中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


テーマ:

最近の不動産市場にも変化の兆候があります。

一番わかりやすいのが銀行の意識の変化。

各銀行担当者は不動産価格が高いという意識を持っています。

最近の一番わかりやすい変化が融資期間の厳格化ではなかろうかと。

これは今に始まったことではないですけどね。

つまり耐用年数がかなり融資を左右しています。

先日の話と同じ話ですが、

いざ売ろうと思ったときに耐用年数が残っていなければ、売れないわけです。

特に田舎の大型物件の場合は難しい。土地の価値が低いですからね。

耐用年数が残っていない場合、土地の積算評価がベースになることが多いので、土地値が低い場合は融資金額が低くなります。

その分共担に入れる物件でもあればいいですが、購入できる人は限られますよね。

期間15年、10年程度は設備で通りますが、金額が売買価格に到底届きません。

つまり田舎で大型物件で築古の物件は、ずっと持っておくしかなくなってきますから、

早く借入を返すか完済するまで持ち続けるしかなくなります。

25年・30年とか借りてずっと供給過剰と人口減少に耐え抜いていくのは大変です。

買うときに買えても売るときに売れないというリスクを考慮することはとても大切です。



銀行担当者の方は「銀行の一番の懸念は人口減少です。全てそこから端を発しています。」と言っていましたが、

私たち大家こそ、20年後、30年後の不動産・賃貸市場を想像して経営していかないといけないと思うのです。




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