~不動産競売まめ知識~千葉ではたらく不動産会社社長のアメブロ

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1,本件所有者(又は債務者)が占有している。 売却対象物件の所有者又は債務者が占有していることを意味します、居住中の場合既に退去し空家の場合もこの様な記載になります。

2,○○が占有している。△△の占有は認められない。 ○○は裁判所が認める占有者ですが、△△は事件とは関係ないものと思われるものが正当の占有を主張したり、物件を使用させ占有を装ったり、その様な場合裁判所の見解として正常な占有とは認めないという事です。

3,○○が占有している。同人の占有権原の存在は認められない。 売却対象物件を占有するには、通常は所有者と賃貸契約等の使用出来る権利を設定するものですが、その様な形跡の無い場合、上記の同じで裁判所は認めない。

4,(株)○○が占有している。同社の代表者は本件所有者である。 法人が占有し、代表者が所有者である場合で、法人と所有者は執行手続き上同一視出来る場合

5,○○が占有している。同人は本件所有者(又は債務者)会社の代表者である。 法人が売却対象不動産所有者或は債務者である場合、その代表者が占有している場合があります、特別な関係によるものなので所有者と同一視される。

6,○○が占有している。同人は実行された抵当権の設定後の所有者である。 競売事件の基となる抵当権設定のある物件を譲受たものが占有している場合でその場合所有者と同じ立場に立ち同一と見なされる。

7,○○が占有している。同人は所有権を主張している。 登記名義上の所有者と異なるものが所有権を主張し占有している場合、この場合いろいろなケースが考えられる為慎重に調査を要する。担当裁判所に確認を要す。
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地上権とは他人の土地の地上又は地下等に建物その他の工作物又は植林の目的となる樹木等を所有する為その土地を使用することができる権利です。

抵当権より先に登記されている場合は、買受人がその負担を引き受けねばならない、地上権の内容が記載されます。 ここでいう地上権は当事者間の設定行為により設定されたものです。

地役権 地役権とは、他の土地の利用価値を高める為売却対象土地を利用する権利です。

例えば 他の土地の為売却対象土地を通行したり、その土地から取水したり、その土地に一定の建物建築を制限したり、その権利が抵当権設定前に登記されている場合買受人はその地役権の負担をしなければならない、例高圧線下の電力会社の登記。
土地の通行権 留置権 留置権とは、売却対象物件に対し商取引によって生じた権利を有した権利者が法律上発生する権利、留置権は競売によって消滅せず買受人は留置権者にその債務を弁済しなければその物件の引渡しを受けることは出来ません。

例として建築中の建物支払い代金等が有ります。 仮処分 買受人が負担することとなる仮処分がある場合の記載で、本件所有者に対し仮処分の登記がなされ、買受人はその仮処分の内容の負担を引受けなければならないし又争いの当事者となりますので最も注意しないといけない記載事項です。

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落札し買受た物件に前所有者が締結した契約等があり、それが売却によっても権利

が消滅しない場合があります。

これを買受人が継承し引き受けなければなりません。その権利の内容がここに記載

されます。売却後も効力を失わない仮処分の内容もこの欄に記載されます。

賃借権「上記賃借権は最先の賃借権である。」

この物件は抵当権設定以前最も早い順位で所有者が第三者と賃貸契約を締結してお

り、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければならない、この賃

借権は自己使用の必要性当の正当事由がない限り解約を請求出来ない。

賃借権「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。

期限の定めのある場合短期賃借権と異なり期間満了後更新された場合賃借人は買受

人に対し賃借権を主張が出来買受人は更新内容に従って引続き賃貸しなければなら
ない。

賃借権「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗
できない。」

抵当権設定後の賃借権で短期ですがそれを保護する為、改正法により短期賃借権は

廃止になり、期間満了後は明渡しを求めることが出来ます。期間の定めのない契

約、期間の定めある契約でも買受人はいつでも解約申し入れが出来るが解約申入れ

から契約終了まで6ケ月以上の期間が必要となる、その間の賃料を買受人は賃借人

に請求出来る。

賃借権(不明)「賃借権の存否は不明であるが、それを引受けるものとして売却条件

を定めた」

現況調査や裁判所による審尋等の結果によっても、賃借権の有無又は賃借権の負担

を買受人が引受けるべきか不明、このような場合にも買受人が不利益を被らないよ

う、賃借権を買受人が引受けることを前提として売却条件を定めたという意味で
す。

敷金・保証金

賃貸借契約終了の際賃借人に返還しなければならない預り金に当たり未納賃料その

他損害金がある場合これを差引て支払う、この返還義務を買受人か引継ぐものとす

る場合と評価上それを考慮し差引いた評価額を算出する場合があります。買受人が

現実に返還する敷金・保証金の額は評価額に左右されるものでなく賃借人に返還し

なければならない。

敷金000円「最低売却価格は左記敷金(保証金)の返還義務を考慮して定めた」

評価額から敷金(保証金)を控除して裁判所が最低売却価格を定めたことを意味しま
す。

評価額は評価であって、現実に買受人が返還をようする額は変わりません。

敷金不明「敷金000円の主張があるが、過大であるため、適正敷金額を考慮し最低

売却を定めた」

1 この意味は買受人が返還義務を負う敷金額が不明
2 賃借人の主張する敷金は000円であること
3 その主張は世間相場・契約内容から判断し過大である為最低売却価格を適正敷金額を算出し定めた。その額は買受人が引受ける敷金額と想定した額で実際は賃借人と話し合いにおいて返還額を決定する。

しかし、不調に終わった場合は訴訟調停等の法的手段を取らなければならない。

なお、買受人が返還義務を引受けないとされる敷金に関しては本件所有者と賃借人

とで解決する。
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平成18年(ケ)第OOOO号

             物件明細書  (競売物件の重要事項の記載です)

                        千葉地方裁判所 民事部
                          平成18年12月10日

1不動産の表示
{物件1.2.3} 注 同じ事件でも物件多数の場合は複数物件明細書が
各々あります。 

2売却により成立する法定地上権

3買受人が負担することとなる他人の権利

4物件の占有状況に関する特記事項

5その他買受けの参考となる事項

物件明細書詳細に何も記載されず[なし]としてあれば入札に際し障害は
無いと思われる。
しかし各項目に様々な障害項目が記載されております。
それを順次説明いたします。

2売却により成立する法定地上権の概要

土地又はその地上建物の何れか一方が競売により売却される場合があります。
そのような場合建物と敷地が競売によって所有者が異なることとなり建物が利用出
来なくなることを避ける為民法及び民事執行法で一定の要件が整えば売却の効果と
して法律上当然に建物の敷地利用権として地上権が発生すると規定しています。
この地上権を「法定地上権」といいます。

売却対象外土地(OO番地O番)につき、本件建物のために法定地上権成立
売却対象である本件建物のために売却対象外の敷地であるOO番O番の土地に本件建物の敷地を利用するために必要な法定地上権が成立することを意味します。

上記法定地上権は土地の平成O年O月O日付抵当権設定登記に後れる。
売却対象である本件建物の為に法定地上権は成立しますが、敷地に先順位の抵当権設定登記があるため、買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張することが出来ません。

本件土地につき、売却対象外の建物(家屋番号O番)の為に法定地上権成立
売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立し本件土地を買受けても自ら土地を使用することが出来ません。借地人に対し地代の請求は出来ます。

該当するもの[なし]と記載されている場合
敷地と建物が一括売却の場合は双方とも買受人が所有権を取得するから法定地上権
「なし」と記載されます。
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1)物件番号

競売手続きにおける物件の整理番号です。入札時に必ず明記が必要です。

(物件数が多いときは1.2.3.4.5でも1~5と記載してもよい)

2)一括売却

上記記載のように一括して売却をするということで、そのうちの一部物件だけに入札することは出来ません。

3)売却基準価格・買受可能価格・買受申出保証額

売却基準価格以前存在した入札最低価格と同じですが、以前は不人気で入札がない

と再度評価替えをして(約2割減)で再度期間入札に入ったのですが、今回不人気

で競争相手がないような物件は初めから買受可能価格まで下げて入札が可能になりました。

一般的に競争がありそうな物件は売却基準価格以上でないと勿論落札する事は出来ません。

買受申出保証額は売却基準価格の20%で算出しています。

当社のお客様でもあったのですが、入札価格の20%を振り込んでしまう方もいらっ

しゃいますが、その場合は保証額以上ですので裁判所は受け付けてくれます。

4)固定資産税・都市計画税

競売事件申立て時に提出された公課証明書により掲載されますが、直近の税額とは

限りません。買受後に支払うこととなる税額の参考です。

5)民事執行法63条2項1号・186条1項の買受申受けのある場合

競売の物件明細書に明記されますが、これは売却基準価格では債権者の弁済に回ら

ないため、債権者自ら買い受ける旨申し出た上、提出した保証の額で入札の際はこ

の額以上でないと落札できません。
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