベーションか、金融機関にローンの期間延長を
お願いしに行きます。
その時に、大切なのが、空室保証・一定の金額が毎月はいってくる物件に仕上げることです。
中古のサブリース(借り上げ)を行うのです。

売却できる物件の場合は、駅近くの物件のみです。
利回りと最終的な土地の売り逃げのプランを考えると
駅近くの物件は、投資用で、購入者が、います。
東京の投資会社にお客様のストックは、結構ありますので
提携先との連携により売却依頼をかけます。

自宅が無くなる前に、全体的な収支のバランスを考えましょう。
一番悪いのは、何もしないこと。

今日は、少しだけ、現実的なお話を書きました。

PMしずおか 焼津市 藤枝市 静岡市


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テーマ:
投資用物件
サラリーマンオーナー

よく耳にする言葉、

最近東京の投資会社から

利回りの良い物件ないか?問い合わせ多い。

表面利回り 10%

利回りって、表面って  うーーーーーん

賃貸管理経験が豊富な僕からすると・・・・

・・・・・・・・・計算だめだろ!!


不動産営業から見た良い物件 高い利回り物件

ありません。めったに!!

たまに相続で、相続税払うため、売るならありえるが、

基本、立地わるければ、利回りなんて「意味がない」

投資用物件を購入のポイント

①立地  駅徒歩15分以内
 利回り悪くても、土地の価値は悪くないから、リスク回避で、売りやすい場所であること。
 築年数経過していても、解体して、売却の計算もできるので、最終ビジョンまでが
 計算しやすい。

②築年数
 10年くらいして、外壁等の大型リフォームをしているか。
 いくら入居率高くても、修繕費ってかなりかかる。

③需要
 これが、難しい。
 大型の工場で、寮とかで、満室。
 高利回り
 文句ない!!!
 でも、工場の閉鎖で、すべて解約して、入居率0の物件を何度か見ました。
 もちろん、家主も何人かは破産しました。
 需要、長期的な需要(ローンで購入の場合)
 無難に、ファミリー世帯の賃貸 需要がある地域のほうが、無難無難

すべて、条件みたしてる物件は、基本的に、売りにでません。
ましては、広告を打って売る前に、需要があるので、即買手見つかりますので、
くれぐれも、「高利回り物件」の言葉に、だまされないように。


もし、自分が購入するなら、都心なら駅近くで、単身用(駐車場なし)
地方でも、駅近く 単身用(1LDK 35㎡以上)駐車場有
これ以外は購入しませんが・・・・
なぜ?単身用って???
ファミリータイプはいいけど・・・・・・
設備が壊れるのが、早いし、原状回復費用が、結構かかる。
単身は、たばこ以外は、入居者の質がよければ、それほど、痛みがすくない。
ただし、RC(鉄筋コンクリート)の物件がいいが、税金高いし、固定資産の償却も
ながいから、うーーーーーーーん 軽量鉄骨の1LDKか、2DK40㎡くらいのを
リノベーションして1LDK単身用が無難ですね。

妻は最高の投資物件である。/自由国民社

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上記の本とか読むとほしくなるけど・・・・・・・・
この人たちの今ってどうなってんの??
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