坂東鶏三郎の不動産投資は絶対するな!? でも不動産投資は『素』敵だ

一体何を目指しているブログなのか。もはや自分でも分かりません。先日、初代坂東鶏三郎を襲名いたしました。

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おひさしブリーフ。

いつの間にか師走ですな。

 

融資内諾を武器に指値を入れていた一棟RC。

なんと買付通りました。

まさか通ると思っていなったので、びっくり。

もっと指値すればよかったのかも。

 

そこで、いろいろと忙しくなりました。

消費税還付のために、新法人の設立をしなければなりませぬ。

また、消費税還付をしてくれる税理士も探さなくては。

顧問税理士に聞いたら、やらない感じでした。

 

今回買うのは過去最高の3億円。

借金も5億超えるのですが、大丈夫かな。

まあ、大丈夫でしょ。

 

少し価格が下がってきたようなので、融資が出るうちにバンバン買いたいです。

いい物件あればですが。

 

 

新プロジェクトの借り上げ案件。

本日、資料に基づいて打ち合わせ。

確定10%オーバーなので、融資がつけばぶっこみます。

1億2000万円くらいです。

さっそく、銀行に持ち込みます。

 

 

 


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11月も今日で終わり。

今年もあと1か月ですね。

時が経つのは早い。

あそこが勃つのはエロい。

 

風邪ひいて、あまり体調は良くない中、今週は月末で忙しかったです。

明日からは年末モードで、また忙しくなりそうです。

 

先日、会社に知り合いの不動産屋さんが、 物件資料一覧を持ってきてくれました。

不在だったので、あとからメールで、その中で興味のある者の概要書を送ってもらうようにお願いしました。

おもにRC物件です。

 

届いた概要書は、ほとんどが見たことのないもの。

でも、利回りは低いですね。

さすがに手が出せません。

 

そんな中、お勧め物件として、

銀座150億円

というものがありました。

 

なんで、鶏三郎にすすめるの。

ギャグだとはお思いますが。

 

そんな中の不動産進捗状況。

売却は、非公開で何人かに声をかけております。

ある大手さんからは、社内規定上、一般媒介をお願いされました。

今度、契約します。

 

あとは、別な大手業者の法人担当店長を紹介してもらったので、挨拶しに行ってきます。

別な業者さんにも資料を送ることに。

 

新プロジェクトとして、借り上げ案件が入ってきました。

土地の広い築古アパートを買ってリフォームし、あいているところに新築アパートもた建てて、一括で借り上げてもらうというものです。

築古・新築アパートをあわせて、10%オーバーの予定。

5年越えたら、もとの価格で買い取ってもらえるようです。

そうすると、税金は別として、5年で5000万円は利益が出そうです。

なかなかいい話かもしれません。

 

銀行に話したら、けっこう乗り気でした。

詳細なシミュレーション資料をもらったら、銀行回りしてきます。

 

 

 

 


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メガ大家。

ある意味大家界のあこがれの存在。

 

正式な定義は知らないですが、投資規模が10億円を超えているとメガ大家と呼ばれるらしいです。

この10億円があいまいですが、資産(資産の計算も不明瞭ですが)、購入額、投資額、などでしょうか。

 

鶏三郎は、現在の投資総額は、2億6000万円くらい。

個人で2億、法人で6000万。

 

次、買おうとしているのが、3億くらい。

もう一つ二つ買うと、メガ大家の規模になれるかな。

 

でも築20年越えで、利回り8%くらいのしかないですね。

もっと古いやつに手を出すか、すごく田舎に手を出すか、新築でがんばるか。

 

でも計算すると、上記のようなRCばかり買っても儲からないんですよね。

キャッシュフローためて、現金買いするか、どこかで売却益をえるかなどしないと

伸びないです。

でも規模がでかくなれば、スケールメリットもあるし、いい情報も集まってきそうです。

 

その前に融資がつくかどうか問題です。

 

 


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昨晩は遅くまで会議でした。

その最中に、不動産屋さん電話が入りました。

さすがに電話に出ることはできなかったので、会議終了後、遅くなりましたが、折電。

 

『8%なら買う。』

という業者さんを紹介してくれた不動産屋さんです。

 

折電したところ、買付入れるか検討している業者がいるとのこと。

しかも指値が入ることを見込んでですが、7%の額を提示しているそうです。

まじですか!

7%で売れたらうれピー。

 

そして、今日も会議。

管理会社から電話。

電話に出られないということをメッセージで送ったら、

「○号室、退去です。」

とのこと。

 

まじですか!

全然うれしくないピー。

 

 

 

 

 

 


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本日は、高校の大先輩の不動産屋さんにお邪魔してきました。

数か月に1回、お伺いして情報交換やいろんなことを教えていただいております。

 

今回は、売却相談

特にRCの売り出しについて、サジェスション。

8%で購入希望のある物件についてがメインです。

うまくやれば、7%前半もいけるとのこと。

その作戦を伝授していただきました。

 

早速、その中の作戦の内の一つを実行。

お金持ちを抱えている業者さんにアポをとって見ることにしました。

結構、低利回りでもガンガン買っている人がいるようです。

震災でバブった方々でしょうか。

 

 

夕方には、某銀行の担当さんが来社。

先日、電話で回答のあった融資内諾の詳細の説明です。

 

融資額は、希望指値額+1000万円。

オーバーローンです。

 

利率は、変動、固定(5年)、固定(10年)の3パターン。

もちろん変動が一番低くて、0.8%後半。

 

消費税還付のための新設法人で、OK。

その新設法人に保証人2名が必要。

 

そして、共担に2物件。

しかも、売却したら利益を全額繰り上げ返済。

ここがちょっときつい条件です。

 

とりあえず、内諾が出たので、融資内諾済みで指値をした額でメールしました。

前回、8%で指値を入れると書いてましたが、完全に勘違い。

7%弱の指値の間違いでした。

多分、この指値はダメでしょうね。

 

 

 

 


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