中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌


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以前

「目の前に良い投資案件があるのに、それに投資しないのはおかしい」

と言っている方がいましたが、

それはその人の価値観によるものであって、

おかしい、と思うのもまた、おかしい、のではないかと思います。

投資を始めると、投資していない人に対して優越感を感じることがあると思いますが、

それは思い上がりというものです。

多様な価値観を認めて、自分は自分と、奢ることなく、

投資するならしていただきたいなと思います。

情報社会ではありますが、周囲の雑音に気を取られず、

時には情報を遮断することも意外と有益になることもあると思います。




さて、

最近洗面化粧台やキッチンを施工するに当たって、

壁とのすき間をどうするかということで迷うことが何回かありました。

普通はコーキングでなんとかすると思いますが、

すき間が大きい場合にコーキングできない時があります。

先日はキッチンに見切り材を付けてなんとなくすき間を埋めましたが、

今回は洗面化粧台のすき間が気になるのです。

そこでコーキングに代わるものがないかということで探してみたところ、

{2B02FC9E-A20C-4F67-A7FF-673F078D9C3E}

スキマパッキンというものがありました。

今まで使っているのを見たことはないのですが、

洗面化粧台と壁にかなりすき間があるときに、綺麗に仕上げるためには良さそうな商品です。

他にもテープのようなコーキング用品がありました。

{41B39117-035A-4116-80D2-43A299094C42}

これは不器用な人にとてもオススメの商品。

{A58B7556-6C50-4507-B21A-0CCA4076C04B}

コーキング以外の部分は汚いけどコーキングはとても綺麗に仕上がります。

表面がテープなので汚れも付きにくい。

ただ、粘着しているのではなく、隙間にゴムを引っ掛けているだけなので、

衝撃によってズレて少しすき間ができる可能性はあります。

すき間によってケースバイケースで対応しないといけないような気がします。

家で使うぶんには良いかな。

賃貸で長年使うには少し不安。




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最近は晴耕雨修繕的な生活を目標としているので、

どちらかというと細々とリフォームしている生活が性に合っているような気がします。

不動産投資家のほとんどが常に「数」を気にしているような印象を受けますが、

私は「数」には執着していないので、

投資家の話を聞いていると、どうもベクトルが違うなぁ、と感じることが多くなったような。

投資家さんですから「数」を目標に増やしていくのは当たり前だと思うので、

私が少数派なのです。

メガとかギガとか、物件をいくつもってます、いくつまで増やします、

ということには興味無し。

むしろ縮小を目指していますからね。

いくつ物件持ってるんですか?

という質問を投資家や業者さんからされますが、わかりません、とお答えしています。

それを聞いてどうすんだい。本当に知らないし。

不動産屋さんに行って、「御社は不動産をどこにいくつ持ってるんですか?」と聞いてみてほしい。

でももしかすると、世間一般でいう「天気の話」とか「休日の過ごし方」的な質問なのかもしれない。

まあとにかく私の感覚は投資家の感覚とはずれてきているのです。

んー、これは客観的に見ると不動産投資家じゃないなと。

私はもう不動産投資家じゃないんじゃないのかと。

単なる大家さんなんじゃないのかと。

最近そう思います。

そう、私は単なる大家なので、

投資家として見ない方が良いと思います。

そこのところ、宜しくお願いします。






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昨日のシャアのアタックの余韻がまだ残る今日でありますが、

某地銀と初取引にて、運転資金で1000万円借りました。

今回の借入にはあまり意味はないというか、

まだ評価はできない感じです。

銀行から見たときに、既存の借入が運転資金か設備資金かは、

あまり意味を持たないそうで、そもそも提出資料からはわからない、そうです。(公庫には書いてあったような)

私としては「次」に期待しているので、

今回の借入は、投資家としての運用力が試されているようで、「うーむ、どう回していこうか」と思案しています。

とは言ってもある程度は決まってはいるのですが。

無担保融資なので、1000万円何に使っても良いと言われたらちょっと迷いますよね。



さて、

話は変わりまして、現在取り掛かり中の戸建のリフォームが終わりつつあります。

フローリングの

「ギシギシミシミシ!」

という床鳴り対策として、

「床鳴り止まるんです」という商品をご紹介。
{99461884-3B4C-4124-8DE4-DD87CFDA3523}

フローリングの溝の部分にサーっと塗っていくんですが、

不器用だと写真のようにはみ出しますので、

それを拭くと全体的にベトベトになるという商品です。

しかしですね、

これは本当に床鳴りが止まるんです。

びっくりです。

星5つです。

素晴らしい。

ちなみに溝をカッターで少し切込みしておくと良いという噂があります。



そしてやっと、なかなか良い洗面化粧台が届きました。

{EB56C611-1680-4B9F-B2F1-7B3060EC69A9}

しかし幅を600から750に変更した結果、

排水部品が必要になり、時間もなくなり、

次週持ち越しです。









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繁忙期ですからね、

仕方ないんですけどね、

学生向けの賃貸ってまともにリフォームしている時間があまりないので、

退去してリフォーム箇所確認して発注して確認して、

っていう期間が1週間とか2週間しかないので、

管理会社が「決まりませーん、新築増えたし、なんだか決まりませーん。リフォームした方がいいと思いますが、どうしたらいいかわかりませーん。お任せしまーす。」

という感じでこの時期に言われると、困ります。

管理会社は空室になっても何も損しませんから、

この時期になっても危機感がないのが、心理的な距離感を感じます。

いよいよヤバい感じだったので自分である程度するかと思ってやっていたのですが、

CFだけは変えないといけない。

でも時間はない。

つてもない。

予算もないけど仕方がない。

管理会社にやってもらうことにしました。

するとまあ、


通常の3倍の金額!


2倍までは心の準備をしておきましたが、

通常の3倍となるとさすがにオールドタイプの私にはとても受け入れられませんでした。

しかし、

選択肢がない。

自分でやる時間がない。

今更他社には発注できない。





ちょっと宙を見上げました。

これが賃貸業というものなのか。







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どこ太と半透明の安いセンサーの両方が壊れたため、

新しい下地センサーを買いました。

リフォームグッズばっかり買うので出費がひどい。

しかし、今回の下地センサーは機体の性能が素晴らしい。

{EF7FE231-8545-4A69-822B-4C1F08255805}

パナソニックのEZ3802です。

精度も高く、測定のメニュー選択もあり、

これはザクⅡとガンダムRX-78-2くらいの性能差がありそうです。

{F2DFBAD1-745C-43F9-A9E6-698BAAC2D6AD}

下地が無いところでは矢印。


{0E525709-1E35-4087-837A-BBE5D5576F6E}

下地があるところでは音がなり、真ん中が点灯します。

どのセンサーでも同じ表示方法なのですが、

安いやつは精度が低くて、下地を発見できないことが多くあります。

しかしこれは石膏ボード裏等の下地なら「浅」

もっと厚みのある壁とか深いところの下地なら「深」

を選択することで、どんな壁にも対応できる。(はず)
※自宅で試した結果、完璧に機能していました。


そして電線センサーもあり、

電気工事の配線にも役に立ちそうな感じです。


最初からこれを買っていれば、

今までの失敗はなかったに違いないと思う今日この頃です。



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先日打ったアース棒ですが、

接地抵抗計という機器で、抵抗値を500Ω以下になっているか確認しなくてはいけませんでした。

今日は電気工事屋さんに来ていただいて、

測定していただきました、

{A0D0FA8F-CBCC-482F-860A-B15D095DDB03}

↑このアースとつなぎ、

{A4DAAF39-A1E9-415B-A29A-0740C5562E4E}

↑約10m離れたここと

{C5B11E12-4FD6-4C62-ADA6-6E7C1272BCCF}

↑不思議な小人のいる更に約10m離れたこの地点に、

補助接地極と呼ばれる棒を刺して測定します。




{C7BBADDF-3E58-4510-9588-FAE5DE600CF1}

読み方は良く分かりませんが、

360Ωくらいということで基準は見事クリアしました。

しかし漏電遮断機が無い場合の100Ωという基準はなかなか厳しい数値ですね。

今回は600mmのアース棒を使いましたが、

結構長いのですよ。

それを地中に埋め込むのはなかなかの作業です。

それで360Ωかと。

厳しい。接地工事は厳しい。

でも600mmでなんとかクリアです。



気を取り直して、

今度はエコカラットの施工です。

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エコカラット張り付け部分のクロスを剥ぎ、

専用の接着剤にて接着します。

{B68EA80E-34C2-4D45-8046-55F30814432C}

通常はずり落ちないように下にピンを刺すらしいのですが、

しばらく見ていてもずり落ちる様子もなく、

なかなか強力な接着剤なのかなと思います。



 意匠的にもトイレなんかのアクセントに1枚貼っても良い雰囲気になります。

{C74B5F99-86BD-4E90-9AFC-06F8ABAA4934}


繁忙期もあと少し、頑張りましょう。



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キッチンの取付けはテクニックよりも腕力が試されるのではないか。

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吊り戸棚にはだいたい手元灯用の配線があるので、

電気工事が出来ないと最後までいけないという、

ここでも電気工事か、と思いました。

既存配線はギリギリの長さしかないので、

ちょっと延長しておきました。

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巾木に合わなかったり、

吊り戸棚に下地がなかったり、

結構苦戦しましたが、

まあなんとか取付けできました。

こう写真で見るとチープな雰囲気がしますが、

実物はなかなか良い感じに見えます。

処分費込みで10万円くらいでしたが、自分でするのは結構めんどくさい。

委託したらどのくらいかかるのだろうか。

今回は入居が決まっていて、引渡しまでに時間がなかったので自分でしました。

迅速かつ丁寧かつ安価に施工するには自分でやるしかない。

と思ってしまったわけです。

次からは多分委託するでしょう。










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人生色々ありますが、

その色々な出来事を大義名分にして、ダークサイドに陥る人間と、

色々な出来事を糧にして成長を遂げる(経験値として蓄えられる)ジェダイ的な人間と、

分かれてしまうような気がします。

家庭の事情とか、スポーツの結果とか、勉強の結果とか、

良いこともあれば悪いこともありますが、

ダークサイドに陥る人が大義名分にしている失敗や事情は、

ジェダイにとっては成長のための経験値なのです。

自分の弱さを環境のせいにしないでほしい、

そんなことを子どもに伝えていこうと思います。



不動産に関わる人でも

ダークサイドに陥ってしまう人がいます。

「お金に魂を引かれた人々」

宇宙に行けば人類は革新するかもしれませんが、

そうもいきません。

不動産以外でも、商売においてダークサイドに陥る人もいます。

お金儲けのために人を傷付けたりするようになる。

そうならないように、

自分と、子どもには戒めていこうと思います。




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最近の不動産投資ブームの中にあって、

初心者の方で

公庫を使って融資を受けようとする方が多いような気がします。

しかし、公庫には合う物件と合わない物件があるし、

他もまあ色々あるわけですが、

(と、言っても、数年前とは融資条件がちょっと変わってきたみたいです)

公庫についてもう少し知識を身につけた方が良かろうと思います。(初心者の方はですよ)


「これは公庫の融資は無理だろ〜」


っていう物件でも果敢に公庫にチャレンジして、案の定玉砕というパターンが多いですね。

あと、1行にしか打診しない人。

1行に絞るときは確実性があるとか、戦略的に敢えてその銀行と付き合いたいとか、

そういう時なんじゃないでしょうか。

もうちょっと融資について勉強されてはいかがでしょうか。(初心者の人はですよ)





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最近「ボス潜入」というテレビ番組が好きなんですが、

これは社長や役員が変装して現場に潜入し、後日正体をバラすというものです。

私も普段作業着で職人さんや清掃スタッフの作業現場に入ったりするので、

たまにオーナーだと気づかれないこともあります。

先日ハウスクリーニングの現場に入ったときに、


「換気扇はもう交換してくれりゃあいいのに」


と作業スタッフがボヤいておりまして、

まあ確かに換気扇の掃除は大変だよなと思ったものです。

今回別の物件でハウスクリーニングをお願いしたのですが、

換気扇が全然綺麗になっておらず、

これはきっと経年劣化と商品の品質の問題であろうと思いました。

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換気扇も結構ピンキリなのですが、

今回は予算の関係で1番安い3000円台の商品を取付けます。

安い。

換気扇って意外と安い。

高い方がメンテナンスがし易いようですが、

しばらくはこの廉価商品でどこまで耐えられるのか経過観察していきたいと思います。


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取り外しは簡単です。ガポッと取れます。

20年以上経っていて、

汚れすぎていてよくわからない物体となってしまっています。

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屋外のカバーはなかなか交換できそうもない。

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しかし本体は約3000円でピカピカに交換できるので、

これは確かに交換した方が良さそうです。

戸建の換気扇なんかもヤバい感じになっているものが多いので、

ササッと替えてしまいましょう。

しかしこの換気扇、電源がコンセント接続ではなく、結線しないといけないタイプだったので、

これもまた資格が必要なのでした。



キッチンが届いたので、来週はキッチンをつけていきたいと思います。

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1500タイプなのでちょっといい感じですね。

これでも5万円くらいですよ。

安い。

キッチンも安い。


毎日リフォームダイエットで4.5キロ痩せました。

目標まであと2キロです。








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