• 25 Jun
    • イギリスのEU離脱の影響

      イギリスのEU離脱が決まりましたね。 正直かなり驚きました。 前日の世論調査で残留が優勢との事で それを織り込んで株高、円安になっていたので 市場も意表をつかれた感じだったんでしょうね。 それが市場にも現れていて、 1日にドル円のレートが7円以上動いたのは史上初 日経平均は16年ぶりのITバブル崩壊以来の下げ幅だそうです。 市場では、リーマンショック級またはそれ以上のインパクトがあると言われていますが 今回の出来事の厄介な所は これから影響がじわりじわりと出てくる所です。 リーマンショックの時は悪材料出尽くしだったので そこから回復するしかなかったのですが 今回は、世界経済にどれほどの悪影響を及ぼすか 想像もつきません。 今後、このまま円高、株安が進めば 確実に日本国内の不動産にも悪影響が出てきそうです。 リーマンショックの時もそうでしたが まず、金融機関が融資が徐々に厳しくなります。 そうすると、高い不動産を買える人が少なくなり 不動産価格の下げ圧力が大きくなります。 この出来事が日本国内の転機になるような気がします。 不動産を売りたい人は急いだ方が良いかもしれませんね。 逆に買いたい人は これから下がる可能性はあるのですが その分融資も付きにくくなるので そもそも買うことすら出来なくなるかもしれません。 いずれにしても、今後のマーケットの動きに注目ですね。

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  • 17 Jun
    • 円高で海外不動産ブーム再燃になるか!?

      みなさん。こんにちは生形大です。 急激に円高になってきましたね~ 現在はドル円のレートが104円台ですが、一時は103円台の半ばまで円高になったようです。 イギリスがEUから離脱するかどうかの国民投票が来週の23日にせまっていますが もし、離脱が決まったら一気に100円を割り込みそうです。 そうなると、一気に海外不動産ブームが再燃しそうですね。 海外不動産投資は不動産の値動きよりも為替の値動きの方が大きいので 絶対に円高の時に投資した方が有利になります。 それに備えて情報収集をしてくださいね。 しかし、私のお勧めは国内不動産で十分な余裕資金ができてからの 海外不動産投資です。 国内の不動産より情報量も少ないですし 文化、法律、言葉もそうですが、 なにより現地の人々の国民性も日本とは全然違います。 私は仕事柄さまざまな国の人と仕事をしましたが 海外の人は日本人と比べるとびっくりするくらいいい加減です。 最悪投資資金をすべて失う可能性もあるかもしれません。 海外不動産投資はそれくらいの心構えでやるべきだと思います。 そして、一番大事なのは、 自分の信頼できる人が実際にその地で不動産投資をしていて しっかりと結果が出てるかどうかを自分の目で確かめること だと思います。 よく、「今なら高度成長期の日本のような土地に投資できます。」とか 「数年以内に2倍、3倍になります。」とか聞きますが 本当にそうなる根拠や実績、過去の不動産価格の推移など 自分自身でしっかりと確認してくださいね。 私も過去に痛い目にあったことがあります。 目先の欲にくらんで安易に投資してしまわないように 慎重に投資先を選んで下さいね。 まだ、これから投資を開始するという方は まずは手堅い国内の不動産投資でキャッシュフローを得る事を目指してください。

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  • 16 Jun
    • セブ島のコンドミニアムの引き渡し

      皆さんご無沙汰しております。 しばらくブログの更新をしていませんでしたが、また再開しようと思います。 今日はセブ島で購入したコンドミニアムのお話です。 フィリピン不動産はこれ以外にもマニラにも購入していますが、正直いろいろありました。 詳しくはまたブログ記事にしたいと思います。 さて、今回ご紹介するコンドミニアムは 2011年にセブ旅行に行った際に現地の不動産業者に直接連絡して紹介してもらった案件です。 場所はセブ島の中心部アヤラセンターから歩いてすぐのところにあり立地は抜群です。 ディベロッパーもアヤラ系列のAlveo Landというところなので安心感があります。 当初は2014年の3月に完成予定でしたが、半年ほど工事が遅れ完成したのは11月でした。 物件の引き渡しは2015年の3月にありました。 日本のマンションのように内覧会みたいなことをやって 不都合な箇所がないかチェックします。 いくつか傷があったりもしましたが、正直、思っていた以上のクオリティでした。 そして、書類にサインして、鍵を受け取りました。 コンドミニアムの外観はこんな感じです。 正直思った以上に豪華でした。 自分で住みたいと思ったほどです。 ロビー ラウンジ プール ジム 内装については次回ご紹介しようと思います。

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  • 20 Oct
    • 満額融資がおりました!!オーバーローンです。

      満額融資の承認が下りました。 金利は当初三年固定1.7%、その後は固定で1.9%です。 しかも、今回はオーバーローンなので、手元に運営資金も残ります。 今回の案件は20年間の収入が利回り17%でほぼ固定で確定しています。 しかも、空室リスクなし、広告費なし、リフォーム必要なしです。 収入はさらに増える可能性があります。 不動産の価格が高止まりしている今、こんな案件を見つけたら、即買付が一気に入るのではと思います。 しかし、私はライバルなしで手に入れることに成功しました。 勘の良い方はもうお気付きだと思いますが、 そうです、これは今世間を騒がしている太陽光発電です。 私は所有している物件に載せたのでもちろんライバルはいません。 しかも先に東電に売電できることを確認したので、投資して売電できなかったというリスクもありません。 すでに工事と、東電との契約もしていて、今月末から売電開始予定です。 今週末開催するセミナーでは、どの金融機関でどうやってオーバーローンも手に入れたかも公開します。 同時に私が無料で屋根を修繕して太陽光発電を載せた方法も公開します。 まだ、若干の席がありますのでご興味のある方はこちらからお申し込み下さい。 セミナー詳細

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  • 15 Oct
    • 太陽光発電で利回り17%を達成した方法

      今回は今私が取り組んでいる 太陽光発電についてと 保険を使った物件修繕のセミナーを ご紹介します。 所有物件の太陽光発電設置工事 が完了しました。 現在、東電との接続待ちですが 想定利回りはなんと17.5%に なりそうです。 実際に他の物件の屋根にも太陽光発電を 設置していますが、想定よりも多く 発電してくれているので 今回もとても楽しみです。 ☆太陽光発電を高利回りで設置する方法★ 昨年、開催してとっても大好評だった 太陽光発電と保険を活用して屋根を無料で 修繕するセミナーを今年も開催することに なりました。 昨年のセミナー参加者の中には このノウハウを使って利回り18%の 太陽光発電の設置が出来た方もいます。 また、保険を活用した物件修繕ノウハウでは セミナー参加者の方のかなりの物件で 保険金がおり、多くの喜びの声を頂いています。 今回は、前回セミナー参加者の実績なども ご紹介できますので、より信憑性の高い セミナーになると思います。 私のスタンスとして 自分が実践して本当に良かったノウハウのみしか 皆さんにご紹介しませんが 今回のセミナーは本当に自信を持って 皆さんにご紹介できる内容です。 詳しくはセミナーページを作りましたので こちらをご参照下さい。 お申し込みもこちらからできます。 今回は、開催まで時間も少ないので 30名のみの募集です。 皆さんのご参加お待ちしています。 セミナーの申し込みはこちらから

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    • 台風被害を○○保険ですべてカバーする方法

      太陽光発電で利回り17%を達成した方法はこちら 今回の台風はすごかったですね。 私の所有物件もいくつかもろに直撃してしまい、雨漏りなどの被害が発生しました。 以前の私であれば被害の発生にブルーになるところですが 今は怖くありません。 私には強い味方が付いています。 そうです。「保険」です。 あまり知られていないですが、火災保険のほとんどに○○保険が自動的に付帯されています。 それをうまく活用すれば台風被害もすべてカバーされてしまいます。 私の場合、123万円もの保険金がおりて、修繕するどころか 屋根を完全に塗り替えて、むしろ物件が綺麗に蘇ってしまいました。 ただし、闇雲に申請しても、保険会社に否認されるか減額になってしまいます。 今月末に企画しているセミナーでは、どのようにしたら否認されずに保険申請できるかを 保険申請のスペシャリストに話してもらおうと思います。 詳しくは こちらから

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  • 11 Oct
    • 太陽光発電ってもう終わりなの?

      九州電力を始め、各電力会社が 太陽光発電の接続新規受付を保留する ニュースが世間を騒がしていますね。 既に売電をあてにして 広大な土地を購入した 太陽光発電販売業者などは 「このままでは倒産する」 という状況に追い込まれているようです。 このニュースを見て皆さんは どう感じられましたでしょうか? 「買値より売値が高い売電の仕組」 そもそも太陽光発電が注目され始めたのは 東日本大震災による電力不足を発端に 当時の民主党政権が再生可能エネルギー を20年間(10kw以下は10年)固定価格で 買い取るとして始められました。 この制度が始まった当初は 1kwhあたり42円と破格の買い取り価格でした。 電力会社からの電力は1kwhあたり約20~30円で 購入可能なので、電力会社から買う電力より 高く売れるという資本主義社会では 完全に矛盾した状況でした。 この矛盾の被害者は 「再生可能エネルギー発電促進賦課金」として 課金されている電気利用者です。 矛盾しているということは 当然売電する側が儲かる仕組です。 まさに電力の「アービトラージ」(鞘抜き)ですね。 これにいち早く気付いた人は 固定価格買取が始まった一昨年から昨年にかけて 売電価格が高いうちに電力会社と契約して 既に売電を開始しています。 印象的なのはソフトバンクですね。 全然違う業種にも関わらず すぐに大規模ソーラーに着手したのは さすが孫さんだと思います。 私も昨年から今年にかけて 所有物件の屋根や屋上に太陽光発電を 設置していますが、 実際に始めてみた感想は 「これぞ不労所得」 という印象です。 賃貸経営と違って 入退去やリフォームもないですし 仲介手数料や広告料もかかりません。 しかも、想定していた発電量より 多く発電してくれています。 正直言って、パネルを載せることができる 屋根や土地がある限り増やしたいと思っていました。 そんな時に今回のニュースが入ってきました。 ほとんどの方はこう思ったでしょう。 「太陽光発電はもう終わりだ。」 実際に私の周辺の人々と話した時も ニュースの詳しい内容を理解しないまま 投資しなくて良かったと喜んでいました。 「人の行く裏に道あり花の山」 投資の格言で有名な言葉です。 お花見で人が大勢いるところを 避けて裏道を行くと、 花がたくさん咲いている場所に 出られたという例え話が由来ですが つまり、人と同じ事をしていては 絶対に儲けられないということです。 今回のニュースを見てこれから 太陽光発電に参入しようと思う人は ほとんどいないでしょう。 しかし、そういう時こそチャンスは あります。 もしかしたら、太陽光パネルを格安で 手に入れることが出来るかもしれないですし 今まで大忙しで強気の見積もりしか 出さなかった業者が 暇になって格安で工事の依頼が 出来るかもしれません。 しかも、所有物件に設置するのであれば 売電が確定してから工事を開始すれば 資金を投入したのに売電できなかったと いうリスクはゼロに出来ます。 来年の3月までは現在の売電価格が保証されているので まだまだチャンスはありますよ。 むしろ参入者の減るこれからがチャンスです。 ☆太陽光発電を高利回りで設置する方法★ 昨年と先月、開催してとっても大好評だった 太陽光発電と保険を活用して屋根を無料で 修繕するセミナーを今月も開催することに なりました。 昨年のセミナー参加者の中には このノウハウを使って利回り18%の 太陽光発電の設置が出来た方もいます。 また、保険を活用した物件修繕ノウハウでは セミナー参加者の方のかなりの物件で 保険金がおり、多くの喜びの声を頂いています。 今回は、前回セミナー参加者の実績なども ご紹介できますので、より信憑性の高い セミナーになると思います。 私のスタンスとして 自分が実践して本当に良かったノウハウのみしか 皆さんにご紹介しませんが 今回のセミナーは本当に自信を持って 皆さんにご紹介できる内容です。 私は身内に紹介したところ 本当に感謝されました。 詳しくはセミナーページを作りましたので こちらをご参照下さい。 お申し込みもこちらからできます。 今回は、開催まで時間も少ないので 30名のみの募集です。 皆さんのご参加お待ちしています。 セミナー詳細はこちらから ☆★追伸1★☆ 先日の台風はすごかったですね。 私の所有物件でも被害が出てしまいました。 今回のセミナーでは台風被害があった時の 保険申請の方法についても詳しくお話する予定です。 安易に直してしまうと、保険が下りない場合が ありますのでご注意下さいね。

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  • 04 Sep
    • 物件の大規模修繕で補助金をもらう方法

      私が所有している物件のメインは地方の高利回り物件です。 高利回り物件の多くは築年数が古いです。 そうすると必然的に 空室のリフォーム・リノベーション 外壁塗装、屋根塗装、屋上防水などの 大規模修繕する機会が増えます。 これらの資金は 計画的に資金を貯めておかないと 収支をかなり圧迫してしまいます。 そんな時に オススメなのが補助金を活用する事です。 まだ、多くの人には知られていませんが これらの工事には最大で工事費の1/3まで 国から補助金が支給されます。 私も昨年この補助金を活用して 複数の物件を修繕してきました。 今週末開催するセミナーでは 私が実際に行った大規模修繕を 事例を元にご紹介します。 他にも、今回のセミナーでは補助金を活用して 利回り17%の太陽光発電を搭載した事例や 保険を活用して無料で物件修繕した事例も ご紹介します。 セミナーの詳細はこちらから

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  • 03 Sep
    • 銀座の区分マンションをキャッシュで購入しました。

      銀座の区分マンションを キャッシュで購入しました。 しかも、利回りは30%くらいに なりそうです。 詳しくは本文で ☆太陽光発電を高利回りで設置する方法★ 昨年、開催してとっても大好評だった 太陽光発電と保険を活用して屋根を無料で 修繕するセミナーを今年も開催することに なりました。 昨年のセミナー参加者の中には このノウハウを使って利回り18%の 太陽光発電の設置が出来た方もいます。 また、保険を活用した物件修繕ノウハウでは セミナー参加者の方のかなりの物件で 保険金がおり、多くの喜びの声を頂いています。 私自身昨年だけで500万円もの保険金が 下りましたので、そろそろ修繕が必要な 物件をお持ちの方には 是非ご参加下さい。 今回は、前回セミナー参加者の実績なども ご紹介できますので、より信憑性の高い セミナーになると思います。 私のスタンスとして 自分が実践して本当に良かったノウハウのみしか 皆さんにご紹介しませんが 今回のセミナーは本当に自信を持って 皆さんにご紹介できる内容です。 詳しくはセミナーページを作りましたので こちらをご参照下さい。 お申し込みもこちらからできます。 今回は、開催まで時間も少ないので 30名のみの募集です。 皆さんのご参加お待ちしています。 セミナー詳細を確認 開催5日前から告知したにも 関わらずすでに25名の方から 申し込み頂きました。 後5名分席がありますので お早めにお申し込みください。 ☆★銀座の区分マンションをキャッシュ買いしました。★☆ 最近は本当にびっくりするくらい収益物件の 価格が高騰していて、 こんな値段で誰が買うんだろう というような値段でも売れている状況です。 こんな時は融資が付くからと言って 多少無理して購入してしまい いざ、経済状況が悪くなり マーケットが悪化すると 残債でも売れない状況になってしまいます。 もちろん、 こんな中でも、良い条件で物件を取得できて いる人はもちろんいますが、 色々な業者さんパイプのある私のところには 買って良いと思える物件がほとんど入ってきません。 こんな時は、 視点を変えてみる事も重要という事で 今回初めて区分マンションを購入しました。 しかも場所は銀座です。 利回りは貸し出してみないとまだわかりませんが 30%くらいいくのではと思っています。 もちろん普通に賃貸していては こんな利回りは行きませんが 銀座という場所がらで 貸す方法を工夫すれば 30%くらいはいきます。 どんな貸し方をするか 気になる方は今週末のセミナーの懇親会で 質問してみて下さい。 セミナー詳細

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  • 02 Sep
    • 保険を活用して無料で物件の屋根を修繕する方法

      私の所有している物件の1つはそろそろ築20年になりますが 前のオーナーの修繕記録を見ると驚くことに一度も修繕した記録がありません。 一般的に屋根は新築から10年もすると塗装がはげてきて、放っておくと屋根自体が痛んでしまい、雨漏りなどの原因になるといわれています。 私の物件はその倍の20年も何もしてなかったのです。 さすがにこれではやばいということで、知り合いの業者さんに見てもらう事にしました。 そして、送られてきた写真がこちらです。 見た瞬間絶句しました!! 屋根がまるで錆びてるように変色して、しかも釘などが完全に浮いてしまっています。 このまま放っておけば完全に雨漏りしてしまうとのことです。 「あ~修繕にいくらかかるんだろう!?」 と思っていたところ、 その知り合いの業者さんは 「これならタダで直せますよ」 と言うのです。 私「え~~~~あり得ない。なんでこんなひどい状態なのにタダで直せるの!!」 業者「フッフッフ ある方法使えばタダで屋根を直せるんですよ」 私「もったいつけずに教えて下さいよ。」 業者「火災保険って入ってますか?」 私「もちろん、入ってますよ。そうじゃないと銀行も融資してくれないし」 業者「だったらその保険でこの屋根の修繕をやりましょう」 私「え。。。?火災保険!?なんで火災保険で屋根の修繕できるんですか? もしかして、僕の物件に放火するつもりじゃないですよね?」 業者「ハッハッハ。まさか! 火災保険には火災以外にも○○の保険も付帯されてますよね。それを利用するんです。」 私「え!そんなのついてましたっけ?でも、そんなんで本当にタダで屋根が修繕できるんですか?なんか怪しいなぁ!」 私 「まぁ申請するのはタダだしやってみようか」 と後はこの知り合いの業者さんの言われるがまま申請したところ なんとタダで屋根が修繕できるほどの保険金が本当におりてしまいました。 そして、それで直した屋根がこちらです。 どうですか?見違えたでしょ!! これが本当に火災保険の保険金だけでできてしまいました。   とこれだけでは自慢話になってしまうので 今回私が実際に保険を使って屋根を修繕したノウハウを セミナーでこっそり公開したいと思います。   このノウハウを知ってしまえば、 あなたの物件もタダで修繕できるかもしれません。 ただし、最近「屋根をタダで直します。」とか 「屋根の無料診断をします」と言って 勝手に屋根に傷を付けて、あげくの果てに保険も使えず 多額の修繕費用を請求する悪徳業者もいるようです。   そんな業者にだまされないように 今回は火災保険と物件修繕のスペシャリストをお招きして セミナーを開催したいと思います。   しかも、今回のセミナーでは無料で修繕した物件の屋根に利回り15%で太陽光発電も載せてしまうノウハウも公開します。 今既に物件をお持ちの方や、 これから築古物件を購入しようとしている方には また、これから所有物件に太陽光発電を載せようと考えている方 知ってて絶対に損のないノウハウです。   ちなみに私はこのノウハウを使って123万円の保険金がおりました。 この勉強会に参加すると以下のことが学べます。 ◎どんな物件だと保険の被災認定を受けやすいか ◎火災保険を使ってタダで物件の修繕をする方法 ◎地震保険で被災認定を受ける方法 ◎どこの損害保険会社の保険がおりやすいか ◎物件の修繕をして修繕金額の1/3の補助金をもらう方法 ◎利回り15%で太陽光発電を載せる方法 ◎太陽光発電を導入する前に絶対に知っておくべき事 詳しくはセミナーページを作りましたので こちらをご参照下さい。 お申し込みもこちらからできます。 今回は、開催まで時間も少ないので 30名のみの募集です。 皆さんのご参加お待ちしています。 セミナーの申し込みはこちらから

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  • 01 Sep
    • 太陽光発電で利回り17.5%を達成した方法

      今回は今私が取り組んでいる 太陽光発電についてと 保険を使った物件修繕のセミナーを ご紹介します。 ちょうど今日から所有している マンションへの太陽光発電設置工事 が開始されましたが、 想定利回りはなんと17.5%に なりそうです。 実際に他の物件の屋根にも太陽光発電を 設置していますが、想定よりも多く 発電してくれているので 今回もとても楽しみです。 ☆太陽光発電を高利回りで設置する方法★ 昨年、開催してとっても大好評だった 太陽光発電と保険を活用して屋根を無料で 修繕するセミナーを今年も開催することに なりました。 昨年のセミナー参加者の中には このノウハウを使って利回り18%の 太陽光発電の設置が出来た方もいます。 また、保険を活用した物件修繕ノウハウでは セミナー参加者の方のかなりの物件で 保険金がおり、多くの喜びの声を頂いています。 今回は、前回セミナー参加者の実績なども ご紹介できますので、より信憑性の高い セミナーになると思います。 私のスタンスとして 自分が実践して本当に良かったノウハウのみしか 皆さんにご紹介しませんが 今回のセミナーは本当に自信を持って 皆さんにご紹介できる内容です。 私は身内に紹介したところ 本当に感謝されました。 詳しくはセミナーページを作りましたので こちらをご参照下さい。 お申し込みもこちらからできます。 今回は、開催まで時間も少ないので 30名のみの募集です。 皆さんのご参加お待ちしています。 セミナーの申し込みはこちらから

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  • 02 May
    • 札幌で超オススメの管理会社さん

      楽待コラム絶賛連載中!! 不動産投資のノウハウ満載 私の投資スタンスは地方高利回り物件への投資です。そして、地方高利回り投資で欠かせない地域が札幌ではないでしょうか? 札幌に物件を所有していますが、同じ構造と築年数でも東京と比べて2~3%利回りが高いという印象です。 ここ数年、関東で高利回り物件が枯渇しているため高利回り物件を求めて、関東の投資家が札幌の物件を購入するケースが増えているようです。 ただし、ご存知の方も多いと思いますが、札幌は賃貸激戦区として有名です。 1Rの物件であればAD(広告費)3ヶ月が当たり前、4ヶ月も出すケースもあるようです。 幸い私の所有物件はファミリー物件なのでそこまで広告費を出す必要もありませんし、優秀な管理会社のおかげで、入居率も95%以上をキープしています。 しかも、私はこの物件を購入して以来一度も札幌に行っていません。 安泰すぎて行く必要がありませんでした(^^v 本当に優秀な管理会社さんに感謝です。 先日も残念なことに退去が発生したのですが退去立会い直後に管理担当者さんから電話がかかってきました。 今回の退去の理由は「離婚」で奥さんとお子さんが先に出て行ったそうなのですがだんなさんがお金がなくて次の物件に引っ越すことができずに、しばらく住んでいたそうです。 退去立会いをしてくれた担当者さんによると「ベッドをぶつけた傷」という名の「こぶしの痕」が 壁や扉などに多数あり、とてもすぐに賃貸募集できる状態ではなかったそうです。Orz... 正直この話を聞いたとき破損部分以外の部分も見た目の都合上交換の必要があるため 大家の負担分も数十万円くらいかかると覚悟しました。 しかし、この管理会社さんのすばらしい点は常に大家目線でオーナーの利益を最優先で考えてくれます。 今回も、せっかく直すならとデザイナーズリノベーションをしましょうと提案してくれて、なんとその費用の半分を今回の修繕費として入居者に負担させてくれました。 他にもこの管理会社さんのすばらしい点は外注すると高くなりそうなものを自らホームセンターへ行って実費のみで設置してくれます。 それでいて、管理費はこちらが申し訳なくなるくらい安く、リフォーム費用も下請けと同じような金額です。本当に安いです。 どの管理会社さんもこれくらい優秀であれば、本当に不労所得といえるのですが、、、 札幌で管理会社さんにお悩みの方は是非、こちらからご相談ください。 私のお願いしている管理会社さんをこっそりご紹介します。 お問い合わせ 本当はライバルが増えるので教えたくないのですが ブログ読者さんには限定でご紹介しますね。

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  • 16 Mar
    • 「どんな時代でも通用する不動産投資術」

      不動産投資予備校を主催されているななころさん、 あの大家検定を浦田健さんと創設した大友哲哉さんと セミナーを開催する事になりました。 以下、ななころさんからの案内になります。 DAIさんのブログ読者のみなさん、初めまして 不動産投資予備校を主催しております「ななころ」と申します。 これまで私は不動産投資でいろいろな失敗をしてきました。 ○翼の物件を、競売で初めての挑戦で初めて落札してしまい、 ・外壁塗装中に建物の回りを高級車で囲まれてしまったり、 ・どこも管理を請け負ってもらえなかたったり、 ・入居募集を拒否されてしまったり、 ・リフォーム業者に途中で投げ出されてしまったり、 ・部屋で孤独死があったり、 ・シロアリ被害にあったり、 ・雨漏りがあちこちで発生したり、 一棟目に購入した物件だけでも、 これだけのリスクに出会ってきました。。。 そんな失敗続きの私が最も恐れているリスクがあります。 私が最も怖いと考えているリスクとは何でしょうか・・・? ところで、今は、良い物件はほんとうに足が速く、 あっという間に売れてしまいます。 収益に強い不動産屋さんの話しによると、 利回り6%程度でも融資が付くので売れてしまうそうです。 物件探しのお手伝いや、自ら4棟目を購入しようと、 私も物件を見ているのですが、 ほんとうに買える物件がありません。 あった!と思ってもすぐに売れてしまう。。。(汗) 希望物件の条件がとんでもなく高いのでしょうか・・・? 「いや…そんなことはない!」と自分では思っています。 しかし、不動産屋さんにしてみると、 「いまはそんな物件ありませんよ・・・」と言わんばかり。 「今ならRC造・平成築だったら地方でも10%あったら良い方ですよ。 これくらいの物件であればすぐに売れちゃいます」とも…。 先日、実際に紹介された物件もこんな物件でした。 募集図面を作成する前に買付が数本入ったらしいです。 ・価 格:1億円 ・エリア:都内某市 ・表面利回り:10%(満室時) ・稼働率:90% ・築年等:22年 どうでしょうか? あなただったらこの物件を買いますでしょうか? 例えば、この物件をフルローンで購入したとします。 金利は2.5%、融資期間は法定耐用年数いっぱいで25年とします。 初期費用は物件価格の8%程度(800万円)が必要になります。 計算すればすぐに分かりますが、稼働率を現状の90%、 経費率を25%程度ととすると、得られるCFは100万円/年ほどです。 「1年間でCF100万円もあるのか!?いいじゃないか!」と思いますか? こんな物件がどんどん売れているのです。 ・稼働率が80%に低下したら? ⇒ 手残りはほとんどなくなります(収支は トントン)。 ・数部屋退去があったら? ⇒ 客付けするためにはリフォーム、広告料支払 が1部屋数十万円単位で発生します。 ・突発的な修繕が発生したら?⇒ 水道管破裂、雨漏り、エレベーター故障な どが起こったら数十万円飛びます。 ・家賃が下落したら? ⇒ 程度問題ですが、すぐに赤字に転落でしょう。 ・金利が上昇したら? ⇒ 1%上昇しただけで手残りは無くなります。 銀行から1億円の借金を作り、しかも自己資金を800万円注ぎ込んで、 そこそこうまく運用して年間100万円のキャッシュフローしか出ない。 しかも、稼働率が悪化したり、突発的なトラブルがあると経営は赤字に転落。 それでも割に合いますでしょうか・・・? 背負ってるリスクの割にリターンが少ないと思いませんか? もしかしたら購入した人は、 フルローンではなくある程度自己資金を入れていて、 キャッシュフローはもっとあるのかもしれません、。 ものすごく良い条件で銀行から融資を受けているのかもしれません。 オリンピックやアベノミクスの効果で、 高く売れる算段があるのかもしれません。 資産性重視で考えているのかもしれません。 すでに複数持っている人なのかもしれません。 ただ、こういう物件がどんどん売れている事実があります。 いや、それどころか、もっと利回りが低く、 悪い条件でも売れてしまっているのです。 私には自信がありません。。。 このような物件をフルローンで買って、 上手く運用していく自信が・・・。 ましてや初めて物件を購入する人に、 このような物件を勧めることができません。 数々の失敗を冒してきたななころが最も恐れる失敗。 それは、、、 「月々の銀行への返済や税金の支払いができなくなり、 自己破産に陥る」ことです。 いや、正確に言うと、 「自己破産をして家族を路頭に迷わせてしまう」ことです。 妻や子供に辛い思いをさせるのは絶対に嫌です! 「自分が最も輝くことをしたい!」ということで不動産投資を始めたのに、 始めからこのような物件を買っていたら本末転倒です。 それでは、初めて物件を購入する人は、 どのような物件を買えばいいのでしょうか・・・? これからも通用する不動産投資法とは何なのか・・・? 楽待コラムでも人気のDAIさんこと生形大さんに、 「どんな時代でも通用する不動産投資術」について、 質疑応答も含めて1時間半たっぷりとお話し頂く予定です。 DAIさんは、人気教材DVD「8つのステップ2014」(定価49800円) でも、 ステップ2で話しをされていますが、 どのようにしたら高利回りの物件ばかりを購入できるかをお話して頂きます。 そして、もう一人のスペシャルゲスト・大友哲哉さんからは、 「単なる貸家業からの脱却・世界に通用する不動産ビジネスへ」というテーマで、 新しい不動産投資法、不動産の活用法についてお話し頂く予定です。 大友哲哉さんは私がご紹介するまでも無いですね。 浦田健さんとともに大家検定を立ち上げ、 正しい不動産の知識を伝える活動をされています。 東京大家塾主宰し、不動産活用コンサルティング70億超の実績を持ち、 これまで多くの投資家や大家にアドバイスをされています。 【当日の内容の一例】 ●わずか5年で、国内8棟143戸、家賃年収8千万円(平均利回り15%以上)を達 成した、 今でも通用する不動産投資法とは? ●物件購入時に見落としがちな経費と購入後のコストとは? ●買ってもいい物件、買ってはいけない物件とは? ●親の不動産を活用した新しい不動産投資法とは? ●手軽に始められる3DKの区分マンションで新しいルームシェアとは? ●世界に通用する不動産ビジネスとは? さらに、わたしからは、私と同じように、 「人生を自由にデザインしたい!一番自分が輝くことをしたい!」 と思い描いている方に向けて、 不動産投資で成功するための「2つの鍵」をお渡ししたいと思います。 この文章を読んで、ワクワクしたあなた。 「引き寄せの法則」が実在するとしたら、 まさに、あたなのために生まれたセミナーです。 私のシェアしたい内容とあなたの教わりたい内容が、 今まさに一致したのです。 勉強会への参加お待ちしております。 ▼ 参加する ※必ず紹介者の欄にDAIと記入下さい。記入者のみに特典があります。

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  • 04 Mar
    • 利回り20%超のお宝物件と出会った方法

      最近は物件価格が高騰し、なかなか購入したいと思える物件がありませんが それでも昨年は2棟のマンションを購入し、どちらも表面利回りで20%を超えています。 どのようにそんな高利回りの物件を購入しているかについては 楽待を運営するファーストロジックさんから販売されている 「不動産投資DVD 8つのステップ2014」で詳しく話しているので こちらをご参照ください。ちなみに私はステップ2「物件購入」を担当しています。 (おかげさまで初版はあっという間に完売したそうです。もちろん私もDVDセットを見ましたが、物件購入から、融資、管理運営、リフォーム、税務など賃貸経営に必要な知識はすべて網羅されているので、このセットさえあれば不動産投資初心者でもすぐに物件を購入し、賃貸経営をはじめられる内容です。しかも、内容に不満があれば全額返金までしてくれるので、これから不動産投資を始めたいという人、2棟目、3棟目を購入したいという人にはノーリスクで本当にオススメです。) 実はDVDを撮影した時点では2棟目は取得してなかったのですが 昨年の法務局の営業最終日に決済が完了しました。 昨年購入した2棟のキャッシュフローにより、不動産からの収入が完全にサラリーマンの収入を上回りました。 職業柄とてもリストラの多い業界で働いていて、リーマンショック以降 働き盛りの30代、40代の同僚が大量にリストラされていく姿を何度も見てきました。 当時はいつ自分がリストラされるかといつも不安な状態でしたが、いまでは、早くリストラされないかとリストラを楽しみにしている状態です。(リストラされると上乗せの退職金がもらえます)笑 こんな安定した精神状態でいられるのも不動産投資をしていたおかげです。 いまから、サラリーマンをやめた後に自分の好きなことを本業としてやることをとても楽しみにしています。 また、今年の4月には3年前から投資していたフィリピン セブ島の1等地にあるコンドミニアムが完成するので、その引渡しもとても楽しみです。 最近は日本でも海外不動産投資がはやりつつありますが、いずれこのコラムでもとりあげようと思っています。 ちょっと話がそれてしまいましたが、 今回は私がどのようにして、そのような高利回りな物件の情報を取得しているかお話したいと思います。 コラムやメルマガの読者さんからよく そのような高利回りの物件はどんな業者さんから仕入れているのですか? とか 物件情報の仕入れに特殊なルートがありますか? とかきかれることがあります。 今現在そのようなルートがあるかないかと言えば 「あります」 続きはこちらから

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  • 10 Dec
    • 利回り20%の物件に買付

      利回り20%の物件に買付を入れました。 今回の物件も 積算 〉売値 固定資産税評価額 〉売値 と評価の出やすい物件です。 しかし、最近は買付を入れても融資が付かなかったり、売り止めになったりで中々物件を購入できない日々が続いていましたが、今度こそ何とか手に入れたいですね。 本日無料ダウンロード最終日です!! さて、先日取材を受けた本がいよいよ発売となりました。 Amazon Kindle(iPhone&Androidでも読めます。) で読む事ができますが この本には私以外にも6名の不動産投資家の実体験が語られています。 うつ病のどん底から這い上がり、32歳で資産2億6000万円、家賃収入2700万円を達成した方法とは? リストラに怯えながら働いていた普通の外資系サラリーマンが、30歳でゼロから不動産投資を始め、35歳で7棟、家賃収入6500万円の不動産オーナーになった秘訣とは? 27歳、年収407万円でワンルームマンションのオーナーになり、更に、1棟マンションのオーナーを目指すマインドの原点とは? 2棟59戸のマンションオーナーとなり、独立開業を果たし、ノマドライフを謳歌している37歳からのメッセージは、「やる気があれば、必ず出来る!」 3人の子育てをする主婦でも出来た不動産投資の魅力とは? 49歳でサラリーマンを早期退職。セミリタイア を果たすのは、不動産投資をやっていたおかげ!! 借金地獄から抜け出し、2棟で総額7億2000万円の資産を築いた強烈なマインドセットとは? Amazonでは有料で販売されているこの書籍ですが 今なら無料でダウンロードできます。 しかも 彼らのノウハウを詰め込んだ動画インタビューまで無料で見る事が出来ます。 12/10までの期間限定なので、興味がある人は今すぐこちらから登録してみてください。 無料ダウンロードはこちらから

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  • 09 Dec
    • 私の体験が不動産投資の書籍になりました。

      皆さんご無沙汰しています。 最近は任意売却の案件に必死に融資付け 不動産投資のDVDの撮影 不動産投資本の企画書の作成 不動産投資本の取材など 忙しい日々を送っていました。 さて、そのうちの1つ先日取材を受けた本がいよいよ発売となりました。 Amazon Kindle(iPhone&Androidでも読めます。) で読む事ができますが この本には私以外にも6名の不動産投資家の実体験が語られています。 うつ病のどん底から這い上がり、32歳で資産2億6000万円、家賃収入2700万円を達成した方法とは? リストラに怯えながら働いていた普通の外資系サラリーマンが、30歳でゼロから不動産投資を始め、35歳で7棟、家賃収入6500万円の不動産オーナーになった秘訣とは? 27歳、年収407万円でワンルームマンションのオーナーになり、更に、1棟マンションのオーナーを目指すマインドの原点とは? 2棟59戸のマンションオーナーとなり、独立開業を果たし、ノマドライフを謳歌している37歳からのメッセージは、「やる気があれば、必ず出来る!」 3人の子育てをする主婦でも出来た不動産投資の魅力とは? 49歳でサラリーマンを早期退職。セミリタイア を果たすのは、不動産投資をやっていたおかげ!! 借金地獄から抜け出し、2棟で総額7億2000万円の資産を築いた強烈なマインドセットとは? Amazonでは有料で販売されているこの書籍ですが 今なら無料でダウンロードできます。 しかも 彼らのノウハウを詰め込んだ動画インタビューまで無料で見る事が出来ます。 12/10までの期間限定なので、興味がある人は今すぐこちらから登録してみてください。 無料ダウンロードはこちらから

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  • 19 Nov
    • 修繕済みの物件にも火災保険がおりました。

      所有物件で申請していた保険金がおりました。 しかも、今回は既に修繕してしまっていた物件を修繕後に保険申請し約50万円の保険金がおりました。 修繕工事が約150万円かかりましたので、1/3が保険で負担できた事になります。 完全になくなたったお金と思っていたので50万円得した気分です!!   さらに現在、私の身内の3物件で保険申請をしています。 物件1 174万円 物件2 158万円 物件3 148万円 の保険金の申請をしているので すべて満額下りれば480万円も 下りる計算になります。   どのように保険申請をしたか知りたい方はこちらから

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  • 17 Nov
    • 太陽光発電資金をオーバーローンで借りて低金利で資金調達する方法

      各銀行や信販会社が太陽光発電向けのローンを用意しています。 その金利は一般的なアパートローンやリフォームローンに比べて低い場合が多いです。 例えば日本政策金融公庫では 条件次第では金利1%代の固定金利での融資を受ける事が可能です。   今回、私は太陽光発電を導入するにあたり 利回り13%以上で導入し、さらに 低金利でのオーバーローンに成功しました。 これにより、調達した資金で新たに購入する不動産の資金や所有している物件のリフォームに充てる事が出来ます。   今回はどのようにして、ソーラーローンでオーバーローンに成功したかも 紹介したいと思います。 オーバーローンの方法を知りたい方はこちらから

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  • 16 Nov
    • 利回り13%以上のメガソーラーへの投資

      最近は大企業がこぞってメガソーラー事業へ参入しています。 参入企業をざっとあげるだけでも ソフトバンク KDDI 三井科学 ヤマダ電機 森トラスト ワタミ ホンダ 日本IBM さらに最近は海外企業が日本へのメガソーラー事業に参入してきています。 では、なぜこんなに大企業が参入しているのでしょうか? 日本の環境のため? もちろん、ソーラーは環境に良いのでエコ企業をアピール ということもありますが、一番の参入理由は 儲かるから につきると思います。 というのも国が20年もの間、電力の買取金額を保証してくれているのです。 例えば、最近参入し始めているワタミを例に挙げると 「外食大手のワタミは21日、大規模太陽光発電(メガソーラー)事業に参入すると発表した。第1弾として10月に、北海道厚真町で地元企業と連携して発電所の建設を始め、来年11月に完成する予定。総事業費は45億円。出力は1万5千kWで、約5千世帯分の電力をまかなえる規模だ。おこした電気は北海道電力に売り、年6億円の収入を見込む。」 この例でいうと総事業費が45億円で年6億円の収入なので単純な利回りは なんと13.3%です。 不動産の価格が高騰している今は、利回り10%以下の不動産を購入するよりは全然利回りが良いということです。 しかも、不動産のように空室のリスクや、リフォーム、大規模修繕、広告料、仲介手数料もかかりません。 今回は個人へは滅多にまわってこないメガソーラーの案件の話がまわってきました。 続きはこちら

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  • 12 Nov
    • 台風の後は保険申請のチャンスです。保険で修繕した方法。

      今年は台風の当たり年です。 私の所有物件も大型台風26号により被害がありました。 多くの大家さんも所有物件に被害が出たのではないでしょうか? ローンと空室を抱えている大家さんにとって、緊急の出費は頭の痛い問題です。 そんな大家さんにオススメするのが 火災保険を利用して被害のあった箇所を修繕をすることです。 通常火災保険には総合保険の役割があり、ほとんどの保険会社が火災以外に風水害に対しても補償をしてくれます。 実際に私の所有物件も風水害による保険の被災申請を行い、123万円の保険金がおりました。 保険で屋根を直した時のお話はこちらをご参照下さい ただし、台風が通過して、ただ闇雲に保険申請を行っても 保険会社からは経年劣化を理由に否認されてしまいます。 実際に私の知り合いの大家さんは、自己流で保険申請をしましたが 保険会社に否認されてしまいました。 つまり、保険申請を行うにもノウハウが必要なのです。 それを知っているか、知らないかで下りる保険金が全く異なってくるのです。 そこで今回は私がどのように保険申請をして 123万円もの保険金を認定されたのか 私の物件の具体例を元にご紹介します。   今既に物件をお持ちの方や、 これから築古物件を購入しようとしている方には 知ってて絶対に損のないノウハウです。   そろそろ大規模修繕が必要な物件を お持ちの大家さんも 自腹で修繕する前に 保険を使えるか確認してください。   すでに修繕してしまった大家さんも 修繕後でも保険の被災認定 できる場合がありますので あきらめないで下さい。 保険で物件修繕する方法はこちら

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皆さんはじめまして。 不動産起業家☆DAIこと生形大(うぶかただい)です。 5年前から不動産...

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