中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


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管理会社は大抵建物管理をしないので、

自分でしないと荒れ放題になります。

大抵は清掃会社に報告をしてもらうようにしていますが、

全ての物件で清掃委託はしていませんので、

巡回しないといけません。

今日は

・マンホールの交換
・壁紙の補修
・退去確認
・アスファルト補修
・看板の補修
・太陽光雪落とし
・境界立会

と、意外と盛りだくさんでした。

その中のアスファルト補修については最近いくつかやっているのですが、

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このアスファルト補修剤を使っています。

これはレミファルトっていう商品ですが、他にもいくつかあります。

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スコップで均等に敷いて、車で転圧するだけなので楽チンです。

時間が経つと周りの色に近くなっていきます。




最近はミスチルのライブDVDを聴きながら運転していますが、

ミスチルのライブはコンセプト・構成・演出などのクオリティが高いです。

曲も素晴らしいし。

ありがとう、桜井さん。






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先月注文していた音声CDが届きました。

明日は県外巡回なので車で聴きながら走りたいと思います。

中を見ると石渡さんのDVD販売の紙があったのですが、

これはもしかして・・・

先日の広島セミナーの動画なんじゃ・・・

と、ガクブルしています。

キチンと撮れていたのだろうか・・・

私的な展望ですが、

不動産はバブルとまでは言えない状況だと思いますが、

しばらくはこのまま推移するのではないでしょうか。

そっちよりも賃貸需要の方が危険な香りがしています。

今年も昨年同様、守備に徹する年になりそうです。



先日浴槽の引手がボロボロだったので、

部品を替えようと思ったら、

アルミの部分の長さが合わず、

切るしかなくなったので、

ホームセンターで一番安いこいつを買いました。
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欲しかった道具ですが、マキタのは高くて手が出ませんでした。

これで約4000円なので安すぎますよね。

切り口がガタガタになりましたが、一応切れました。

取り付けも問題なくできてなんとか成功。

年々リフォームできる範囲が広くなってきてやりがいを感じます。  
 
さあ、繁忙期頑張りましょう。









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築年数はまあまあですが、コケやら砂埃やらでだいぶ汚れてきました。

とあるマンションの廊下です。

部分的でも塗装しておいた方が良いんじゃないかと思い、

ささっと塗装することにしました。

ケレンするだけでも思ったより綺麗になりましたが、

塗装すると真白すぎる色のせいもあって、

かなり綺麗になりました。

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しかしまあここは良しとしても、

一面を部分的に塗った(気持ちと時間の問題)ので、

塗っていない部分とのコントラストがすごい。

とはいえ、やらないよりは良かった。

これが自分を納得させるキラーワードです。

「やらないよりはやった方が良かった」

リフォームに失敗した時の救いの言葉です。



春になったらまた続きをするつもりです。

今回使った塗料はこちら。

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つや一番。

塗装屋さんによるとまあまあ良い商品のようです。

もうそろそろ外壁塗装が必要な感じです。




このマンションはあと17年返済が残っていますが、

あと10年くらいで返せるように計画しています。

あと10年持ちこたえて、

空室率50%でも運営していけるように考えています。




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告知です。

 

今月下記のセミナーを開催しますので、

ご興味ある方はお気軽にご参加ください。

 

 

タイトル : コインランドリー経営セミナー

 

講師 : 株式会社ランドリーズ 野元光夫様 http://www.laundrys.jp/

    (元々洗濯機・ 乾燥機のメーカーに居られ10年程前から福岡でコインランドリー経営、 開業サポート等されてる方です。)

 

日時 : 平成29年1月28日(土) 開始 15:00~

 

スケジュール : 15:00~17:30  コインランドリー経営セミナー

           18:00~    懇親会

 

セミナー内容 : 業界全体の様子

           大手チエーンの特徴

           業界全体の課題・ 問題点

           新しい動き(乾燥機だけの小規模ビジネス)の紹介

           質疑応答等

 

 

場所 : 広島市中区上幟町

 

人数 : 20名まで

 

会費 : 1,000円(懇親会は別途4000円程度の予定)

 

 

 

参加申し込みフォーム

 

⇒ http://my.formman.com/t/i9oS/

 

※準備が必要なので、直前の申込みはお受けできない場合がございますことをご了承ください。

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明けましておめでとうございます。

今年もよろしくお願い致します。

天皇陛下のお言葉で「穏やかで心豊かに」という言葉がありましたが、

私もそのような一年が望ましいと思っています。

サラリーマン時代は時間を切り売りしていたために、

自分の時間、家族との時間よりも、仕事が優先で、通勤・残業・休日出勤など、仕事優先の時間の使い方をせざるを得ませんでした。

仕事が無くても仕事の事で頭を悩ませる時間も多くありました。

それでも仕事を頑張っている時はその時なりの充実感はありましたけどね。

このような日々を定年まで過ごして、自分の人生に一体何が残るのだろうかといつも考えていました。

サラリーマンを辞めてからは所得は下がりましたが、

自分らしく生きることが許されている感じがしています。

サラリーマンとして生きる方が幸せな人もたくさんあります。

サラリーマンでなければできない仕事があります。

でもそうじゃない人もいます。

どちらが良いとか悪いとかいうことではありません。

自分が一番輝ける場所で働くことが幸せなのだと思います。

人生は長いけどいつ終わるかわからないし、

家族との時間はとても貴重な時間です。

穏やかで心豊かに過ごせるように、

今年も楽しくやっていきたいと思います。

皆様にとっても、素晴らしい一年になることをお祈り致します。






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今年も最後の更新となりました。

 

年によって長かったり短かったり、感じ方が違いますが、

 

今年は長かったように思います。

 

1日1日をマイペースで過ごすことができて、

 

仕事と家庭のバランスをうまくとりながら生活できたと思います。

 

それが私にとっては一番の理想形です。

 

良い1年となりました。

 

来年は長男が小学生になるので、生活リズムが変わりそうですが、

 

今年のように過ごせるといいなぁ。

 

 

 

さて、

 

仕事はしたくてもできない年末年始ですが、

 

ふるさと納税は31日まで有効です。

 

私もふるさと納税のお世話になっていますが、

 

普段買わないものがふるさと納税で手に入れることができたりしますので、

 

本当に有難いし、「こんなにおいしいものがあるのか」という発見にもつながります。

 

今回は今年のふるさと納税のお礼で良かったものを書いておきます。

 

 

 

・鹿児島県鹿屋市 備長炭手焼(鹿児島県大隅産)黒匠うなぎの蒲焼 5尾 20,000円

 

 ⇒ うなぎは何種類か食べてみましたが、このうなぎが一番美味しかった。炭焼きの香りとうなぎの脂の乗りと、たれの味、全てが素晴らしい。

 

 

・佐賀県伊万里市 伊万里牛(A5)特撰肩ローススライス(すき焼き、しゃぶしゃぶ用) 20,000円

 

 ⇒ 有名な伊万里牛ですが、本当に美味しい。他のブランド牛もきっと美味しいと思うけど。

 

 

・北海道浦河町 網元の塩いくら(1kg) 20,000円

 

 ⇒ 浦河の海産物は地元でも定評ありますので、浦河町はイチオシです。いくらのクオリティもさすがです。

 

 

 

来年も色々探すのが楽しみですが、上記はリピートしたい逸品です。

 

今年もそれほど面白くないブログを読んでいただきましてありがとうございました。

 

来年もボチボチ更新していきますので、よろしくお願いします。

 

 

 

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早くも波乱の予感のする2017年ですが、

2016年は非常にゆるやかに、マイペースに過ごすことができました。

年初の目標は

・宅建の免許をとる
・新築戸建てを建てる

でしたが、もちろん未達。

そして既にやる気もなし。

今日は外回りの仕事納めになりそうです。

まずはラーメン。

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シシンヨー本店の近くにある店ですが、

こちらのラーメンは先日某実業家と飲みの帰りに立寄りましたが、

期待以上に美味しかったのです。

某実業家は今度健康セミナーを開いてくれるそうです。

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魚ベースのスープがメインのお店のようで、

素敵な女性のお客さんもたくさんいる店内。

私はとんこつが好きなので、コッサリ(こってり+あっさりとのこと)したスープにしましたが、

やはり美味しい。なんというか、スープの旨味がすごいのであります。

シシンヨー本店に用事のある人は行ってみてください。



その後地銀のA銀行とB銀行に行ったのです。

A銀行は「やってみないとわからないですね。なんでうちに来たんですか?」

B銀行は「うちの支店は今良い雰囲気なので、前向きに検討できると思います!」

と、後者が良さそうなのですが、

後者は新規なのでどこまで期待していいものか。

結果にコミットしてもらいたいものです。

ちなみに今回は久々の太陽光の融資です。

先日金融機関Sに瞬殺されたので辞めておこうて思ったのですが、

新規に見積りを取ってみたらビックリです。

どうりで太陽光がまだ終わらないわけだ。

と、感じた今日この頃です。





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スマップが解散してしまいますが、

彼らも人間ですから、

ギクシャクした中でグループを続けていくのは難しかったと思いますし、

それぞれ才能がありますから、個人個人がより輝いてくれれば、

ファンの方も救われる部分があるのではないでしょうか。

それにしても、「世界にひとつだけの花」は非常にマッキーらしい素晴らしい歌ですね。

当時もいい曲だなと思いましたが、

いま改めて聞いてもいい曲です。

投資家の皆さんにも改めて聞いてもらいたいです。

来月のセミナーの最後に合唱しようかなと思ったほど。



今日は外壁塗装の進捗確認、リフォームの履行確認、退去後のリフォーム箇所の確認をしてきました。

時期が集中するのは大家の宿命ですね。

先日の退去の立会いは暗い中で確認したので、破汚損が見つけられなかった部分がたくさんありました。

退去の精算はやっぱり慣れている人がやらないと上手くいかないですね。

判例などの知識も必要になります。


・明るい時に確認すること
・立会いは契約者と2者(もしくは3者)で行うこと
・精算の内容と基準を契約書に明記すること(ガイドラインはやめてほしい)


次からは立会いは必ず不動産屋さんに依頼することにします。






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単身向けの物件について思いました。

今の古いアパートと新しめのアパートを比べると、

決定的に違うのは、

・和室か洋室か
・トイレが別か
・トイレが和式か洋式か
・洗面化粧台、脱衣場があるか
・洗濯機置き場が室内か

が大きい部分で、

上記が違うと生活の質の違いが大きいと思いますが、

今の新築と10年前の新築ではどうか。

この10年はほとんど変化が無かったのではないでしょうか。

10年前の新築物件ではほとんど上記は満たされていて、

広さも25平米以上は確保されています。

設備も水栓金具も今とほとんど同じ。

10年くらい前の新築と今の新築ではそれほど生活の質に変わりがないのではないか。

今、新築を建てようと思っても、10年前の新築と差別化するのが難しくなっています。

今から10年後の新築も、今の新築とそれほど変わらないのではないか。

と、思うわけです。

今から10年前の新築と今から10年後の新築では20年の差がありますが、

何が決定的な差になっているのだろうかと。

人気設備ランキングでは、

セキュリティー関係(オートロックとかホームセキュリティーとか)が今需要があるらしいですけど、

あとはエネルギー関係、宅配ボックスなど、

既に内装レベルでは差がつかなくなっているような内容が多いです。

一戸建の新築も、一戸建という以外に差別化することは難しく、

それこそ築20年とかの一戸建とそんなに変わりない気がします。

注文住宅も2階建では差別化できないから3階建が多くなってきました。

既に住宅市場は成長カーブの頂点にあるような気がしています。

あまり変わらないなら家賃が安い方で、となりますよね。

リフォームにしても、一体何が差別化になるのか、

難しくなってきました。







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SNSによって情報量が格段に増えました。 

それと同時に情報を取捨選択する必要も出て来ました。

不動産関係、太陽光関係は買いました増えました系の情報ばかり。

不要なものを捨てていくと、ほとんど残らなくなり、

残った人を見てみるとやはり古くからの賢人たちばかりです。

情報は確かに増えたけども、不要な情報も増えました。

本当に有益な情報はブログやSNSには書かないでしょう。

私もブログは書いていますが、王様の耳はロバの耳と言いたいだけなので、

書く一方で他の人のブログは全く読んでいません。

私のブログもかつては色々書いていましたが、

最近は全然書かなくなりましたね。

でも王様の耳ブログはちょっとした発散にちょうどいいのです。



ところで最近、某エリアで人の動きがなくなりました。

恐るべき変化です。

これは一体何の影響なのかわかりませんが、

外壁塗装をしてアクセントクロスにすれば満室になる時代ではなくなってきているような、

そんな変化を予感させます。







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