中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


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2020年からプログラミングが小中学校で必修化される方針とのニュースを見たのですが、


「これは・・・教室開こうかな。」


とすぐさま思いました。

私は浅く広くITに接してきたので、ある分野で突出した能力はないのですが、

プログラム言語も浅く狭くやってきたので(笑

それでも小中学生くらいになら全然問題なく教えられるんじゃないかな~とピン!と来ました。

プログラミングの経験値があると思考回路にプラスの影響を及ぼすのは間違いないと思うので、

この分野の必修化は大賛成です。

公文式のように小さいころからプログラミングに慣れ親しめる環境があると良いですね。

頑張ろう、2020年に向けて。


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以前から融資の期間短縮策を画策していて、

ようやく実現できる時期に来たようです。

既存の融資は今後10年から15年以内に返済完了できるように組み換えをしていっています。

短期的なCFは下がりますが、私は賃貸業は長期的に停滞・縮小すると思っていますので、

可能な限り短期で返済していくことを目標としています。

残り5年以内で残債が少ないものは一括繰り上げ返済もしていっていますが、

銀行によっては手数料がかかったり、お付き合いの兼ね合いでなかなか難しいこともあるので、時期やタイミングが大切な手段ではあります。

しかしいままではなかなかできていなかったことなので、今年は一歩前進しているかなと思います。



そして株に少しずつ資産配分をしていっています。

デイトレとかしているわけではなく、資産としてコツコツ積み上げていこうかなと思います。

いまはあれですけど長期で。

今回のEU離脱の件はなかなか衝撃的でした。

トランプ氏の勢いとの共通点は「格差」と言ってもいいと思いますが、

資本主義は「格差」前提の仕組みですから、

これはなかなか衝撃が大きいと思います。

サブプライムの時もそうでしたが、今回のEU離脱の件も、今後のリスクが予測できないという恐ろしさがあります。

日本も様々な格差があります。

どこかが独立すると言い出したり、国民投票でまさかの展開というのもないこともないかもしれません。

将来のリスクは計り知れませんが、

悲観してばかりでもしょうがないので、

小さな幸せをかみしめるような、

そんな日々を過ごしていきたいと思います。



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新築と中古の不動産の利回りが逆転しているというデータがあるようですが、

希少な土地の中古不動産なら収益還元で評価しないこともあるでしょうけど、

完全に市場の歪み現象なので、裁定取引的に考えれば、


「新築を買って中古を売る」


というタイミングであると考えられます。

これをやろうと思うと、今持っている中古の収益不動産を売って新築を建てるか買うかするという、

いわゆる資産の組み替えに適している時期なのかもしれません。

築年数と利回りの相関が低いですから、よくない土地の築古物件は売るなら今しかないかもしれません。

良い土地は売る必要ないですからね。

有名な投資家さんも新築をされている方が多いですが、

元アービトラージャー的に考えてもまさにそういう時期なのだと思います。

中古収益不動産の値付けは根拠のないものであることは間違いないと思いますが、

転売目的の業者さんもいつか損切りせざるを得ない時が来るはずです。

中古の不動産をくだらない利回りで買わないように気を付けないといけません。

休むも相場、と言いますから、今は買わずに休む時なのでしょう。

空売りできれば売り時ですけどね。笑

※ただし戸建は除く



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引き渡しまでにリフォームの漏れがないかは毎回チェックをしていますが、

管理会社と二重でチェックすることで、入居初期のクレームが防止しやすくなります。

クレームは表面化しているのでわかりやすいですが、

クレーム化しない潜在的なものもあると思いますので(コーキング部分が古くて汚いとか)、

なるべく引き渡しまでに修繕をしていこうと思うわけです。

チェックリストでも作っておかないとなかなか難しいと思います。

管理会社はチェックリスト作っていますから、お任せでも問題ないですが、

私は私で違う部分をチェックしたりするわけなので、やはり二重でチェックが望ましいですね。



それとはちょっと違いますが、リフォーム後の履行確認でCFの見切りを付けてないことに気付きました。

ここは見積りに入ってなかったのでまあ仕方がないと思い、「自分でやるかぁ~」となりました。

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普通見切りと言えばアルミのやつが多いですが、以前スベラーズを見切りにしている職人さんがいたので、

「これはいい」と思ったことを思い出してスベラーズを採用しました。

ノコでギコギコ切ってハサミで綺麗に仕上げる感じなのでアルミよりも扱いやすいのと、

滑りはしないだろうけど滑りにくくなるのでなかなかいい感じになります。

{62973F68-B00C-422A-B46E-B59DF7FDE177}

ちょっと合ってないけどまあ合格点ではないかと思います。


そしてお次は有孔板。

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初めて付けましたが、アクセントにもなるし、便利に使えそうです。

どうやって壁から浮かして付けるのか疑問に思っていましたが、

専用の取り付け部品が売っているので、壁にあわせて選ぶだけです。

これはなかなかいい感じです。





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今日は新築戸建ての設計のために、工務店さんと打ち合わせしてきました。

1からのクリエイティブな作業なので、中古のリフォームとはまた違った面白さがあります。

そして設計だけならタダでできる!

しかしその先はなかなか難しい。

大手メーカーによる採算度外視の相続対策アパートに対抗するには戸建賃貸しかないと思います。

が、

どうやって採算ベースに乗せていくのか。

今回の案件の実現可能性は高くないですが、いずれにしてもこの案件がきっと次に繋がっていくと思っているのです。

家の設計って、面白いよ。




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昨日太陽光発電の遠隔監視装置が通信途絶したので、

はるばる山口まで見にいくことになりました。

やれやれ、全然不労所得じゃないですよ。

雑草もすごいし。

草っていうより、「木」に近いけど。

夏の除草作業ほど過酷な労働は他にないですね。


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この可愛らしい動物はタヌキでしょうか。

ちなみにこの発電所は防草シート仕上げなので除草作業は必要ありません。

タヌキを見ながら遠隔監視装置を確認します。

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これは復帰後なのですが、どうやら電気が通っていなかったようです。

本体のランプが消えていました。


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一番左のブレーカーが遠隔監視装置専用のブレーカーになっていますが、

これが落ちていたので入れ直しました。

何故落ちたのかよくわからないのですが、パワコンは正常稼動していました。

落雷で落ちたりもしますが、遠隔監視装置だけっていうのはよくわからない。

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これが画面です。

今日は天気があまり良くなかったですが、

天気が良ければ1日1万円以上発電するので、早期発見できる装置は有難いですね。




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不動産を買った時はまず外回りの掃除、修繕、ご近所挨拶から始めますが、

挨拶では、アパートとは違って戸建ての場合は大体歓迎ムードで「それは良かった」という感じのことを言っていただけるのでやり甲斐があります。

空き家に人を呼び戻すのは私たちの使命のような気がします。

魂が抜けた家に命を吹き込む作業のような想いで戸建のリフォームは頑張ることができます。





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庭の花壇を整理しているうちにこんなに山積みになってしまいました。

これはさすがにトラックが必要なレベル。

そういえばとある方に業者さんを紹介してあげたら、

最近その業者さんから苦情を言われて申し訳ない感じになりました。

自分のツテとか、自分で一から話をした業者さんなら自分の責任で商談をして良いと思いますが、

誰かに紹介してもらった場合は、紹介者のことも考えて商談に当たってもらいたいものです。



それはさておき、ガス屋さんに来ていただいて、ガスの供給について話をしました。それが今日のメインでした。

初の取引でしたが、少し控えめにお願いしたのもあって、希望した内容で受けてもらえそうです。

ガス屋さんは既存の業者さんにまずは希望を伝えてみて、OKならそのままお願いするやり方の方が気持ちが良いと最近思います。



そして今、内装の見積りを精査していますが、予算オーバーになりそうです。

しかし利回り競争をしているわけではないので、

自分が良しとする物件を創って、それを快く案内してもらって、快く選んでいただく、というところを目指して頑張って行きたいと思います。






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最近購入した戸建のリフォームの打合せをしました。

しかしこの雑草たちをどうやって処分すりゃいいのか。

昨日電動トリマーなるものを買いました。
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チェーンソーのように見えて、小さいハサミがたくさんあるような感じですが、

さすがにこれがあれば綺麗に剪定することができます。

いままで剪定ハサミで腕を鍛えていましたが、世の中便利なものがたくさんありますね。




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最初の写真の雑草もある程度切れたけど・・・。

どうすりゃいいんだこれは。



そして最近導入したセルカレンズ。

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これをスマホに付けると広角に撮影できるのだが。

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歪みっぷりが激しいしピントが合わない。

頑張れば綺麗に撮れるのか未知数ですが、

一眼レフ持ってこなかった時とかの簡易撮影に使ってみたいと思います。

1枚目の写真もセルカレンズなのだが、写りが悪い。




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昔の安い建物は断熱性能が低すぎるので、

夏は本当に暑いのです。

特に金属の瓦棒葺きなんかは屋根の表面温度がものすごく高くなります。

屋根裏の高さも低く、屋根の温度が部屋の温度に高い影響を及ぼしそうです。

そこで今回はかの有名な遮熱塗料であるガイナを塗ることにしたわけです。

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攪拌しているときに思ったのですが、

なんかペンキよりも、漆喰とか珪藻土に近いような、泥っぽい。

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水性なので扱いやすいです。

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先日下塗りしたばかりなのですが、この凸の部分はトタン専用のハケを使うと効率よく塗ることができます。

平面はローラーで塗りますが、ガイナといえども2回塗りしないと表面の塗膜が十分につくれません。

しんどいです。

塗り面積が広すぎます。

完成時に電池が切れて写真は撮れませんでしたが、

仕上がりはやはり珪藻土とか漆喰を塗った感じに近いような気がします。

んー、やっぱり一言で言うなら「ドロ」に近いですね。

屋根にドロを塗ったら断熱しそうですが、それと同じような感覚ではないかと思います。

室内にも使えるみたいなのですが、仕上がりよく塗るのはちょっと難しいかもなと思いました。


効果はやはりすごいです。

表面温度が下塗りしただけでもかなり下がりましたが、

ガイナを塗ったあとは、

直射日光が当たっていても「ちょっとあったかいな」くらいです。

もちろん、何も塗っていなければ熱くて触れないくらいです。

表面温度でこれですから、屋根下の温度は更に低くなっているはずです。

さすがガイナ。



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じゅらく壁に下地処理を何もせずにクロスを貼ってみましたが、

翌日にはすでに剥がれてきました。

ダメですね、やはり下地処理しないと。




今日は天井のクロスを貼っていたのですが、

いつやってももう二度とやりたくないと思いますね。


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赤と黒の配色が好きなので、この天井はなかなか良くできたなと思います。

でももう天井は貼りません!笑




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