中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


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今日はオーナーズスタイルさんのセミナーに参加しました。

 

 
空室対策のセミナーでは必ず人口減少と供給過剰の話が出て来ますね。
 
結局この時代に賃貸経営するなら、需給ギャップを把握して、突破口を見出すしかないでしょう。
 
まあ、それが大変なんですけどね。
 
 
 
3部構成で、1部は空室対策。2部は住宅金融支援機構の話でした。
 
居住用だけではなく、新築の賃貸アパートにも融資してくれるそうですが、
 
さすがに金利はかなり安いです。
 
でも戸建賃貸は連棟式じゃないとだめらしいので、使えない。
 
最近スーモで戸建を検索したら二戸一ばっかりです。
 
戸建賃貸と一緒にしないで欲しい。
 
検索しにくい。
 
 
 
3部で立ち退き交渉の話を聞けました。
 
これが一番面白かったかなと。
 
まあしばらく建て替えすることもないでしょうけど、
 
賃貸借契約に立ち退きのこと書いておくとかできないものか。
 
しかし建て替えしても収入はほとんど変わらないようです。
 
今日の事例では
 
建て替え前  40000円×8戸=320000円
建て替え後  120000円×3戸=360000円
 
ですから、
家賃収入以外の面でメリットがない限り、既存の建物を活かしていく方が宜しいのでしょうけど、
 
いよいよ救いようがないって時にはやむを得ないですね。
 
築100年の賃貸住宅というのもなかなか難しいでしょうから、
 
どこかで区切りを付けないといけない。
 
でもぼろっぼろのアパートでも結構入居率が高いことがあります。
 
私の所有している戸建てはほとんどが築40年ものです。
 
もうすぐ築50年になるわけですが、一体いつまで貸せるのだろうか。
 
と、思ったセミナーでした。
 
 
 
 
 
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2年前の本なのですが、最近株を売買していることもあり、買って読んでみました。

「ゼロから純資産5億円を築いた私の投資法」

という本。

本のタイトルは出版社が決めることが多いみたいですが、

著者のふりーパパさんが考えたら少し違ったタイトルになったのかなと思いますが、

内容がタイトルの雰囲気とは違って面白かった。

何か自慢しようとか、踏ん反り返った内容ではなく、

時代の流れの中で株価と不動産がどうなっていったかという、

現代の投資家の歴史書のような感じです。

経験値の高い先輩の昔話を聞きながら、現代まで時代が流れてくるので、

時代の中の「今」を感じることができる良書。

具体的な投資実績にも言及しながら、でもさらっと流れていくので、本筋に集中できます。

読み終わって、

「やっぱり今は不動産じゃないな」と、遠い目をすることになります。

それを時代の流れの中で感じることができる。

もう一回読みたい本です。



さて、

来年早々にコインランドリーのセミナーを企画しております。

コインランドリーもなんかちょっとブームが来ているのかわかりませんが、

メディアでよく見かけるのでどんなものなのか聞いておきたい気持ちです。

マンションの空きスペースとか、空きテナントの活用の選択肢にもなりそうですし、

最近WASHハウスさんが新規上場しましたしね。

興味ある方も多いと思うので、楽しみにしていてください。

またご案内します。






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石渡さんの最終決算書と、私の最新決算書を比較してみました。

まあ当然「桁が違う」わけですが、

科目の種類とか割合なんかはやはり同業なだけに同じような感じになっていました。

しかし違うところは歴然。


・資産から負債を差し引いた純資産の割合が高い

・保険金収入がすごい

・不動産売却益がすごい


もちろん家賃だけでも約1億5千万円あるわけですから、何もなくてもすごい売上があるのですが、

それに加えてこの臨時収入はダテじゃない。

しかしまあ目指すべき決算書の形が手元にあるのはとても有り難いです。

事務所の目立つ場所に祀っておきます。笑


「決算書は1日にしてならず」


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思えば石渡さんは常に私の前を走っていた。

その石渡さんは法人を売却されたけれども、実はまた不動産賃貸業を続けているわけで、

ちょっと嬉しいのです。

石渡さんが広島に来てセミナーをするというのは数年前では考えられなかったのに、

なんと実現した。

セミナーの参加者を見ても数年前とは違う。

これは、

時代の移ろいというやつか。

大家の会というのもたくさんできた。

SNSができた。

セミナーも増えた。

投資家も増えた。

不動産は高止まり。

人口は減少。

賃貸は供給過剰。

環境がかなり変化している。

色々とやり方を変えないといけないなぁ。

セミナーに関してはもう思い残すことは無くなった。

また一から始めよう。




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最近子どもと毎日トランプの神経衰弱で遊んでいるので、

 

そのたびにトランプ次期大統領を想起してしまいます。

 

「なんだかんだ言ってもクリントンさんでしょう。」

 

と思っていましたが、

 

イギリスの離脱の時もそうだったので、事前予想がクリントンさんなら、

 

逆にトランプ氏が・・・という思いもありましたが、

 

選挙は終わってみなければわからないということですね。

 

イギリスの国民投票の時もキーワードは「格差」だという記事を書きました。

 

資本主義は基本的に格差が前提の制度だと思いますが、

 

経済成長に伴って全体が底上げされて全体が豊かになるから、

 

成り立つ(うまくいく)制度であると思います。

 

しかし近年は先進国が低成長の時代に入りました。

 

格差は拡大しても低所得層の底上げが無くなってしまうと、

 

前提が崩れてしまいます。

 

今はまさにそういう資本主義の一つの転換点なのかもしれません。

 

 

しかしクリントンさんの敗戦の演説は心にしみました。

 

参考にたまたま見つけたブログの記事を掲載させていただきます。

http://tarareba722.hatenablog.com/entry/2016/11/11/112419

 

 

言葉の力を感じます。

 

日本の政治家にも、是非このような言葉の力をもって、私たち国民にメッセージを送ってもらいたい。

 

私たちの子どもたちが、希望をもって大人になっていく社会を、私たちが作っていかないといけない。

 

 

 

※ 今回の選挙は単に高所得層VS低所得ではなく、人種の問題もあるようです。

   今後の分析も楽しみに待ちたいと思います。

 

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前回からとても長い期間が空いてしまいましたが、

 

今年もどうにかセミナーを企画して1年を終えることができそうです。

 

今回は「あの」石渡浩さん。

 

6年くらい前から、不動産投資に関する情報がほとんどない中で、

 

不動産の融資に関しての情報を発信されてきた石渡さん。

 

大家業界きっての「融資マニア」なのであります。

 

今まで地方に来ることがほとんどなかった(と思います)のですが、

 

現在は不動産管理会社を売却され、不動産投資を完結された経験を基に、

 

地方でのセミナー開催を引き受けてくださるようになりました。

 

そして今回広島へ。

 

主催者は石渡さんです。

 

私はただのお手伝いとなりますが、

 

広島での貴重なセミナーとなりますので、是非ご参加ください。

 

 

日時 : 11月19日(土) 16時半開場 17時開演 終了後懇親会

場所 : 広島駅南口徒歩約5分の会場予定

会費 : 1万円(懇親会費込)

内容 : 新しい不動産投資手法としての不動産保有法人の株式売買

※定員に達し次第締め切りとなります

 

【申し込み方法】

下記フォームからお申し込みください

https://form.os7.biz/f/d3a7709c/

 

 

 

私自身の想いを少しお話ししますと、

 

今の不動産保有法人を売却することはないだろうな、と思っています。

 

しかし会社の株式売買(M&A)について知る機会はほとんどないと思います。

 

その中で不動産保有法人の市場価値や可能性というのがどれほどあるものなのか、

 

そしてそのきっかけとなったとされている銀行の役割・使い方など、

 

石渡さんからしか知りえないことがたくさんあると思っています。

 

初心者向けセミナーではありませんが、知識を大きく広げるめったにないチャンスだと思いますので、

 

初心者だから参加できないと思わず、飛び込んでみてはいかがでしょうか。

 

不動産を直接買うのではなく、不動産保有法人を買うという選択肢がある。

 

不動産投資の新しい切り口だと思います。

 

不動産に限らず、他の事業法人を買って拡張したり、売却して手じまいしたり、

 

色々と見えてくるものがありそうです。

 

 

そして話はちょっと変わりますが、

 

会社を売却した億単位の現金をどう運用し(使っ)ていくのか、

 

懇親会等で聞いてみたいと思っています。

 

定員に達するように皆さんのご協力を宜しくお願い致します!

 

 

下記フォームからお申し込みください

https://form.os7.biz/f/d3a7709c/

 

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ちょっと驚いた裁判の判決が出ました。

 

 「テレビなどの家電が備え付けられたアパート「レオパレス」に約1カ月入居した福岡市の男性が、放送受信料を徴収されたのは不当としてNHKに返還を求めた訴訟の判決で、東京地裁は27日、請求をほぼ認めて1310円の支払いを命じた。」日本経済新聞2016/10/27

 

1310円を勝ち取るためになぜ裁判をしたのか不思議すぎるわけですが、

 

それにしてもこのようなことがあるのであれば、

 

契約書の内容に気を付けないといけないと思いました。

 

賃貸物件にテレビを設置している方は少ないと思いますが、

 

私の所有物件の中にはテレビを付けている部屋もあります。

 

と、いうことは私がNHKの受信料まで負担しなければならなくなってきますので、

 

これは契約書の中で「NHKの受信料については借主負担とする」の文言を追加しておかないといけない。

 

レオパレスはどう対応するのかわかりませんが、

 

おそらく契約書の内容を更新するに違いないと思うのです。

 

しかし1310円のために裁判・・・

 

 

 

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ここ数年は毎年漏水事故が起こっています。


 今日の話は私が入っている保険の話になりますが、


保険会社が違うと微妙に範囲や条件が違ってくると思いますので、その辺はご理解ください。



例えば水漏れ調査費用の特約なんかは、私の入っている保険会社にはそのような特約がありません。


 マンションで漏水が起こった時には高額な調査費用が発生する可能性がありますが、


その原因によっては保険が下りないこともあるわけです。


しかし水漏れ調査費用特約があれば、少なくとも原因調査に係る費用は担保できます。


そういう意味では今の保険会社を変えた方が良いのではないかという気もします。


 調査費用が出るというのはものすごいアドバンテージですからね。


 が、代理店さんに聞くと、それ以外の良し悪しもあるようなので、単純には比較できそうもありません。


漏水は汚損破損に分類されるものですが、


原因が老朽化などの場合は保険が出ません。


が、漏水の原因のほとんどが(少なくとも私の経験では)老朽化であると思われますので、 


通常保険請求はできません。(請求はできるけど承認されないので)


不測かつ突発的なことが原因である必要があるわけですが、


私の経験では、老朽化以外の原因であれば承認されています。


 

さて、今回漏水事故がおきました。


2階から1階に水漏れして1階が水浸しになりました。


そして1階の方の所有物が濡れてしまいました。


通常2階の方に過失があれば1階の方の所有物に対しては2階の方の個人賠償責任保険を使うことになり、家主へは借家人賠償責任保険を使うと思いますが、


今回は2階の方に過失がなかったため、必然的に家主の責任になり、家主の保険を使うことになりました。


しかし火災保険は老朽化以外の原因による「建物への損害」にしか適用されないので、


借主の所有物に対する賠償は対象外となります。


このリスクを担保するには施設賠償保険に加入しないといけません。


これは建物・設備によって他人に対して損害賠償責任を負った時の賠償金を担保できる保険です。


建物が壊れて誰かが怪我したとか、今回のように建物内の漏水によって住んでいる人の所有物が濡れて使えなくなったとか、


そういう場合に使えます。


似たような保険に個人賠償責任保険がありますが、これは建物・設備とは関係なく、日常生活の損害賠償で使えます。


公園でボール遊びをしていたら誰かに当たって怪我をさせたとか、自転車に乗っていたら通行人と接触して怪我をさせたとか、保育園や学校で何かを壊したとか、


子どもの過失を担保する時にも使えます。入っていない人は今すぐ入った方がいいと思います。

 

今回の事例では老朽化が原因ではないので、建物への損害は承認されました。


借主の所有物の損害に対する賠償については、損害を受けたという証拠が必要になり、


被害者の理解が必要になるというハードルがありました。


まだ進行中ですが、施設賠償保険には入っているので、担保は出来ています。


どの保険会社が良いのか、保険が使える事故かどうか、どの保険がどの事故に対応しているのか、これは知力・経験・時の運が必要です。


奥が深いですね、保険というのは。

 

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最近発売された不動産の本を読んでみましたが、

 
ただ自慢話が書いてあるだけでした。
 
規模拡大しないのは愚、という感じの内容ですが、
 
ブログで自慢話を書いている人も大体そういう類の人なんじゃないでしょうか。
 
しかし利回りの高い物件を買ってリフォームして高値で売却することを繰り返すのは、
 
再販事業ですから宅建業者のすることです。
 
「不動産投資」ではなくて「宅地建物取引業」になると思うので、
 
それを注意書きなしで一般投資家向けに書くのはどうなんでしょうか。
 
あえて本の名前は書きませんが。
 
 
それにしてもやっと秋らしくなってきましたね。
 
某有名投資家さんが近々広島に来てくださるかもしれません。
 
少人数の会合になりそうですが、
 
その前に久々に秋の飲み会でもしたいものです。
 
 
最近ブログの記事が短いですね。
 
 
 
 
 
 
 
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最近涼しくなったので外壁塗装でもしようかと思って頑張って塗っていたのですが、

「暑い!!」

今日は天気は良いけど完全に「夏」でした。



遺言書籍の執筆はボチボチ進んでいますが、

結構調べないといけないことが多くて、なかなか進まないのです。

自分でも覚えていないんだから、残された家族が調べて解決するのはかなり困難です。

きちんと整理しておかないといけません。

銀行口座、生命保険、不動産の一覧、遺産の分割、などなど、

事務的なことだけでも結構あります。

特に銀行口座なんかは銀行に知られる前に手を打っておかないと大変なことになりそうです。

口座が凍結されたら家賃の振込、経費の払い込み、全てできなくなるそうです。

マニュアルを作っておかないと家族・賃借人さん・管理会社さん・業者さん全て大混乱。

考えただけでも恐ろしいです。



最近広島にも業者系大家さんが多く来るようになりました。

初心者にはスーパーハードな局面で不動産投資を勧めるとは、

きっとすごい内容なんだろうなと思うわけですが、

不動産にも色々あるわけですから、きっとホンの1分野について深く掘り下げているんだと思います。

東京の感覚と地方の感覚が違うというところを埋めるだけでも大変だと思います。

あんまり言わないでおきます。



そうそう、

ふるさと納税を毎月寄付しているのですが、

去年までと同じ感覚で寄付をしていたところ、

「そういえば、今年物件売却したなぁ」

と、ふと思って、分離課税だけど、これはふるさと納税の対象になるんじゃ・・・

と、税理士さんに聞いてみたところ、「なりますよ」とお返事いただきました。

ふるさと納税の限度額の計算は非常に難しいので、いまだによくわからないのですが、

今回の私の場合は「きっと」住民税の約25%なんだろうと「勝手に」推測して、

納税することにしました。

ふるさと納税でもらったお礼の品も一時所得扱いになるらしく、

50万円を超えると高い税率がかかってしまうようです。

気を付けよう。



昨日電気工事士試験の合格通知が来ました。

今回は自信がありました。

なぜかというと、毎日勉強と練習を頑張ったからです。

大人になるとあまり本気で頑張ることがなくなってきますが、

「頑張った経験が自信につながる」ということを思い出せた良い経験になりました。

今まで取った資格の中では一番役に立つ資格だと思います。

技能試験がありますから、基本的な技術が身につきます。

リフォームではそれだけでも十分。

おすすめの資格です。






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