中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌


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1年以上ぶりに新規の物件が出てきたので、

 

新規の金融機関を開拓するチャンスだと思って、

 

数行回って来ました。

 

今までちょっと楽をして既存の取引先にしか打診してきませんでしたが、

 

物件が出たときに競争を煽られて、早く融資がついた人順、みたいになっていることが多いので、

 

ゆっくり新規金融機関と話をしている時間もないというのが実情でした。

 

まあ、そもそもネットに出るのは「くだらない利回り」の物件ばかりで、

 

いったい誰が買ってどう運用しているのか不思議でならない(いやきっとすごい有能な人がすごい運用の仕方をして利益を出しているに違いない)のですが、

 

加えて金融機関も融資を渋るようになってきました。

 

渋るというのは、例えば利益の出ない物件に融資を出さないという、ものすごく当たり前の審査基準になったということと、

 

逆に、耐用年数切れの物件に融資を出さないという、金融庁の呪縛に基づいたしょうもない審査基準になった(銀行によっては昔からですけどね)

 

という感じではないかと思います。

 

今回〇〇〇信用組合と〇〇〇〇銀行と〇信用金庫の3行に打診をしました。

 

いずれも新規先です。

 

そのうち〇信用金庫は「自己資金半額出せば融資できるかもしれないですよ」とのこと。

 

その基準なら私でも誰かに融資したいくらいです。

 

後の2行は耐用年数には縛られるものの、総合的に判断して年数を伸ばすことができるというものです。

 

でも○○○○銀行は自己資金2割入れてね、っていう感じで、

 

〇〇〇信用組合も自己資金もうちょっと出せますか?っていう感じです。

 

 

 

という雰囲気だったので、

 

今の状況的に耐用年数の残っていない物件を買うのは大変です。

 

必然的に木造や鉄骨造は買うのが大変。

 

ということは売るのも大変ということです。

 

少額なら現金で買ったり売ったりできますけどね。

 

そして自己資金も以前より必要になったような感じがしています。

 

これも金融庁の呪縛によるものが大きいと思います。

 

〇〇〇〇ーさんも最近は住宅の転売の業者さんが多いって言っていたので、

 

収益不動産ブームのピークは過ぎた感があります。

 

買おうと思っても買えない、

 

売ろうと思っても売れない、

 

賃貸に出しても貸せない、

 

なんて状況が起こる時代の入り口なんじゃないかなと思います。

 

慎重に頑張りましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

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最近どうも総合的に不動産にとってマイナスな出来事が積みあがっているような気がしています。

 

今までは低金利、株高、好景気、人口微増によって不動産高の時期でしたが、

 

どうも最近天井が見え始めたかなという雰囲気がしていますね。

 

アメリカは金利が高くなってきたので不動産にも影響しそうです。

 

日本株に関しては、もう一段高があったとしても、高値更新はとても難しい状況。

 

景気は相変わらずですが、〇銀行さんの頑張りすぎが業界外にも伝わっている状況。

 

新築の戸建てや分譲マンションや〇東建託は空気を読まずに乱立。

 

個人的には2020年まではリスク要因を積み重ねながらなんとなく推移しそうな気がしていましたが、

 

最近少々、雲行きが怪しくなってきた感じですね。

 

リスクシナリオを想定して、今から準備の時だと思います。

 

 

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今日は船井総研さんのセミナーに参加をしました。

賃貸事業に関して警鐘を鳴らすような、

そんな内容でしたが、

私も大筋は同じ意見です。

需給の話です。

以前からずっと、賃貸市場の需給バランスについては悪すぎるという話が出ております。

その中でも今日のように収益不動産が高止まりしているのは、

「なんだかんだ言っても今やれている」からです。

田舎での大量のアパート建築によって空室が異常に増えた事例がセミナーで出てきまして、

連想でかぼちゃの馬車事件を思い出しました。

結局メディアで取り上げられても、知らない人や、見ていても教訓にできていない方が多いのではないかと思います。

今後はなんだかんだ言ってやれる時代ではないと思います。




新築建売業者が木造2階建で利回り7%くらいでアパートを売ってすぐに売れていますが、

しばらくの間はやれるはずです。

しかし2部屋以上空いたり、古くなって修繕が発生したり、家賃が下がった場合にはすぐに赤字になります。

そして残債が減っても、高く買っているので売却しても損。

なかなか厳しいと思うんですが、なぜか売れるんですよね。




今まで人口や世帯が増加してきて、

「そうはいってもやれている」状況が続いていましたが、

「これからはそうもいかない」というのが今日言いたいことです。

なぜなら、人口と世帯の減少時代は、今までの経験が通用しない時代だからです。




需給バランスが悪いという状況で、

賃貸市場は非常に厳しく、

にもかかわらず不動産は高いという、

ねじれ、ゆがみ、

が発生しているのが今。

収益不動産の価格の根拠はほとんどが家賃ベースですから、

本来的な価値はもっと低いはずで、

今の不動産には空室、修繕・老朽化、家賃下落リスク等が反映されていないようです。




そんな中でも、面ではなく、点で勝負するというのが、

不動産投資家のあるべき姿なんだろうと思います。




いずれにしても、

賃貸市場も住宅市場も衰退期に入りました。

いままでやれていたことができなくなる時代です。

このことを認識しておかないといけないと思います。

今はまだ、やれるはずです。

でも2020年以降はどうでしょうか。(オリンピックは関係無しです)




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かぼちゃの馬車事件について色々思いましたので書きたいと思います。

まず、かぼちゃの馬車事件についてご存知ない方はこちらをご覧ください。




この記事の全編を読めば裏側までわかります。

でも裏の裏まではわかりません。



・銀行について
この事件の黒幕的な感じになっていますが、個人的には銀行はそもそもそういうところ、と思っています。
どの銀行も利益を出すのに必死ですし、銀行が融資する案件が優良案件だなんて、初心者でも思わないと思います(が、思っている人もいるのでしょう)。銀行が悪いわけではない。けど、良い仕事はしていない印象は強いです。金融庁のせいでしょうか。感謝はしていますけどね。


・スマートデイズ社について
この会社は表面上はアパート建築業社と同じことをやっているので、批判の大部分は他社にもあてはまります。
何が違うかというと、シェアハウスはそもそもニッチなニーズを拾っていく事業なので、乱立させると成り立たなくなるのが前提だったのに、約800棟もの数を、地域分散させずに建てていた。しかも、シェアハウスの良い部分である共同キッチンはなく、部屋は狭く、家具家電は簡素なもので、部屋の数に対してトイレ、バスルーム、キッチンの数が少ない。というか部屋数が多すぎる。女性専用で風呂にバスタブはなく、キッチンも狭い。
つまり、物件そのものに競争力がないのです。
だから短期入居が多く、トラブルも多い。他の賃貸市場やシェアハウス市場には出しにくい。
そんな物件が利回り7%の1億円なわけです。 

アパート建築業社のアパートの多くは、さすがに最新の設備を設置して、ニーズに合う(であろう)間取りで設計するので、現時点ではそれなりに良いものができるわけですが、かぼちゃの馬車は新築なのに、企画設計が悪すぎる。売るために部屋数を多くして見せかけの利回りを上げようとしすぎていますね。なのに7%程度ですけど。

東京なのでとにかく安ければなんでもいいという、簡易宿泊所的なニーズはあるでしょうけど、それにしては家賃が高めだと感じます。
個別に活用できる物件も当然あると思いますが、全体としては競争力がない建物です。
会社もそれをわかっていたんだと思いますがね。
1年以上前から倒産リスクが相当高いと評価されていたようなので、とにかく売れればいいやと思っていたんでしょうね。


・被害者(投資家)の方
それらを買ってしまった。多くの方が知識不足の印象がありますが、いきなり1億円以上の投資をするというのは、逆にすごい度胸です。
「やばいかもしれない。失敗したらどうしよう。」と買う時思った時に、家賃保証が外れた時のことを考えるべきでしたね。

しかし、被害者以外の投資家は高見の見物でいると思いますが、賃貸物件の投資や、太陽光発電の案件なんかでも、シミュレーション通りに上手くいったパターンを考えすぎていたり、相手方の業者の信頼性を確かめずに契約したり、そういうことって結構あるんじゃないかと思います。

そういう人、驚くほどたくさんいます。

他人事ではないと思います。
投資成功の秘訣は「退場しないこと」です。
私は慎重すぎるタイプですが、
逆を行っている人を見ると「大丈夫かなぁ」と思います。

かぼちゃの馬車事件、続報を待ちたいと思います。





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あけましておめでとうございます。

 

2018年もいよいよ始まりました。

 

私の簡単な今年の展望。

 

 

 

・不動産については昨年と特に変わらない。上がりも下がりもしない。金利も景気も変わらない。サラリーマンが買えなくなっても、世の中にお金持ちはたくさんいます。

 

・銀行についても昨年と変わらない。最近ちょっと落ち着き傾向があるので、金融庁も満足では?

 

・株については20,000円台をくねくねする。当面は上昇するんでしょうね。あまり予想しても意味がないと思います。

 

 

 

という現状維持論。

 

仮に戦が始まっても意外とすぐに落ち着くんじゃないでしょうか。

 

仮想通貨が実体経済に影響を及ぼす程度になれば、ビットコインショックなるものがあってもおかしくはないと思いますが、

 

今のところそこまでの影響はなさそうですね。

 

 

 

最近ほとんど不動産を買っておりません。買えないと言ったほうが良いでしょうか。

 

しかし私が買わなかった物件はほとんど全て他の方が買っていて、

 

戸建てに関しては再販業者さんが買ってすぐに転売する事例がかなり多いです。

 

再販業者さんの頑張りによって、非常に厳しい市場状況になっているんじゃないかと思います。

 

もちろん他の投資家さんの頑張りも目立ってきています。

 

 

共同住宅は高いし、戸建ては再販業者さんや投資家さんが買うし、ということで、

 

以前のような不動産投資モデルは2018年では通用しない、かもしれません。

 

ここから先は事業者として、どう進めていくか。試される時期ではないでしょうか。

 

 

個人的には短・中期的に返済を進めていきながら、物件を絞り込むことを目標としているので、

 

現状維持で返済を進めていくというだけでも十分ではあるのですが、

 

今年は中国地方から離れて、他のエリアの物件を買うことにしています。

 

これは収益目的ではなく、人生をより楽しいものにするためのものです。

 

一方広島では物件の立替えをする予定です。これも人生をより楽しいものにするためのものです。

 

そんな理由もあり、今年はちょっと楽しみな年になりそうです。

 

今年もよろしくお願い致します。

 

 

 

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今年も残りわずかとなりましたが、

来年に向けて色々と準備をしています。

来年はちょっと特別な年になるのではないかと、

今からワクワクしています。




先日管理会社さんの忘年会に参加しました。

やっぱり賃貸は管理会社の力だなと、

改めて感じました。

敵に回すと怖い。

にしても参加オーナーの年齢層がめちゃくちゃ高いです。

管理会社が普段相手をしているのって、

こういう方なんだろうなぁ、と思いつつ、ぐびぐび飲んでおりました。



今月コンテナ倉庫を買ってみました。

使ってみて、また貸し倉庫を検討してみたいけど・・・

適した土地がない。

広島は2社がすごい規模で展開しているので隙間がなさそうですが、

地域と価格と種類によっては面白く、需要はまだありそうな気がしています。

レンタルスペース。何に使うのか。用途は何か。

以前テレビで紹介されていた、自習室とか、ちょっと面白いかもしれないと思っています。儲かりはしないけど。

家は余ってるけど、家の他にちょっとした居場所や空間が欲しかったりしても、なかなかそういう場所がない。

なら安い部屋を借りるか。

どうなんでしょう。



また話はかわりますが、

先日ガルバニウムの外壁の家を見てきました。

写真ではめちゃくちゃかっこいいけど、

実物は表面が結構ボコボコしていて目立つんですよ。

それが気になってしまいます。

メンテナンスはかなり楽そうですけど。

一長一短かな。

ガルバニウム風のサイディングはできないのか。



そんなこんなの年末ですが、

一足早く休みに入ります。

今年一年ありがとうございました。

また来年も宜しくお願い致します。  








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「漏水しているかもしれません。」


水道局からの電話。

漏水中は請求されないか、減額してもらえるか、

水道料金的には大丈夫なんですが・・・


給湯配管が漏水することが多いそうで、

先日起こった漏水は地中の給湯配管から漏れていました。

その事故は床下ではなく、敷地内宅外の地中でしたが、

水が地表まで出て来てくれたので、

場所がピンポイントでわかりました。


今回は給水管なのですが、

場所が全くもってわからず。

いつもお願いしている業者さんに見てもらったのですが、

めんどくさそうに断られました。

業者さんにも得手不得手があって、

やりたい仕事とやりたくない仕事があって、

そこを忖度しながら発注するのも大家の仕事なんだなと、

思いました。

たぶん、漏水箇所を特定するのがめちゃくちゃめんどくさいはずなんです。



結局水道局に頼んで、

漏水箇所の推定作業から始まりました。

アース棒みたいなやつにイヤホンがついている道具を使って、

水の音を聞きます。

全ての水栓金具に当てて聞いていきます。




心を整えて、水の流れを感じる。




すると、

他とは違う音がする箇所があります。

おそらく、そこの配管の近くのどこか、ということが考えられます。

その後、その付近から漏水箇所を特定する。



今回、水道局の調査で、

風呂場近くの水道管が怪しいということかわかりました。

早速近くの設備屋さんに電話して、すぐに来てもらうことができました。

設備屋さんに直で依頼したのは初めてです。



まず床下の配管の経路を調査して、

次に風呂場の外の水道管を、地面をはつって掘り返しました。

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すると、

運良く、外の水道管から漏れていて、

場所が特定できました。

次に水道管を切って、バイパスのような形で新しい配管を通して終了。

もしこれが風呂の壁の中だったら泣くしかありません。

不幸中の幸いとはこのことですね。



まあなんとか設備屋さんのおかげで助かりました。

これがアパートやマンションだったり、

壁の中だったりしたら大変ですから、

もう祈るしかない。

これもまた、

大家あるあるですね。






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以前から個人賠償責任保険はかけるようにしていました。

かなり前は存在を知らなかったのですが、

子どもが生まれたことや、

公園で子どもがボールを蹴って遊んでいたら、通行人に当たって損害賠償請求されたニュースを観て、

その必要性を感じていました。

しかしこの保険は実際のところ認知度はかなり低いのではないかと思います。

皆さんは加入していらっしゃるでしょうか。

私は数年前に加入したものの、それ以前は知りませんでしたので、加入していませんでした。

いざ加入しようと調べたところ、結構不思議な保険だなと思いました。

まずは、単体では加入しにくいこと。

確か保険料が結構高かったように記憶しています。

なので、何か他の保険に附帯する形で加入することになります。

私は自動車保険に附帯しました。

数十円とか、びっくりするくらい安いのです。

数年間加入していました。

しかし、自動車を変えたことをきっかけに、

自動車保険を変えてしまって、

なんと個人賠償責任保険を新しい保険に附帯することを忘れておりました。

保険代理店は、きちんと附帯できる保障を提示するべきですが、

あまり代理店の方からは提案がありません。

つまり加入者側に知識がなければ、保険という商品を取り扱うのは難しいのです。

例えば、自動車保険の仕組みについては、最近になって雑談の中で教えてもらいました。

今まで十数年自動車保険に加入していながら、

その仕組みについては知らなかったわけです。

等級の仕組みとかね。

だからと言って各保険について体系的に知るために、どのような手段があるでしょうか。



と、話を戻しますが、

つい先日自動車を変え、自動車保険を変えたことで、

個人賠償責任保険が切れておりました。

そして事故というのはこういう時に起こるもので、

子どもが近所の車にキズをつけてしまったのですよ。

うちの車の8倍くらいする車に。

しかも私が見ていない時に。

私自身に直接過失はないのですが、保護監督責任という感じの責任になるのでしょうか、

連帯責任ですね。

自分は大丈夫と思っていても、家族に何が起こるかわからないですから、

この部分は絶対に担保しておくべきものです。

が、保険が切れてしまっていたので、

保険は使えず、自腹で給料の約3倍の金額を支払うことになりました。

高い授業料です。

そしてもちろん加入し直しました。

今回は自宅の火災保険に附帯しました。

年間千円ちょっとです。

自動車保険の時も、火災保険の時も、保険代理店は違うけど、どちらも附帯できますよ、と提案はしてくれません。

特約なんかもね。



そしてもう一つ。

逆に、

自分が被害者で、

相手に賠償請求しようとして、

相手に支払い能力がなかったらどうでしょうか?

そういう意味では、多くの人に個人賠償責任保険に入っていてもらわないと、

請求する側も請求しにくくなるわけです。

もう全国民強制加入で良いと思います。



ところで、

例えば、

アパートの共用部分を、入居者が汚してしまった場合、どのような保険が使えると思いますか?



火災保険の汚損・破損は、基本的に賠償請求の相手がいない場合のものです。

借家人賠償責任保険は、借家人が借りている部分にかかる保障です。共用部分は借りていません。

そうすると、

借家人の個人賠償責任保険を使うことになります。

借家人にも、大家としては、個人賠償責任保険を火災保険に附帯していただいていた方が良いと思います。



みなさまご存知でしたでしょうか。

他にも知らないことがありそうで怖いくらいです。

学校の授業でやってほしい科目ランキングに入りますね。

違っていたらご指摘ください。








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先週風邪をひいて休んでいたのですが、

最近風邪の後に咳だけ残るようになって困っています。(去年も同じ)

喉も赤くないしレントゲンも異常なしで、

いつも「よくわからない」と言われてお終いです。

まあ、1ヶ月くらいで自然に治るんですが、長い。



いま工事中の新築戸建てがだいぶ出来てきました。


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間取り図ベースだと広さの感覚がつかめないのですが、

実際見てみると、

思っていたよりも狭い感じがします。

でもこんなもんでしょう。



予算的には厳しい事業となりましたが、

経験値がかなり積めていて、

とても良かった。



一から創るのは大変ですが、

達成感は中古とは比べものにならないと思いました。

まだ出来てないけど。



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カープが負けてしまったCSへの批判記事をよく見かけますが、

負けたから批判しているようで、しっくりきません。

私はカープファンですが、CSについてはどうみてもDeNAの方が強かったし、

気持ちの面でもカープが負けていたと思います。

プロ野球を観ていて思うのです。


「シーズンの試合数が多くて、球団が少ないから飽きてくる。」

と。


独立リーグもあるし、 

2軍をもっと有効に使ってもいいし、

プロ野球選手の人口を増やした方が、

野球はもっと面白くなるし、プロを目指して頑張る人、夢が叶う人が多くなって良いと思います。

関係する人(当事者)が多くなれば、

ファンも増える。

しがらみが多そうですが、なんとか面白くなる方向に向かっていってほしいです。

チケット高すぎだし。取れないし。



さて、

風呂のリフォームについてですが、

今回風呂の床シートを貼ってみることにしました。

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この床。

まあ、このままでもいいかもしれませんが、

タイルって冬冷たいし、

昭和の香りが漂います。



そして正面の壁に貼ってあるものを剥がしたら、

タイルごと剥がれました。

おいおい。





床はシート、壁は鏡。

水栓も換気扇も交換。


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鏡を付けて、

床はアースシールで下地を作りました。

アースシールを風呂場に使って良かったのかどうか、

いまだによくわかりません。


シートについては

・東レのバスナフローレ
・サンゲツの防滑シート

で迷いました。

バスナフローレは12000円
防滑シートは4000円


なのでサンゲツの防滑シート(浴室用)を採用しました。

バスナフローレには専用の下地処理剤、接着剤、コーキング剤がありますが、

一式揃えると結構なお値段になるので、

代替品を模索していたところ、

アースシールで施工している人がいたので、

下地はアースシールでやってみた次第です。




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長尺シートは厚みがあるので、

今回は床の寸法を測って、

寸法をベースに他の場所で切って形を整えました。

まだ接着剤を付けていない段階ですが、

床を変えるだけでなかなか新しい雰囲気が出せますね。

材料一式9000円(シート込)くらいです。

接着剤はバスナフローレの専用接着剤を買ったので高かったのですが、

汎用品でも大丈夫なのであればもう2000円くらい安くなるかもしれません。



風呂の床はそのままでも借りては付くかもしれませんが、

印象を強く左右するポイントかなと思ったので、

今回自分でチャレンジしてみました。

以前は外注のみだったのですが、

今回自分でやって、費用とか労力とか、わかったので、

良い経験になりました。



残りは、排水の穴空け、接着、コーキングのみです。

あと掃除して今回の物件は終了!!

しばらく冬休みに入ります。




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