中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


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今年の注目ポイントは金融庁の姿勢だということは先日書きましたが、

以前から金融庁は賃貸不動産への融資について、

その融資期間が適切であるかという監視をしてきたはずです。

実際のところ、現在でも耐用年数を大幅に超えた融資というのは難しいはずです。

ということは、将来も耐用年数が融資のポイントになってくるわけですから・・・

耐用年数が残っていない物件を保有する、あるいは保有しようとする場合には注意が必要です。

例えば1億円の物件を買おうと思ったら、普通は融資を利用しないと買えませんから、

1億円で物件を売却しようと思った場合、仮に耐用年数が超過していた場合、

融資がつかない、もしくは5年とか10年とかになるわけです。

そうなると買う人は採算が合わなくて買えない。



そして土地の評価も低い田舎の土地とかになると、跡地利用も難しくなる。

なぜなら供給増+人口減があるからです。

仮に地価が高く利用価値の高い土地であれば、土地の価値を評価され、建物を解体して別の事業に活用ができます。



ですから、築古・田舎・大型物件の場合、売却が非常に難しくなってくることを覚悟しなければいけません。

最後まで持っているしかありませんが、需要が減る一方ですので空室が高くなる一方。

供給増・人口減の環境の今、この3要素のどれかを避けて行く方が良いかもしれません。

3つとも揃っていると・・・ちょっと大変かもしれません。



例えば

・築古で田舎で小規模物件であれば、小規模なので返済してしまえばいい。

・田舎で大規模だけど新築ならば、融資がつくから買う人がいるはず。

・築古大規模だけど都市部の物件ならば、解体して建て替えができる。



という感じがしています。





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