中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌


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エアコンを自分で付けれないかなぁと思って調べていたんですが、

「エアパージ」という空気抜きがちょっと初心者にはリスキーな感じがあります。

でも時間がある時に一度やってみようかなと思っています。

そのエアコンに関するページを見ていたら、

あ、これはなかなか良さそう。という別件のページを見つけました。

 
ペンキや樹脂の注ぎ方


ペンキを移し替える時に本体の缶にペンキがついてしまうことが多いのですが、

このやり方だとうまいこと移し替えができそうです。

やっぱり本職の方のノウハウはすごいですね。




最近は暑くなってきたのであまり長時間作業はしないようにしていますが、

雑草だけはむしろ今しないといけない厄介な問題なので、

夏は毎年試行錯誤です。

今年は簡易的な(空気圧式の)噴霧器を買いました。

ラウンドアップにしても噴霧器の方が軽くて作業もしやすいので、

これは今までなぜ使わなかったのかと思うくらいです。

にしても、除草剤に耐性のある雑草もあって、

なかなか除草も大変ですが、

除草剤が使えない土地は本当に厄介です。



晴れの日は除草
雨の日は事務作業と雑草研究



これは晴耕雨読なのではないのか。







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大手のアパートメーカーの問題は未だにメディアに取り上げられていますが、

以前から、というか昔から変わっていないので、

今後も変わらないのではないかと思っています。

今後変わるとしたら賃貸住宅の需要者の数になろうかと思います。

建築・供給戸数は右肩上がりは変わらないとすると、

入居率は普通は下がる。

普通は下がるけど、赤字覚悟で無理矢理埋めてくる。

そのしわ寄せが一般の細々と頑張っている大家に来る。

というのが、目に見えない形でいつかやってくる。



さて、このアパートメーカーにいつも気を取られていますが、

新規の分譲宅地(新築建売)や、

分譲マンションの戸数も着実に増え続けております。

私のファミリー向け物件の引越し理由ナンバーワンが、

この新築戸建てや新築分譲マンションの購入なのです。

これは別に人口や世帯数が増え(微増し)ていた過去の話なら、どうということはないのですが、

今となってはパイの奪い合いのような感じなわけですから、

次の入居希望者の選択肢を想像してみて、

自分の所有物件を選択しようとするとき、

そのライバルとなる選択肢は今後増え続けるわけです。




分譲マンションだけの供給戸数は平成28年度で約1500万戸、

今尚供給され続け、

戸建て分譲宅地も新規に造成され続けております。




もちろん、

賃貸住宅と分譲住宅では性質が異なりますが、

考えてみると分譲住宅はいつでも賃貸として転用可能なわけで、

そういう意味では賃貸住宅だろうと、分譲住宅だろうと、

住宅が供給されていて、需要者はどちらも選択可能な状態にあるわけですから、

・・・

家賃払うくらいなら、ローコスト住宅を買って、いらなくなったら賃貸に出そうか、

という選択もできる時代です。

・・・


そう考えていると、

この先どうなるでしょうか。

私の2大座右の書の一つは『チーズはどこへ消えた』なのですが、

このチーズ。

チーズはある日突然消えてしまうものなのですよ。




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最近木造軸組工法の耐震化の勉強を少ししています。
 
その一環で『なぜ新耐震住宅は倒れたか』という本を読みました。
 
熊本地震を住宅建築の視点から検証している内容です。
 
写真や図がカラーでたくさんあって非常に読みやすいしわかりやすい。
 
 
 
1981年より前の建築基準法を「旧耐震」、
 
それ以降を「新耐震」と呼んでいて、
 
さらに2000年に「基礎」「柱梁や筋交いの接合部」「壁のバランス」に関する告示が示されていて、本の中では「2000年基準」と呼んでいます。
 
 
しかし熊本地震では、木造の新耐震の住宅で73棟、2000年基準の住宅でも7棟が倒壊しています。
 
「大破」を含めるともっと多くなるようです。
 
それにしても
 
「基礎」
「柱梁や筋交いの接合部」
「壁のバランス」
 
という基準をクリアしたはずの2000年基準の住宅がなぜ倒壊したのか?
 
ということの検証をしていくわけなのですが、
 
「〇〇だから!」という明確な理由というのは、地震においてはなかなかはっきり原因を示すのが難しいようです。
 
 
 
・まず1つの原因としては地盤の問題があるようです。
 軟弱な地盤ゆえ、揺れが増幅されたという説。
 
 
・1つは直下率が低かったのではないかという説。
 直下率は上下でつながっている柱や耐力壁の割合です。
 1階と2階で全く同じ間取りであれば直下率は高くなりますが、
 例えば開放的で広いリビングを設けたり、上下で全く違った間取りにした 
 場合等は直下率が低くなり、耐震性が低くなるようです。
 
 

で、どうすれば耐震性がアップするのかということなのですが、

 

上記の直下率に付随して、建物の揺れに対する強度を上げるためには、

 

 

・直下率を上げて

・構造用合板を耐力壁として使い、バランスよく配置して

・重心と剛心(建物の一番強い部分)を近づける

 

 

ということになろうかと思います。

 

あとは、主に柱の接合に使う金物に関する施工不良やらがかなり多いみたいですね。

 

 

・金物の施工不良に注意する

 

 

この金物については知識がないと見てもわからないような気がします。

 

現場の検査で発見するしかないので、その辺はどうやって担保するのか。

 

ホームインスペクションを頼むのか。

 

 

 

 

熊本地震ではアパートの倒壊も記憶に強く残っていますね。

 

後の調査では、3棟のアパートが倒壊して、3棟とも

 

 

接合部の金物をクギ打ち程度のもので軽微に接合していて、

かつ

耐力壁のバランスが悪かった。

 

 

ということなのです。

 

しかしこれらは木造軸組工法の話なので、

 

2×4とか、軽量鉄骨とか、そういうところの検証はありませんし、

 

耐震化というところでいうと、一番頑張って考えないといけないのが、

 

木造軸組工法ということなのかな、と。

 

なかなか難しい話です。

 

 

 

熊本地震では前震と本震と余震がありましたが、

 

前震の段階では倒壊していなかった建物が、

 

本震で倒壊する事例がいくつかあったようです。

 

1回ではなく、複数回で来る地震にも耐えられるのか。

 

そういう想定が必要な時代です。

 

洪水についても同じですよね。

 

過去経験したことのない、統計上は想定できない雨量を想定しないといけない。

 

津波もそうでした。

 

十何メートルもある高さの津波を想定できたのかわからないけど、

 

想定しないといけない。

 

 

 

想定外を想定する、そういう時代なのでしょう。

 

 

 

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今日は太陽光発電所の巡回をしてきたのですが、

行くたびに周りに太陽光発電所が増えています。

もうちょっと分散してほしいものですが、まあ仕方がないですね。

電圧調整しないと抑制が起きるんじゃなかろうかと心配していますが、

今のところ大きな影響はなさそうです。

しかし地域に住んでいる方にはお気の毒というか、なんというか、

田舎に住むということに環境変化リスクを感じます。

市街化区域であれば、周囲に建つ建物はある程度想定することはできますが、

田舎に住んでいて、周りを太陽光発電所に囲まれてしまったら・・・

ということは、設置者はあまり考えずに設置しますからね。



まあ、それはさておき、

冬に夏に備えて防草シートを頑張って張っておいたのですが、

まるで意味がなく、

ジャングルになっていました。

もはや万策尽きました。

もう、刈って刈って刈りまくるしかないようです。

アパートよりも管理が大変です。

今から雑草について研究を始めていきます。

夏はまだ始まったばかりだ。





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今日も漢の中の漢、浦田氏のコラムに共感。

 

http://www.toushin-1.jp/articles/-/3574

 

私自身も振り返ってみると、

 

うーん、どうだったかなぁと、考え込んでしまうくらい、

 

色々なことがありました。

 

ダークサイドに落ちてしまった人もいました。

 

何かを持つとそれに対して負の感情もプラスの感情も呼び寄せてしまうと思います。

 

そういった中で心のバランスを取らないといけません。

 

 

このように言っている人がいます。

 

「いったい人間というものは、金を持つことがいいのだろうか、悪いのだろうか。(中略)あくまでも自力によって、筋の通った正しいもののみをうけいれ、これを積み立てることである。(中略)その限度を超えると、幸福の源泉であるはずのお金が、帰って不幸の源泉となってくる。」

 

本田静六

 

 

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先日から『インベスターZ』という漫画を読んでいるのですが、1巻が1円、2巻が2円、3巻が・・・という激安価格で読めるので、ついついハマってしまいました。

 

その最新刊で、貯金する方法についての話がありました。

 

そこで紹介されていたのが 『私の財産告白』本田静六著 なのであります。

 

 

簡単に貯蓄法をまとめると、

 

 

 

・毎月の給料の4分の1を天引き貯金する

・臨時収入は全額貯金する

・貯金がたまったら投資

・配当金の4分の1も貯金

 

 

 

著者の場合は株を買っておりました。

 

当時は預金4%、株の配当利回り8%くらいのようなことが書いてありました。

 

4分の1貯金は最初かなり大変な思いをするけれども、覚悟を決めて、最初から4分の3しかないと思って頑張れば乗り越えられるということが書いてあります。

 

そのうち配当もだんだん増えてきて、ある程度生活費に回せるので、だいぶ楽になるとのことです。

 

私も定期積金をしていますが、確かに積立していることを普段は忘れていますから、天引き貯金というのはかなり有効でしょう。

 

 

 

 

そして投資の名言を発見

 

 

「好景気時代には勤倹貯蓄を、不景気時代には思い切った投資を、時機を逸せず巧みに繰り返すよう私はおすすめする。」

 

 

著名な投資家というのはだいたいこういう考えとかやり方をしている方が多いような気がします。

 

 

そのように財産を築いていった本田静六氏ですが、子孫に財産は残さない方が良いという結論に達したそうで、

 

 

 

「それはかえって子孫を不幸に陥れるものだと漸次気付くに至ったのである。」

 

 

 

と言っています。

また、

 

 

 

「子孫は子孫をして、おのれの欲するまま、自由に奔放に活動し、努力せしめるほうがどれだけいいかわからぬ。(中略)その子孫を努力しやすいように教育し、早くから努力の習慣を与え、かつできるだけ努力の必要な境遇に立たしめることである。」

 

 

 

と。

 

結局財産を増やした結果、それをどう処分するかということがとても難しいということが書いてあります。

 

遺言も絶対書いておいた方が良いと。

 

 

 

 

と、何点か取り上げていきましたが、

 

うまく解釈できていなかったり、取り上げ方が雑だったりしますが、

 

本のポイントは掴めたかなと思います。

 

自分なりにポイントをつかむためにこの記事を書いたのですから当たり前なのですが。

 

まだ1回しか読めていないので、もう一度読むつもりですが、

 

現代の話ではなく、明治初期の話なので、

 

当時の時代を感じつつ、今も変わらないものがあるということに、

 

とても感慨深い気持ちになります。

 

とても良い本だと思いますので、是非読んでみてください。

 

 

 

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最近『ナニワ金融道』を読み返しています。

 

昔読んだ記憶があるのですが、もうほとんど忘れていました。

 

こういう生活で役に立つ系の漫画というのは面白いしためになるし、

 

いいものだなと思います。

 

画力はしかし・・・

 

 

 

有名なので皆さんご存知と思いますが、ヤミ金業者のお話なのですが、

 

ヤミ金の中でも主人公が良識のある青年なので、

 

なんとなく読者が主人公と同じ目線でヤミ金業界を追体験できるのかなと思います。

 

融資の担保としてほぼ不動産を取っているので、

 

不動産関係の知識も得られるような気がします。

 

 

 

この本を読んで思ったことと、

 

いつも思っていることがリンクしたのです。

 

 

「守り」も大切。

 

 

投資家や事業家は拡大ばかり目指していきますが、

 

例えば詐欺に遭ったり、悪質な業者に騙されたり、

 

という場面でうまく対処できなかった場合は、

 

「ナニワ金融道(に出てくる被害者)状態」になりかねません。

 

そしてこの「守り」というものは、

 

家族ともある程度共有する必要があるし、

 

子どもにも教育する必要があるわけです。

 

自分だけでは完結しないものなので、

 

何気なくリビングに「ナニワ金融道」を置いておくとか、

 

策を講じるのもひとつかなと思います。

 

賢明な不動産投資家でも、

 

意外と詐欺的な商品に投資したり、

 

資金繰りがうまくできなかったり、

 

そういう事例を見聞きしています。

 

 

 

資産を「守る」ことも大切ですし、

 

そのために必要な知識を得る努力と、

 

周知する努力と、

 

色々必要ではないでしょうかね。

 

 

 

法律と会計と金融は必須項目でしょう。

 

 

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今日は本当に悲しいニュースがありましたね。

家族全員が健康で、普通の日常を過ごせるというのはとても幸せなことだと思います。

私は仕事やお金よりも、家族と過ごす時間の方が大切だと思っているので、

あまり忙しくならないように、気を付けています。

子どもが学校から帰る時間には仕事から帰るようにしています。

そういう選択もありかなと思います。



今日は住宅展示場に視察に行きました。

最近のトレンドは3階建、洗濯室、パントリー、吹抜け、天井高、という感じかなと思います。

なんてことない細部でも、木目の質感次第で高級に見えますが、

基本内装も外装も各社あまり差がない感じがします。

大手は坪単価80万円くらいが多いですが、今計画中の家は坪単価40万円くらいなので、

その差は何なのか。

大手は通常の2倍くらいということになりますが、

そこにどんな価値を見出すのかということでしょう。

独自の工法やデザインやブランド力が違うと思いますから、

何を重視するのかというところになるでしょうかね。

でも一旦中古市場に出た場合には、

建物の価値(メーカー)でそこまで優劣がつくことはないかもしれません。

場所と広さと築年数で大体の価格が決まるでしょう。

でも人生は一度きりですから、

好きな家を建てたいものです。








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今日は銀行さんと小一時間問答をしていましたが、

 

やはり銀行側は手元に資金があった方がいいでしょう。

 

というご意見で、私もそう思うのですが、

 

今回返済した融資に関しては  期限の利益<CF  という判断をしました。

 

とはいえ、数字的には結構どっちでもいいレベルなのであまり参考にはならない事例だと思います。

 

というのも、これ以外の融資に関してはほとんど  期限の利益>CF なのです。

 

個別に判断していきましょう。

 

物件が増えると自分でコントロールすること、コントロールできる範囲がどんどん少なくなっていきます。

 

売り上げが上がれば上がった分、コントロールできるように仕組みを変えていかなければいけません。

 

気をつけましょう。

 

 

 

さて、今日はウチコミの新聞を見て思わず「さすがっ」と呟きました。

 

以下一部だけ転載

 

 

賃貸経営・不動産投資において重要なことは「未来を想像して現在を見る」ことです。つまり逆算して考える。

 

(中略)

 

重要なことは、「お金を稼ぐことの目的や意味」を考えるということ。自由に使えるお金がいくらあったら幸せなのでしょうか?仮に月50万円自由に使えるお金があれば幸せというのなら、年間600万円あればいいという話です。

10億円?必要ないし、意味がありません。使わずに死ぬのを待つのでしょうか?

 

(中略)

 

稼げる能力があるのなら、ビジネスを創出して雇用を生み出すほうがいい。もしくはお金をきっちり使うか。貯め込んでるから景気が良くならない。正直かっこ悪いなと思います。

 

― 現在国内で何棟不動産を所有しているのでしょうか?

 

非公開です。物件をいくつ持っている、いくら稼いでいるかとか、いまお話したように意味がありません。

 

 

浦田健さんのインタビュー『ウチコミ!タイムズ VOL7』より転載

 

 

う~ん、今日はいいお酒が飲めそうだ。

 

 

 

 

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月5万円キャッシュフローを増やしたいなと、

 

そう思ったところ、

 

思いついた選択肢は

 

 

 

1 ボロ戸建てを買って5万円で貸す

 

2 30kwくらいの太陽光を買う

 

 

 

1は普通の選択肢なので保留。

 

2はリスクと労力とコストと税務上と全て合わないから除外。

 

 

 

うーん、と思って思い浮かんだのが第三の選択肢。

 

 

 

3 繰り上げ返済

 

 

 

なのであります。

 

 

最近の賃貸不動産(特に集合住宅)は需給バランスを価格に織り込めていませんが、

 

 

自分の所有物件についても、そのリスクを織り込んだ見方をしていく時期だと思います。

 

 

その上で繰り上げ返済というのは、投資先としては灯台下暗し的なものではないかと思います。(そして既存物件のリスクも軽減できる)

 

 

つまり、自己資金を使ってキャッシュフローを上げようと思ったら、

 

 

売上は変わらないけど利益が多くなるという「繰り上げ返済に投資」をするというのも一つの手段。

 

 

そこで、

 

 

「年間返済額/残債」

 

 

という計算式で、残債に対する返済の負担割合というものを出してみたのです。

 

 

今回は、どの融資に対して優先的に繰り上げ返済していくのが良いのかという一つの指標に使いました。

 

 

すると某銀行さんの融資について、40%以上という高い負担割合の融資があったので、

 

 

ちょっと言いにくいなぁと思いながら銀行に電話してお話しました。

 

 

繰り上げ返済の理由を聞かれたので、

 

 

「御行からの融資の負担割合が高いのです」

 

 

と素直に行ったのですが、

 

 

「なるほど」と。

 

 

「しかし、私としては初めて聞く考え方なのでもう少し聞かせていただけますか?」

 

 

というので、色々話をしたのですが、

 

 

「金利を下げるのでなんとか継続していただけないでしょうか」と。

 

 

「いや金利は下げなくていいです。」と。

 

 

銀行さんも大変だなと思いながら(細かいことは色々あるけれども、銀行さんの要望も聞き入れつつ)も、返済させていただくことになりました。

 

 

K庫だったら「はいはいーわかりましたー」っていう感じなのでサッパリしてて気持ちがいいのですがね。

 

 

ちなみに今回の融資については、ざっくりですが、

 

 

150万円に対して毎月5万円の返済だったのです。

 

 

期間が短いといえば短いが、先といえば先。

 

 

計算してみたらかなり高い割合だということがおわかりでしょう。

 

 

150万円で毎月5万円のキャッシュフローが増えるわけです。

 

 

繰り上げ返済なんて誰もが考える手段ではありますけども、

 

 

私のように拡大よりも縮小を目指している人には重要なテーマであると思います。

 

 

ちなみに

 

 

後になって思い出したのですが、このことは

 

 

猪俣氏の著書『不動産投資の出口戦略・組み合わせ戦略』の中で書かれております。

 

 

私が考えたのではなく、猪俣さんの本の内容を記憶していたようです。

 

 

「K%(ローンコンスタント)」という指標です。

 

 

それにしてもこの本はとてつもなく偏差値の高い本です。

 

 

理解するのが大変です。

 

 

融資というのは返済額は(元金均等にしてもほぼ)一定ですが、

 

 

残債については右肩下がりに下がり続けていますから、

 

 

気がついたら負担割合がかなり高くなって資金効率が悪い状態になっているかもしれないと。

 

 

それなら返済するというのも有効な投資と言えるのではないかというお話でした。

 

 

 

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充電式の高圧洗浄機を買いました。

買いました、というか、ふるさと納税で頂きました。

高圧洗浄機は電源と蛇口が揃っていないと使えなかったので、

以前買ったものは使っていなかったので譲渡しました。

今回の商品は充電式かつタンク式かつ静音なので、

かなり機動的に使える利点があり、

気軽に使えるというのはとても大切な要素です。

しかし、

電池が「10分」しか使えず、タンクの水もすぐに無くなってしまうデメリットが。

なので部分的な洗浄ということになりそうです。

試しに自宅の周りに使ってみましたが、

1回の充電で外構周りはひと通り綺麗にすることができました。

タンクの水は3回くらい給水しましたけどね。

アパートの階段、廊下(はちょっと厳しいか)、

戸建ての玄関先、塀周りなどには丁度良いと思います。

どのくらい活躍してくれるのか、期待大です。


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