中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


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ウォシュレットのためにコンセントの増設を依頼したのですが、

アース端子がなかったのです。

トイレでコンセント増設をするといえば、ウォシュレットいや、温水洗浄便座を使うとわかるはず。

私が電気屋であれば自動的にアース端子付きにしますが、

電気工事というものは、アース端子付き、とかワイドスイッチに、とか指示しないと、

普通のやつを使われてしまいます。

しかもですね、今回は裏にコンセントがあって、そこから分岐しているだけなのですよ。

仕方がないので自分でアース端子を天井から持ってくる決意をしました。

そのために色々イメージトレーニングをしました。

しかし、現実のケーブルの配線はかなり際どいコースをたどっておりました。

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このケーブルをトイレの壁に降ろしてやろうと思って天井を移動したのですが、ケーブルの穴がケーブルの大きさくらいしか空いていなかったのです。

ケーブルを頑張ってその穴から降ろしてみましたが、

コンセント付近には到達せず。

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コンセント付近の壁の中。

無い、出てこない。何度か試すも不可。

ということで、今回は失敗。

無念の露出配線で妥協することにしました。





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これは次に行った別の家の天井照明ですが、見えませんがケーブルが半分抜けています。

しかも脱衣所です。

怖すぎるので防湿型の照明に交換しておきました。

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古い家は危険がいっぱいです。

電気は特に怖い。

気を付けよう。

ところでこの家の洗濯機のコンセントにもアース端子がない。

頼むよ、電気屋さん。





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最近健康診断でも飲み会でも太ったと言われ、

気づいたら7kgも太っていたのでまた減量を始めています。

前回はランニングで痩せましたが、寒いので、エアロバイクを買いました。

カロリー制限とエアロバイクとガセリ菌。

今回はこれです。

ガセリ菌には1番頑張ってもらいたい。

2月2週から始めてなんとか-3kg。

あと4kg頑張ります。

40歳からは生活習慣病のリスクが一気に高まりますから、

太らないように気をつけないとヤバいことになります。

塩分量にも気を付けよう。



さて、

最近のリフォームときたら電気工事ばっかりですが、大きな工事は怖いのでしません。

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こんな照明の交換とかですが、以前は出来なかった作業なので、

自分のレベルアップを感じる今日この頃。

やっぱり多能工でしょう。

多能工目指しましょう。



可動棚はちょっと面倒臭いですが、

住む人にとっては超便利設備ですから、

余裕があれば付けるようにしています。

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まあ余裕はないのですが、

今回は付けよう!と気合を入れていたので付けました。

入居は決まっているので空室対策ではないですが、

棚はたくさんあった方が良い。

可動棚は支柱さえついていれば、100均で棚受けを買ってくれば自分で追加もできます。(ただし100均のは棚固定式ではないですがね)


ちなみに下の写真のクロスは量産の品番なのですが、

最近の量産クロスはアクセントにもなるので侮りがたし。



明日もリフォーム頑張って痩せたいと思います。





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リフォームもやや進んできました。

壁と床で7割は仕上がるので、

私は3割をするのみ。

つなぎみたいなものです。

中継ぎです。

いままで洗面化粧台の交換は丸投げしていましたが、

何度か外しているとこんなものかという感じですね。

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今回は取り付けも自分でやってみるつもりですが、

壁床貼り終えてからの作業なので、まだ先。

職人さんが作業しやすいように、先に外しておきました。



荷物運びをしていると、グラサン、ヒゲ、小太りのおじさんから話しかけられました。

あのカリスマ投資家かと思いましたが、ちょっと違うようです。

近所に戸建をいくつか持っている個性的な大家さんなのでした。

名刺を頂くと、名前が英語の通称名なのです。

しかも自動車を販売していたといふ。 


「この家は250万よ、ワシの査定では。あっちの家は150万。でも売らんのじゃけ。」

「へ〜」と言うのが精一杯でした。

が、考えてみると私の査定とほぼ同じです。さすが投資家さん。

「いくらで貸すつもりなん?」

「5万円くらいですかね〜」

「そりゃ付かんわ。45000円にせにゃ。(向こうを指差して)あそこは車3台で45000円だったんじゃけ。」



というアドバイスを頂きました。が、ちょっと安いなぁ。


「人生は一回しかないんじゃけ、楽しく生きにゃいけん」


と、ありがたい言葉を頂きつつ、またリフォームに取り掛かったのでした。



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戸建のリフォーム開始につき、

電気工事から始めました。

電気工事士の資格は今までで一番実益がある資格です。

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大部分がスイッチの交換ですが、

VVFケーブルが古くて危険な香りがすることも多いので、

ケーブルも一部やり直ししながらやっています。

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だいたいこんなサビッサビの状態なので、

交換しないといけないでしょう。

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ワイドにした方がリフォームしました感が出てお得な気がします。

それにしても1箇所わからない部分がありました。

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取り付け前の状態を再現したはずなのですが、

配線図が全然イメージできないのです。

こんな配線があるのか!?

シンプルにいけば下の図のような配線図になると思うのですが、

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この図の通りなら線は3本のはずなのに、

実際は4本出ています。

1本はどこにつながっているのか。

なぜコンセントに2本白線がつながっているのか。

もうお手上げなのでプロに診てもらうことにします。

安全を確認しなければ。
 



さて、キッチンの手元灯なんかは安いし、簡単に交換できますが、

これも資格がないと出来ない作業なのです。

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DIYERの大家さんは是非電気工事士の取得を。







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今回は退去後の確認作業を直接の立会いなしで行いました。

前回は直接立会い方式でその場で数量計って精算・妥結まで行いましたが、

かなり見落としがあったことや、対面による親近感から、貸主(私)側にかなり不利な精算となってしまいました。

そのことの反省を踏まえて、今回は直接会わない形で精算をしてみることにしましたが、

精算がルーチン化していないと、破・汚損の見落としが多いので、

不慣れなパイロットである私としてはやり易い。

が、精算額の妥結までにはかなり長い道のりがかかりそうです。

基本的に綺麗に使ってもらっていれば少々のことで請求することはありませんが、

かなり汚く汚れている場合はお互いに不幸になります。

「お願いだから日常的に掃除をしてください。」



ファミリーなんかでまともに原状回復費用を借主に請求すると結構な額になりますから、

それこそ敷金3ヶ月分いただくという大手のやり方は全く正当。

敷金からの相殺でなければ差額を振り込んでくれるかは未知数なのです。

しかし敷金1ヶ月分というクリーニング代程度の金額だと、

相殺できるわけでもなく、

そこはもう、一か八かの世界です。

話はちょっと変わりますが言いたい。

なんのリスクもない仲介会社が貸主の承諾なしに契約書を作るのは良くない。

多くの契約書は既に形骸である。

契約書は貸主が作るべきなのである。



さて、そんなこんなで原状回復リフォームと言っても、

+アルファしていかないと時代に取り残されるので、

古いファミリー物件だと1部屋25万円くらいかかってしまいます。

単身だと10万円くらいでしょう。

綺麗な部屋なら、掃除してほぼそのまま募集できるので無視できるくらいの費用になります。

だから言いたい。

「お願いだから日常的に掃除をしてください。」





綺麗に使ってもらっていても、洗面化粧台やら風呂の鏡やら、

水回りは新品にすることが多いのですが、

費用は安いので費用対効果は高いですね、さすが水回り。

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今回これしかなかったので大きい棚付き鏡をつけました。

やっぱり鏡が大きい方が風呂は綺麗に見えます。

単身の部屋なら1日で終わるのに、

ファミリーは細々と3.4日はかかります。

戸建はもっとかかります。



頑張りましょう、大家さんたち。










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コインランドリーのセミナーが終わりました。
 
気にして見てみるとあちこちにコインランドリーが増えてますね。

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コインランドリーは売り上げとリスクが見えにくい事業のようですが、可能性は少しみえました。

大手コインランドリーの裏話、新品と中古、国内製と海外製の違い、などなど、

貴重な内容を聞くことができました。

この熱が冷めやらぬうちに、色々みていきたいと思っています。

以前まではコインランドリーという選択肢はなかったし、知識もなかったので、

街中でコインランドリーを見たときに考える内容が変わりました。

これこそセミナーの成果であると思っています。

でも正直あえてわざわざコインランドリーを選択するような事業でもない感じはしますね。

なぜなら不確実性が高いからです。

そこをあえてやるぞ!という気合がなければ実現は難しいでしょう。




さて話は変わりますが、

この季節というのは防草シートのメンテナンスの時期にちょうどいいのですが、

良い防草シートを使っても、

結局2年くらいで草が湧き出てきます。

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この写真のように、防草シートだけでは雑草対策は難しい。

と思うのです。

写真を見て、おや?と思った方もいるかもしれませんが、

写っているのは去年から住み着いているタヌキさんです。



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この写真は先日も出てきましたが、

3年くらい前の防草シートですが、草は全く生えません。

何が違うかというと、こっちの方は2重になっているのです。

最初から2重であれば、耐用年数はかなり延びると思われます。



来月からまたリフォーム頑張っていきます。






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久々に太陽光発電所を巡回していましたら、

至る所に新規の太陽光発電所がありました。

ちょっと乱立に近い感じですが、

ここまで無計画に進めて良かったのかどうか。

難しいところではないでしょうか。

そして自宅の電気代の約8%が再エネ賦課金となっています。

かなり高くなっています。

太陽光発電していない人にとってはおいおいと思うのではないでしょうか。

太陽光は住宅向けを中心に普及させていって欲しいと個人的には思います。




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久々に巡回したらパネルが全体的に歪んでいました。

雪が残っている部分が窪んでいるのがわかるでしょうか。



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裏から見ると、なんとなくしかわからないかもしれませんが、

架台のレールが曲がっています。 

実物はもっと歪んでいます。

雪の重みに耐えられなくなっているのだと思いますが、

今後大雪が降ったらちょっと危険な感じがします。

窪みに溜まってさらに変形する可能性があります。

架台の補強を検討しないといけないかもしれません。

雪が降る地域は少なくとも20度の勾配は必要です。(20度でもどうかなという気も)

他の事例でも雪の重みで架台が破損する事例を見ました。

雪のリスクは思ったよりも大きかったということになります。

もう少し経過観察していきたいと思います。 

 






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今日は素晴らしい物件情報をいただいたので、

買付をしようと話をしていたのですが、

融資特約不可なので融資獲得競争に巻き込まれてしまいます。

融資が承認されても先を越されると努力は水の泡になりますが、

そういうことが当たり前の業界ですから、

めげずに粛々と進めていかないといけません。




先日ディスクグラインダーで切ったアルミの元の姿です。

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この引き手を新品に交換しようと思ったのですが、

どうもこのサイズに合うものがなく、

サイドの部品だけ交換せざるを得ませんでした。

部品の形が違うのでアルミを切りました。

アルミ部分も耐水ペーパーで磨いたのですが、

全体的に洗練されていない。

形が古い。

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もやもやするので工具だけでもなんとかしようと、塗装してみました。

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シャア専用の塗料が紫に近かったので、シナンジュカラーにしました。(シナンジュがどれくらいの知名度なのかわかりませんが)

ちょっと洗練された気がします。

これでまたリフォーム頑張りたいと思う、今日この頃です。





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あれ、と思ったら、

太陽光の設備認定が今日まで、中電への申請は月末まで

と書いてあります。

そうか、今年度は今からでは遅いのか。

とりあえず目下進行中の案件に集中することにします。



ところで、今日は小学校の入学説明会に行ってきました。

資料の中の「目指す生徒像」みたいな項目の中に、

「ゴミを拾える子ども」

と書いてありました。

3つしか書いてない中の1つにですよ。

あ、これは、めちゃくちゃ大事。

と思いました。

アパートの共用部、敷地周辺、

いつもゴミが落ちている。

誰も拾わないし、いつも誰かが落とし続けています。

内訳のナンバーワンはタバコです。

慣れましたけど、 

どういう環境で育ってきたのかと、

いつも思います。

ゴミを拾うことのできる人間

までは望むまい。

ゴミを道端に捨てる人間には絶対になってほしくない。

素晴らしい小学校だ、と思いました。




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管理会社は大抵建物管理をしないので、

自分でしないと荒れ放題になります。

大抵は清掃会社に報告をしてもらうようにしていますが、

全ての物件で清掃委託はしていませんので、

巡回しないといけません。

今日は

・マンホールの交換
・壁紙の補修
・退去確認
・アスファルト補修
・看板の補修
・太陽光雪落とし
・境界立会

と、意外と盛りだくさんでした。

その中のアスファルト補修については最近いくつかやっているのですが、

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このアスファルト補修剤を使っています。

これはレミファルトっていう商品ですが、他にもいくつかあります。

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スコップで均等に敷いて、車で転圧するだけなので楽チンです。

時間が経つと周りの色に近くなっていきます。




最近はミスチルのライブDVDを聴きながら運転していますが、

ミスチルのライブはコンセプト・構成・演出などのクオリティが高いです。

曲も素晴らしいし。

ありがとう、桜井さん。






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